در بازار مصالح ساختمانی مانند هر بازار دیگری نوسانات نرخ دیده می ‌ شود، که این نوسانات مانند هر بازار دیگری بسته به عرضه و تقاضا، کم ‌ و زیاد می ‌ شود. متاسفانه عوامل زیادی در تعیین نرخ یک محصول وابسته به ساخت ‌ وساز دخیل هستند و معمولا این عوامل در سطح جهانی و منطقه ‌ ای نیز تاثیرگذارند.

برای مثال نرخ هر مترمربع یونولیت ۱۱۰ هزار تومان بود که در ۱۵ روز گذشته به ۴۰۰ هزار تومان افزایش ‌ یافته است. در دو هفته گذشته شاهد نایاب شدن بلوک سقفی (یونولیت) در بازار هستیم و همین امر خود در نرخ تمام ‌ شده ساخت مسکن تاثیر بسیار زیادی گذاشته است.

به ‌ طورکلی ایران شرایط سیاسی و نوسانات بازار جهانی در بازار مصالح ساختمانی بسیار تاثیرگذارند. علاوه بر این عواملی مانند نرخ بنزین، نرخ ارز و عوارض صادراتی نیز در پرنوسانی این بازار دخیل هستند.

جهش چشمگیر تورم نهاده ‌ های ساختمانی

مرکز آمار ایران به ‌ تازگی گزارش تحولات بازار مصالح ساختمانی در سه ‌ ماهه دوم سال را منتشر کرده که با انتقادات زیادی ازسوی فعالان صنعت ساختمان مواجه شده است. سازندگان مسکن عنوان می ‌ کنند داده ‌ های مرکز آمار، از زمین تا آسمان با آنچه در بازار مصالح ساختمانی در جریان است تفاوت دارد.

در حالی مرکز آمار از کاهش ۳.۴ درصدی تورم فصلی مصالح ساختمانی خبر داده که این رقم در مقایسه با تورم فصول قبل بسیار ناچیز به ‌ نظر می ‌ رسد. فعالان بازار اعلام می ‌ کنند ارقام و آمارهایی که به ‌ تازگی مرکز آمار از وضعیت بازار مصالح ساختمانی در فصل تابستان منتشر کرده، با نرخ ‌ های مشاهده ‌ شده در بازار تفاوت زیادی دارد و مشخص نیست مرکز آمار داده ‌ های خود را از کدام بازار استخراج کرده است.

نکته عجیب گزارش مرکز آمار هم همین تورم فصلی است. در این گزارش گفته ‌ شده تغییر قیمت ‌ ها نسبت به فصل قبل ۳.۴ درصد منفی بوده است؛ به ‌ نحوی ‌ که نه ‌ تنها تورم ۲۶.۳ درصدی فصل بهار از بین رفته بلکه قیمت ‌ ها تورم منفی مضاعفی را تجربه کرده و ۲۹.۷ درصد عقب ‌ نشینی کرده ‌ اند؛ اما آیا در کف بازار هم ریزش ۳۰ درصدی نرخ مصالح ساختمانی دیده می ‌ شود. صمت در این گزارش نقش گرانی مصالح ساختمانی در نرخ تمام ‌ شده مسکن را بررسی کرده است.

تاثیر نرخ مصالح ساختمانی بر نرخ تمام ‌ شده ملک

محمود فاطمی ‌ عقدا، کارشناس بازار مسکن درباره تاثیر نرخ مصالح ساختمانی در نرخ تمام ‌ شده مسکن به صمت گفت: نرخ مصالح ساختمانی همچون سیمان و میلگرد که مصالح اصلی ساخت ‌ وساز به شمار مي ‌ روند، می ‌ توانند تاثیر مستقیمی بر نرخ تمام ‌ شده ملک داشته باشند. بازار مسکن ایران در سال ‌ های گذشته از شرایط ناپایداری برخوردار بوده و روزبه ‌ روز از تعداد خریداران در این بازار به ‌ دلیل افزایش قیمت ‌ ها کاسته می ‌ شود.

کارشناسان و فعالان مسائل متفاوتی را عامل نابسامانی بازار مسکن می ‌ دانند، اما یکی از اصلی ‌ ترین دلایل نابسامانی بازار مسکن، کاهش ساخت ‌ وساز بوده که بخشی از این کمبود خود معلول افزایش نرخ مصالح ساختمانی است، چراکه نرخ مصالح ساختمانی تاثیر مستقیمی با کاهش تولید و به ‌ دنبال آن افزایش نرخ مسکن دارد.

مسیر صعودی نرخ مصالح ساختمانی

فاطمی ‌ عقدا خاطرنشان کرد: تاثیر افزایش نرخ مصالح ساختمانی بر نرخ مسکن امری اجتناب ‌ ناپذیر است و اکنون برخی خبرها از افزایش ۳ برابری نرخ یونولیت در بازار حکایت دارد. از طرفی با سرد شدن هوا، بیم افزایش دوباره نرخ سیمان و میلگرد در پی قطعی گاز صنایع می ‌ رود. تولید یونولیت ‌ و تمامی مواد اولیه این محصول در داخل کشور انجام می ‌ شود، اما متاسفانه در حال ‌ حاضر شاهد عرضه نشدن این محصول در بازار هستیم.

در 6 ماه ابتدایی سال جاری افزایش حقوق و دستمزد و نرخ مصالح ساختمانی همزمان با جراحی بزرگ اقتصادی دولت سیزدهم، رکود تولید در بازار مسکن را عمیق ‌ تر کرد و حتی قطع نشدن برق صنایع و به ‌ تبع آن ثبات در بازار سیمان و میلگرد هم نتوانست به بازار تولید مسکن کمکی کند.

وی ادامه داد: در حال ‌ حاضر انباشت تقاضای 5 ‌ میلیون واحدی در بازار مسکن وجود دارد، اما افزایش سرسام ‌ آور نرخ مصالح ساختمانی از ابتدای امسال در کنار کاهش صدور پروانه ‌ های ساختمانی منجر به این شد که علائم حیاتی بازار مسکن هر روز ضعیف ‌ تر شود. حتی طرح نهضت ملی مسکن هم نتوانست تا امروز کمکی به بازار مسکن کند.

قیمت تمام ‌ شده مسکن تابع نرخ مصالح است

فاطمی ‌ عقدا با اشاره به ‌ احتمال افزایش نرخ سیمان و میلگرد و تاثیر آن بر بازار مسکن به سمت گفت: تغییر در نرخ هر یک از مولفه ‌ های موثر در ساخت مسکن می ‌ تواند نرخ تمام ‌ شده مسکن را تحت تاثیر قرار دهد؛ بنابراین نرخ مصالح ساختمانی همچون سیمان و میلگرد و یونولیت که از مصالح اصلی ساخت ‌ وساز به ‌ شمار می ‌ روند، می ‌ تواند تاثیر مستقیمی بر نرخ تمام ‌ شده ملک داشته باشد.

امیدواریم دولت بتواند عوامل مؤثر بر نرخ تمام ‌ شده مسکن را کنترل کند و شاهد افزایش هزینه ‌ ها نباشیم. اگر دولت بتواند نرخ مصالح را کنترل کند، در پروژه مسکن ملی نیز با چالشی روبه ‌ رو
نمی ‌ شویم.

در زمینه وضعیت بازار مسکن باتوجه به شرایط حاکم بر اقتصاد داخلی و فضای بین ‌ المللی باید گفت برجام فعلا به نتیجه نرسیده و بارها اشاره ‌ کرده ‌ ایم که نرخ مسکن آنچنان و به ‌ طور مستقیم تابع مسائل بین ‌ المللی به ‌ ویژه برجام نیست، اما باتوجه به فرهنگی که در جامعه ما حاکم شده و همه ‌ چیز با نرخ دلار سنجیده می ‌ شود، هر تغییری در نرخ دلار، بازارهای موازی را تحت تاثیر قرار می ‌ دهد؛ بنابراین بازار مسکن نیز از تحولات بازار ارز تاثیرپذیر است. در مجموع باید گفت وضعیت بازار مسکن و قیمت ‌ ها در آن به چگونگی اجرای سیاست ‌ های دولت در ماه ‌ های باقیمانده سال بستگی دارد.

وی ادامه داد: امیدواریم دولت به ‌ صورت جدی برای اجرای سیاست و برنامه ‌ های مربوط به حوزه مسکن وارد عمل شود و پروژه ‌ های ساخت مسکن آغاز
شوند.

طمئناً اگر اجرای پروژه ‌ های نهضت ملی مسکن در ابعاد گفته ‌ شده آغاز شود و بازار شاهد فعال شدن ساخت ‌ وساز باشد، قطعا این حوزه عکس ‌ العمل مثبتی از خود نشان خواهد داد و نه ‌ تنها تا پایان سال افزایش نرخ نخواهیم داشت، بلکه شاهد تعدیل قیمت ‌ ها نیز خواهیم بود.

این کارشناس بازار مسکن در پایان گفت: اگر همچون گذشته ساخت ‌ وساز در حوزه مسکن راکد بماند و تغییر و تحولی در این جهت صورت نگیرد، قطعا بازار به تحقق نیافتن برنامه ‌ های دولت در تامین مسکن عکس ‌ العمل منفی نشان خواهد داد؛ از همین رو وضعیت بازار مسکن به اجرا شدن یا نشدن برنامه ‌ های دولت بستگی دارد.

چالش ‌ های جدی در بازار مسکن

جواد خوانساری، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: بارها اعلام ‌ شده نرخ بسیار بالای مصالح ساختمانی در نهایت بسیاری از سرمایه ‌ گذاران را ناچار به خروج از حوزه ساخت ‌ وساز کرده است. در این میان، بررسی ‌ ها همچنان نشان ‌ دهنده افزایش نرخ مسکن است. مشاهدات اخیر در بازار مسکن و شاخص ‌ هایی که بر نرخ آن تاثیر می ‌ گذارد، به ‌ خوبی نشان می ‌ دهد وضعیت جالب ‌ توجهی بر بازار مسکن حاکم نیست و باید هر چه سریع ‌ تر فکری به حال آن شود.

وی افزود: یکی از اصلی ‌ ترین مشکلاتی که تقریبا تمام سرمایه ‌ گذاران بازار مسکن با آن دست ‌ وپنجه نرم می ‌ کنند، افزایش نرخ ناگهانی مصالح ساختمانی است که در نهایت بر نرخ تمام ‌ شده مسکن نیز اثر می ‌ گذارد. خیلی از کارشناسان عقیده دارند تا زمانی که تورم بر بازار مصالح ساختمانی حاکم است، نمی ‌ توان انتظار داشت تورم بازار مسکن کاهش پیدا کند. در این شرایط، همچنان حلقه آخر بازار یعنی فروش به مصرف ‌ کننده، دچار چالش می ‌ شود.

تورم روزافزون در بازار مصالح ساختمانی

خوانساری خاطرنشان کرد: در حال ‌ حاضر، سرمایه ‌ گذاران می ‌ گویند تا زمانی که تورم بالایی در بازار مصالح ساختمانی وجود دارد، حضور در این بازار به ‌ صرفه نخواهد بود، این در حالی است که نرخ نهاده ‌ های ساختمانی تنها یکی از عوامل موثر بر نرخ مسکن است؛ به ‌ این ‌ ترتیب برای اینکه وضعیت بازار مسکن به ‌ خوبی بررسی شود، باید ابتدا تحلیل درستی از متغیرهای موثر بر نرخ مسکن داشت و سپس به سراغ پیش ‌ بینی وضع موجود رفت.

وی توضیح داد: به ‌ طورکلی 4 عامل بر نرخ مسکن اثر می ‌ گذارند که شامل نرخ مصالح ساختمانی، نرخ دلار، نرخ زمین و تورم عمومی هستند. البته ممکن است اثرگذاری هر یک از این عوامل متفاوت باشد. حتی ممکن است این اثرگذاری سریع یا در طولانی ‌ مدت باشد که تمام این فاکتورها نیز در اهمیت ‌ شان موثر خواهند بود.

این کارشناس در ادامه به سمت گفت: بررسی این عوامل توسط سرمایه ‌ گذار و سازنده بسیار ضروری است، چراکه مشخص می ‌ کند آیا نرخ مسکن، سطح متعارفی دارد یا اینکه درگیر تورم شده است. همچنین می ‌ توان نسبت تورم عمومی به تورم مسکن را سنجید.

خوانساری در پایان گفت: در صورتی ‌ که تورم نرخ مسکن از تورم مصالح بیشتر شود، می ‌ توان کاهش نرخ مسکن و نزدیک شدن سطح قیمت ‌ ها به استطاعت خریداران را به ‌ وضوح مشاهده کرد.

این موضوع امیدواری و اطمینان نسبی لازم برای شروع سرمایه ‌ گذاری در پروژه ‌ های جدید ساختمانی را فراهم می ‌ آورد، چراکه سازندگان مطمئن می ‌ شوند معاملات مسکن دوباره رونق می ‌‌ یابد و وضعیت بهبود پیدا می ‌ کند.

سخن پایانی

شاخص ‌ های مختلفی در بازار، هزینه نهایی ساخت و عرضه مسکن را تعیین می ‌ کند. در سال ‌ های اخیر شاخص ‌ ها در جهتی بوده که جهش ‌ های پی ‌ درپی نرخ مسکن را رقم زده است. مهم ‌ ترین این شاخص ‌ ها نرخ نهاده ‌ های ساختمانی و میزان سرمایه ‌ گذاری در بخش ساختمان است. تورم نهاده ‌ های ساختمانی در سال ‌ های اخیر نشان می ‌ دهد این بخش مهم در ساختمان ‌ سازی از سال ۹۷ تورم سالانه بالایی را تجربه کرده است.

باید در نظر گرفت اساسا ساخت ‌ وساز یکی از حوزه ‌ هایی است که هر سرمایه ‌ گذاری را برای به ‌ دست آوردن سود بیشتر وسوسه می ‌ کند. ارکان تعیین ‌ کننده در نرخ نهایی مسکن، شامل مواردی نظیر نرخ زمین، هزینه ‌ های مجوز، نرخ تمام ‌ شده اسکلت، نرخ مصالح ساختمانی، هزینه ‌ های پیش ‌ بینی ‌ نشده، اجرت پیمانکاران و... است که باتوجه به افزایش نرخ این نهاده ‌ ها، شمار تولید مسکن در سال جاری نسبت به سال ‌ های گذشته کاهش چشمگیری داشته است. این در حالی است که هر زمان عرضه و تقاضای مسکن در راستای هم حرکت کنند، قطعا بخش مسکن سامان خواهد یافت.

در یک جمع ‌ بندی می ‌ توان گفت کاهش تولید مسکن تحت تاثیر افزایش نرخ مصالح ساختمانی، یکی از اتفاقات بازار مسکن در سال جاری است. البته آمار کاهش تولید مسکن، بسته به عوامل گوناگون در شهرهای مختلف کشور متغیر است.