از زمانی که ساخت ‌ وساز در شهرها به ‌ لحاظ معماری به ‌ اشباع رسید، این موضوع با افزایش قیمت ‌ ها و بالا رفتن تورم همراه شد، در سوی مقابل، درآمد خانوارها با کاهش شدیدی روبه ‌ رو شد و همین موضوع در بحث مسکن، مشکلات زیادی برای مردم ایجاد کرد.

تا زمانی که دولت علت ‌ های اصلی این موضوع یعنی کنترل شاخص ‌ های اقتصاد کلان را در دستور کار خود قرار ندهد، راه ‌ حل ‌ هایی که در شرایط عادی بهترین گزینه ‌ ها برای کنترل بازار باشند، جواب نخواهند داد و بازار سروسامان نخواهد گرفت. دولت برای کنترل بازار مسکن باید وضعیت اقتصاد کلان را درست کند. تا زمانی که این مسئله انجام نشود، راهکارهایی که برای مدیریت و تعادل در بازار به ‌ کار گرفته می ‌ شود، به ‌ هیچ ‌ عنوان جوابگو نخواهد بود.

طی چند سال اخیر، با افزایش افسارگسیخته نرخ مسکن، خرید خانه برای بسیاری از مردم تبدیل به یک رویا شده است، بنابراین در بخش اجاره ‌ بها شاهد انفجار تقاضا هستیم. این موضوع به ‌ دلیل تراز نبودن تقاضا و عرضه در بازار، موجبات افزایش بیش ‌ ازپیش اجاره را در بازار فراهم کرده است.

بر اساس آمارهای رسمی، میزان سرمایه ‌ گذاری در بخش مسکن با کاهش شدیدی روبه ‌ رو شده که این موضوع دلایل فراوانی دارد. یکی از آنها نبود امنیت سرمایه ‌ گذاری در بخش مسکن است، همچنین افزایش بسیار زیاد نرخ مسکن باعث شده که بسیاری از اقشار جامعه از گردونه کسانی که شانس خرید خانه را دارا هستند، خارج شوند؛ همین موضوع نیز انگیزه سرمایه ‌ گذاری در بخش مسکن را کاهش داده است. حباب نرخ مسکن از نسبت نرخ میانگین هر مترمربع واحد مسکونی به میانگین اجاره ‌ بهای یک سال آپارتمان به ‌ دست می ‌ آید. براساس نسبت ‌ های فعلی، عدد به ‌ دست ‌ آمده بالای ۳۳ است که از سقف همیشگی نرخ به اجاره خیلی بیشتر است.

به ‌ طور قطع، هر آنچه اتفاق بیفتد، براساس نرخ تورم خواهد بود، اما آنچه همه ‌ ساله رخ می ‌ دهد، این است که از مهر تا بهمن ‌ شاهد افزایش آن ‌ چنانی در نرخ حوزه مسکن نیستیم، البته این ثبات قیمتی در ماه ‌ های پایانی سال به عوامل مختلف دیگری نیز برمی ‌ گردد و نمی ‌ توان تاثیر شرایط اقتصادی و شرایط سیاسی را نیز نادیده گرفت.

بازار مسکن یک بازار همگن نیست، بنابراین نرخ واحدهای مسکونی در مناطق و محله ‌ های مختلف شهر با هم تفاوت اساسی دارد، همچنین در هر ماه بسته به اینکه خریداران در کدام مناطق بیشترین خرید و کمترین خرید را انجام دادند، نرخ میانگین به ‌ شکل قابل ‌ توجهی تغییر می ‌ کند، در نتیجه نمی ‌ توان با حاصل نسبت میانگین قیمت ها به میانگین نرخ اجاره، نسخه واحدی درباره حبابی بودن یا نبودن نرخ مسکن پیچید.

دولت سیزدهم برای کنترل بازار اجاره علاوه بر افزایش سقف تسهیلات، تعیین سقف افزایش اجاره ‌ بها، بسته کنترل بازار مسکن را در 3 بخش تدوین کرده است که در جلسه سران قوا برای راهکارهای کوتاه ‌ مدت آن تصمیم ‌ گیری شد. باتوجه به اینکه، اجاره ‌ بهای مسکن هزینه فرصت و بازدهی سرمایه انباشت در مسکن و به ‌ عبارتی یک نوع خدمت در مجموعه اقتصاد کلان محسوب می ‌ شود، بنابراین بدیهی است که همگام با سایر خدمات عرضه ‌ شده در مجموعه اقتصاد و در شرایط تورمی، بازار اجاره مسکن نیز با افزایش نرخ مواجه شود، به ‌ علاوه اجاره ‌ بهای دریافتی، نسبتی از نرخ ملک مورداجاره است و اثر افزایش نرخ مسکن به ‌ عنوان یک دارایی روی اجاره ‌ بها با وقفه ظاهر خواهد شد.

بر همین اساس و به ‌ طورکلی مهم ‌ ترین عوامل موثر بر اجاره ‌ بهای مسکن شامل نقدینگی و تورم عمومی، قدرت خرید خانوار، کشش ‌ پذیری اجاره ‌ بها، تاثیر عوامل روانی و انتظارات بر بازار اجاره، ساختار جمعیتی، کاهش قدرت مالکیت خانوارهای جوان، کمبود واحدهای مسکونی اجاره ‌ ای متناسب با تمکن مالی دهک ‌ های متوسط و پایین جامعه، افزایش مهاجرت و در پی آن افزایش میزان تقاضا برای مسکن اجاره ‌ ای و نرخ سود سپرده ‌ های بانکی و تاثیرگذاری نرخ سود بر ترکیب میزان رهن و اجاره مسکن است.