نبود اطلاعات شفاف از بازار ملک
حسین عبده‌تبریزی کارشناس اقتصاد
می دانیم که امروز مسکن به کالایی پس اندازی و سرمایه ای تبدیل شده و در واقع محصولی مصرفی بلندمدت است، در حالی که کمتر محصولی است که کاربری مصرفی بلندمدت داشته باشد. املاک و مستغلات نزدیک ترین محصول به بازار مالی و کالایی است که ویژگی یک محصول مالی را دارد و یک طبقه دارایی محسوب می شود.
پس از تحولات مهمی که از سال ۲۰۰۰ در اقتصاد جهانی رخ داد صندوق های بازنشستگی و سرمایه گذاری این فرصت را پیدا کردند که در این بازار و این بخش از اقتصاد سرمایه گذاری کنند.
پس از سال ۹۷ گرایش ها به بازار املاک و مستغلات شدت گرفت، به طوری که حتی در ۳۰ روز گذشته که شرایط کشورمان عادی نبود هم نرخ مسکن و املاک صعودی بوده است. اساسا در چند ماه گذشته در حالی که معاملات مسکن قابل توجه نبوده، قیمت ها رو به افزایش بوده است.
در برخی از شهرها و مناطق شاهد رشد حبابی نرخ مسکن هستیم؛ برای مثال نرخ مسکن طی ۴ سال گذشته تا ۱۰ برابر افزایش یافت و سوال اصلی این است که چرا به رغم نبود نقدینگی و توان خرید مردم نرخ مسکن همچنان رو به رشد است؟
موضوع این است که در حوزه مصرف مسکن در کشور با بحران مواجهیم و علت نبود توان خرید مسکن در شهرهای بزرگ این است که اولا به مردم وام نمی دهد و دوم اینکه اساسا مردم توان پرداخت اقساط وام ها را ندارند. در حال حاضر نرخ حداقلی خانه در تهران ۳ میلیارد تومان است، در حالی که ۹۵ درصد مردم تهران این توان خرید را ندارند.
دولت وقتی در این بخش به بن بست می رسد شروع به اجرای طرح های مسکن دولتی می کند اما دیگر منابعی برای طرحی مانند مسکن مهر ندارد و راه حل های کاهش مشکلات مسکن در کشور ساده و راحت نیستند.
قیمت مسکن در ایران یا کشورهایی مانند سوریه بعضا بالاتر از متوسط نرخ مسکن در کشورهای اروپایی است. املاک این ویژگی را دارند که از سقف قیمتی هم بگذرند و به همین دلیل در شهری مانند دمشق که مشکلات این کشور از ایران هم بیشتر است، گران ترین قیمت ها مربوط به بخش مسکن است و نرخ مسکن در دمشق از متوسط قیمت ها در اروپا بیشتر است.
معمایی وجود دارد مبنی بر آنکه اقتصاددانان از رشد بسیار بالای نقدینگی شکوه می کنند، درحالی که وقتی با صاحبان کسب وکارها صحبت می کنیم از نبود نقدینگی سخن می گویند! براساس آمار حجم بالای نقدینگی غیرقابل انکار است، اما مهم ترین مسئله آن است که نقدینگی وارد بخش واقعی اقتصاد نشده و به جای آن دارایی ها را هدف قرار داده است؛ بنابراین فضای کلان اقتصاد به گونه ای بوده که رشد محقق نشده و نقدینگی صرفا منجر به شکل گیری تورم سنگین در بازار ملک شده است. اگر نرخ یک زمین هزار برابر هم شود، حتی یک شغل هم به اقتصاد اضافه نمی شود.
بالا رفتن هزینه ساخت یکی دیگر از عوامل افزایش نرخ مسکن است که البته به تنهایی نمی تواند این سطوح قیمتی را توضیح دهد. سومین منبع جهش قیمت ها، معاملات صوری است که بعضا با هدف پولشویی انجام می شود.
در این نوع معامله، بدون آنکه پولی بین افراد جابه جا شود، مالکیت ملکی تغییر می کند و با اینکه درصد کمی از کل معاملات مسکن را شامل می شود بر نرخ سایر املاک اثرگذار است؛ به عبارت دقیق تر، این معاملات صوری به دلیل آنکه توسط مصرف کننده واقعی انجام نمی شود و صوری است، قیمت های بالاتری را ثبت می کنند.
عامل چهارم مسئله کمبود زمین در تهران است. تمرکز امکانات در تهران و نبود زمین کافی، باعث می شود نرخ زمین به عنوان بخش اصلی بهای تمام شده املاک بالا برود. افزایش قیمت ناشی از این عامل به سایر شهرها نیز سرایت پیدا می کند و تورم عجیب ملک را رقم می زند.
نبود اطلاعات شفاف از بازار ملک، پنجمین متهم بالا رفتن قیمت هاست. اینکه نمی دانیم عرضه و تقاضای واقعاً چقدر است؛ چه تعداد خانه خالی وجود دارد و چه کسانی در حال معامله ملک هستند، بر قیمت ها اثرگذار است و منجر به رشد افسارگسیخته نرخ مسکن می شود.
