ضرورت خانهتکانی در تامین سرپناه
چالشهای بازار مسکن بهموجب اجرای نادرست سیاستها نهتنها تمامی ندارد، بلکه هر روز بیشتر میشود بهطوریکه اگر تا دیروز مردم توانایی خرید مسکن نداشتند، امروز حتی از عهده هزینههای اجاره هم برنمیآیند. این در حالی است که کشورهای آسیایشرقی پس از یک دوره نابسامانی در حوزه مسکن با اعطای وامهای کمبهره، تسهیل ورود سرمایهگذار خارجی و اعطای مشوق به سازندگان توانستهاند آشفتگی بازار مسکن را رفع کنند؛ مسیری که ایران هم باید در آن گام بردارد. البته کارشناسان معتقدند علاوه بر الگوبرداری از کشورهای آسیایشرقی در تامین سرپناه، باید ساختار سیاسی و اقتصادی نیز اصلاح شود، چراکه بازار مسکن وابسته به متغیرهای بیرونی و درونی است.
شاهد آن بودیم که در ایران بهجای اصلاح سیاستها در حوزه مسکن، دولتها نسخههای یکسان را با نامهای متفاوت پیاده کردهاند که موفق نبودهاند. بنابراین ضروری است تغییراتی در نحوه اجرای سیاستها رخ دهد. صمت در شماره امروز به بررسی چگونگی موفقیت کشورهای آسیایشرقی در تامین سرپناه پرداخته است که در ادامه میخوانید.
معجزه شرق آسیا در بخش مسکن
تجربه کشورهای شرق آسیا در زمینه ساماندهی بازار مسکن بهحدی موفق بوده که بانک جهانی در گزارشی معجزه شرق آسیا در حوزه مسکن خوانده است. یکی از سیاستهای کشورهای شرق آسیا، حمایت از افراد بازنشسته در قالب تحویل مسکن است، چراکه اگر کل سیستم رفاهی برمبنای بازتوزیع ثروت از ثروتمندان به فقرا به خوبی عمل نکند، خانهدار کردن میتواند بهعنوان یک سیاست حمایتی موفق در دوران بازنشستگی باشد. بر این مبنا، سیاستهای مسکن و خانهدار کردن مردم در این کشورها نقش مهمی در توسعه اقتصادی و افزایش استانداردهای زندگی بازی کرده است.
مسکن دولتی در مالزی
در مالزی، حداقل 7 طرح مسکن دولتی برای گروههای کمدرآمد و با درآمد متوسط در دسترس است. بهطورمثال ایالت «سلانگور» طرح مسکن خریدارپسند (Rumah Selangorku _ RSKU) را معرفی کرده است. در ایالت «جوهور» خانههایی را با قیمتهای بسیار جذاب در قالب «طرح مسکن مقرون به صرفه جوهور» ارائه شده است.
در ایالتهای «ملاکا و پراک» نیز از طریق طرحهایی با عنوان «خانههای مقرونبهصرفه مالاکا ـ RMM» و «خانه نقرهای من ـ Rumah Perakku» خانههایی با نرخ پایینتر از نرخ بازار مسکن برای افراد کمدرآمد عرضه شده است. علاوه بر این، در برنامههای دیگر ملی، تلاشهای دولت مالزی برای برآوردن نیازهای مسکن اقشار کمدرآمد، شدت یافته است.
کوالالامپور همچنین برنامههای دیگری را که شامل ارائه کمک و تسهیلات مالی برای خانهدار شدن نیازمندان است، در دستور کار خود قرار داده است. هدفگذاری این برنامهها این است که اطمینان حاصل شود خانوادههای فقیر و سختکوش بتوانند خانههایی بسازند یا تعمیر کنند تا جایی امن و راحت برای زندگی داشته باشند.
تجربه سنگاپور
بسیاری از جمعیت سنگاپور بهدلیل قیمتهای نجومی ملک، در مسکنهای دولتی و توسعهیافته زندگی میکنند. این کشور کوچک اما توسعهیافته آسیایی از 2 ابزار دفتر مسکن و توسعه (HDB) و صندوق تامین مرکزی (CPF) در مسیر خانهدار کردن اتباعش استفاده کرده است.
از زمان تاسیس این دو مرکز، در سنگاپور بیش از یک میلیون واحد مسکونی بلندمرتبه ساخته شده که نزدیک به ۹۰ درصد از جمعیت ذینفع را در خود جای داده است. در سال ۲۰۰۶، دولت سنگاپور یک طرح کمک هزینه مسکن اضافی CPF تا سقف ۸۰ هزار دلار سنگاپور برای کمک به خانوادههای کمدرآمد با هدف بهرهمندی افراد از خانه اول نیز ارائه کرد.
مداخله دولت ژاپن در تامین مسکن
مطابق اطلاعات بهدستآمده از اندیشکده هاگان توکیو، شرکت تسهیلات دولتی (GHLC) یکی از نهادهایی بود که برای پرداخت تسهیلات مسکن در ژاپن ایجاد شد. این نهاد تسهیلات رهنی با نرخ بهره کم و بلندمدت پرداخت میکرد که نقش مهمی در صاحبخانه شدن مردم ایفا کرد. نتیجه این سیاست این بود که نرخ صاحبخانه بودن در ژاپن از ۲۵ درصد در سال ۱۹۴۰ به ۶۴ درصد در اواسط دهه ۶۰ میلادی رسید.
حمایت دولت ژاپن از خانهدار شدن مردم از مسیر حمایت از بنگاههای تولیدی بود. این بنگاهها مسکن اجارهای ارزان در اختیار کارکنان میگذاشتند که به آنها کمک میکرد برای خرید مسکن پسانداز کنند. همچنین تسهیلات یارانهای خرید مسکن در اختیار کارکنان میگذاشتند. ترکیب تسهیلات GHLC و تسهیلات شرکتی بسیاری از کارگران ژاپنی را در دهه ۵۰ و ۶۰ میلادی صاحبخانه کرد.
در دهه ۷۰ میلادی اقتصاد ژاپن و بخش مسکن آن دچار رکود شد و بههمیندلیل GHLC برنامههای متنوعی را برای رونق در بخش مسکن در پیش گرفت. در این راستا، نظام پرداخت پلهای در سال ۱۹۷۹ که بازپرداخت اقساط در 5 سال اول کمتر میشد، تسهیلات رهنی نسلی در سال ۱۹۸۰ که در آن فرزندان میتوانستند تسهیلات رهنی والدین را بازپرداخت کنند و مدتزمان تسهیلات افزایش مییافت و تسهیلات متمم در سال ۱۹۸۵ که مقدار تسهیلات دریافتشده افزایش پیدا میکرد، ایجاد شد.
نتیجه این اقدامات منجر به این شد که ۸۶ درصد بازنشستگان در ژاپن صاحبخانه هستند و میتوان گفت سیاست صاحبخانه کردن مردم بهعنوان یک سیاست رفاهی در دوران بازنشستگی، در ژاپن به اهداف خود رسیده است.
گامهای ضروری به سبک آسیای شرقی
در همین زمینه رضا میرزاهدی، کارشناس بخش مسکن به صمت گفت: کشورهای آسیای شرقی نظیر اندونزی، سنگاپور و مالزی بهقدری در تامین سرپناه موفق بودهاند که حتی الگوی مناسبی برای کشورهای آسیای غربی شدهاند. بنابراین میطلبد ایران هم در سیاستگذاریهای خود در حوزه مسکن تجدیدنظر کند و در سادهترین اقدام دست به الگوبرداری از کشورهای آسیای شرقی بزند.
وی افزود: نگاهی به سیاستهای کشورهای آسیای شرقی حاکی از آن است که هزینه زمین در نرخ تمامشده ملک حذف شده است. چنین سیاستی موجب میشود نرخ ملک بسیار پایین بیاید. در مرحله بعد تسهیلاتی برای بخش مسکن با نرخ سود پایین و پرداخت اقساط در بلندمدت در نظر گرفتهاند. همچنین شاهد آن هستیم که انبوهسازان با انواع و اقسام مالیاتها مواجه نیستند، بلکه مشوقهای متعددی برایشان در نظر میگیرند. این در حالی است که در ایران سازندگان برای اخذ پروانه ساخت باید کفش آهنین بپوشند و از هفتخوان رستم عبور کنند.
نقش دولتهای محلی در مسکنسازی
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که نقش دولتهای محلی در بازار مسکن کشورهای آسیای شرقی را چطور ارزیابی میکنید، گفت: دولتهای محلی، دولتهای کوچکتری هستند که توانایی خدمترسانی به دولت در زمینه مسکنسازی دارند. اگر چنین روشی پیاده شود، نتایج مطلوبی بهدنبال خواهد داشت، چراکه نرخ ملک در هر شهری متفاوت خواهد بود.
باید در ایران هم براساس نرخ زمین، مصالح ساختمانی و شرایط اقلیمی، نرخ تمامشده مسکن تعیین شود.
ریسک سرمایهگذاری پایین بیاید
میرزاهدی در پاسخ به این سوال که چگونه مانند کشورهای آسیایی جذب سرمایهگذاری در ایران افزایش مییابد، گفت: از آنجایی که سرمایه به جایی میرود که امنیت اقتصاد و سیاسی حاکم باشد، برای جذب سرمایهگذاری در بخش مسکن ابتدا باید ساختار سیاسی کشور اصلاح شود و تعاملات بینالمللی با کشورهای دیگر توسعه یابد، در مرحله بعد باید موانع سرمایهگذاری را حذف کنند و مشوقهایی برای سرمایهگذاران در نظر بگیرند تا سرمایهها به بخش مسکن سرازیر شود.
در گام نخست ساختار اقتصادی اصلاح شود
همچنین ناصر ذاکری، کارشناس و تحلیلگر مسائل اقتصادی به صمت گفت: برای الگوبرداری از کشورهای آسیای شرقی در حوزه مسکن ابتدا باید اقتصاد رونق بگیرد و قدرت خرید مردم افزایش یابد تا متقاضی برای مسکن وجود داشته باشد.
وی تاکید کرد: از طرف دیگر، باید بررسی شود که نظام تولید مسکن در کشور سالم است یا خیر، چراکه در اقتصادی که شکوفاتر باشد، بنگاههای اقتصادی با هم رقابت میکنند، بهگونهایکه تعدادی از شرکتهای بزرگ انبوهساز سایر رقبا را حذف یا در خود ادغام میکنند. به این ترتیب هزینه تولید مسکن کاهش مییابد، اما شاهد آن هستیم که در ایران تقاضای مسکن سالم نیست، به این معنی که اقتصاد رونق ندارد و مردم به اتکای درآمدشان وارد این بازار نشدند، بلکه فقط از طریق جابهجایی داراییها و وام اقدام به خرید مسکن میکنند. مهمترین شاخص سالم نبودن تقاضای مسکن را میتوان از طریق مدت انتظار خانهدار شدن تشخیص داد. در حال حاضر از آنجایی که قدرت خرید مردم و درآمدشان بسیار پایین است، زمان خرید مسکن سهرقمی شده است.
تقاضای ناسالم در بازار
این تحلیلگر و کارشناس مسائل اقتصادی با تاکید بر اینکه تقاضا در بازار مسکن ایران سالم نیست، گفت: تقاضا در این بازار بیشتر جنبه سفتهبازانه دارد. بهعبارت دیگر، یا ملکها توسط برخی احتکار میشود یا به قصد اجاره خریداری میشوند. از طرف دیگر، در زمینه تولید مسکن سالم هم با مشکلاتی مواجهیم، به این معنی که تولیدکنندگان حرفهای وارد این بازار نمیشوند که با شیوههای نوین و فناوری روز، هزینه تولید مسکن را کاهش دهند و کیفیت را بالا ببرند. بههمین علت هزینههای ساختوساز در ایران بسیار بالاست.
وی تصریح کرد: متاسفانه شاهد آن هستیم که شیوه تولید مسکن در ایران بهشکل سنتی ادامه دارد و هر کسی که صاحب ملک کلنگی میشود، دست به ساختوساز میزند، بدون اینکه تخصص و دانش لازم را دارا باشد.
ذاکری گفت: اگر در کشوری بخش مسکن رونق دارد، به این معناست که تولید در مقیاس وسیع شکلگرفته است و تولیدکنندگان با هم رقابت میکنند. بهگونهایکه تولیدکنندگان کوچک یا ضعیفتر حذف یا در بزرگتر ادغام شدهاند، در نتیجه تولیدکنندگان بزرگ بازار را در اختیار دارند که با فناوری نوین، مدیریت علمی و روشهای سنجیده فعالیت میکنند و هزینه تولید را پایین میآورند.
وی تصریح کرد: زمانی که هزینههای تولید پایین بیاید، هم حاشیه سود تولیدکننده افزایش مییابد و هم میتواند با نرخ مناسبتر کالا را به بازار عرضه کند. در حال حاضر شاهد آن هستیم که حدود ۸۰ درصد تقاضا در ایران سفتهبازانه است، در حالی که در کشورهای دیگر تقاضای سفتهبازانه در حد محدود وجود دارد که در همه اقتصادها بهچشم میخورد. همه این موارد دست بهدست هم میدهد تا صنعت تولید در کشور حالت غیرعادی و غیرمتعارف داشته باشد، بنابراین طبیعی است دولت قادر به تامین منافع عمومی مردم نباشد.
سخن پایانی
کشورهای آسیای شرقی نظیر اندونزی، سنگاپور و مالزی بهقدری در تامین سرپناه موفق بودهاند که حتی الگوی مناسبی برای کشورهای آسیای غربی شدهاند، بنابراین میطلبد ایران هم در سیاستگذاریهای خود در حوزه مسکن تجدیدنظر کند و در سادهترین اقدام دست به الگوبرداری از کشورهای آسیای شرقی بزند. نگاهی به سیاستهای کشورهای آسیای شرقی حاکی از آن است که هزینه زمین در نرخ تمامشده ملک حذف شده است. چنین سیاستی موجب میشود نرخ ملک بسیار پایین بیاید. در مرحله بعد تسهیلاتی که برای بخش مسکن با نرخ سود پایین و پرداخت اقساط در بلندمدت در نظر گرفتهاند، همچنین شاهد آن هستیم که انبوهسازان با انواع و اقسام مالیاتها مواجه نیستند، بلکه مشوقهای متعددی برایشان در نظر میگیرند. این در حالی است که در ایران سازندگان برای اخذ پروانه ساخت باید کفش آهنین بپوشند و از هفتخوان رستم عبور کنند.
