در حالی که آمارهای رسمی نشان می‌دهد، همواره تورم عمومی کمتر از تورم مسکن بوده و افزایش شدید نرخ مسکن باید در عوامل دیگری مورد بررسی قرار گیرد. در تاریخ ۲۵ مهر، وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این سوال که «آیا دولت برنامه‌ای برای بازنگری در نرخ یا سیاست‌های بهتری برای تنظیم بازار اجاره مسکن دارد؟» اظهار کرد: اجاره‌بها موضوعی نیست که تنها به وزارت مسکن و شهرسازی مربوط باشد. مسائل تورمی، کل دولت و ملت را تحت‌تاثیر قرار داده است. نه‌تنها وزیر راه و شهرسازی، بلکه برخی کارشناسان نیز بر این باورند که علت اصلی افزایش نرخ مسکن، تورم عمومی است و حل این مشکل به ثبات اقتصاد کلان وابسته است. نتایج این رویکرد را می‌توان در نگرش و عملکرد مسئولان دهه ۹۰ در زمینه تامین مسکن مشاهده کرد. در آن زمان، مسئولان با استناد به وجود تورم عمومی در کشور، از هرگونه مداخله فعال در بازار مسکن و افزایش ساخت‌وساز پرهیز کردند. انباشت تقاضای کنونی که بازار مسکن قادر به تامین آن نیست، نتیجه مستقیم همان نگرش و سیاست‌های انفعالی دولت در دهه ۹۰ به‌شمار می‌آید. براساس آمار رسمی، ناترازی در بازار مسکن به ۷ میلیون واحد مسکونی رسیده و از سوی دیگر، نرخ مسکن در دهه ۹۰ به‌طورقابل‌توجهی ۱۲بار افزایش یافته است. با این حال، متاسفانه با مشخص شدن تاثیرات منفی این رویکرد، مسئولان ارشد حوزه مسکن همچنان بر این دیدگاه تاکید می‌کنند و در تلاش هستند تا با آن، بحران مسکن را حل کنند، در حالی که این رویکرد نادرست است.

تورم مسکن بیشتر از تورم عمومی است

براساس اطلاعات منتشرشده از سوی بانک مرکزی و سازمان آمار ایران، نرخ تورم سالانه مسکن بالاتر از نرخ تورم عمومی است. طبق این آمار، در شهریور ۱۴۰۳، نرخ تورم سالانه برای خانوارهای کشور به ۳۴.۲ درصد رسیده است. در مقابل، تورم مسکن در همین بازه زمانی به ۴۱.۷ درصد افزایش یافته و این آمار نشان‌دهنده این است که تورم مسکن از تورم عمومی پیشی گرفته است. به‌طوردقیق‌تر، تحلیل این شاخص‌ها و داده‌ها نشان می‌دهد که افزایش نرخ مسکن تحت‌تاثیر نرخ تورم عمومی قرار ندارد. این موضوع همچنین در بررسی‌های میان‌مدت تایید شده است. سوالی که در این زمینه مطرح می‌شود، این است که چرا تورم مسکن نسبت به تورم عمومی بیشتر است؟ پاسخ این سوال بسیار ساده است: زیرا سهم زمین در هزینه نهایی مسکن بالا است. براساس آمار منتشرشده، تورم زمین و مسکن به‌مراتب بیشتر از تورم عمومی بوده و دلیل آن تبدیل مسکن به یک کالای سرمایه‌ای است. از سال 13۹۵ تا ۱۴۰۰، متوسط افزایش نرخ سایر کالاها 3.5 برابر شده، در حالی که متوسط افزایش نرخ مسکن به ۸برابر رسیده است. در این زمینه، تورم زمین به‌مراتب بیشتر از تورم عمومی است. آیا این وضعیت ناشی از سیاست‌گذاری‌های ما نیست؟ نرخ زمین به‌دلیل کاهش مساحت شهرها افزایش یافته است. در سال‌های اخیر، ما با افزایش ارزش زمین روبه‌رو هستیم که نتیجه مستقیم محدودیت‌های شهری است. در سال ۹۰، سهم زمین از نرخ تمام‌شده مسکن کمتر از ۶۰ درصد بود، اما اکنون این سهم در تهران به بالای ۷۰ درصد رسیده است. همچنین ابوالفضل نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن دولت سیزدهم اظهار کرده، سهم زمین در نرخ مسکن به ۶۰درصد می‌رسد، بنابراین، باتوجه به اینکه حداقل ۶۰درصد هزینه نهایی مسکن به زمین مربوط می‌شود، وجود تورم در نرخ زمین می‌تواند منجر به افزایش قابل‌توجهی در بازار مسکن شود.

نحوه سیاست‌گذاری‌ها تغییر کند

حمید لطفی‌نژاد، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: مدتی است که تلاش می‌شود بازار مسکن در ایران به‌عنوان یک بازار مصرفی شناخته شود، در حالی که مردم بر این باورند که این بازار نه‌تنها مصرفی نیست، بلکه به‌طورقابل‌توجهی جنبه سرمایه‌گذاری دارد. تجربیات مردم نشان می‌دهد که مسکن به‌عنوان یک بازار مطمئن برای سرمایه‌گذاری شناخته می‌شود و از سوی دیگر، آنها به این سطح از اطمینان نرسیده‌اند که سرمایه‌گذاری در سایر بازارها ایمن است. البته تغییر وضعیت بازار مسکن در ایران از یک بازار مصرفی به یک بازار سرمایه‌گذاری نمی‌تواند به یک عامل خاص نسبت داده شود و ممکن است به دلایل متعددی بستگی داشته باشد.

در گذشته، خرید مسکن عمدتا به‌عنوان محل زندگی اصلی و برای استفاده شخصی موردتوجه قرار می‌گرفت؛ اما با تغییرات اقتصادی و افزایش ارزش مسکن در سال‌های اخیر، این دارایی به‌عنوان یک گزینه سرمایه‌گذاری جذاب شناخته شده است. سرمایه‌گذاران اکنون به‌دنبال ورود به بازار مسکن هستند تا از افزایش قیمت‌ها و درآمدهای اجاره‌ای سود قابل‌توجهی کسب کنند. این روند در بسیاری از کشورهای جهان مشاهده می‌شود، هرچند شدت آن در کشور ما کمتر است. لطفی‌نژاد اظهار کرد: رشد جمعیت و نیاز به مسکن در ایران، موجب افزایش تقاضا برای خرید و اجاره مسکن شده است و این تقاضا به‌نوبه خود منجر به افزایش نرخ مسکن و سودآوری بیشتر برای سرمایه‌گذاران شده است. در کشورهای دیگر، تقاضای مصرفی در بازار املاک با تدوین سیاست‌های مختلف مدیریت می‌شود تا از بی‌ثباتی این بازار جلوگیری شود. بنابراین، لازم است که مسئولان برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری بهتری برای بازار مسکن انجام دهند. وی در ادامه بیان کرد: متاسفانه افزایش قیمت‌ها و ناپایداری در بازار مسکن موجب شده است که بسیاری افراد از بخش مصرفی این بازار خارج شوند، چراکه هزینه‌های زندگی و سهم پرداختی برای خرید خانه در حال افزایش است و این موضوع خانوارها را با مشکلات جدی مواجه کرده است. واقعیت این است که مدت زمان انتظار برای خرید مسکن در ایران با هیچ کشوری قابل‌مقایسه نیست و ناپایداری بازار مسکن نگرانی‌های جدی را به‌وجود آورده است. این کارشناس مسکن افزود: تنها موضوعی که باید برای ساماندهی بازار مسکن موردتوجه قرار گیرد، کنترل تورم است. تا زمانی که برنامه‌ای برای مهار تورم نداشته باشیم، آسیب‌ها در بازار مسکن همچنان ادامه خواهد داشت و این موضوع به روابط بین‌المللی و تلاش برای خنثی‌سازی تحریم‌ها مرتبط است.

وی در ادامه بیان کرد: متاسفانه افزایش قیمت‌ها و ناپایداری در بازار مسکن موجب شده است که بسیاری از افراد از بخش مصرفی این بازار خارج شوند، چرا که هزینه‌های زندگی و سهم پرداختی برای خرید خانه در حال افزایش است و این موضوع خانوارها را با مشکلات جدی مواجه کرده است. واقعیت این است که مدت زمان انتظار برای خرید مسکن در ایران با هیچ کشوری قابل مقایسه نیست و ناپایداری بازار مسکن نگرانی‌های جدی را به وجود آورده است. لطفی‌نژاد در پایان افزود: تنها موضوعی که باید برای ساماندهی بازار مسکن موردتوجه قرار گیرد، کنترل تورم است. تا زمانی که برنامه‌ای برای مهار تورم نداشته باشیم، آسیب‌ها در بازار مسکن همچنان ادامه خواهد داشت و این موضوع به روابط بین‌المللی و تلاش برای خنثی‌سازی تحریم‌ها مرتبط است.

بازار مسکن به توجه ویژه‌ای از سوی دولت نیاز دارد

منوچهر بهرویان، تحلیلگر بازار مسکن به صمت گفت: کشور در زمینه مسکن با چالش‌های متعددی مواجه است و به‌نظر می‌رسد دولت مسعود پزشکیان کار سختی برای رفع این مشکلات پیش‌رو دارد. در سال‌های اخیر، برنامه‌ریزی مشخصی برای ساماندهی بازار مسکن انجام نگرفته است و تمامی سیاست‌هایی که برای حل این معضل بزرگ به‌کار گرفته شده‌، به اندازه‌ای که انتظار می‌رفت، موفق نبوده‌اند. بازار مسکن به توجه ویژه‌ای از سوی دولت نیاز دارد.

وی در ادامه خاطرنشان کرد: در حوزه مسکن با چالش‌هایی روبه‌رو هستیم که می‌تواند به جامعه آسیب‌های جدی وارد کند. هنگامی که تقاضا از عرضه فراتر می‌رود و زمان ساخت‌وساز به‌طول می‌انجامد، افزایش نرخ مسکن نیز تسریع می‌شود و اجاره‌نشینی به‌جای خرید خانه رواج پیدا می‌کند.

بهرویان افزود: متاسفانه در سال‌های اخیر، موانع ایجادشده توسط بانک‌ها در ارائه تسهیلات مسکن، مشکلات مالی زیادی را به‌وجود آورده است. یکی از دلایل اصلی این کارشکنی‌ها، تورمی است که کشور برای سال‌ها با آن مواجه بوده است. همچنین، توانایی بازپرداخت این تسهیلات با درآمد افراد کم‌درآمد تناسبی ندارد و هزینه‌های زندگی مختلف، رغبت افراد را برای دریافت تسهیلات مسکن کاهش داده است. از سوی دیگر، افزایش ناگهانی نرخ مسکن و تورم بی‌سابقه در این حوزه، باعث شده است که حتی با دریافت تسهیلات مسکن، افراد نتوانند خانه‌ای خریداری کنند و در بهترین حالت، این تسهیلات تنها برای کسانی که قصد بهبود وضعیت مسکن خود را دارند، مناسب باشد.

تحلیلگر بازار مسکن ادامه داد: باتوجه به وضعیت تورم کنونی، اگر بانک‌ها بخواهند این میزان از نقدینگی را به‌صورت تسهیلات مسکن به متقاضیان و بخش ساخت‌وساز ارائه دهند، ممکن است در آینده با مشکلات جدی مواجه و حتی به ورشکستگی دچار شوند، زیرا بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری موظف هستند در ازای پرداخت مبلغ مشخصی، بازپرداخت‌های ماهانه‌ای داشته باشند که ثابت است و نمی‌تواند با افزایش تورم تغییر کند. بانک‌ها تنها در صورتی قادر به مدیریت چنین مسئولیتی خواهند بود که کشور دارای ثبات اقتصادی باشد و تورم در بخش‌های مختلف به‌طورقابل‌قبولی کنترل شود. در غیر این صورت، این وضعیت برای بانک‌ها ریسک بزرگی به‌همراه خواهد داشت و به‌طورقطع از ارائه چنین تسهیلاتی خودداری خواهند کرد.

موانع تحقق ساخت مسکن در کشور

بهرویان بیان کرد: یکی از اصلی‌ترین چالش‌ها در زمینه ساخت مسکن در کشور، نحوه عملکرد نظام بانکی در ارائه تسهیلات ساخت‌وساز است. به‌همین‌دلیل، وزارت راه و شهرسازی و سازندگان از سیستم بانکی نارضایتی دارند. طبق قانون، بانک‌ها ملزم هستند که ۲۰ درصد از تسهیلات سالانه خود را به بخش مسکن اختصاص دهند، اما در سال‌های اخیر تنها حدود ۵ درصد از این تعهد به‌اجرا درآمده است.

بهرویان در پایان گفت: متاسفانه در حوزه‌های مختلف بازار مسکن، دلالی و سوداگری ریشه دوانده است که با ایجاد موانع و کارشکنی در روند اقتصادی، به‌‎دنبال کسب سودهای کلان هستند. ضروری است که با پیگیری‌های مسئولان و برنامه‌ریزی‌های کارشناسانه، بخش‌های اقتصادی کشور از چنگال این افراد سودجو رهایی یابند و با بهره‌گیری از منابع موجود، زمینه‌های اصلاح اقتصادی فراهم شود تا چرخه تولید مسکن دوباره به‌حرکت درآید.

سخن پایانی

بازار مسکن، مانند سایر بازارهای اقتصادی، تحت‌تاثیر قاعده کلی تناسب بین عرضه و تقاضا قرار دارد. زمانی که این تعادل در بازار به‌هم می‌خورد، انباشت تقاضا منجر به افزایش ناگهانی قیمت‌ها می‌شود. این وضعیت متاسفانه در بازار مسکن کشور مشاهده می‌شود. براساس آمار ارائه‌شده توسط کارشناسان وزارت راه و شهرسازی، حدود ۷ میلیون واحد مسکونی ناترازی در کشور وجود دارد. بنابراین، دولت چهاردهم باید با بازنگری در رویکردهای کنونی، به‌دنبال ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن باشد. به‌عبارت دیگر، راه‌حل دولت برای خروج از بحران بازار، افزایش عرضه و ساخت مسکن جدید است.