افراز، پایان شراکت در ملک

گاهی چند نفر به طور مشترک مالک یک ملک هستند، اما دیگر تمایلی به ادامه این شراکت ندارند و می خواهند هرکس سهم خودش را به طور جداگانه در اختیار داشته باشد. در چنین شرایطی، راهکار قانونی ای به نام «افراز ملک» وجود دارد. در این مقاله، با مفهوم افراز، شرایط قانونی، مراحل اقدام، تفاوت آن با تفکیک، دادگاه صالح و مشکلاتی که ممکن است در مسیر افراز پیش بیاید آشنا می شویم.

افراز یعنی چه؟

افراز در لغت به معنای جداکردن است و در حقوق، به معنای جداسازی سهم هر شریک از مال مشاع است. وقتی ملکی بین دو یا چند نفر به صورت مشاع (شراکتی) باشد، هرکدام از شرکا می توانند درخواست افراز بدهند تا سهمشان مستقل شود. پس از افراز، هر شریک دیگر مالک مستقل بخش خود است و دیگر نیازی به رضایت شریک دیگر برای استفاده یا انتقال آن ندارد.

شرایط درخواست افراز ملک

برای اینکه بتوان افراز ملک را درخواست کرد، شرایطی باید فراهم باشد:

• ملک مشاع باشد؛ یعنی چند نفر در آن شریک باشند.
• شراکت قهری یا اختیاری باشد؛ فرقی ندارد که مالکین از طریق ارث مالک شده اند یا با خرید مشترک.
• تقسیم ملک امکان پذیر باشد؛ یعنی ملک قابل افراز باشد، مانند زمین یا ساختمان قابل تقسیم.
• ملک در جریان دعوای دیگر نباشد؛ مانند توقیف یا در رهن بودن.
• اگر ملک بین چند نفر مشاعی باشد ولی مثلاً یک آپارتمان تک واحدی باشد که امکان جداسازی فیزیکی اش نیست، افراز ممکن نخواهد بود.

تفاوت افراز و تفکیک

بسیاری از مراجعان تصور می کنند افراز همان تفکیک است، در حالی که این دو، کارکرد و مفهوم کاملاً متفاوتی دارند:

• تفکیک معمولاً درباره ملکی است که یک مالک دارد و او تصمیم می گیرد ملک را به قطعات کوچکتر تقسیم کند، بدون آن که شراکتی در میان باشد. این کار صرفاً برای ایجاد چند قطعه مستقل از یک ملک واحد انجام می شود.
• افراز تنها زمانی مطرح است که چند نفر در یک ملک شریک باشند (یعنی ملک مشاع باشد) و یکی از شرکا بخواهد سهمش را جدا کند. در افراز، هدف پایان دادن به وضعیت شراکت است؛ در حالی که در تفکیک ممکن است اصلاً شراکتی وجود نداشته باشد.
• تفکیک صرفاً در صلاحیت اداره ثبت است ولی در افراز، بسته به اینکه ملک دارای سابقه ثبتی باشد یا نه، ممکن است اداره ثبت یا دادگاه حقوقی رسیدگی کند.

به طور خلاصه:

• در تفکیک، مالک واحد اقدام به تقسیم ملک می کند.
• در افراز، یکی از چند شریک درخواست جداسازی سهم خود را دارد.
• تفکیک نیاز به وجود شریک ندارد، اما افراز حتماً مشاع بودن ملک را فرض می گیرد.
• تفکیک همیشه در اداره ثبت انجام می شود، ولی افراز ممکن است به دادگاه کشیده شود.

مرجع صالح برای رسیدگی به افراز

در اصل، اداره ثبت اسناد و املاک مرجع رسیدگی به درخواست افراز است؛ اما فقط در شرایطی که:

• ملک دارای سابقه ثبتی باشد
• بین شرکا اختلافی درباره مالکیت یا حدود سهم نباشد.

اگر یکی از شرکا به افراز اعتراض کند، یا ملک سابقه ثبتی نداشته باشد، یا ملک در رهن یا بازداشت باشد، دیگر دادگاه عمومی حقوقی محل ملک صالح به رسیدگی است.

مراحل اقدام برای افراز

۱. درخواست افراز به اداره ثبت یا دادگاه

۲. بررسی امکان افراز توسط کارشناس ثبتی یا کارشناس رسمی دادگستری

۳. صدور تصمیم یا رأی مبنی بر امکان یا عدم امکان افراز

۴. در صورت افرازپذیری، تعیین نقشه و قطعات هر شریک

۵. صدور سند مالکیت مستقل برای هر قطعه

اگر امکان افراز وجود نداشته باشد، تنها راه حل، تقاضای فروش ملک مشاع از طریق وکیل ملکی و دادگاه است.

اعتراض به تصمیم اداره ثبت

تصمیم اداره ثبت درباره افراز، قابل اعتراض در دادگاه حقوقی است. هر یک از شرکا می تواند ظرف ۱۰ روز از ابلاغ تصمیم افراز، به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک اعتراض کند. این اعتراض رسیدگی قضایی خواهد داشت و ممکن است نتیجه را تغییر دهد.

هزینه ها و زمان بندی

هزینه افراز شامل هزینه کارشناس، نقشه برداری و هزینه های دادرسی (در صورت طرح دعوا) است. اگر ملک اختلافی نباشد، در اداره ثبت می توان در عرض چند ماه کار را به پایان رساند. اما در صورت طرح دعوا در دادگاه، ممکن است ماه ها یا حتی بیش از یک سال طول بکشد.

موارد عدم امکان افراز

موارد زیر باعث می شود ملک افراز نشود:

• عدم امکان تقسیم فیزیکی مانند یک ویلای کوچک یا آپارتمان تک واحدی
• وجود مانع قانونی مثل بازداشت یا رهن
• تعارض در مالکیت یا اختلاف در میزان سهم شرکا

در این موارد، دادگاه به جای افراز، ممکن است رأی به فروش ملک و تقسیم ثمن بدهد.

برای رهایی از شراکت، افراز کنید

اگر شما با دیگران در ملکی شریک هستید و ادامه این شراکت برایتان مشکل ساز شده، افراز راهکار قانونی برای پایان دادن به این وضعیت است. البته این مسیر نیازمند بررسی دقیق شرایط ملک، هماهنگی با سایر شرکا، و گاهی اقدامات قضایی است.

سوالات متداول

۱. اگر یکی از شرکا مخالف افراز باشد، آیا باز هم امکان آن وجود دارد؟

بله، مخالفت یکی از شرکا مانع افراز نیست، مگر اینکه افراز از نظر فنی یا قانونی غیرممکن باشد.

۲. آیا می توان ملک مشاع را اجباراً فروخت؟

اگر افراز ممکن نباشد، دادگاه می تواند به فروش ملک حکم دهد و سپس ثمن حاصل بین شرکا تقسیم می شود.

۳. آیا افراز موجب پرداخت مالیات می شود؟

افراز به خودی خود مشمول مالیات نیست، اما در زمان انتقال قطعات مستقل به دیگران، مالیات نقل و انتقال اعمال خواهد شد.