مشکل تامین مسکن و سیاست‌ها و برنامه‌های مربوط به مسکن در همه‌جای جهان وجود دارد، اما در کشورهایی همچون ایران به‌دلیل نبودن خط‌مشی و سیاست‌گذاری مناسب درباره زمین و مسکن، این مشکل حادتر و بحرانی‌تر است.

یکی از این مشکلات، مشکل تامین مالی مسکن است. در ایران بانک‌ها به‌دلیل بلندمدت بودن وام‌های مسکن از اعطای آن فراری‌ و اغلب خانوارهای مستاجر نیز از اقشار کم‌درآمد یا طبقه متوسطی هستند که در یک‌دهه اخیر دچار سقوط طبقه‌ای و دهکی شده و توان مالی کافی نه‌تنها برای خرید مسکن، گاهی حتی برای اجاره مسکن در محلات سابق خود را نیز ندارند. دولت‌ها در ایران طی 4 دهه اخیر نسبت به مسئله ساخت مسکن بی‌تفاوت نبوده‌اند، اما اقدامات آنها گهگاه نتایج اسفباری را رقم زده است.

یکی از این تمهیدات، ایجاد تعاونی‌های مسکن است. در اغلب کشورها، تعاونی‌های مسکن براساس نیاز و اضطرار و تدبیر و اندیشه عقلانی انسان برای زندگی بهتر شکل گرفته‌، اما همچون ایران، عملکرد این تعاونی‌ها بسیار مخرب بوده و از اهداف اولیه خود، منحرف شده‌اند.

در این گزارش ، وضعیت حدود ۴۳ تعاونی مسکن بررسی شده است که پس از گذشت سال‌ها هنوز واحدهای مسکونی مردم را به آنها تحویل نداده‌اند.

به‌گفته نایب‌رئیس اتاق تعاون کشور اکنون ۱۳هزار پرونده قضایی در حوزه مسکن وجود دارد.

تعاونی‌های مسکن به‌خاطر مشکلات تامین مالی مسکن، بنا بود با منابع خرد طبقات متوسط و پایین جامعه را صاحب مسکن کنند، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد به‌واسطه فقدان برخی قوانین بازدارنده، ضعف اجرایی نهاد ناظر (وزارت تعاون) و همچنین فقدان اتحادیه‌های قوی کارگری و کارمندی برای پیگیری و نظارت بر تعاونی‌ها، این تعاونی‌ها نسبت به اهداف اولیه دچار انحراف شده و نتایج اسفباری همچون کلاهبرداری، عدم‌تحویل به‌موقع مسکن و مشکلات حقوقی در تصرف زمین و ساخت مسکن، ناکارآیی و عدم‌بهره‌وری داشته‌اند که نتیجه آن، تشکیل هزاران پرونده در نهادهای قضایی است.

نکته قابل‌تامل این است که در حالی نایب‌رئیس اتاق تعاون کشور از ۱۳هزار پرونده قضایی در حوزه مسکن خبر می‌دهد که براساس آخرین گزارش‌های وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، تعداد شرکت‌های تعاونی فعال در حوزه مسکن و ساختمان کشور تا پایان سال ۱۴۰۱ نزدیک به ۹ هزار و ۵۰۰ شرکت بوده است.

۴۳پرونده مشکوک تعاونی‌های مسکن

گرچه همه تعاونی‌ها مرتکب تخلف و کلاهبرداری نشده‌اند، اما نکته قابل‌تامل این است که به‌طورمیانگین ۱.۵پرونده قضایی به‌ازای هر تعاونی فعال در کشور وجود دارد.

۱۳هزار پرونده قضایی در حوزه مسکن

آن‌طور که در جدول گزارش حاضر آمده، پرونده‌های زیادی درباره کلاهبرداری یا تخلفات یا به‌بن‌بست رسیدن پروژه‌های تعاونی‌های مسکن در کشور وجود دارد که گاهی بین ۱۰ تا ۲۰ هزار نفر را فقط در یک پروژه درگیر خود کرده است. نگاهی به آمار و ارقام جدول نشان می‌دهد،برخی از این پرونده‌ها تنها کلاهبرداری بوده و برخی پرونده‌ها نیز مربوط به عدم‌شناخت مسئولان شرکت تعاونی از ضوابط قانونی  است.

برای مثال در برخی تعاونی‌ها، مسئولان تعاونی زمینی را از فردی کلاهبردار خریده‌اند که کاربری غیرمسکونی داشته یا خارج از محدوده شهری بوده و بعدا نتوانسته‌اند مجوز ساخت دریافت کنند یا اگر هم پس از چندین سال موفق به دریافت مجوز شده‌اند، منابع اولیه کفاف وعده‌های آنها را نمی‌داده است. به‌نظر می‌رسد در این میان تاخیر در اجرای پروژه‌های مسکن و از راه رسیدن تورم‌های بالا در کشور نیز در به بن‌بست رسیدن برخی پروژه‌های تعاونی‌های مسکن نقش داشته است.

به‌عبارتی در برخی پروژه‌های تعاونی مسکن، مسئولان تعاونی براساس برآورد اولیه مبالغی را از افراد دریافت و این مبالغ را صرف سپرده بانکی یا خرید ارز، سکه و... کرده‌اند که تا زمان شروع پروژه بتوانند از این منابع سود و عایدی کسب کنند. طمع آنها بیشتر شده و گاهی یا منابع را کلاهبرداری کرده‌اند یا اینکه منابع قبلی، پاسخگوی تورم‌های بالای زمین، مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت نبوده و آنها از پس ساخت مسکن و به‌سرانجام رساندن وعده خود برنیامده‌اند.

درباره تعاونی‌های مشکل‌دار حوزه مسکن، علی مطیع‌جهانی، نایب‌رئیس اتاق تعاون کشور مرداد امسال در پاسخ به سوالی در این زمینه اظهار کرد: «امروز ۴۰ درصد گردش مالی در صنعت ساختمان انجام می‌شود. پس نشان می‌دهد مقوله مسکن و صنعت ساختمان بسیار حائزاهمیت است و می‌تواند بر روند تولید در کشور کمک‌حال باشد.

ماهیت تشکیل برخی تعاونی‌های مسکن براساس نیاز سازمان‌ها بوده است. به‌هرحال ۴هزار تعاونی مسکن داریم که برخی از آنها براساس پروژه‌هایی که سازمان‌ها دارند، تشکیل شده‌اند و بعد از اتمام پروژه منحل می‌شوند. برخی شرکت‌های تعاونی هم هستند که هنوز فعالیت می‌کنند و در حال ‌حاضر طبق آماری که وجود ، 13هزار پرونده در حوزه مسکن در قوه‌ قضاییه داریم که توسط مراکز داوری تشکیل شده‌اند.»

آنچه در تعاونی مسکن مهر اتفاق افتاد، صرفا یک نمایش بود!

کمال اطهاری، اقتصاددان و پژوهشگر اقتصاد توسعه درباره عملکرد تعاونی‌های مسکن متخلف در کشور، به صمتگفت: ریشه این موضوع به مسائل سیاسی برمی‌گردد. تعاونی‌هایی که در ایران تاسیس شدند، به تعاونی‌های ساختمان مسکن یا به‌اصطلاح جهانی bulding معروف هستند.

طبق قانون، این تعاونی‌ها باید در محیط کار شکل بگیرند، اما تعاونی‌هایی که تحت‌عنوان مسکن مهر ایجاد شدند، در واقع تعاونی‌های واقعی نبودند و بیشتر جنبه صوری داشتند.

به مردم گفته شد که جمع شوند تا برای‌شان مسکن بسازند و تحویل دهند. در حقیقت، آنچه در تعاونی مسکن مهر اتفاق افتاد، صرفا یک نمایش بود.

وی در ادامه افزود: مشکل تعاونی‌هایی که طبق قانون در محیط کار تشکیل شدند، این بود که مانع از شکل‌گیری اتحادیه‌ها شدند.

 این تعاونی‌ها باید به‌جای اینکه به‌صورت bulding عمل کنند، به یک «هلدینگ» تبدیل می‌شدند. هلدینگ به‌معنای اتحادیه است و این اتحادیه‌ها می‌توانند قراردادهای کلان برای خرید مصالح با نرخ مناسب منعقد کنند و حتی در کارخانه‌های مربوطه مشارکت داشته باشند، زیرا سرمایه کافی برای این کار را خواهند داشت.

علاوه بر این، در صورت تشکیل چنین اتحادیه‌ای، توانایی لازم برای استخدام ناظران مجرب در زمینه‌های مهندسی، معماری و نظارت نیز فراهم خواهد شد. در آن زمان، تحقیقاتی درباره تعاونی‌های مسکن با همکاری مرکز آمار و براساس سرشماری انجام شد. این تحقیقات در یک بازه زمانی پنج‌ساله انجام گرفت.

کلاه نیروهای قضایی و فرهنگیان را هم برداشته‌اند!

اطهاری ادامه داد: متاسفانه، این نوع کلاهبرداری در تعاونی‌های نیروهای قضایی و فرهنگیان نیز مشاهده شده است. به‌همین‌دلیل، تشکیل اتحادیه برای تعاونی‌های مسکن از جنبه‌های مختلف مفید به‌نظر می‌رسد، اما از زمان برنامه اول توسعه، واکنش‌ها نشان می‌داد که تشکیل اتحادیه‌ها می‌تواند به ایجاد گروه‌های فشار منجر شود. به‌عنوان‌مثال، گفته می‌شد که تشکیل اتحادیه‌ها در امریکای‌لاتین باعث شکل‌گیری چنین گروه‌هایی شده است. در نتیجه، موانعی برای تشکیل اتحادیه‌ها ایجاد شد. در برنامه سوم، این نگرش تقویت و اعلام شد که تعاونی‌های مسکن مانع از واگذاری بازار مسکن به بخش خصوصی هستند. در نهایت، از برنامه سوم به بعد، واگذاری زمین متوقف شد.

شرط تامین مسکن طبقه متوسط

این اقتصاددان مطرح کرد: باید یک هماهنگ‌کننده مستقل از دولت و بخش خصوصی برای حمایت از طبقه متوسط و پایین در بازار مسکن وجود داشته باشد. در این بازار، به‌دلیل ناکارآمدی در بازار زمین، مشکلاتی در هماهنگی به‌وجود می‌آید. دولت نیز منابع مالی کافی برای این کار ندارد و اگر هم بخواهد اقدام کند، احتمالا منجر به از دست رفتن شغل‌ها خواهد شد. این وضعیت در حال‌ حاضر نیز مشاهده می‌شود.

 با اجرای طرح مسکن مهر، ۵۰ درصد از سرمایه‌های ایران به بخش مسکن اختصاص یافت، در حالی که این رقم نباید از ۲۵درصد بیشتر می‌شد. این شرایط به‌وجود آمد، زیرا گفته شد که تشکیل اتحادیه‌ها می‌تواند منجر به ایجاد گروه‌های فشار شود و تعاونی‌های مسکن قربانی منافع بخش خصوصی شدند تا پوپولیست‌ها بتوانند فعالیت کنند؛ در نتیجه، اقتصاد ایران به‌دلیل بیماری هلندی دچار رکود شد.

تنها استان خراسان در دهه ۶۰ موفق به تشکیل اتحادیه‌ای شد و دستاوردهای بزرگی داشت؛ اما متاسفانه به‌دلیل عدم‌نظارت کافی، این اتحادیه به‌تدریج از بین رفت. من تجربه همکاری مستقیم با وزارت تعاون را نیز داشته‌ام و متاسفانه این وزارتخانه نظارت مناسبی ندارد. برای مدیریت ساختمان‌ها، نیاز به یک تیم قوی نظارتی وجود دارد. پیش از ادغام وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، تعاونی‌های کارگری تحت نظارت این وزارتخانه بودند.

اطهاری در خاتمه یادآور شد: من اطلاعاتی درباره تعداد تخلفات و کلاهبرداری‌های تعاونی‌ها ندارم؛ این داده‌ها معمولا مخفی نگه‌ داشته می‌شوند. در دوران احمدی‌نژاد و روحانی نیز، برای مشاوره از من دعوت نشد؛ زیرا انتقادات جدی به مسکن مهر داشتم و در دولت روحانی به‌دلیل اینکه در میانه برنامه بازنگری جامع بودیم، به من اعلام کردند که دیگر به جلسات نیایم. در یک جلسه در این زمینه صحبت کردم و سخن خود را با جمله‌ای از هگل آغاز کردم. هگل می‌گوید: «می‌گویند باید از تاریخ درس بگیریم؛ اما نخستین درسی که می‌گیریم، این است که دولت‌ها هیچ درسی از تاریخ نمی‌گیرند وگرنه این حجم از فجایع رخ نمی‌داد.» نیز اشاره کردم وضعیت مسکن ما مشابه همین جمله هگل است؛ وقتی توضیحاتم را ارائه دادم و جلسه به‌پایان رسید، در همان جلسه به من گفتند که دیگر به جلسات بعدی نیایم.