بازگشت بازار به شرایط عادی زمانبر خواهد بود

رشد سرمایه‌گذاری در مقایسه با افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز به‌مراتب کمتر است. اگر به دهه ۹۰ نگاه کنیم، متوجه می‌شویم که این نسبت کاملا برعکس بود و می‌توانیم وضعیت کنونی بازار مسکن را بهتر درک کنیم. تا زمانی که سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت‌وساز افزایش نیابد و سرمایه‌گذاران از بابت امنیت سرمایه‌های خود احساس راحتی نکنند، تولید مسکن به‌میزان قابل‌توجهی افزایش نخواهد یافت. با کاهش توان عرضه، به‌طورطبیعی قیمت‌ها نیز افزایش می‌یابد. هر سال که رشد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن کاهش یابد، تاثیر آن بر عرضه مسکن به مدت یک تا 1.5سال ادامه خواهد داشت.

در سال گذشته، تشکیل سرمایه در بخش مسکن و ساختمان حدود ۴ درصد افزایش یافت و در نیمه اول امسال نیز با رشد ۶ درصدی مواجه شد؛ اما باتوجه به اینکه در سال‌های گذشته، کاهش قابل‌توجهی در این حوزه داشته‌ایم، بازگشت بازار به شرایط عادی زمانبر خواهد بود و بهبود عرضه، نیازمند زمان بیشتری است. این وضعیت برای سال آینده نیز قابل‌پیش‌بینی است و از این‌رو، نمی‌توان انتظار چندانی از رونق سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان در سال آینده داشت.

کاهش قدرت خرید مردم برای خرید ملک

محسن فلکی، کارشناس و فعال حوزه مسکن درباره ضعف سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به صمت توضیح داد: از بازار مسکن می‌توان به‌عنوان یکی از موتورهای اصلی اقتصاد کشور نام برد، حال آنکه در سال‌های اخیر شاهد کاهش چشمگیر سرمایه‌گذاری در این حوزه بوده‌ایم که عوامل مختلفی در حوزه‌های مالی، اقتصادی، ساختاری و سیاسی سبب این امر بوده است.

وی در ادامه توضیح داد: رشد افسارگسیخته نرخ زمین و مصالح و در نتیجه افزایش نرخ نهایی مسکن و کاهش توان مصرف‌کننده، باعث دور از دسترس شدن مسکن برای خانه‌اولی‌ها و اقشار متوسط و ضعیف جامعه شده و همین امر بازار مسکن را به‌سمت رکود برده است.

 از سویی، یکی از دلایل دیگر را می‌توان سیاست‌های بانکی و مالی نامناسب و ناکارآمد دانست که بدون در نظر گرفتن جامعه هدف در بازپرداخت‌ها وضع شده است.

ضرورت توجه به خروج سرمایه‌ها از بازار مسکن

این کارشناس اذعان کرد: هر دولتی هم که می‌آید، نظر و سلیقه خود را دنبال می‌کند و نبود منشوری واحد در ساخت مسکن، باعث موفق نبودن طرح‌های مسکنی از جمله مسکن‌مهر، مسکن ملی و نهضت ملی مسکن می‌شود و بسیاری از مردم، به‌ویژه خانه‌اولی‌ها از مسکن در شأن خود و خانواده دور می‌مانند.

فلکی به صمت گفت: افزایش بازدهی در بازارهای موازی مانند ارز و طلا موجب خروج سرمایه‌ها از بازار مسکن و گرایش به این بازارها شده است. کشور به‌علت افزایش بازارهای موازی و ناکارآمدی متولیان مسکن در کشور، دچار رکود تورمی شده و توان خرید نداشتن مردم، باعث فلج شدن بسیاری از اصناف مرتبط با مسکن شده است. در چنین شرایطی، سازنده‌های سنتی مسکن با افزایش نرخ مصالح ساختمانی با کمبود نقدینگی مواجه شده‌اند.

وی در خاتمه بیان کرد: برای مقابله با این چالش‌ها، نیاز به سیاست‌ها و قوانین مناسب، ایجاد مشوق‌های مالی و مالیاتی برای سازندگان سنتی و انبوه‌سازان، توسعه بازارهای مالی نظیر صندوق‌های بورسی پروژه‌محور و تقویت زیرساخت‌های شهری در مناطق کم‌برخوردار وجود دارد. این اقدامات می‌تواند انگیزه و حضور سرمایه‌گذاران را در بازار مسکن افزایش دهد.

وضعیت بحرانی بازار مسکن در بخش سرمایه‌گذاری

جواد خوانساری، کارشناس اقتصاد مسکن به صمت گفت: براساس آمارهای رسمی، سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن با کاهش قابل‌توجهی مواجه شده است که دلایل متعددی برای این امر وجود دارد. یکی از این دلایل، نبود امنیت در سرمایه‌گذاری در این بخش است. همچنین، افزایش چشمگیر نرخ مسکن موجب شده که بسیاری از اقشار جامعه از دایره افرادی که قادر به خرید خانه هستند، خارج شوند. این وضعیت نیز به‌نوبه خود انگیزه برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را کاهش داده است.

وی در ادامه بیان کرد: شرایط اقتصادی کشور به‌گونه‌ای پیش رفته که اقتصاد در حال تجربه یک فرآیند التهابی است. دولت جدید باید اقداماتی را برای حفظ ارزش پول ملی انجام دهد، زیرا فشارهای قیمتی در تمامی بخش‌ها تاثیرگذار بوده و تنها بخشی که کمترین نوسانات را داشته، بخش مسکن است که این پایداری نشان‌دهنده زمانبر بودن آن است. با این حال، بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌های موجود در بخش مسکن به بازارهای دیگری مانند طلا و ارز منتقل شده و بخش دیگری نیز در حال خروج از کشور است. هرچند تمایل مردم برای سرمایه‌گذاری در کشورهایی مانند ترکیه کاهش یافته، اما کشورهای دیگری مانند عمان همچنان از سرمایه‌گذاری کشورهای دیگر استقبال می‌کنند.

این کارشناس بیان کرد: برای حل معضل مسکن در کشور ما، راهی جز رشد و توسعه اقتصادی وجود ندارد. اگر این مسئله به‌درستی مدیریت نشود، هیچ اقدام دیگری نمی‌تواند به بهبود وضعیت بازار مسکن کمک کند و تلاش‌های جداگانه در این زمینه بی‌نتیجه خواهد بود. زمانی که سوءمدیریت با کاهش رشد تولید همراه می‌شود، وضعیت بازار مسکن به‌گونه‌ای پیش می‌رود که امکان سازندگی در کشور از بین می‌رود و پروژه‌ها یکی پس از دیگری با ناکامی روبه‌رو می‌شوند.

ناچار به افزایش سرمایه‌گذاری در بازار مسکن هستیم

این کارشناس خاطرنشان کرد: بررسی آخرین وضعیت بازار مسکن، نشان‌دهنده تشکیل صف‌های طولانی تقاضا در این حوزه است. میزان تقاضا در بازار مسکن به‌طورقابل‌توجهی بیشتر از عرضه تخمین زده می‌شود که این موضوع در نهایت به افزایش تورم در بخش مصرفی منجر شده است؛ بنابراین، مسئولان باید به این نکته توجه داشته باشند که باید مشکلات بازار مسکن را به‌طوراساسی حل کرده و تلاش‌های خود را معطوف به رفع مسائل اقتصادی کنند تا وضعیت بازار ملک بدتر نشود. ما ناچار به افزایش سرمایه‌گذاری در بازار مسکن هستیم. این امر می‌تواند از سوی دولت انجام شده و همچنین می‌تواند به سیاست‌های حمایتی برای تشویق سرمایه‌گذاری داخلی منجر شود. با این رویکرد، می‌توانیم در مدت زمان معقولی، بازار مسکن کشور را ساماندهی کرده و به‌تعادل برسانیم.

حل مشکل مسکن در کوتاه‌مدت ممکن نیست

به‌گفته وی؛ باید توجه داشت که نگرش سرمایه‌داری به بازار مسکن، ایراد بزرگی است که در کشور ما ریشه دوانده است. ما در اینجا به سرمایه‌گذاری برای تولید در بخش مسکن اشاره داریم، نه اینکه هر فردی بخواهد پول اضافی خود را در این حوزه سرمایه‌گذاری کند، چراکه این کار نادرست است و می‌تواند منجر به رکود تورمی شود؛ بنابراین، حل مشکل مسکن در یک بازه زمانی کوتاه‌مدت ممکن نیست و نیاز به زمان بیشتری دارد.

در سایه سیاست‌های ضدتولید و افزایش نرخ تورم، بخش مسکن به یکی از گزینه‌های جذاب برای سرمایه‌گذاری نادرست، به‌ویژه در سال‌های اخیر، تبدیل و این موضوع باعث شده است که مسکن از یک کالای مصرفی صرف به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شود.

خوانساری معتقد است: رونق دلالی در بازار مسکن به‌حدی رسیده که متوسط نرخ هر مترمربع مسکن در تهران به ۱۰۰میلیون تومان افزایش یافته و این وضعیت انتقادات زیادی را هم به‌همراه داشته است. 4 عامل اصلی شامل افزایش معاملات، تولید، سرمایه‌گذاری و قیمت، همواره در بخش مسکن در یک راستا عمل کرده‌اند و تا زمانی که عرضه و تقاضا به‌تعادل نرسند، این روند ادامه خواهد داشت. رسیدن به تعادل در عرضه و تقاضا در یک بازه زمانی مشخص می‌تواند مانع از افزایش بیشتر قیمت‌ها در این بازار شود.

وی در پایان گفت: برخی بر این باورند که حل مشکلات مسکن به رفع مسائل داخلی آن بستگی دارد، اما ساماندهی این بخش به شرایط کلی اقتصاد وابسته بوده و نیازمند حل موانع خارجی نیز است. تا زمانی که تورم، انتظارات تورمی در جامعه و افزایش نرخ دلار ادامه داشته باشد، بازار مسکن همچنان در رکود به‌سر خواهد برد و قیمت‌ها به‌تدریج افزایش می‌یابند. در این شرایط، سرمایه‌گذاران ممکن است به‌سمت دیگر بازارها گرایش پیدا کنند.

سخن پایانی

براساس بررسی‌های انجام‌گرفته، آینده سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن همچنان به‌عنوان یکی از گزینه‌های جذاب برای حفظ و افزایش سرمایه به‌شمار می‌آید. تحلیل‌ها نشان می‌دهند که باوجود نوسانات اقتصادی و چالش‌های موجود، بازار مسکن به‌دلیل ویژگی‌های خاص خود، همچنان از رشد نسبی برخوردار است. عواملی نظیر نرخ تورم، تغییرات جمعیتی و سیاست‌های دولتی از جمله مهم‌ترین عواملی هستند که می‌توانند بر روند آینده بازار مسکن تاثیر بگذارند. همچنین، فرصت‌هایی مانند سرمایه‌گذاری در مناطق در حال توسعه و واحدهای مسکونی هوشمند و سبز می‌تواند به سرمایه‌گذاران این امکان را بدهد که به سود پایدار و قابل‌توجهی دست یابند. در مقابل، چالش‌هایی مانند تورم و نوسانات نرخ بهره نیازمند دقت و تحلیل عمیق‌تری در برنامه‌ریزی سرمایه‌گذاری‌ها هستند. به‌طورکلی، برای دستیابی به موفقیت در سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، ضروری است که سرمایه‌گذاران با درک صحیح از روندهای بازار، استراتژی‌های مناسبی را انتخاب کرده و با پیش‌بینی دقیق، سرمایه‌گذاری خود را در مناطق و انواع مسکن با ظرفیت رشد بالا متمرکز کنند. شناسایی عوامل موثر و اتخاذ تصمیمات هوشمندانه می‌تواند به کاهش ریسک و افزایش بازدهی در این بازار کمک کند.