چاردیواری‌هایی برای «بن‌بست»
آغاز ساخت مسکن ۲۵متری و انتشار جزئیات مربوط به آن در هفته گذشته، واکنش‌های متنوعی را به‌همراه داشته است. بسیاری از مسئولان نسبت به این موضوع واکنش‌های منفی نشان می‌دهند و ساخت این واحدها را منطقی نمی‌دانند.
برخی هم از این پروژه به‌عنوان اقدام مثبتی در مسیر تولید مسکن و خانه‌دار کردن جوانان یاد کرده‌اند.
سمت موافق این ماجرا بر این باورند که باتوجه به نیازهای موجود، باید به‌سمت ساخت خانه‌های کوچک‌تر حرکت کرد، در حالی که گروهی دیگر به‌شدت با ساخت چنین واحدهایی مخالف هستند. برخی تحلیلگران حوزه مسکن نیز معتقدند که ساخت مسکن با متراژ ۲۵متر اصولا با سیاست‌های کلان کشور و وزارت راه و شهرسازی همخوانی ندارد.
خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران و مبدع طرح مسکن اقتصادی، اظهار می‌کند: «طرح مسکن اقتصادی و هیچ طرح دیگری نمی‌تواند به‌تنهایی مشکلات مسکن را حل کند و کشور ما نیازمند الگوهای متنوعی برای ساخت است. پیش‌بینی ما این است که در آینده، سازندگان زیادی به‌سمت مسکن اقتصادی خواهند آمد.» صمت در این گزارش تنها نظر کارشناسان را در این زمینه جویا شده است و به‌هیچ‌عنوان نظر موافق و مخالفی درباره مسکن ۲۵متری ارائه نمی‌دهد.
خانه‌های ۲۵متری تهران، ایده جدیدی نیستند
ماجرای این آپارتمان‌های نقلی، سال‌های گذشته هم به صف‌آرایی موافقان و مخالفان منجر شد، اما به‌نظر می‌رسد این‌بار قرار است، تکلیف کار یک‌سره شود. خانه‌های ۲۵متری تهران، ایده جدیدی نیستند. بسیاری معتقدند خانه‌های ۲۵متری تهران، ایده‌ای تجاری هستند و باید آنها را واکنشی به رشد نرخ مسکن در سال‌های اخیر دانست.
ساخت این آپارتمان‌ها توسط مدافعان طرح با تاکید روی تجربه‌های جهانی تبلیغ می‌شود، اما نرخ مسکن و تفاوت نرخ تمام‌شده ساخت آپارتمان ۲۵متری، نقش اول را در معرفی کردن طرح، بازی خواهد کرد. با این‌همه، مهم‌ترین علت مخالفت فرهنگی با ساخت آپارتمان ۲۵متری، به مغایرت آن با الگوی مصرف خانوار ایرانی برمی‌گردد، همچنین ضوابط شهرسازی شهرداری تهران طوری نوشته شده است که اصولا پروانه ساخت برای واحدهای زیر ۶۰ مترمربع را منتفی کند. براساس قوانین بالادستی نیز، استاندارد مساحت خانه مسکونی به‌ازای نفر، ۱۷.۵ مترمربع است، به این ترتیب برای ۲ نفر حداقل ۳۵ مترمربع فضا نیاز است و به واحدهایی با متراژ کمتر، مجوز و پروانه ساخت داده نمی‌شود.
مسکن کوچک‌متراژ، نرخ خانه را کاهش می‌دهد؟
مسعود نجفی، کارشناس بازار مسکن، درباره پیامدهای ساخت مسکن ۲۵متری در کشور اظهار کرد: این موضوع باید از زوایای مختلف موردبررسی قرار گیرد تا به نتیجه‌ای منطقی و صحیح برسیم. در ابتدا، باید هدف از ساخت این نوع خانه‌ها را تحلیل کنیم و سپس به سایر جوانب بپردازیم. لازم است از مسئولان این طرح پرسیده شود که با ساخت این واحدها به‌دنبال چه هدفی هستند؟ آیا هدف‌شان از تولید واحدهای کوچک‌متراژ، کاهش نرخ نهایی مسکن است؟
او ادامه داد: با قاطعیت می‌گویم که کاهش نرخ مسکن از طریق ساخت این نوع خانه‌ها غیرممکن است و بیشتر شبیه یک آرزو به‌نظر می‌رسد؛ بنابراین، بحث کاهش نرخ مسکن در این زمینه مطرح نیست و طرح این ادعاها از اساس نادرست است. هدف دیگری که ممکن است در این زمینه مطرح شود، تامین مسکن برای زوج‌های جوان است.
نجفی افزود: برای بررسی این موضوع، در گام اول باید به یک سوال کلیدی پاسخ دهیم؛ اینکه در حال حاضر چه افرادی به‌دنبال مسکن واقعی هستند؟ پیش از هر اقدامی، باید متقاضیان اصلی و واقعی را شناسایی کنیم و سپس نیت مسئولان مسکن اقتصادی را موردبررسی قرار دهیم.
این خانه‌ها از اساس با فرهنگ ایرانی در تضاد هستند
وی در ادامه بیان کرد: مسکن ۲۵متری هیچ‌گونه تناسبی با نیازهای یک خانواده ایرانی ندارد و از نظر منطقی و معیارهای استاندارد، قابلقبول نیست. وجود یک اتاق خواب، سرویس بهداشتی و سالن پذیرایی از الزامات اولیه یک واحد مسکونی است که با مفهوم مسکن اقتصادی در تضاد است. زوج‌های ایرانی به‌دنبال خرید یک خانه مناسب و متعارف هستند، نه یک استودیو فلت!
این کارشناس حوزه مسکن در ادامه به صمت گفت: این نوع مسکن به‌طورکلی با فرهنگ ایرانی سازگاری ندارد و دراین‌باره هیچ شکی وجود ندارد.
2 گروه از جامعه بیشترین بهره را از مسکن ۲۵متری می‌برند؛ گروه اول، افراد مجرد هستند که این طرح برای آنها فضایی را برای برخی مسائل ناپسند فراهم می‌کند. مسائلی مانند جدایی از کانون خانواده، زندگی مجردی، ازدواج سفید و ارتباطات غیرمتعارف و غیرشرعی می‌تواند از پیامدهای خطرناک ساخت مسکن با متراژ کوچک باشد. گروه دوم نیز شامل افراد متاهلی هستند که در کنار مسکن اصلی خود، به‌دنبال یک خانه مجردی می‌گردند.
نجفی درباره آسیب‌های اجتماعی ناشی از مسکن ۲۵متری و غفلت مسئولان در این زمینه اظهار کرد: تصمیم به ساخت این نوع مسکن از نظر فرهنگی یک فاجعه به‌شمار می‌آید.
ضرورت پرهیز از تراکم‌سازی در کلانشهرها
او بر این نکته تاکید کرد؛ حتی اگر برخی کشورهای پیشرفته مانند امریکا را الگو قرار دهیم، حرکت به این سمت صحیح نیست. بسیاری از شهرهای امریکا، الگوهای متفاوتی برای ساخت مسکن دارند و مسئولان آنها دیگر به‌دنبال ساخت آسمانخراش‌ها نیستند، در حالی که در پایتخت، تفکر متفاوتی حاکم است و افرادی با اهداف مشکوک در حال پیگیری طرح‌های نادرست هستند. متاسفانه تصمیم‌گیرندگان به‌جای کمک به گسترش شهرها، در تلاش هستند تا واحدهای مسکونی را در یک فضای کوچک فشرده کنند.
این کارشناس شهرسازی در ادامه به صمت گفت: تراکم در ساخت‌وساز شهری، خسارت‌های جبران‌ناپذیری به‌بار می‌آورد که اثرات آن بر تمامی اقشار جامعه خواهد بود. بنابراین، طرح تولید مسکن ۲۵متری هیچ دستاوردی جز ایجاد فساد و نابودی خانواده‌ها نخواهد داشت.
نجفی درباره احتمال افزایش نرخ خانه‌ها پس از اجرای طرح مسکن اقتصادی اظهار کرد: برخی تحلیلگران بر این فرضیه تاکید دارند که به‌نظر من نمی‌تواند درست و منطقی باشد. استدلال برخی افراد این است که عرضه فراوان این نوع خانه‌ها باعث افزایش تقاضا برای خانه‌های کوچک و ارزان‌قیمت خواهد شد.
وی تاکید کرد: در مرحله بعد، قیمت‌گذاری براساس این نوع خانه‌ها انجام می‌شود و در نتیجه، تقاضا برای خانه‌های بزرگ‌تر و لوکس کاهش می‌یابد که به‌تدریج بر نرخ بازار تاثیر می‌گذارد. به‌نظر من، این فرضیه نادرست است و ساخت این نوع خانه‌ها، تاثیری بر نوسانات نرخ مسکن نخواهد داشت.
این مفسر بازار مسکن افزود: تنها تاثیری که ممکن است طرح مسکن اقتصادی بر بازار بگذارد، ایجاد رکود است که البته این رکود نمی‌تواند به مدت طولانی ادامه یابد. یکی از بزرگ‌ترین مشکلات فعلی در حوزه مسکن، نگرش برخی افراد است که مسکن را به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای می‌بینند. این نگرش باعث می‌شود که افراد به خرید خانه‌های ۲۵متری بپردازند و از این طریق به‌دنبال کسب سود باشند. گسترش سوداگری در بازار مسکن نیز یکی دیگر از پیامدهای این نوع طرح‌های مخرب است که آسیب‌های زیادی به بازار وارد می‌کند.
استان یزد، دارای ارزان‌ترین مسکن است
نجفی در ادامه بیان کرد: وزارت راه و شهرسازی باید نگرش خود را نسبت به ساخت مسکن تغییر دهد و به‌دنبال راهکارهای اصولی باشد. همچنین، توجه به بافت فرسوده باید دستخوش تغییراتی شود که این امر نیازمند همکاری میان وزارتخانه و سایر ذی‌نفعان این حوزه است. احیای بافت فرسوده و ساخت خانه‌های جدید باید براساس یک برنامه‌ریزی منظم و اصولی انجام گیرد.
او افزود: در حال حاضر، استان یزد با شرایط مشابه سایر نقاط کشور، ارزان‌ترین نرخ مسکن را دارد. در یزد، آپارتمان‌نشینی و برج‌سازی مطرح نیست و مفهوم تراکم ساخت‌وساز در این شهر وجود ندارد. بی‌توجهی به مسائل مهم و ساخت واحدهای مسکونی در یک منطقه خاص، فراهم کردن امکانات و تسهیلات را با چالش مواجه می‌کند. تصمیمات مدیریتی نادرست، شهر تهران را به‌تدریج به یک پارکینگ بزرگ تبدیل کرده است.
مسعود نجفی در پایان گفت: راه نجات تهران و سایر کلانشهرها در گام اول، تغییر نگرش نسبت به مفهوم مسکن است. باید مفهوم مسکن، که به‌عنوان محلی برای آرامش شناخته می‌شود، به‌درستی درک شود. سپس باید به‌دنبال روش‌های مناسب برای ساخت مسکن و پرهیز از تراکم‌سازی باشیم که تاثیر مثبتی بر شرایط کلی خواهد داشت.
سخن پایانی
یک راه برای برون‌رفت مشکلات بازار مسکن وجود دارد؛ آن‌هم مشارکت دادن مردم در فرآیند تولید مسکن است. ساخت‌وساز با مشارکت جمعی محقق می‌شود تا نقدینگی‌ها در جامعه به‌سمت تولید حرکت کند. با جمع شدن نقدینگی و سرمایه‌های سرگردان و سوق دادن آن به‌سمت تولید موفق به مهار تورم می‌شویم.
اگر می‌خواهیم در راستای برنامه‌های توسعه حرکت کنیم، باید سرمایه‌های سرگردان جامعه که باعث رشد پولی کشور شده و نقدینگی را افزایش داده، به‌سمت تولید هدایت کنیم تا هم ناترازی بین تولید و عرضه جبران و هم نقدینگی سرمایه‌های سرگردان در سطح جامعه تعدیل شود تا با برنامه‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت، ضعف‌های موجود را جبران کنیم وگرنه هرجایی که بازار رها شود و برنامه‌ای اندیشیده نشود، کاری از پیش برده نمی‌شود. اکنون همان مقطع تاریخی است که باید ساختارها و تشکل‌های مردم‌نهاد پر و بال بگیرند. دولت باید با حمایت این بستر را فراهم کند تا نهادهای مردمی به‌طرز درست و کارآمدی در حوزه مسکن فعال شوند و شرایط را بیش از پیش سر و سامان دهند.
