مشکل بازار مسکن تنها عرضه نیست
مهدی شیخ سجادیه-کارشناس مسکن
اکنون با حداقل حقوق و با ۲۰ درصد اضافه تر آن، شاید بیش از ۱۰۰ سال طول می کشد که یک خانوار با پس انداز خود بتواند خانه دار شود که این میانگین در هر جای دنیا کمتر از ۱۰ سال است.
به طورقطع شروع یک فعالیت ساخت وساز همچون طرح نهضت ملی مسکن می تواند موثر باشد، البته اگر به فرض، 2 میلیون واحد را در مسکن مهر در نظر بگیریم و تقسیم بر ۱۳ یا ۱۴ سال کنیم، ما به طورمیانگین کمتر از ۱۴۰ هزار واحد مسکونی در سال ساخته ایم که با نیاز سالانه ۷۰۰ هزار واحد مسکونی بسیار فاصله داریم.
در رابطه با موضوع ساخت 4 میلیون واحد در طرح نهضت ملی مسکن؛ اگر میانگین ساخت ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در سال را به نسبت نیاز جامعه در حدود ۷۰۰ هزار واحد مسکونی تقسیم کنیم، به طورقطع عدد ساخت وساز جوابگو نیست و فاصله بین بازار عرضه و تقاضا بیشتر می شود.
طرح های مسکن دولت ها بیشتر برای دهک های یک، 2 و 3 جامعه است، دولت باید برای تامین مسکن دهک های میانی جامعه شامل دهک 4، 5،6 و 7 ساخت مسکن داشته باشد و در این مسیر با موانعی مواجهیم که اگر مسیر ساخت وساز جامعه اصلاح شود، این موارد تعداد قابل توجهی خواهد بود و بازار آن وجود دارد.
اگر به نیاز مسکن دهک های میانی جامعه توجه شود، نه تنها تولید مسکن افزایش می یابد، بلکه تولید مصالح بیشتر می شود و می توان به ۷۰ درصد نیاز مسکن جامعه پاسخ داد. چنانچه دولت تمهیداتی چون وام مسکن بدون اوراق و سپرده را که برای مسکن مهر یا نهضت ملی مسکن در نظر گرفته، به هر سازنده و انبوه سازی تخصیص دهد، در این شرایط ساختار تولید مسکن در کشور تقویت می شود.
توان خرید مردم برای تهیه مسکن موردنیاز به شدت کاهش پیدا کرده و بیشتر اقشار کم درآمد جامعه با این مشکل روبه رو هستند. اکنون با حداقل حقوق و با ۲۰ درصد اضافه تر آن، شاید بیش از ۱۰۰ سال طول بکشد که یک خانوار بتواند با پس انداز خود خانه دار شود که این میانگین در هر جای دنیا کمتر از ۱۰ سال است.
مشکل بازار مسکن تنها مشکل عرضه و تولید نیست و ما با مشکل تقاضا در بازار مسکن مواجهیم و خانواده ها قادر نیستند با پس انداز خود خانه بخرند.
زیاد شدن زمان خرید مسکن به دلیل تورم است و توجه داشته باشیم که آپارتمان خودبه خود گران نمی شود و برخی عوامل همچون نرخ زمین، پروانه ساخت، دستمزد، مصالح ساختمانی و... در کنار هم موجب افزایش نرخ مسکن می شود که متاسفانه هر سال شاهد افزایش بیش از ۵۰ درصدی مصالح و دستمزدها هستیم.
اکنون در پایتخت دیگر خانه زیر یک میلیارد تومان نداریم، البته شاید یک نفر بتواند یک خانه 30 یا 40 سال ساخت ۷۰ متری را زیر یک میلیارد تومان خریداری کند که این خانه نیاز به بازسازی اساسی دارد که نرخ آن از یک میلیارد تومان بالاتر می رود، همچنین اگر سهم زمین، نظام مهندسی و پروانه را به نرخ ساخت هر مترمربع یک آپارتمان اضافه کنیم، قیمت ها بسیار بالاتر می رود.
انبوه سازی ساختمان یک فرآیند زمانبر است و در کشور ما به دلیل تورم غیرقابل پیش بینی، هیچ سرمایه گذاری حاضر نیست، پول خود را جایی ببرد که سرمایه اش 4 سال معطل بماند و از سوی دیگر نمی تواند پیش فروش کند، چرا که با گذشت هر سال حدود ۴۰ درصد این سرمایه از بین می رود، بنابراین عمده مشکل بازار مسکن به بی ثباتی اقتصاد برمی گردد.
برای طرح نهضت ملی نرخ مشخصی تعیین نشده و خانه به نرخ روز تحویل داده می شود، به همین دلیل دولت برای چند میلیون واحد مسکونی نمی تواند سوبسید تخصیص دهد، بنابراین حداقل قیمتی برای این پروژه تعریف شده که با برنامه ریزی انجام گرفته نرخ یک واحد آپارتمان نهضت ملی مسکن کمتر از یک میلیارد تومان است و بخشی از این هزینه ها مشمول هزینه های روز می شود.
