فاصله نرخ اجاره خانه‌های قدیمی و نوساز صفر شد
مشاهدات میدانی نشان می‌دهد اجاره‌بهای برخی واحدهای قدیمی به واحدهای نوساز نزدیک شده است و دیگر چندان تفاوت قیمتی بین آنها وجود ندارد. اما منشأ بروز این اتفاق چیست؟
گرانی و تورم همیشه تاثیرات بلندمدت و کوتاه‌مدت مختلفی در جوامع دارد، نسبت‌‌های سنتی را بر هم می‌زند و رفتار گروه‌های اقتصادی را تغییر می‌دهد.مثال بارز این گزارش تغییراتی است که بازار مسکن در سال‌های اخیر با آن مواجه بوده است. رکود در معاملات و ساخت‌وساز، کاهش قدرت خرید مردم و افزایش بی‌سابقه نرخ واحدهای مسکونی ترکیب‌های پیشین را تغییر داده است. یکی از این تغییراتی که رسانه‌ها در ماه‌های گذشته در مورد آن نوشته‌اند نزدیک شدن اجاره‌بهای آپارتمان‌های نوساز و قدیمی‌ساخت است. اما این موضوع تا چه اندازه به حقیقت عملکرد بازار نزدیک است؟
تلاقی نرخ مسکن نوساز و قدیمی
بررسی آگهی‌های مسکن مناطق مختلف نشان می‌دهد، در برخی مناطق این نزدیکی نرخ وجود دارد. برای مثال آپارتمانی نوساز با متراژ ۱۰۰ متر در محدوده پونک ۵۰۰ میلیون تومان رهن و ۲۰ میلیون تومان اجاره ماهانه دارد، این در حالی است که اجاره‌بهای واحدی دیگری در همان منطقه و با همان متراژ که در سال ۱۳۹۲ ساخته شده است ۵۰۰ میلیون تومان رهن و ۱۸ میلیون تومان اجاره ماهانه دارد.
همچنین در فایل‌های مناطق دیگر مانند منطقه ۱۰ که بر اساس گزارش‌های پیشین مرکز آمار ایران از پرطرفدارترین مناطق است، همین موارد به چشم می‌خورد. یکی از این فایل‌ها واحدی مسکونی است که ساخت آن به سال ۱۳۹۴ برمی‌گردد و متراژ حدود ۶۰ متر دارد. صاحب این واحد ۴۰۰ میلیون تومان رهن کامل برای آن در نظر گرفته است. از سوی دیگر آپارتمانی در همین منطقه با متراژ مشابه، ۳۹۰ میلیون تومان رهن و اجاره‌ای پایین معادل یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان دارد. اما حالا باید دید دلایل بروز چنین اتفاقی چه می‌تواند باشد؟
عوامل رکود بازار مسکن
چند سالی می‌شود که تورم مصالح ساختمانی و در مجموع، افزایش هزینه‌های مربوط به ساختمان‌سازی و کاهش حاشیه سود انبوه‌سازان، ساخت‌وساز را به رکود کشانده است. آخرین گزارش مرکز آمار ایران از صدور پروانه ساخت نیز حاکی از کاهش ۲۸ درصدی ساخت واحدهای مسکونی در بهار ۱۴۰۲ نسبت به زمستان سال گذشته است.در نتیجه، این وضعیت و کاهش عرضه مسکن به بازار مصرفی به‌ویژه در کلانشهرها، باعث اقبال بیشتر به واحدهایی با سن بالاتر و در نتیجه افزایش نرخ اجاره آنها شده است.البته در مقیاسی کلی‌تر متراژ این آپارتمان‌ها نسبت به واحدهای نوساز بالاتر است و در نتیجه گاهی اوقات این برابری نرخ ناشی از برتری در متراژ است.از سوی دیگر، حالا صاحبخانه‌ها در کمبود فایل‌های عر‌ضه‌شده به بازار واحدهای خود را بازسازی می‌کنند و با افزودن امکانات داخلی به آن، آپارتمان خود را با نرخ بالاتر اجاره می‌دهد.کارشناسان معتقدند یکی از راه‌هایی که دولت می‌تواند ترکیب سنتی را به بازار برگردانده و قیمت‌ها را کاهش دهد، افزایش عرضه است. البته دولت از ابتدای سال با اجرای سیاست‌های مربوط به شناسایی خانه‌های خالی سعی بر این کار داشته، اما از آنجا که مشخص شد این واحدهای خالی غالبا تحت تملک بانک‌ها و نهادهای دولتی بوده‌‌اند، سیاست عرضه واحدهای خالی راه به جایی نبرده است.
رکود بازار مسکن فراگیر شد
همچنین سعید لطفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز درباره رکود فراگیر در بخش مسکن و افت قیمت‌ها ناشی از رکود اظهارکرد: افت نرخ ناشی از رکود به بازار مسکن در شهر تهران هم سرایت کرده است. البته باید توجه داشت قبل از این رکود، قیمت‌ها در بازار مسکن افزایش قابل توجهی داشت و در چند ماه منتهی به پایان سال گذشته هم قیمت‌ها در این بازار همراه با افزایش نرخ ارز به طور جهشی رشد داشت اما با این رکود تا حدودی حباب قیمتی از این بازار تخلیه شد.
وی با بیان اینکه رکود بازار مسکن روند خوبی نیست، ادامه داد: ۲۰۰ شغل به طور مستقیم و غیر مستقیم به بخش مسکن ارتباط دارد و رکود مسکن به معنای کاهش اشتغال در حوزه‌های مرتبط در مسکن و ساختمان است. به گزارش ایلنا، دبیر اتحادیه مشاوران املاک استان تهران با تاکید بر اینکه بازار مسکن فروشنده ندارد، گفت: هرچند رکود منجر به کاهش نرخ شده اما پای معامله هم فروشنده واقعی نداریم و برخی از مالکان در برابر کاهش نرخ مسکن مقاومت می‌کنند. از سوی دیگر، توان خرید مردم هم به شدت کاهش پیدا کرده و امکان خرید حتی در شرایط کاهش نرخ را ندارند.
لطفی افزود: تنها فروشندگان، فروش‌های فوری هستند که پای معامله می‌آیند چراکه نیاز فوی به پول دارند و معمولا زیر نرخ هم واحد را به فروش می‌رسانند. وی با بیان اینکه تعداد معاملات به شدت کاهش پیدا کرده اظهارکرد: رکود حال حاضر رکود تورمی نیست و این رکود منجر به کاهش قیمت‌ها شده البته معاملات مسکن در تهران محدود است و از بین مناطق تنها منطقه ۵ از مناطق پر معامله محسوب و از این واحدها هم بیشتر معاملات مربوط به معاملات ریزمتراژ می‌شود.
دبیر اتحادیه مشاوران املاک استان تهران با اشاره به تقاضا در بازار مسکن شهرهای حومه تهران گفت: نسبت به وضعیت بازار مسکن تهران، معاملات در بازار مسکن شهرهای حومه تهران بیشتر است اما وضعیت حالت رونق ندارد. زمانی می‌توان گفت بازار مسکن وارد رونق شده که خانه اولی‌ها نسبت به خرید مسکن اقدام کنند و وقتی تقاضای خانه اولی‌ها در بازار افزایش پیدا کند، می‌توان گفت وارد دوره رونق شده‌ایم.
معاملات مسکن در تهران نصف شد
همچنین بررسی آمار مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد معاملات مسکن در شهریور امسال نسبت به شهریور سال گذشته حدود ۵۰ درصد کاهش یافته و متوسط نرخ مسکن به حدود ۸۱ میلیون تومان رسیده است. این در حالی است که متوسط نرخ هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران با استناد به اطلاعات سامانه املاک و مستغلات کشور به ۸۰ میلیون و ۸۳۸ هزار و ۷۰۰ تومان رسیده است.در بین مناطق ۲۲گانه منطقه یک با متوسط نرخ ۱۵۷ میلیون و ۹۵۲ هزار تومان در صدر گران‌ترین منطقه قرار گرفته است. تعداد معاملات این منطقه در شهریورماه ۱۸۰ فقره بوده است. متوسط نرخ مسکن در منطقه ۲ با ثبت ۲۸۰ فقره معامله ۱۲۷ میلیون و ۱۳۵ هزار تومان و در منطقه ۳ بالغ بر ۱۳۸ هزار میلیون و ۲۱۷ هزار تومان با ۱۱۵ فقره معامله بوده است.در مناطق ۴، ۵ و ۶ به ترتیب متوسط نرخ هر متر مربع واحد مسکونی ۹۱ میلیون و ۸۲۸ هزار تومان، ۹۳ میلیون و ۵۵ هزار و ۱۰۹ میلیون و ۳۰۵ هزار تومان بوده است. کل معاملات این ۳ منطقه نیز ۷۳۹ فقره بوده است.متوسط نرخ مسکن در ۶ منطقه تهران زیر ۵۰ میلیون تومان بوده و کمترین متوسط نرخ با ۴۱ میلیون و ۵۰۱ هزار تومان مربوط به منطقه ۱۸ است. بیشترین معامله مسکن طبق معمول مربوط به منطقه ۵ با ۳۹۰ فقره و کمترین معامله با ۴۵ فقره برای منطقه ۱۹ است.
