بازار مسکن در نیمه نخست امسال گرفتار شرایطی است که ترکیبی از رکود بلندمدت، محدودیت در عرضه، تضعیف توان مالی خانوارها و افزایش هزینه ساخت‌وساز دارد. این وضعیت زمینه‌ساز رکود تورمی است؛ یعنی افزایش نسبی قیمت‌ها همراه با کاهش محسوس در معاملات  واقعی.

یکی از ستون‌های اساسی بازار مسکن، توان عرضه واحدهای جدید است. 

بررسی‌ها نشان می‌دهند که رشد تشکیل سرمایه در بخش ساختمان از سال ۱۴۰۰ تا نیمه اول امسال، تنها حدود ۱.۲درصد بوده و در سال‌های پس از جهش نرخ ۹۷، نرخ رشد حتی منفی ۴ درصد گزارش شده است.

 اگرچه در سال گذشته رشد تشکیل سرمایه نزدیک به ۴ درصد و در نیمه اول ۱۴۰۳ حدود ۶ درصد بوده، اما این مقادیر برای تقویت عرضه مسکن کافی نبوده‌اند و در نتیجه، عرضه مسکن هنوز ضعیف است و احتمال رونق ساخت‌وساز در کوتاه‌مدت کم به‌نظر می‌رسد.

از سوی دیگر، قدرت خرید اقشار متوسط و پایین جامعه به‌شدت کاهش یافته است. بخشی از دلیل این کاهش، رشد مداوم هزینه‌های زندگی و افت درآمد سرانه است. وام‌های مسکن نیز با سقف پایین و نرخ سود بالا، تنها حدود ۶ درصد نرخ یک واحد متوسط آپارتمان را پوشش می‌دهند؛ در حالی که در گذشته این سهم بسیار بیشتر بوده است.

کاهش چند درصدی قیمت‌ها در شمال تهران به‌دلیل جنگ، تقریبا همزمان با اخراج اتباع غیرمجاز رخ داد که باعث شد اجاره‌بها در مناطق جنوبی تهران هم نزولی شود. اینها در کنار رکود معاملات در سایر مناطق، این تصور را ایجاد کرد که شاید بازار وارد مسیر تازه‌ای شود، اما چندی نگذشت که خبر بازگشت معاملات و ثبات نسبی شرایط منتشر شد.

آنچه به‌عنوان کاهش نرخ مسکن در بعضی مناطق به‌دلیل جنگ مطرح شد، پدیده‌ای موقت و محدود بود. این روند ادامه نخواهد داشت، زیرا مسکن در ایران حتی در رکود نیز کالایی تورمی است.

فراموش نکنیم که بازار مسکن بیش از یک سال است که در رکود قرار دارد. رکود یعنی کاهش معاملات خریدوفروش، کاهش ساخت‌وساز و افت کلی فعالیت‌ها. با این حال این رکود به‌معنای کاهش نرخ نیست.

 به‌علاوه اینکه به‌دلیل وجود رکود تورمی در بازار مسکن ایران، حتی زمانی که معاملات کاهش پیدا می‌کند، قیمت‌ها همچنان رو به بالا حرکت می‌کنند، فقط شیب آن کمتر می‌شود، بنابراین کاهش قیمت‌های اخیر تنها در برخی نقاط لوکس تهران دیده شد. 

در شمال تهران شاهد افت نسبی نرخ بودیم، اما در مناطق مصرفی یا شهرستان‌ها چنین اتفاقی رخ نداد. دلیل آن هم روشن است؛ در این مناطق، نرخ هر مترمربع تقریبا برابر با هزینه ساخت است و امکان افت جدی وجود 

ندارد.

 شاید در مناطقی که قیمت‌ها متری ۳۰۰ میلیون تومان است، کاهش ۱۰درصدی رخ دهد، اما در مناطق عادی این امکان وجود ندارد، بنابراین انتظار کاهش نرخ گسترده رخ نمی‌دهد. از همین‌رو عامل جنگ را نمی‌توان بازیگر اصلی در بازار مسکن 

دانست.

در ایران، عوامل بنیادی‌تری مثل هزینه ساخت، نرخ تورم و سیاست‌های کلان اقتصادی بر مسکن اثرگذار هستند. جنگ اگرچه ممکن است فضای روانی ایجاد کند، اما اثر پایدار و تعیین‌کننده‌ای ندارد. 

به‌باور این کارشناس حوزه مسکن، بازار مسکن در کوتاه‌مدت شوک بزرگ قیمتی به خود نخواهد دید. یعنی حداقل تا پایان سال، جهش یا شوک قیمتی برای مسکن متصور نیست.

 با این حال، افزایش نرخ متناسب با تورم عمومی کشور ادامه دارد. این تحلیل به‌معنای آن است که هرچند از جهش چند صد درصدی سال‌های گذشته خبری نخواهد بود، اما امید به کاهش نرخ هم بی‌پایه است.

نکته قابل‌توجه آنکه، قرار نیست مسکن از دسته کالاهای سرمایه‌ای خارج شود. تجربه نشان داده که چنین چیزی دور از ذهن است. درست مانند خودرو که از اوایل دهه ۹۰ به کالای سرمایه‌ای تبدیل شد، مسکن هم محلی برای جذب سرمایه‌های مردم است.

در شرایط حاضر نیز باوجود اینکه نرخ مسکن در برخی شهرها، به‌ویژه تهران، رشد ملایمی را تجربه کرده، میزان معاملات در سطحی بسیار پایین باقی مانده است.

 این بازار در حال‌ گذار از مرحله جهش قیمت‌های دهه قبل به رکود تورمی است؛ به این معنا که اگرچه قیمت‌ها همچنان رو به افزایش هستند، خریداران واقعی توان ورود به بازار را ندارند و بنا بر آمار، تعداد معاملات در زمستان ۱۴۰۳ به کمترین حد تاریخ رسیده است.

باتوجه به موارد یادشده، تنها در صورت اجرای سیاست‌هایی نظیر تقویت تسهیلات مالی، سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز و مدیریت تورم و نرخ ارز، احتمال بازگشت رونق به بازار ممکن خواهد شد.