مهم‌ترین راهکارهای تثبیت بازار مسکن
مهدی روانشادنیا - کارشناس بازار مسکن
مردم به طورمعمول تحولات بازار ارز را نماگری از تورم آتی تلقی می کنند و در چنین مواقعی به خرید کالاهایی می پردازند که قابلیت محافظت از سرمایه آنها در برابر تورم را دارد. بر این اساس، نوسانات نرخ ارز که از مهر آغاز شد، تغییراتی در انتظارات تورمی به وجود آورد که به سوق یافتن سرمایه ها به سمت بازار مسکن انجامید و در آبان بروز پیدا کرد. بدیهی است، تا وقتی روند نرخ ارز و تورم افزایشی باشد، رشد نرخ در بازارهای موازی مثل طلا و مسکن نیز ادامه می یابد.
افزایش نرخ نهاده های ساختمانی باعث شده تا با یک رکود عجیب در ساخت وساز مواجه شویم. ما سالانه به ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی در کشور نیاز داریم؛ در حالی که تولید فعلی کمتر از نصف این تعداد است، البته پروانه هایی امسال صادر شده که بیشتر مربوط به طرح نهضت ملی مسکن است، اما این پروژه نیز در بخش هایی متوقف شده است.
واحد نوساز در بازار مسکن به تدریج کمیاب شده است، در شرایط تورمی فعلی گاهی مشاهده می کنیم که برخی فروشندگان از فروش منصرف می شوند. این کمبود عرضه نیز به عاملی برای رشد قیمت ها تبدیل شده است.
در بیش از یک سال گذشته، توجهات به تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی معطوف شده بود، اما خروجی قابل توجهی دیده نشد. این سرخوردگی به تشدید تورم های بعدی انجامید. متقاضیان این پروژه تصمیم گرفتند دوباره به بازار مراجعه و با هر سطح توانی اقدام به خرید کنند.
بخش مسکن در ایران یکی از خصوصی ترین بخش های اقتصاد است، در حالی که در کشورهای پیشرفته، این حوزه، یکی از دولتی ترین بخش ها محسوب می شود. تعیین کننده بودن بخش خصوصی در بازار مسکن ایران، منجر به این می شود که با هر دوره رکود، شاهد کاهش ساخت وساز باشیم و تبعات آن در چالش های زیادی را ایجاد کند. تبعات کاهش ساخت وساز به طبع در آینده خود را نشان می دهد. ممکن است تا 2 سال آینده، دوباره تحولی در فضای تقاضای بازار مسکن ایجاد شود و تعداد واحدهایی که امروز پروانه می گیرند، جوابگوی نیاز بازار نباشند.
برای ثبات نسبی بازار مسکن، می توان یک دلیل عمده عنوان کرد که تامین مسکن در استطاعت همه اقشار نیست، در نتیجه برخی گروه ها از این بازار خارج می شوند. در چنین شرایطی، نرخ اسمی مسکن افزایش می یابد،اما همپای تورم رشد نمی کند که به معنای کاهش تدریجی نرخ واقعی مسکن است.
نوع رفتاری که بازار مسکن دارد، بدین صورت است که بعد از یک دوره جهش، دچار چسبندگی نرخ می شود. طی تحولات سال ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۰ ، نرخ مسکن به اندازه کافی افزایش یافته که این مانع از رشد بیشترش می شود، اما کاهش اسمی هم پیدا نمی کند. از آذر سال ۱۳۹۶ که شروع فرآیند رشد بازار مسکن بود تا امروز، متوسط نرخ خانه در شهر تهران کمابیش ۱۰ برابر شده و بازار ارز، مقداری کمتر از این عدد رشد داشته است، در واقع به اندازه ای که پول کاهش ارزش داشته، نرخ آپارتمان نیز افزایش یافته و نرخ دلاری مسکن به اندازه نرخ دلاری آذر ۱۳۹۶ است.
در آبان ۱۴۰۱ ۸۰۰۰ معامله در شهر انجام شده است. مقایسه این عدد با 2 سال اخیر مشخص می کند که تعداد معاملات چندان پایین نیست. ما در برخی ماه ها ۲۵۰۰ معامله نیز داشته ایم و رقم ۸۰۰۰ واحد ، عدد معنی داری است که گسیل برخی سرمایه های جامعه به بازار ملک را نشان می دهد.
مهم ترین راهکارهای تثبیت بازار مسکن، کنترل تورم عمومی و افزایش ساخت وساز است. در خارج از بخش مسکن به طورحتم باید تورم و رشد نرخ ارز مهار شود. در بخش درونی مسکن نیز راهی جز تولید وجود ندارد. این تولید باید در تناسب با تقاضا قرار گیرد که در حال حاضر بخش عمده ای از تقاضا برای واحدهای کوچک متراژ متمرکز شده است.
