جزئیات محاسبه حق کمیسیون به شیوه قدیمی و جدید

براساس قانون جهش تولید مسکن (۱۴۰۰) و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تعرفه خدمات مشاوران املاک در کشور مورد بازنگری قرار گرفت و از این پس برمبنای ارزش معاملاتی املاک محاسبه خواهد شد. 

در ساختار جدید، نرخ روز معامله حذف شده و حق کمیسیون طبق ضریبی مشخص از ارزش معاملاتی ملک تعیین می‌شود. ضریب یادشده توسط وزارت صنعت، معدن و تجارت تعیین و پس از تصویب در هیات‌وزیران ابلاغ خواهد شد. به این ترتیب کمیسیون‌های نظارت در هر شهرستان موظف هستند ظرف 3 ماه پس از تصویب این آیین‌نامه، نرخ مربوط به منطقه خود را تعیین کنند.

گذری بر تعیین حق کمیسیون مشاوران املاک به شیوه قدیمی نشان می‌دهد، اتحادیه صنفی مشاوران املاک تهران در مهر سال ۹۹، قانون جدیدی برای دریافت این پول از طرفین معامله تصویب کرده است تا نرخ خدمات کارمزد دریافتی برای مبایعه‌نامه‌ها تک‌نرخی و به‌نوعی ساده‌سازی شود. بر این اساس، تمام قراردادهای ملکی مشمول پرداخت حق کمیسیونی معادل ۰.۵ درصد ارزش معاملاتی ملک شدند که ۰.۲۵ درصد از این میزان را خریدار و ۰.۲۵ درصد را فروشنده باید به مشاور املاک پرداخت کند. 

همچنین به حق کمیسیون محاسبه‌شده، مالیات بر ارزش‌افزوده نیز تعلق می‌گیرد که وظیفه پرداخت آن نیز بر دوش خریدار و فروشنده است. (مالیات بر ارزش‌افزوده در سال ۱۴۰۳ برابر با ۹درصد است). فرض کنید ملکی به مبلغ یک میلیارد تومان فروخته شود. حق کمیسیون مشاور املاک شامل ۰.۲۵ درصد ارزش ملک و ۹ درصد مالیات بر ارزش‌افزوده از هر یک از طرفین قرارداد است.

مشاوران املاک مجاز هستند برای قراردادهای اجاره ملک، ۲۵درصد از مبلغ اجاره‌بهای ماهانه را به‌عنوان حق کمیسیون اخذ کنند. یعنی اگر در قرارداد هیچ مبلغی به‌عنوان رهن یا پول پیش نوشته نشود و موجر تنها در ازای دریافت اجاره‌بهای ماهانه، ملک خود را در اختیار مستاجر بگذارد. در قراردادهای رهن کامل ابتدا باید مبلغ رهن را به اجاره تبدیل کرد؛ به این صورت که هر یک میلیون تومان رهن در ۳۰ ضرب می‌شود. سپس ۲۵درصد عدد به‌دست‌آمده و ۹ درصد مالیات آن به‌عنوان حق کمیسیون به مشاور املاک پرداخت می‌شود.

فرمولی در تضاد با منافع

در همین زمینه داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به صمت گفت: متاسفانه فرمولی که اعلام شده، کاملا در تضاد با منافع مردم و سپس مشاوران املاک است، چون باید نیازهای مالی یک شخص از شغلی که دارد، مرتفع شود. بنابراین نباید به بهانه تحول یا زمین زدن یک صنف درآمدش را آنقدر پایین بیاورند که حتی افرادی که می‌خواهند باشرافت زندگی کنند، درآمدشان کفاف هزینه‌های‌شان را ندهد.

وی تاکید کرد: اگر فرمولی که برای حق کمیسیون مشاوران املاک در نظر گرفتند، اجرایی شود، موجب کاهش درآمد مشاوران املاک خواهد شد که نتیجه‌ای جز اختلال در کار و معیشت افراد مشغول در این صنف نخواهد داشت. این در حالی است که سن برخی مشاوران املاک به‌قدری بالاست که امکان تغییر شغل هم ندارند، بنابراین چندان دور از انتظار نیست که برخی دریافت‌های خارج از ضابطه رواج یابد که دلخواه اتحادیه هم نخواهد بود.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران اظهار کرد: متاسفانه کسانی که متولی امر بودند و به‌عنوان نماینده اعضا در جلسه شرکت کردند، فرمولی برای حق کمیسیون در نظرگرفتند که مشاوران املاک را دچار چالش خواهد کرد. از همه مهم‌تر، عدم‌رعایت شأن این صنف است، چراکه ما باید خدمات‌مان را به‌‎صورت مستقل ارائه دهیم، نه اینکه تابعی از مجموعه خصوصی دیگر باشیم.

حق کمیسیون دونرخی می‌شود

بیگی‌نژاد درباره تغییر فرمول حق کمیسیون مشاوران املاک گفت: اگر حق کمیسیون براساس ارزش معاملاتی ملک محاسبه شود با 2 نرخ مواجه می‌شویم؛ یک نرخ واقعی توسط مشاوران املاک و یک نرخ محاسباتی از سوی وزارت صمت تعیین خواهد شد. در چنین شرایطی سوالی مطرح می‌شود؛ آیا هزینه‌ها هم براساس ارزش منطقه‌ای محاسبه خواهد شد، مسلما خیر. باتوجه به شرایط اقتصادی به‌طورواقعی محاسبه خواهد شد که در بلندمدت، مردم و مشاوران املاک را دچار مشکل خواهد کرد.

وی اظهار کرد: جالب اینجاست نرخ حق کمیسیون قرار است در جایی تعیین شود که هیچ نماینده‌ای از مشاوران املاک در اعلام ضرایب حضور نخواهد داشت، بنابراین وزارت صمت باید توجه ویژه به نمایندگانی که انتخاب می‌کند، داشته باشد، چراکه صنف مشاوران املاک، یک اتحادیه مستقل است که تصمیمات کارگروه برای اعلام ضرایب، تاثیر مستقیم بر هزینه‌ها، درآمد و آینده شغلی‌ این گروه خواهد داشت.

تغییر فرمول حق کمیسیون، تاثیری بر بازار مسکن ندارد

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تاکید کرد: حق کمیسیون درصد ناچیزی از نرخ مسکن را تشکیل می‌دهد، بنابراین با تغییر فرمول، مشکلی از بازار مسکن رفع نخواهد شد، چراکه 2 سال است که معاملات مشاوران املاک در پایین‌ترین سطح قرار دارد، اما نرخ مسکن پایین نیامده است. در واقع نرخ مسکن تحت‌تاثیر تقاضا و نهاده‌های ساختمانی است و چنین ادعاهایی که نرخ مسکن تحت‌تاثیر حق کمیسیون است، کذب و بی‌اساس است.

وی تصریح کرد: عملکرد کشورهای دیگر نشان می‌دهد که افزایش حق کمیسیون مشاوران املاک تاثیری بر ملک ندارد، برای مثال حق کمیسیون در یک کشور ۶ تا ۷ درصد ارزش معاملاتی است، اما نرخ مسکن به‌تناسب آن بالا نرفته است.

وعده حفظ درآمد دادند

کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به صمت گفت: در بسیاری از شهرها حق کمیسیون مشاوران املاک از سال ۸۴ و در تهران از سال ۹۹ تغییر نکرده و افزایش نرخ نداشته،در واقع چنین رویه‌ای موجب شده است که تعرفه فعلی، کفاف زندگی مشاوران املاک را ندهد و سطح درآمدشان به‌شدت کاهش یابد. البته باتوجه به وعده‌هایی که در تغییر کمیسیون دادند، میزان درآمد حفظ خواهد شد و حتی بالاتر هم خواهد رفت. اگر غیر از این باشد، مسیر را کلا اشتباه رفته‌ایم و به‌ضرر مشاوران املاک تمام خواهد شد.

وی به جزئیات طرح تغییر حق کمیسیون املاک اشاره کرد و گفت: مقرر شده است حق کمیسیون مشاوران املاک براساس ارزش معالاتی ملک باشد که در کل مناطق و شهرها متفاوت است. همچنین در یک ساختمان براساس نوع مصالح به‌کاررفته، امکانات و طبقات ارزش معاملاتی فرق دارد. به این ترتیب ارزش معاملاتی مبنا قرار می‌گیرد، اما ضریبی که قرار است در ارزش معاملاتی ضرب و ماحصل آن تعرفه مشاوره املاک شود، به وزارت صنعت، معدن و تجارت واگذار شده است که از طریق دبیرخانه هیات‌عالی نظارت و کمیسیون نظارتی هر شهرستان جداگانه تعیین می‌شود. به این ترتیب هر شهرستانی ضریب شاخص خود را دارد، اما ارزش معاملاتی براساس ماده ۶۴ مالیات‌های مستقیم مقرر شده است.

دیگر در مظان اتهام نیستیم

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران تصریح کرد: تغییر در حق کمیسیون، تاثیری بر درآمد مشاوران املاک ندارد. فقط دیگر مشاوران املاک با بالا رفتن نرخ ملک در مظان اتهام نیستند. این اتهام درست هم نیست، چراکه عوامل گوناگونی نظیر مصالح ساختمانی، نرخ زمین و نوسانات نرخ ارز، بر نرخ مسکن تاثیرگذار است. همچنین نباید فراموش کرد که مسائل سیاسی و اقتصادی هم موثر هستند. از طرف دیگر، وقتی در تولید مسکن با چالش‌هایی مواجهیم، نباید منتظر کاهش نرخ مسکن باشیم، چراکه رابطه عرضه و تقاضا بهم خورده است. بنابراین تغییر کمیسیون مشاوران املاک تاثیری روی بازار مسکن ندارد.

مسکن از جای دیگری ضربه خورد

گودرزی اظهار کرد: نگاهی به وضعیت بازار مسکن گواه آن است که کوتاهی در اجرای قانون جهش تولید مسکن و الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول موجب شده است این بازار با مشکلات بسیاری دست‌وپنجه نرم می‌کند.

وی به مشکلات مشاوران املاک اشاره کرد و گفت: باتوجه به اینکه چرخه خریدوفروش در بازار مسکن به‌دست مشاوران املاک می‌چرخد، نباید هر روز برای‌شان یک سامانه معرفی کنند. 

در حال‌ حاضر این رویه موجب سرگردانی مشاوران املاک و مردم شده است، چراکه نمی‌دانند معاملات را در کدام سامانه به‌ثبت برسانند. از طرف دیگر، با رکودی که بر بازار مسکن حاکم شده، بسیاری از آنها تعطیل شده‌ و تغییر شغل داده‌اند، به‌طوری‌که شرایط‌شان بسیار نگران‌کننده است.

سخن پایانی

باتوجه به اینکه صنف مشاوران املاک واسطه‌ای بین خریدار و فروشنده هستند و نقش کلیدی در تسهیل معاملات دارند، نباید ایجاد شفافیت و نظارت بر نحوه فعالیت یک صنف به قیمت کاهش درآمدشان تمام شود. بلکه باید میزان درآمد با شرایط اقتصادی و تورم عمومی همخوانی داشته باشد. 

در حال‌ حاضر بسیاری از مشاوران املاک که در بخش ساخت‌وساز فعالیت نمی‌کنند، برای امرار معاش به کار در اسنپ و تپسی روی‌ آورده‌اند، بنابراین در صورت اجرای فرمول جدید حق کمیسیون، باید منتظر چالش‌های جدید برای این صنف باشیم، به‌طوری‌که بعید نیست دریافتی‌های خارج از ضابطه رواج یابد و بسیاری از دفاتر با تغییر شغل یا ورشکستگی مواجه شوند.