راهکار افزایش جذابیت سرمایهگذاری تولید مسکن
صفورا رود ابر کارشناس بازار مسکن
عدمجذابیت موضوع تولید مسکن در بافتهای فرسوده و ناکارآمد شهری برای سرمایهگذاری خارجی، نیازمند بررسی و ارائه راهکارهای مناسب است. در بسیاری از شهرهای ایران، بافتهای فرسوده بهعنوان مناطقی با ظرفیت بالا برای توسعه شهری شناخته میشوند. بنابراین، باید به این پرسش اساسی پاسخ دهیم که «چگونه میتوان با اصلاح قوانین، ارائه مشوقها و رفع موانع، جذابیت سرمایهگذاری در تولید مسکن در بافتهای فرسوده را برای سرمایهگذاران خارجی افزایش داد؟» برای افزایش جذابیت سرمایهگذاری در این حوزه، ضروری است که بهطورجامع به عوامل اقتصادی، حقوقی، مالی و زیرساختی توجه شود. از اینرو، راهکارهای پیشنهادی شامل اصلاح قوانین و رفع موانع حقوقی، ارائه بستههای مشوق اقتصادی، توسعه زیرساختها و خدمات شهری، ایجاد نهادهای تخصصی برای مدیریت پروژهها، ارتقای امنیت سرمایهگذاری از طریق سیاستهای کلان، بهبود تصویر بینالمللی ایران، همکاریهای بینالمللی و ارتقای کیفیت زندگی در پروژهها است. در حوزه اصلاح قوانین و رفع موانع حقوقی، نیاز به شفافسازی قوانین مالکیت زمین داریم. این امر شامل ایجاد سازوکارهای سادهتر برای تجمیع املاک و حل مشکلات حقوقی مرتبط با مالکیت در بافتهای فرسوده است. همچنین، کاهش بروکراسی با تسریع در فرآیند صدور مجوزها و شفافسازی قوانین مربوط به تغییر کاربری زمین و ساختوساز و ایجاد نظام حقوقی حمایتی با طراحی ضمانتنامههای حقوقی برای حفاظت از سرمایهگذاران خارجی در برابر اختلافات حقوقی و ریسکهای ناشی از تغییرات قوانین، از دیگر نیازهاست.
در زمینه ارائه بستههای مشوق اقتصادی، به معافیتهای مالیاتی از طریق اعمال تخفیفها یا معافیتهای مالیاتی برای سرمایهگذاری در پروژههای مسکن بافت فرسوده، تامین مالی ارزانقیمت از طریق ارائه تسهیلات بانکی با نرخ بهره پایین و تضمین بازگشت سرمایه و همچنین پرداخت یارانه به زیرساختها از طریق حمایت مالی برای بهبود زیرساختهای شهری در بافتهای فرسوده که هزینههای سرمایهگذاری را کاهش میدهد، نیاز داریم. در حوزه توسعه زیرساختها و خدمات شهری، بهبود زیرساختهای عمومی از طریق تقویت شبکههای آب، برق، فاضلاب و حملونقل در مناطق فرسوده ضروری است. در زمینه ایجاد نهادهای تخصصی برای مدیریت پروژهها، تاسیس شرکتهای مدیریت پروژه از طریق تشکیل شرکتهای دولتی ـ خصوصی که بهعنوان واسطه بین دولت، سرمایهگذاران خارجی و جامعه محلی عمل کنند، ضروری است. در راستای ارتقای امنیت سرمایهگذاری، نیازمند کاهش ریسک اقتصادی از طریق کنترل نوسانات نرخ ارز و ایجاد سازکارهایی برای تبدیل ارزهای خارجی به ریال با نرخ ثابت هستیم. در راستای بهبود تصویر بینالمللی ایران، ضروری است که دیپلماسی اقتصادی تقویت شود. این امر با برقراری ارتباطات موثرتر با کشورهای خارجی بهمنظور جذب سرمایهگذاران و کاهش تاثیر تحریمها و همچنین برگزاری نمایشگاهها و همایشهای بینالمللی برای معرفی فرصتهای سرمایهگذاری در بافتهای فرسوده و ارائه اطلاعات شفاف به سرمایهگذاران خارجی محقق میشود. در زمینه همکاریهای بینالمللی، نیاز به ایجاد توافقنامههای دو یا چندجانبه و تبادل فناوری احساس میشود. دولت میتواند با کشورهای هدف، بهویژه آن دسته از کشورهایی که دارای سرمایهگذاران بالقوه در صنعت ساختوساز هستند، توافقنامههایی برای تسهیل سرمایهگذاری در بافتهای فرسوده منعقد کند. در حوزه ارتقای کیفیت زندگی در پروژهها، طراحی فضاهای سبز و عمومی از جمله احداث پارکها و فضاهای عمومی ضروری است. این اقدامات بهمنظور بهبود کیفیت زندگی در پروژهها و ایجاد مجتمعهای چندمنظوره با ترکیب کاربریهای مسکونی، تجاری، آموزشی و تفریحی در یک مجموعه انجام میشود تا جذابیت اقتصادی و اجتماعی افزایش یابد. در زمینه برندسازی و تبلیغات هدفمند، هدف ما ایجاد تصویری مثبت از مناطق بافت فرسوده است. در حوزه مدیریت اجتماعی و فرهنگی، حفظ هویت محلی از اهمیت ویژهای برخوردار است. باتوجه به ارزش فرهنگی و تاریخی بافتهای فرسوده، سرمایهگذاران باید طرحهایی را پیادهسازی کنند که در عین مدرنسازی، هویت محلی نیز حفظ شود. همچنین، برگزاری جلسات با ساکنان محلی بهمنظور کاهش نگرانیها و تقویت حس همکاری، از دیگر اقداماتی است که میتواند در این زمینه موثر باشد. در زمینه ایجاد نهادهای پشتیبان، نیاز به شرکتهای واسطه سرمایهگذاری داریم که با تاسیس نهادهای تخصصی، بهعنوان پل ارتباطی بین سرمایهگذاران خارجی و دولت عمل کنند. همچنین، راهاندازی مراکز خدمات سرمایهگذاری با دفاتری برای مشاوره و حمایت از سرمایهگذاران در مراحل مختلف، از دیگر نیازهای این بخش است. در حوزه اصلاح سیاستهای زمین و ملک، نیازمند تدوین قوانین جدید مرتبط با زمین و بهبود سیاستهای مالکیت و انتقال اسناد هستیم. این امر بهویژه در مناطق بافت فرسوده اهمیت دارد و همچنین باید قوانین مالکیت برای خارجیها سادهسازی شود تا امکان خرید یا اجاره بلندمدت زمین برای سرمایهگذاران خارجی فراهم آید.
در زمینه بازاریابی و اطلاعرسانی بینالمللی، ضروری است که فرصتهای سرمایهگذاری را در نمایشگاههای جهانی معرفی کنیم. این کار از طریق شرکت در نمایشگاهها و سمینارهای بینالمللی و طراحی بستههای سرمایهگذاری شفاف که شامل اطلاعات مالی، حقوقی و فنی باشد، امکانپذیر است. در بخش کاهش موانع اداری، نیاز به یکپارچهسازی فرآیندها داریم که میتواند از طریق ایجاد پنجره واحد برای صدور مجوزهای ساختمانی و سایر مجوزها انجام شود. همچنین، شفافیت قوانین با ارائه دستورالعملهای واضح و قابلفهم برای سرمایهگذاران خارجی و تسهیل در اخذ مجوزهای اقامت، از جمله اقامت موقت یا دائمی برای سرمایهگذارانی که در این حوزه سرمایهگذاری میکنند، ضروری است. باتوجه به این توضیحات، برای اجرای این راهکارها نیاز به همکاری دولت، بخش خصوصی و نهادهای بینالمللی وجود دارد. با کاهش موانع، ارائه مشوقهای جذاب و تضمین امنیت سرمایهگذاری، میتوان سرمایهگذاران خارجی را به مشارکت در بازسازی بافتهای فرسوده ترغیب کرد و از این طریق به توسعه پایدار شهری دست یافت.