ممنوعیت خرید ملک توسط اتباع
او معتقد است که فروش ملک و زمین در برخی مناطق ایران، به‌ویژه شیراز و چابهار رشد داشته است و دستگاه‌های نظارتی محلی این مسئله را درک کرده و برای دور زدن ترفندهای خارجی‌ها و جلوگیری از نقض قوانین، راهکارهایی وجود دارد.
یاسر دستمالچیان، دبیر کارگروه تنظیم و کنترل بازار املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی، در یک مصاحبه با رسانه‌ها اظهار کرده است «ورود خارجی‌ها به بازار مسکن ایران، باعث افزایش نرخ ملک و زمین شده است. به‌گفته وی، بومیان خوزستان از خرید زمین و ملک خودداری می‌کنند، زیرا زمین‌های مرغوب به‌دست خارجی‌ها افتاده و اگر هم زمین موجود باشد، نرخ آن به‌شدت زیاد است، از این‌رو تقاضای خارجی‌ها باعث افزایش قیمت‌ها شده است. او معتقد است که فروش ملک و زمین در برخی مناطق ایران، به‌ویژه شیراز و چابهار رشد داشته است و دستگاه‌های نظارتی محلی این مسئله را درک کرده و برای دور زدن ترفندهای خارجی‌ها و جلوگیری از نقض قوانین، راهکارهایی وجود دارد. می‌توانیم خلأهای قانونی را پر کنیم، همچنین از ترفندهایی که با استفاده از آن ممنوعیت فروش زمین و ملک به خارجی‌ها را دور می‌زنند، مطلع هستیم.»
موضوع خرید مسکن توسط سرمایه‌گذاران خارجی در ایران، موضوعی جدید نیست و مدت‌هاست توسط برخی مسئولان و کارشناسان مطرح شده است. در
دهه ۹۰ نیز، بسیاری از افراد با انتقاد از حضور چشمگیر اتباع کشورهای عراق و امارات برای خرید ملک در استان‌های شمالی، به این نکته اشاره کردند که این وضعیت باعث گرانی مسکن در این مناطق شده است.
آنها بیان کردند این افراد ملک را با افزایش ۲۰ درصدی نرخ و بدون چک و چانه خریداری می‌کنند، بنابراین فروشندگان تمایل دارند ملک خود را به خریداران خارجی بفروشند.
الزام کنترل ورود سرمایه خارجی به حوزه مسکن
موضوع بحث مخالفت با ورود سرمایه خارجی به حوزه مسکن نیست، اما این ورود باید به‌صورت قانونی و کنترل‌شده باشد. در حال حاضر، سرمایه‌گذار‌هایی که به حوزه مسکن کشور ورود می‌کنند، برای خرید ملک و ساخت و هدف تولید و نوآوری است و نقشه‌هایی برای افزایش تولید و فناوری دارند. بیشتر خریداران از مهاجران هستند که به‌دلیل وضعیت مالی بهتر، تصمیم به خرید ملک در ایران گرفته‌اند. این نوع سرمایه‌گذاری نه‌تنها به‌نفع بازار داخلی نیست، بلکه تبعات منفی زیادی هم دارد. هم‌اکنون مشاهده می‌کنیم سرمایه‌گذاران عمانی، قطری و بعضی اماراتی‌ها در بازار مسکن شیراز و سرمایه‌گذاران افغانستانی در بازار مسکن چابهار و مشهد حضور دارند. همچنین، در خوزستان و برخی مناطق استان‌های غربی، سرمایه‌گذاران اقلیم کردستان و افراد عراقی حضور دارند. این مهاجرت به ایران و خرید ملک در خوزستان باعث شده مردم این منطقه به ملایر مهاجرت کنند و این امر باعث افزایش نرخ مسکن در ملایر شده است.
اتباع نمی‌توانند مالک زمین و خانه شوند
میثم مهرپور درباره تبعات ورود خریدار خارجی به بازار مسکن ایران به صمت توضیح داد: به‌صورت‌کلی در رابطه با خرید ملک و زمین در ایران باید گفت؛ این موضوع از لحاظ قانونی نشدنی است و هیچ فرد غیرایرانی، مجاز به خرید ملک و زمین در ایران نیست. اتباع خارجی تنها می‌توانند یک فرد ایرانی معتمد خود را پیدا کنند که به اسم آن شخص، ملکی در کشور ما خریداری کنند که البته این اقدام نیز بار قانونی دارد وگرنه حالت دیگری برای این اتفاق وجود ندارد. اینکه اتباع نتوانند در کشور مسکن و زمین بخرند، بسیار کارآمد و مفید است و جلوی بسیاری از تهدیدات اقتصادی، اجتماعی، امنیتی و سیاسی را می‌گیرد. د
ر سمت دیگر ماجرا، شاید عده‌ای بگویند که این موضوع خلاف قوانین بین‌المللی سرمایه‌گذاری است، اما باید به موضوعات چالش‌برانگیز، واقع‌گرایانه‌تر بیندیشیم و مزایای یک قانون را به معایبش ترجیح بدهیم.
وی در ادامه خاطرنشان کرد: یک قاعده اقتصادی وجود دارد که براساس آن، هرچه تقاضا برای یک کالایی بیشتر شود، نرخ آن نیز افزایش می‌یابد. مسکن هم از این موضوع مستثنا نیست و سال‌های سال است سرمایه‌های مردم به این سمت و سو کشیده و نگاه سرمایه‌ای باعث افزایش نرخ ملک و زمین در ایران شده است. اینکه افرادی از کشورهای دیگر بیایند و در زمین‌های حاصلخیز ما سرمایه‌گذاری کنند، نمی‌تواند در بازار مسکن کشور ما تاثیر زیادی بگذارد و نکته‌ای منفی نیست و گاهی می‌تواند باعث آبادانی و توسعه ظاهری بخشی از کشور ما شود. این تهدید پررنگی محسوب نمی‌شود، چراکه همان‌طور که گفته شد، قوانین کشور ما اجازه خرید و فروش به اتباع را نمی‌دهد.
مهرپور عنوان کرد: جدا از بحث خرید و فروش ملک توسط اتباع، حضور میلیونی این افراد در کشور است که بسیاری از برنامه‌ریزی‌های اقتصادی کشور را بر هم زده، چراکه اقتصاد ما برای جمعیت 85میلیونی ساخته شده است و اگر ورود اتباع کنترل نشود، بسیاری از یارانه‌های کشور برای این افراد صرف می‌شود.
ما یارانه گاز، برق، بنزین، نان و ... را در اختیار شهروندان قرار می‌دهیم و زمانی که اتباع بیگانه آن هم بدون داشتن یک شناسنامه اقتصادی، از این منابع استفاده می‌کنند، اوضاع اقتصادی ما با خطر روبه‌رو می‌شود.
وی در پایان گفت: از این‌رو سرمایه‌گذاری اتباع خارجی با ورود غیرقانونی آنها به کشور، تفاوت‌های بسیاری دارد. مسلما تقاضای سرمایه‌گذاری برای ملک و زمین در کشور ما به‌حدی نیست که بخواهد بازار یک منطقه را به‌چالش بکشاند. در مجموع به‌دلیل قوانین سازنده‌ای که درباره خرید ملک توسط اتباع داریم، بنده تهدید جدی را در این زمینه نمی‌بینم. البته این موضوع تنها شبیه سرمایه‌گذاری است و با تعاریف سرمایه‌گذاری مستقیم، تفاوت بسیاری دارد.
کاهش عرضه با حضور خریداران خارجی
میثم فراهانی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: به‌تازگی دولت کانادا در اقدامی قابل‌توجه، خرید و فروش املاک توسط اتباع خارجی را در برخی استان‌های خود ممنوع اعلام کرده است. این تصمیم براساس این واقعیت اتخاذ شده که عموما، حضور خارجی‌ها در بازار مسکن کشورهای دیگر با هدف سرمایه‌گذاری سوداگرانه انجام می‌گیرد.
این افراد به‌دنبال مکان‌هایی هستند که بتوانند بدون پرداخت مالیات قابل‌توجه، به فعالیت‌های سوداگرانه بپردازند. متاسفانه در ایران، ساختار بازار مسکن به‌گونه‌ای است که زمینه را برای چنین سوداگری‌هایی فراهم می‌کند. وجود تورم بالا و ارزش پایین ریال در مقابل ارزهای خارجی، شرایطی را ایجاد کرده است که خریداران خارجی با سرمایه‌گذاری در بازار املاک ایران، می‌توانند سودهای کلانی به‌دست آورند. این مسئله باتوجه به نبود یک نظام مالیاتی متناسب با تورم در بخش مسکن، جذابیت بیشتری برای سرمایه‌گذاران خارجی ایجاد می‌کند.
وی در ادامه افزود: حضور خریداران خارجی در بازار مسکن و امکان خرید و احتکار املاک توسط آنها، می‌تواند منجر به کاهش عرضه مسکن شود. این کاهش عرضه، به‌نوبه خود، افزایش تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت‌ها را به‌دنبال دارد. علاوه بر این، از آنجا که بسیاری از این معاملات ممکن است به‌صورت غیررسمی و زیرزمینی انجام شود، دولت توانایی کنترل، نظارت و رصد دقیق این فعالیت‌ها را ندارد.
این کارشناس تصریح کرد: نکته قابل‌توجه دیگر این است که حتی اگر این سرمایه‌گذاران خارجی مجبور به خرید ملک با نرخ بالا باشند، باز هم سود قابل‌توجهی نصیب‌شان می‌شود. این امر به‌دلیل عدم‌تناسب افزایش مالیات با نرخ تورم در بازار مسکن ایران است. برای درک بهتر این موضوع، می‌توان به مثالی از منطقه یک تهران اشاره کرد.
در سال ۱۴۰۲، میانگین نرخ هر مترمربع ملک در این منطقه حدود ۱۵۰میلیون تومان بوده است. با این حال، دفترچه ارزش معاملاتی سازمان امور مالیاتی، ارزش هر مترمربع از املاک این منطقه را تنها ۴۰ میلیون تومان در نظر گرفته است. این بدان معناست که برای یک ملک ۱۰۰متری با ارزش واقعی ۱۵میلیارد تومان، تنها برای ۴ میلیارد تومان آن مالیات محاسبه می‌شود و ۱۱میلیارد تومان باقیمانده از پرداخت مالیات معاف
می‌ماند.
فراهانی در خاتمه گفت: باتوجه به این شرایط، ضروری است که دولت ما نیز مانند کانادا، معاملات ملک با اتباع خارجی را ممنوع اعلام کند.
بحران مسکن در ایران یک مسئله چندبعدی است که جنبه‌های ژئوپلتیک آن نیز حائزاهمیت است. مسکن ارتباط مستقیمی با خانواده و جمعیت دارد و هر عاملی که باعث کاهش نرخ ازدواج و فرزندآوری و افزایش طلاق شود، تهدیدی جدی محسوب می‌شود. در نهایت، ورود سرمایه‌گذاران خارجی به بازار مسکن ایران، با خارج کردن بخشی از موجودی مسکن از دسترس شهروندان و افزایش قیمت‌ها، می‌تواند تهدیدی جدی برای جامعه و اقتصاد کشور باشد. بنابراین، اتخاذ سیاست‌های مناسب برای کنترل این وضعیت و حمایت از دسترسی شهروندان به مسکن مناسب، امری ضروری و حیاتی است.
سخن پایانی
طبق ماده ۲ قانون تشویق و حمایت سرمایه‌گذاری خارجی، تملک هرگونه زمین به هر میزان به نام سرمایه‌گذاری مجاز نیست و براساس تبصره یک ماده ۲۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد، تجاری و صنعتی جمهوری اسلامی، اجاره زمین به اتباع خارجی مجاز، اما فروش آن مطلقا ممنوع است.
قوانین مختلفی درباره خرید ملک توسط اتباع وجود دارد که مهم‌ترین آن قانون هیات‌عمومی دیوان عدالت اداری است. این قانون تصریح می‌کند که اعطای هرگونه امتیاز خاص به اتباع بیگانه از جمله تملک اموال غیرمنقول در قلمرو کشور جمهوری اسلامی ایران منوط به حکم صریح قانون‌گذار است. به‌طورکلی اصل بر این است که خریدوفروش اموال غیرمنقول ممنوع و انجام آن در موارد استثنا منوط به شرایط خاصی است، اما رهن و اجاره انجام می‌شود.
خرید ملک در ایران از طرف اتباع خارجی مسئله جدیدی نیست و از سال‌های گذشته مطرح بوده است، اعطای زمین به اتباع خارجی از زمان ورود گسترده، از حدود ۵۰ سال پیش مطرح بوده و در سال‌های اخیر افزایش چشمگیری داشته است. در سال‌های اخیر، باتوجه به نوسانات ارزی پیش‌آمده و کاهش ارزش پول ملی، موضوع خرید ملک توسط اتباع خارجی در ایران پررنگ‌تر از گذشته شده است. تمام کشورها از ورود سرمایه و خرید ملک توسط اتباع کشورهای دیگر استقبال می‌کنند، اما این مورد نیاز به بررسی و تحلیل‌های دقیق حقوقی، فنی و سیاسی دارد تا از به‌وجود آمدن مشکلات اجتماعی و امنیتی برای کشور جلوگیری شود.
