معاوضه خانه فرسوده با واحد نوساز، یک روش متداول در فرآیند نوسازی و بهسازی شهری است. در این روش، فردی که خانه‌ای فرسوده و نیازمند تعمیر و بهسازی دارد، می‌تواند با صاحب یک واحد آپارتمان یا ساختمان نوساز، توافق کند تا خانه فرسوده را در مقابل واحد نوساز معاوضه کند.بسیاری از ساختمان‌ها در بافت‌های فرسوده، معمولا ساختار ضعیفی دارند که به‌دلیل عمر طولانی و عدم‌تعمیر و نگهداری مناسب، وضعیت خطرناکی را تجربه می‌کنند. این مشکل می‌تواند خطراتی مانند فرونشستگی ساختمان، نقص در ایمنی و آسیب به ساکنان را ایجاد کند. از طرفی، بسیاری از مناطق بافت فرسوده دارای زیرساخت‌های قدیمی و نامناسب هستند. شبکه‌های آب، برق، فاضلاب و گاز معمولا قدمت زیاد و نیاز به بهسازی و ارتقا دارند. رفع نشدن این مشکلات زیرساختی می‌تواند منجر به محدودیت‌های اساسی در زندگی روزمره ساکنان شود.

در شرایطی که برنامه‌ریزی و تدابیر مناسبی برای معاوضه کلید به کلید خانه‌های فرسوده با نوساز انجام گیرد، این اقدام یک راه موثر برای بهبود شرایط مسکن فردی و بهسازی بافت‌های فرسوده در شهرها است. این فرآیند به فردی که خانه فرسوده دارد، امکان می‌دهد تا به یک واحد نوساز با شرایط بهتر و استانداردهای جدید مسکن دست یابد.هنوز مشخص نیست که در این فرآیند، ارزش خانه فرسوده و واحد نوساز بر چه اساسی تعیین می‌شود، این ارزش می‌تواند باتوجه به وضعیت بازار مسکن و عوامل دیگری مانند موقعیت مکانی، امکانات و ویژگی‌های خاص هر ملک تغییر کند.به‌طورکلی، بسیاری از طرح‌هایی که دولت برای موضوع مسکن و شهرسازی ابلاغ می‌کند، می‌تواند کمک بزرگی به وضعیت فعلی کند و شرایط بازار مسکن را بهبود بخشد، اما متاسفانه بیشتر این طرح‌ها یا به حال خود رها می‌شوند یا نظارتی بر آنها نیست. بارها در سال‌های اخیر شاهد بودیم که قول و قرارهای زیادی برای ابعاد مختلف بازار مسکن در ایران داده شده، اما آنهایی که رنگ اجرایی به خود گرفته‌اند، تعداد قابل‌توجهی نیستند.اگر بخواهیم نگاهی به این طرح بیندازیم، نواقض بی‌شماری در آن پیدا می‌کنیم، چراکه چنین طرح‌هایی باید با جزییات اعلام شود و برای تک‌تک چالش‌های پیش‌رویش برنامه‌ریزی شود، زیرا در غیر این صورت، پروژه‌های عمرانی بیکاره و ناقض روز به روز روی هم تلنبار می‌شوند.

وی در پایان بیان کرد: در نهایت، تهاتر بافت فرسوده با خانه‌های نوساز یک راهکار مناسب برای توسعه شهری پایدار و بهینه است. با اجرای صحیح و مناسب این تغییرات و باتوجه به نیازها و مشکلات منطقه، می‌توان بهبود قابل‌توجهی در فضاهای شهری و کیفیت زندگی شهروندان به‌دست آورد.در بیشتر مناطق کشور شاهد بافت فرسوده هستیم، اما تهران با ساختمان‌های به‌شدت آسیب‌پذیر و قرار گرفتن روی گسل‌های ریز و درشت، کمابیش در معرض خطرات متعددی از جمله زلزله قرار دارد. همچنین، افزایش جمعیت و وسایل نقلیه و محدودیت ظرفیت معابر موجب ایجاد آلودگی‌های زیست‌محیطی بسیاری در این شهر شده است. بافت‌های فرسوده شهر تهران و آلودگی‌های زیست‌محیطی، موضوعی است که موجب ناپایداری شهر تهران و نگرانی ساکنان و مدیران شهری شده؛ بنابراین مدیران شهری در پی نوسازی بافت‌های فرسوده شهر تهران برآمده‌اند.

باوجود اینکه دولت با ابلاغ بسته‌های تشویقی نوسازی بافت فرسوده مشوق‌های مناسبی را برای ترغیب ورود سرمایه‌گذاران به عرصه نوسازی بافت‌های فرسوده در نظر گرفته، اما از یک‌سو، وجود ویژگی‌های خاص کالبدی در بافت‌های فرسوده و از سوی دیگر، وجود ضوابط خشک و انعطاف‌ناپذیر در طرح‌های توسعه شهری موانعی جدی بر سر این راه هستند. باید توجه داشت که نوسازی بافت‌های فرسوده و تولید و عرضه مسکن در این محدوده‌ها باوجود وسعت قابل‌توجه آنها، با محدودیت‌های جدی مواجه است. در این میان، دولت و سایر متولیان بخش مسکن باید در نظر داشته باشند که دستیابی به اهداف تعیین‌شده در این بافت‌ها، بدون حضور همه نقش‌آفرینان و مشارکت آنان امری ناممکن است. ایجاد چنین فضایی تنها با اتکا به اقدامات تشویقی در حوزه تامین مالی مسکن ممکن نبوده و نیازمند وجود فضای قابل‌اعتماد برای جلب مشارکت واقعی همه نقش‌آفرینان به‌ویژه ساکنان این محدوده‌ها است. مشارکتی که اقدامات اجرایی نوسازی براساس آن شکل‌ بگیرد و تداوم یابد و در نهایت، بستری روشن و قابل‌اعتماد را برای شکل‌گیری نهادها و اقدامات مشارکتی فراهم سازد.