اعمال‌نظر یک صنف در تدوین قانون

در همین زمینه فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: قانون پیش‌فروش ساختمان در سال ۸۹ تصویب و در سال ۹۳ ابلاغ شد، اما این قانون براساس واقعیت‌ها تنظیم نشد و نگاه صنفی و اعمال‌نظر سردفتران در آن دخیل بود، به‌طوری‌که اگر عملکرد این قانون طی ۱۲سال مورد بررسی قرار گیرد، شاید کمتر از هزار و 800 قرارداد در چارچوب قانون پیش‌فروش تنظیم شده و بسیار از قراردادها به‌علت ضعف‌های قانون بدون مراجعه به دفترخانه، توسط مشاوران املاک منعقد شده است.

وی افزود: در حال‌ حاضر پس از گذشت ۱۵سال دوباره زمزمه اصلاح این قانون به‌گوش می‌رسد تا قراردادها براساس قانون پیش بروند. البته ناگفته نماند، یکی از چالش‌های قانون پیش‌فروش، عدم‌تصویب ثبت رسمی معاملات غیرمنقول بود. از آنجایی که در حال ‌حاضر این قانون تصویب شده و به اجرا رسیده‌است، دیگر جای بهانه باقی نخواهد ماند و این امکان وجود دارد به بهترین شکل اجرا شود.

سازندگان استقبالی نکردند

ایلاتی با بیان اینکه تعداد قراردادهایی که طی ۱۵سال گذشته تنظیم شده، گویای آن است که قانون پیش‌فروش از سوی سازندگان مورداستقبال قرار نگرفته است، گفت: اگر در این قانون توازنی بین تعهدات مالک و سازنده وجود داشت، شاید در اجرا به چنین مشکلی برخورد نمی‌کرد. زمانی که قانون دارای ضعف است و موازنه‌ای در ایفای تعهدات وجود ندارد، سازنده هیچ‌وقت وارد یک طرح مشارکتی نخواهد شد که فقط یک‌طرف موظف به انجام وظایفش باشد و طرف مقابل مشمول امتیاز شود.

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که اجرای این قانون تاثیری روی افزایش تولید مسکن دارد، گفت: حتما تاثیرگذار خواهد بود، چراکه مردم به‌جای اینکه یک ملک را آماده کرده و به نرخ گران بخرند، با نرخ مناسب‌تر خریداری می‌کنند. از سوی دیگر، سازنده هم قادر به تامین مالی پروژه‌اش خواهد بود. در حال‌ حاضر به‌علت تخلف و کلاهبرداری، ریسک پیش‌فروش بالارفته است، به‌طوری‌که بسیاری از خریداران ضررهای هنگفتی کرده‌اند. وی تاکید کرد: در صورتی که الزامات قانونی و شفافیت لازم برای اجرای این قانون فراهم شود، خریدار و فروشنده با خیالی آسوده دست به اجرای قانون خواهند زد.

ایلاتی در پاسخ به این سوال که در حال‌ حاضر میزان کلاهبرداری و تخلف در سایه نبود قانون چقدر است، گفت: در چندین سال گذشته با افزایش بی‌رویه تخلف به نام پیش‌فروش یک ملک به چند نفر مواجه بودیم. این شیوه کلاهبرداری به‌حدی سودآور، جذاب و بدون دردسر است که کلاهبرداران با اشتیاق وارد این حوزه می‌شوند؛ برای مثال شاهد بوده‌ایم که پروژه ۷۰۰ واحدی را به ۱۴هزار نفر فروخته‌اند.

همه نهادهای مربوطه مقصر هستند

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: در عدم‌اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، برخی نهادها هم مقصر هستند. برای نمونه، شهرداری فقط یک ماشین امضا برای صدور پروانه ساخت نیست، بلکه باید پلتفرمی طراحی می‌کرد که سامانه پیش‌فروش به سامانه صدور پروانه متصل می‌شد. در واقع نظارت شهرداری ضروری است تا ساختار شهری مطابق با استانداردها و مهندسی سازه پیش برود و با چالش‌های حقوقی کمتری مواجه باشیم. ایلاتی تصریح کرد: البته ناگفته نماند، عدم‌اجرای این قانون فقط مربوط به یک نهاد یا یک صنف نمی‌شود. باید هر ذی‌نفعی و شخصی که در پروژه‌های پیش‌فروش حضور دارد، اختیارات و وظایفش تعریف شود و پاسخگو باشد. بنابراین نمی‌توان یک سازمان یا نهاد را مقصر دانست، حتی مردم که از راه غیرقانونی دست به خرید ملک پیش‌فروش می‌زنند، مقصر هستند. وی در پاسخ به این سوال که آیا زیرساخت‌های لازم برای اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان فراهم است، گفت: در سال ۸۹ بسیاری از زیرساخت‌ها آماده نبود و نیاز به توسعه داشتیم، اما در حال‌ حاضر بهانه کمتری برای اجرا وجود دارد و این توانایی را داریم که به بهترین شکل اجرا کنیم.

قانون ایده‌آل

ایلاتی در پاسخ به این سوال که قانون ایده‌آل در پیش‌فروش ساختمان باید چه ویژگی‌هایی داشته باشد، گفت: در مدل مطلوب پیش‌فروش ساختمان یک حساب امانی ایجاد می‌شود که نزد بانک است. به این ترتیب زمانی که خریدار دست به خرید ملک پیش‌فروش می‌زند، مستقیم پول را به حساب سازنده واریز نمی‌کند، بلکه به حساب امانی منتقل می‌شود. در این حساب زمانی پول آزاد می‌شود که پروژه ساخته شود. اگر چنین رویکردی در پیش نگیریم، ممکن است فروشنده پول را دریافت و صرف تکمیل پروژه نکند، اما با ایجاد یک حساب امانی، زمانی که یک واحد ساخته شود، پول برای فروشنده قابل‌برداشت خواهد شد.

سختگیری نسبت به فروشنده

همچنین حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انبوه‌سازان استان تهران در همین زمینه به صمت گفت: طبق قانون اگر سازنده قصد درج آگهی پیش‌فروش ساختمان را داشته باشد، باید مجوز از وزارت راه‌وشهرسازی را داشته باشد. در مرحله بعد، فروشنده باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند و قرارداد را براساس قدرالسهم زمین نسبت به آپارتمان یا متراژ واحدی که به‌صورت مشاع خریداری می‌کند، تنظیم کند. بر این اساس دفترخانه به اداره ثبت اعلام می‌کند که بخشی از این پلاک بابت فروش یک یا چند واحد کنار گذاشته شود، چون خریدار پیش‌خرید کرده است.

وی افزود: براساس این قرارداد خریدار تعهد می‌دهد، به‌موقع وجوه را پرداخت کند. فروشنده هم باید وجوه را در ساختمان هزینه کند و به‌موقع ملک را تحویل دهد. 

در صورتی که هرکدام از طرفین به وعده‌شان عمل نکنند، برای‌شان تمهیداتی اندیشیده شده، اما یک نقصی در این قانون به‌چشم می‌خورد که سختگیری نسبت به فروشنده از خریدار بیشتر است، به‌طوری‌که سازنده عطایش را به لقایش بخشیده و از پیش‌فروش منصرف می‌شود. برای مثال اگر خریدار به تعهداتش عمل نکند، فروشنده دستش بسته است و نمی‌تواند سندش را آزاد کند، در حالی که در اداره ثبت بخشی از پلاک به اسم خریدار شده است.

وی خاطرنشان کرد: این قانون از سال ۹۱ اجرایی شد که ارمغانی جز روی زمین ماندن پروژه‌ها نداشته، به‌طوری‌که سرمایه‌گذاری در بخش صنعت ساختمان به‌شدت کاهش یافته است، چراکه نظام بانکی تسهیلاتی در اختیار سازنده قرار نداده و نمی‌دهد و پیش‌فروش تنها راه فعلی برای تامین نقدینگی این صنف بوده است.

پیش‌فروش بدون سند

محتشم تصریح کرد: در حال‌ حاضر شاهد آن هستیم که زمین‌هایی در شمال کشور وجود دارد که فاقد سند هستند، اما ساخت‌وساز در آنها انجام می‌شود و حتی دست به پیش‌فروش هم می‌زنند که می‌تواند چالش‌زا باشد. در واقع براساس اعتماد دوطرفه معامله انجام می‌شود، اما چون این‌گونه معاملات قانونی نیست، به‌شکل محدود انجام می‌شود.

ضرورت اصلاح قانون

عضو هیات‌مدیره انبوه‌سازان استان تهران در پاسخ به این سوال که دولت باید چه اقداماتی انجام دهد تا پیش‌فروش رونق بگیرد، گفت: باید قانون پیش‌فروش اصلاح و به‌روز شود و قوانین سختگیرانه برای فروشندگان را تغییر دهند. برای تغییرات در این زمینه باید جلسه‌ای با انبوه‌سازان برگزار کنند و براساس حفظ حقوق طرفین و با شرایط برد ـ برد قانون را اصلاح کنند. البته در حال ‌حاضر در پروژه‌های کوچک شاهد آن هستیم که براساس اعتماد پیش‌فروش انجام می‌شود و اگر مشکل قانونی پیش بیاید، هر دوطرف گرفتار خواهند شد.

وی در پاسخ به این سوال که آیا موافق مجازات حبس و جریمه نقدی برای کسانی که در پیش‌فروش تخلف کنند هستید، گفت: در پیش‌فروش باید از قانون اطاعت کنند، اما هستند افرادی که توجهی به قانون نمی‌کنند و ممکن است مشکلی هم پیش نیاید، اما اگر با مشکلی مواجه شوند برای مثال اگر کسی که ملکی را پیش‌فروش کرده، جانش را ازدست بدهد، ملک دست ورثه خواهد افتاد و ممکن است زیر بار تحویل ملک نروند، در این صورت دوطرف یعنی خریدار و فروشنده متخلف هستند.

سخن پایانی

با اصلاحات در قانون پیش‌فروش، امکان تسهیل خانه‌دار شدن و افزایش تولید و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن فراهم خواهد شد. همچنین باتوجه به اینکه نظام بانکی اعتبارات لازم برای تخصیص به بخش مسکن را ندارد، پیاده‌سازی این قانون موجب تامین مالی خریدار و فروشنده خواهد شد. به‌همین‌دلیل فعالان بازار در تلاش هستند تا قانون پیش‌فروش ساختمان به‌عنوان اصلی‌ترین روش مشارکت در ساخت و فروش مسکن اجرا شود. در صورت اجرای قانون پیش‌فروش فرد خریدار و فروشنده ضمن مراجعه به مشاوران املاک برای شناسایی واحد در صورت تفاهم، مشخصات‌شان در سامانه پیش‌فروش ثبت می‌شود. این سامانه با قابلیت‌هایی که دارد، امکان اخذ استعلامات با سطح دسترسی‌های مختلف برای مراجع و دستگاه‌های درگیر در فرآیند پیش‌فروش را فراهم می‌کند. همچنین قابلیت ارتباطی این سامانه به‌منظور معرفی افراد از سوی مشاوران املاک به دفاتر اسناد رسمی با امکان دسترسی برای اعتبارسنجی طرفین و ثبت اولیه اطلاعات طراحی فراهم است؛ به این ترتیب امکان تخلف و کلاهبرداری دیگر وجود نخواهد داشت.