آمارهای سال ۲۰۲۰ میلادی نشان می ‌ دهد در میان ساکنان مناطق شهری از هر ۴ نفر، یک نفر (یعنی حدود یک میلیارد نفر) حاشیه ‌ نشینی یا زندگی در سکونتگاه ‌ های غیررسمی را تجربه می ‌ کند. به گزارش صمت بنا بر یک تحلیل که ازسوی یک موسسه مطالعاتی منتشر شده، کشورهای توسعه ‌ یافته هم با مشکلاتی در تامین مسکن مناسب مواجهند؛ به ‌ طور مثال از مجموع ۴۰ میلیون خانوار مستاجر در ایالات متحده، نزدیک ۱۰ . ۸ میلیون خانوار به ‌ شدت کم ‌ درآمد هستند و برای این گروه فقط ۷ . ۴ میلیون واحد مسکونی به ‌ صرفه در دسترس است. با احتساب افراد بی ‌ خانمان و گروه ‌ های دیگر کم ‌ درآمد، کمبود مسکن به ‌ صرفه برای اقشار به ‌ شدت کم ‌ درآمد، در ایالات متحده حدود ۳ . ۸ میلیون واحد برآورد می ‌ شود. چندین دهه است که دولت ‌ ها (بیشتر در کشورهای دیگر، نه ایران) برای رفع نیاز مسکنی خانوار اقداماتی انجام می ‌ دهند و با کاهش مداخلات طرف عرضه و تقاضای بازار مسکن تلاش می ‌ کنند دسترسی خانوار به مسکن مناسب را تسهیل کنند. اقشار کم ‌ درآمد و آسیب ‌ پذیر جامعه معمولا توان تامین هزینه ‌ های مسکن مناسب را ندارند و همین عامل موجب ظهور پدیده ‌ هایی چون زاغه ‌ نشینی و شکل ‌ گیری سکونتگاه ‌ های غیررسمی در شهرها شده است. رشد مهاجرت به شهرها و تحولات کلان اقتصادی چون تورم، رکود اقتصادی و کاهش درآمد ملی نیز این مشکلات را تشدید کرده است. این عوامل موجب شده سیاست ‌ گذاران برای رفع محرومیت مسکن در میان گروه ‌ های نیازمند، به تدوین و اجرای سیاست ‌ ها و برنامه ‌ های حمایتی بیندیشند.

تمرکز بر مسکن روستاییان

پس از انقلاب، باتوجه به مطالبه عدالت اجتماعی که از مهم ‌ ترین مطالبات طرح ‌ شده ازسوی مردم بود، چند دهه فعالیت ‌ های محرومیت ‌ زدایی در مناطق روستایی، پیشرفت قابل ‌ توجهی در کاهش محرومیت آن مناطق، به ‌ ویژه در حوزه مسکن رقم زده است. از جمله اینکه گفته می ‌ شود نسبت مسکن مقاوم در مناطق روستایی از ۷ درصد در سال ۵۷ به بیش از ۵۰ درصد در سال ‌ های اخیر رسیده است. با این همه، کم ‌ توجهی به تامین مسکن مناسب برای اقشار فرودست در مناطق شهری و تحولات اقتصاد کلان در یکی دو دهه گذشته، به ‌ ویژه تورم، افت درآمد سرانه و تجربه چندین جهش قیمتی در بازار مسکن، وضعیت رفاهی آنها را به ‌ شدت متاثر کرده است. در حال ‌ حاضر اقشار کم ‌ درآمد دسترسی مناسبی به مسکن ندارند که این وضعیت با شدت بیشتری در مناطق شهری و شهرهای بزرگ قابل ‌ مشاهده است. براساس محاسبات صورت گرفته با استفاده از داده ‌ های پرسشنامه درآمد و هزینه خانوار در سال ۱۴۰۰ ، بیش از نیمی از اقشار کم ‌ درآمد در مناطق شهری سکونت دارند که سهم اجاره ‌ نشینی آنها در کل کشور ۲۴ درصد (بیش از یک میلیون نفر) و در شهرهای بزرگ اصفهان، تبریز، تهران و مشهد به ‌ ترتیب ۲۲ ، ۲۳ ، ۳۰ و ۳۳ درصد برآورد شده است.در مطالعات اقتصادی، مسکن به ‌ صرفه، معیاری است که برای اندازه ‌ گیری میزان هزینه مسکن خانوار نسبت به دیگر هزینه ‌ های آن محاسبه می ‌ شود. بر این اساس خانواری به مسکن دراستطاعت دسترسی دارد که سهم هزینه مسکن او، کمتر از ۳۰ درصد کل هزینه ‌ های آن خانواده باشد. در مناطق شهری بیش از نیمی از خانوارهای هر دهک به مسکن دراستطاعت دسترسی ندارد. این شاخص در کنار شاخص ‌ هایی چون درصد مستاجرانی که در هر دهک در مسکنی با سرانه مساحت کمتر از ۱۵ مترمربع، سکونت دارند تا حدودی وضعیت رفاهی جامعه به ‌ ویژه، دهک ‌ های کم ‌ درآمد را می ‌ تواند بازگو کند.

از همان سال ‌ های نخست جمهوری اسلامی، دسترسی فرودستان به مسکن، جزو مسائل موردتوجه و تاکید مسئولان حکومتی بوده است. بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در ۲۱ فروردین ۱۳۵۸ با فرمان بنیان ‌ گذار جمهوری اسلامی و به ‌ منظور تامین مسکن محرومان، در چارچوب سیاست ‌ ها و برنامه ‌ های دولت تشکیل شد و در عمل، بیشتر تمرکز بنیاد مسکن بر مسکن روستایی بوده است. با مرور برنامه ‌ ها و سیاست ‌ های دولتی در حوزه مسکن، باید مسکن مهر را بزرگ ‌ ترین مداخله دولت در این حوزه به حساب آورد که یکی از گروه ‌ های هدف طرح مسکن مهر، اقشار نیازمند شهری بود ‌ ه ‌ اند. هرچند بررسی میزان موفقیت این طرح، خارج از بحث فعلی است، اما شواهد نشان می ‌ دهد حداقل بخشی از خانوارهای کم ‌ درآمد نتوانستند با استفاده از این طرح به مسکن مناسب دست یابند و برنامه ‌ های جایگزین دیگری با نمونه ‌ های موفق جهانی چون طرح مسکن اجتماعی استیجاری هم هیچ ‌ گاه به ‌ شکل جدی دنبال نشده است. البته در بازه زمانی سال ‌ های ۱۳۷۷ تا ۱۳۸۰ ، بنیاد مسکن اقدام به احداث ۲۴۹۳ واحد مسکونی کرد.

احکام برنامه ششم توسعه

در طول دوران جمهوری اسلامی، اجرای بیشتر برنامه ‌ های مسکن نیازمندان به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی واگذار شده است. مطابق با اساسنامه این بنیاد، رسالت اصلی آن تامین مسکن محرومان، اعم از شهری و روستایی و ایجاد مسکن ارزان و فراهم آوردن موجبات اجرای آن با مشارکت و همکاری مردم و دستگاه ‌ های مختلف، تعیین شده است. بهسازی مسکن روستایی، ساخت مسکن برای محرومان، تعمیر و احداث مسکن در مناطق آسیب ‌ دیده و واگذاری قطعه زمین روستایی، عمده فعالیت ‌ های این بنیاد درباره فرودستان بوده است.در قانون برنامه ششم توسعه، توجه بیشتری به تامین مسکن در مناطق شهری صورت گرفته و در بند «چ» ماده ( ۸۰ ) قانون، دولت مکلف شد نسبت به تدوین برنامه تامین مسکن اجتماعی در کنار برنامه حمایتی اقدام کند. بند «ب» ماده ( ۵۹ ) قانون نیز با هدف ‌ گذاری کمی در نظر داشت احداث یا خرید مسکن را برای اقشار کم ‌ درآمد در مناطق روستایی و شهری تسهیل کند. باتوجه به در پیش بودن تدوین قانون برنامه هفتم توسعه، لازم است عملکرد احکام مربوطه در قوانین برنامه قبلی موردارزیابی قرار گیرد. طرح بهسازی مسکن روستایی از سال ۱۳۷۴ توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی آغاز شد. مشکلات اداری و اجرایی در ابتدای اجرای این طرح موجب شناسایی نقاط قوت و ضعف این طرح شد و به ‌ منظور تسریع در روند اجرای آن، طرح ویژه بهسازی مسکن روستایی در سال ۱۳۸۴ در هیات دولت به تصویب رسید. در سال ۸۷ قانون ساماندهی و حمایت از تولید مسکن به این طرح اختصاص یافت و دولت موظف شد سالانه حداقل ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در روستاها احداث کند. براساس آخرین آمارها تاکنون در شهرهای کمتر از ۲۰ هزار نفر جمعیت، در قالب این طرح نزدیک 2 میلیون واحد مسکونی بازسازی شده است. در این طرح بنیاد مسکن وظیفه اصلی تامین ۵۰ تا ۶۰ درصدی هزینه ساخت مسکن برای متقاضیان را برعهده دارد. تا پیش از سال ۱۴۰۰ کل دوره تسویه این تسهیلات ۱۵ ساله و از سال ۱۴۰۰ ، ۲۰ ساله در نظر گرفته شده است. به ‌ منظور جلوگیری از انحراف منابع این طرح، تسهیلات در چند نوبت و مشروط به پیشرفت ساخت در اختیار متقاضیان قرار گرفته و بنیاد مسکن نخستین ارائه تسهیلات را پس از تایید «پی ‌ کنی» انجام می ‌ دهد.

تورم و بی ‌ ثباتی حمایت ‌ ها را بی ‌ اثر می ‌ کند

در سال ‌ های گذشته، تورم بالا و بی ‌ ثباتی متغیرهای کلان اقتصادی، مهم ‌ ترین مانع سیاست ‌ گذاری در این حوزه بوده است. نرخ هر مترمربع مسکن در شهر تهران در آذر ۱۴۰۱ ، نسبت به آذر ۱۳۹۶ ، ۲۴۷ درصد رشد کرده که در همین بازه شاخص نرخ برای خانوارهای شهری، رشد ۴۰۳ درصدی را نشان می ‌ دهد. پس یکی از شروط لازم اثرگذاری سیاست ‌ های مسکن، مهار تورم است؛ از این ‌ رو طرح ‌ های ساخت و احداث گسترده واحدهای مسکونی بدون در نظر گرفتن منابع پایدار برای تامین مالی آنها، به تشدید کسری بودجه دولت و افزایش تورم منجر خواهد شد که دسترسی خانوارهای فرودست را به مسکن مناسب، دشوارتر از پیش می ‌ کند. از سوی دیگر، محدود کردن برنامه ‌ های حمایتی حوزه مسکن به ساخت آن، یکی از دلایل کسب نتایج نامطلوب در این حوزه است. هزینه ‌ های بالای زمین و احداث یک واحد مسکونی به ‌ ویژه در مناطق شهری موجب می ‌ شود اعتبارات مربوطه تنها به بخش کوچکی از جامعه هدف اصابت کند. همچنین ساخت مسکن و انتقال کامل مالکیت آن به مصرف ‌ کننده، انگیزه بازفروش مسکن و سوداگری این واحدها را افزایش می ‌ دهد.