در حالی که ۳ ماه منفی شدن نرخ تورم هرچند از شدت جهش‌های قیمتی بکاهد، اما همچنان تورم مسکن در پایان تابستان امسال به بیش از ۸۳ درصد رسیده است. این امر نشان می‌دهد که تورم در بخش تهیه سرپناه مردم تهران بیش از ۲برابر نرخ تورم میانگین است. مسکن سهمی مهم در سبد معیشت خانوار دارد و ضریب اهمیت (سهمی که از کل هزینه‌های مردم دارد) گاه تا حدود ۴۰ درصد هم برآورد شده است. به‌گزارش صمت، میانگین وزنی هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به بیش از ۸۰ میلیون و ۸۳۸ هزار و ۷۰۰ تومان رسیده و منظور از میانگین وزنی که با محاسبه مجموع ارزش املاک فروخته‌شده در سطح منطقه و تقسیم آن به مجموع مساحت املاک فروش رفته است. در سطح شهر تهران از وزن منطقه‌ای استفاده می‌شود تا به این ترتیب بتوانند اثر حجم معاملات را از بین ببرند و میانگین دقیق‌تری از نرخ مسکن تهیه شود.

روش آمارگیری شاخص نرخ آپارتمان

مرکز آمار در توضیح روش اخذ آمارگیری توضیح داده که شاخص نرخ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران با استفاده از اطلاعات ثبتی سامانه املاک و مستغلات کشور و به روش هدانیک محاسبه شده است. شاخص نرخ نسبت به متوسط قیمت، تغییرات قیمت‌ها را بهتر نشان می‌دهد، زیرا مشخصات و کیفیت واحدهای فروش‌رفته در دوره‌های مختلف در محاسبه متوسط نرخ قابل‌شناسایی نیست. به‌عنوان‌مثال، تعداد واحدهای فروش‌رفته نوساز در یک دوره امکان دارد، بسیار بیشتر از دوره قبل باشد که در این حالت متوسط نرخ ۲ دوره متوالی با یکدیگر قابل‌مقایسه نخواهند بود. شاخص نرخ محاسبه شده به روش هدانیک این مشکل را برطرف می‌کند و اثر تغییرات کیفیت در طول دوره‌های مختلف را از بین می‌برد، بنابراین باوجود اینکه متوسط نرخ آپارتمان‌های مسکونی نسبت به شاخص نرخ برای عامه جامعه ملموس‌تر است. با این حال به‌دلیل حذف تغییرات کیفیت در محاسبه شاخص نرخ به روش هدانیک؛ تغییرات نرخ در این روش بسیار دقیق‌تر از تغییرات نرخ در روش متوسط نرخ است. در این گزارش در کنار شاخص قیمت، متوسط نرخ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نیز آورده شده است. پیشنهاد می‌شود برای آگاهی از درصد تغییرات نرخ آپارتمان‌های مسکونی، از شاخص نرخ و برای آگاهی از سطح قیمت‌ها از میانگین نرخ استفاده شود. در مدت موردبحث، شاخص نرخ به ۲۷۹.۹ رسیده و نرخ تورم ماهانه منفی ۱.۷ درصد محاسبه شده است. ضمن اینکه، تورم نقطه به نقطه نیز با کاهش ۹ درصدی نسبت به میانه تابستان به ۷۵.۲ درصد رسیده است.

تورم منفی در تابستان منجر به تعدیل نرخ نشد

منظور از نرخ تورم ماهانه درصد تغییر عدد شاخص نرخ ماه جاری، نسبت به ماه قبل است. در پایان تابستان امسال، تورم ماهانه نرخ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران -۱.۷ درصد بوده که در مقایسه با همین اطلاع در ماه گذشته یک واحد درصد کاهش یافته است. نگاهی جزئی‌تر به وضعیت تورمی نرخ واحدهای مسکونی تهران نشان می‌دهد که بزرگ‌ترین کاهش نرخ در تیر امسال به‌دست آمد که تورم ماهانه کاهشی -۲.۸ درصدی داشت و پس از آن، در شهریور نیز قیمت‌ها ۱.۷ درصد کاهش یافتند. ضمن اینکه، در مرداد نیز، تورم منفی وجود داشت و به -۰.۷ درصد می‌رسید. این اتفاق یک‌بار دیگر و این بار در مهر ۱۴۰۱ با نزول -۰.۱ درصدی قیمت‌ها رخ داد. تورم منفی که مرکز آمار معتقد است در تمام تابستان امسال حاکم بود، سبب شده که شاخص قیمتی که در خرداد ۱۴۰۲ بیش از ۲۹۵ بود، در پایان تابستان به ۲۷۹.۹ کاهش یابد و همزمان نیز تورم نقطه‌ای که از اسفند سال گذشته ۳رقمی شده بود را به حدود ۷۵ درصد کاهش دهد. در طرف مقابل، در ماه‌های بهمن و اسفند ۱۴۰۱ و فروردین ۱۴۰۲ تورم ماهانه مسکن ۲رقمی و به‌ترتیب، ۱۱.۶، ۱۳.۸ و ۱۰.۱ درصد بوده است. گفتنی است که اگر در یک سال متوالی تورم ماهانه ۱۳ درصدی ثبت شود، در پایان آن سال، بیش از ۱۸۰ درصد خواهد بود. همچنین، تورم ۴۰ درصدی که اکنون بر فضای اقتصادی ایران حاکم است، محصول تورم ماهانه ۳درصدی است که موجب شده ایران جزو ۵کشور جهان باشد که بالاترین نرخ تورم را تجربه می‌کنند.

لازم به گفتن است که از ابتدای سال ۱۴۰۱ تا به امروز، بررسی نرخ تورم ماهانه کلیه اقلام مصرفی خانوار نشان می‌دهد که تنها در خرداد پارسال که متاثر از طرح حذف ارز ترجیحی ۴هزار و۲۰۰ تومانی بود، هیچ‌گاه تورم ماهانه ۲رقمی نشده بود. با این وجود، تورم نقطه‌به‌نقطه در اسفند پارسال رکودشکنی کرد و به ۵۴ درصد رسید. این امر نشان می‌دهد که تورم مسکن به‌مراتب بیش از میانگین تورمی است که دیگر کالاهای مصرفی در جامعه تجربه می‌کنند که موجب می‌شود سهم مسکن از هزینه‌های خانوار بیشتر شود و بدمسکنی و فقر مسکنی ابعاد بیشتری به خود بگیرد.

تورم نقطه‌ای مسکن ۲ برابر تورم کل

منظور از تورم نقطه به نقطه، درصد تغییر عدد شاخص نرخ نسبت به ماه مشابه در سال گذشته است. بر این اساس، در شهریور امسال تورم نقطه به نقطه نرخ آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد ۷۵.۲ درصد رسیده است. این به آن معناست که در پایان تابستان امسال خریداران باید برای خرید یک واحد مسکونی مشخص در پایتخت، نسبت به شهریور سال گذشته به‌طورمتوسط ۷۵.۲ درصد هزینه بیشتری بپردازند. تورم نقطه به نقطه در شهریور و در مقایسه با مرداد ۸.۹ واحد درصد کاهش یافته است. بررسی روندی که تورم نقطه به نقطه نرخ مسکن در تهران تجربه کرده، نشان می‌دهد که از فروردین سال گذشته تا امروز، هر دم بر میزان تورم نقطه به نقطه مسکن افزوده شده و کار به‌جایی رسیده است که در این مدت زمان، در ۴ ماه میان اسفند ۱۴۰۱ تا خرداد ۱۴۰۲ تورم این بخش ۳رقمی شده بود و باوجود ۳ ماه تورم منفی ماهانه که فصل تابستان امسال تجربه شده، این نرخ بیش از ۷۵ درصد است. در فروردین سال گذشته، نرخ تورم نقطه به نقطه واحدهای مسکونی در شهر تهران ۲۳.۶ درصد بود.

این در حالی است که تورم کل، که متولی محاسبه و اعلام آن بانک مرکزی و مرکز آمار هستند، هرچند به‌دلیل شتاب چشمگیر نرخ واحدهای مسکونی و مواد غذایی رکوردهای متعددی را شکسته، اما بنا به گزارش مرکز آمار، بیشترین نرخ آن در فروردین امسال با ۵۵.۵ درصد حاصل شده است. در عین حال، گزارش‌های بانک مرکزی نیز مدتی است به‌شکل عمومی منتشر نمی‌شود، اما برآوردها نشان می‌دهد که در بدترین حالت تورم گزارش‌شده از سوی این نهاد نیز، در حالت نقطه به نقطه بیش از ۷۰ درصد را تجربه نکرده است.

تورم سالانه رکوردشکنی می‌کند

منظور از نرخ تورم سالانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت، در ۱۲ ماه منتهی به ماه موردبحث، در مقایسه با دوره مشابه در سال گذشته است. در پایان شهریور امسال، این نرخ را ۸۳.۹ درصد برآورد کرده‌اند که بسیار نرخ بالایی محسوب می‌شود. این در حالی است که در زمینه نرخ تورم نقطه به نقطه هم ابتدای سال ‍۱۴۰۱ شرایط به‌مراتب مناسب‌تری داشت، این امر تا حدود زیادی برای تورم سالانه هم صدق می‌کند و پایین‌ترین تورم ثبت‌شده در این بخش در خرداد پارسال با اندکی بیش از ۲۶ درصد ثبت شده است. این در حالی است که بالاترین تورم ثبت‌شده هم در شهریور با نرخ ۸۳.۹ درصد حاصل شد. درباره تورم سالانه کشور هم این شاخص تنها در نیمه نخست سال ۱۴۰۱ کمتر از ۴۰ درصد بودن را تجربه کرد و پس از آن به بیش از ۴۹ درصد هم دست یافت. در پایان تابستان، امسال شاخص تورم سالانه کل کالاهای کشور به ۴۶ درصد رسیده است. ضمن اینکه، بررسی روند شاخص تورم سالانه از سال ۱۳۹۰ تا به امروز گواهی است. بر این نکته که باوجود غلبه تورم ۲رقمی بر اقتصاد کشور، هیچ‌گاه این شاخص به بیش از ۵۰ درصد، البته طبق برآوردهای مرکز آمار ایران نرسیده است. توجه به این نکته ضروری است که بالاترین تورم تجربه‌شده در نیم قرن اخیر را مرکز آمار با ۴۹.۴ درصد تعیین کرده است. همچنین، پس از خروج یک‌طرفه امریکا از توافق برجام، هرچند تورم کشور جهش‌های چشمگیری را پیدا کرده، اما در ۵ سال گذشته هم، در ۳ سالی که سکان کشور در دست دولت روحانی به‌ترتیب تورم ۲۶.۹، ۳۴.۸ و ۳۶.۴ درصدی را ثبت کرد و در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ هم به‌ترتیب تورم سالانه ۴۰.۲ و ۴۵.۸ درصدی به‌ثبت رسیده که از دهه ۷۰ به این سو، هرگز چنین نرخی برای تورم سالانه ثبت نشده است.

فاصله ۴برابری نرخ از منطقه یک تا ۱۸

در مدت زمان موردبحث، متوسط وزنی نرخ آپارتمان‌های مسکونی فروش‌رفته در شهر تهران به بیش از ۸۰ میلیون و ۸۳۸ هزار و ۷۰۰ تومان به ازای هر متر رسیده است. در این ماه، منطقه یک با متوسط وزنی نرخ ۱۵۷ میلیون و ۹۵۲ هزار تومان، گران‌ترین منطقه در زمینه نرخ واحدهای مسکونی بوده و در مقابل در منطقه ۱۸ متوسط وزنی نرخ هر مترمربع واحد مسکونی به ۴۱ میلیون و ۵۰۱ هزار تومان رسیده است. این مهم بیانگر این است که نرخ یک آپارتمان ۱۰۰متری در منطقه یک اگر به نرخ میانگین که به‌ازای هر متر، ۱۵۷ میلیون و ۹۵۲ هزار تومان است، به بیش از ۱۵میلیارد و ۷۹۹ میلیون تومان خواهد رسید و در منطقه ۱۸، آپارتمانی با همان عمر بنا و امکانات، ۴ میلیارد و ۱۵۰ میلیون تومان خرید‌وفروش می‌شود. به این ترتیب، برای تهیه یک واحد ۵۰ متری در تهران حداقل باید ۲ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان هزینه شود. حال آنکه گران‌ترین آپارتمان‌های تهران (که اغلب در منطقه یک شهرداری قرار دارند) با قیمت‌هایی به‌مراتب بیشتر از نرخ میانگین منطقه یک فروش می‌شوند، زیرا استفاده از مصالح خاص و مواردی دیگر برخی واحدهای مسکونی لاکچری را آماده فروش کرده است که تهیه هزینه آن از بخشی ناچیز از جمعیت کشور ممکن خواهد بود. بررسی تعداد معاملات انجام‌شده تا شهریور ۱۴۰۲ هم نشان می‌دهد که از ۳هزار و ۸ معامله مسکن انجام‌گرفته در شهر تهران، منطقه ۵ با ۳۹۰ معامله و منطقه ۱۹ با تنها ۴۵ معامله، به‌ترتیب بیشترین و کمترین معاملات را ثبت کرده‌اند. این آمار نشان می‌دهند که به‌طورمیانگین در هر منطقه از مناطق ۲۲گانه تهران، ۱۳۶معامله خریدوفروش آپارتمان‌های مسکونی انجام شده است.