پشت‌پا زدن بانک‌ها به ساخت مسکن
قوه مجریه وظیفه دارد تا قوانین و مقرراتی را اجرایی سازد تا از رهگذر این موضوع، شرایط مناسبی برای پرداخت وام‌های مناسب به افراد فراهم شود. این مطلب دربرگیرنده تنظیم قوانین مربوط به شرایط وام، نرخ بهره، مدت زمان پرداخت و سایر ملاحظات قانونی است. دولت قادر است تا سازکارهای مناسبی نظیر بررسی و تحلیل قابلیت پرداخت و بازپرداخت وام توسط درخواست‌کنندگان، بررسی تاریخچه اعتباری و سابقه پرداخت آنها را برای اعتبارسنجی و ارزیابی درخواست‌های وام ایجاد کند.
تدوین و اجرایی‌سازی مقررات و قوانینی در راستای حفاظت مصرف‌کنندگان در قبال وام‌ها، از جمله وظایف قانونی دولت در این زمینه محسوب می‌شود که نباید از آن غافل شد. دولت سیزدهم در بحث اعطای تسهیلات مسکن طی حدود 3سال گذشته اقداماتی انجام داد، اما این تلاش‌ها در مجموع رضایت‌بخش نبوده است. متقاضیان وام‌ها و همین‌طور صاحب‌نظران، نسبت به عملکرد دولت در این زمینه نقدهای فراوانی را مطرح می‌کنند.در سال جدید، طرح‌هایی برای افزایش تسهیلات مسکن پیش‌بینی شده است، اما راهکارهای دولت موردتایید همگان نیست. باتوجه به فاصله زیاد بین میزان درآمد و حجم هزینه‌های معیشتی مردم، پرداخت این قبیل تسهیلات به‌طبع نمی‌تواند گرهی از مشکلات اقشار آسیب‌پذیر جامعه باز کند. مطابق آخرین آمار و ارقام، اقساط برخی از این وام‌ها، 2برابر حقوق یک کارمند است. صمت در این گزارش مشکلات مالی مرتبط با تولید و ساخت مسکن را بررسی کرده است.
بدقولی بانک‌ها باعث عقب ماندن طرح نهضت ملی مسکن شد
سال‌های زیادی است که تامین مالی بخش مسکن دچار چالش بوده و دچار عدم‌استقبال بانک‌ها شده است. دلایل این مسئله بیشتر به سیاست‌گذاری حوزه پولی و بانکی برمی‌گردد. یکی از نکاتی که می‌تواند خیلی کمک کند، اتصال زنجیره تامین از تولیدکننده تا مصرف‌کننده نهایی مسکن برای دریافت تسهیلات است. امروزه تولیدکننده مصالح، توزیع‌کننده، واسطه و مصرف‌کننده نهایی دارند، به‌طورمجزا تسهیلات دریافت می‌کنند؛ بنابراین، نقش‌آفرینی تسهیلات بانکی بخش مسکن نتوانسته موفق عمل کند. به‌طورکلی تمرکز اصلی بیش از موضوع تامین مالی، باید بر این موضوع باشد که طرح‌های جذاب ساخت مسکن طراحی شوند. اگر این مشکل حل نشود، به مشکلات بانکی و بودجه برمی‌خوریم و چنین موضوعاتی انعکاسی از ناتوانی در تعریف درست طرح مسکن و توسعه شهری است. ساخت مسکن ارزان از مهم‌ترین وعده‌های دولت سیزدهم بود که البته وزیر پیشین راه و شهرسازی به‌علت همکاری نکردن بانک‌ها از روند پیشرفت آن رضایت نداشت؛ علاوه بر آن بخش‌های مهمی در روند اجرای این پروژه نادیده گرفته شده که می‌تواند دولت را با چالش جدی مواجه کند. یکی از اصلی‌ترین علل عقب ماندن نهضت ملی مسکن از برنامه ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی، بدقولی بانک‌ها در اجرای آن است. در قانون جهش تولید مسکن ذکر شده است ۲۰ درصد از منابع تسهیلاتی بانک‌ها باید به حوزه مسکن پرداخت شود. اگر قرار است این مبلغ تغییر کند، تعداد واحدهای مسکونی که مقرر شده است در طول 4 سال ساخته شوند، باید تغییر و سرعت قطار ساخت مسکن که براساس قانون تنظیم شده را کم کنیم. برای حل این موضوع،به‌تازگی وزیر اقتصاد از تصویب پیشنهاد این وزارتخانه برای تامین مالی نهضت ملی مسکن در دولت خبر داد و اعلام کرد: ۱۰ هزار میلیارد تومان به سرمایه بانک مسکن برای افزایش توان تسهیلات‌دهی اختصاص یافته است. حال باید ببینیم که این اقدام تاثیری بر افزایش سرعت ساخت‌وساز در کشور دارد یا خیر؟
وام مسکن باید افزایش یابد
علیرضا پاک‌فطرت، عضو کمیسیون آموزش و تحقیقات مجلس شورای اسلامی درباره لزوم افزایش تسهیلات مسکن و میزان کارآیی وام‌ها برای جوانان به صمت گفت: تجربیات گذشته به ما این نکته را گوشزد می‌کند که همراه با افزایش تسهیلات، نرخ مسکن نیز به‌صورت موازی صعودی می‌شود. مهم‌ترین اقدام در این‌باره باید تغییر ماهیت مسکن از یک کالای سرمایه‌ای به یک کالای هزینه‌ای باشد.وی ادامه داد: در تمام دنیا چنین رویه‌ای موردآزمایش قرار گرفته و خروجی مثبتی نیز عاید سایر کشورها شده است. طریقه اعطای وام باید به‌نحوی باشد که کارمند کمترین فشار را احساس کند. برای این منظور، باید وام‌های بلندمدت با بازپرداخت طولانی‌تر را در نظر بگیریم تا چاره‌ساز مشکلات مردم شود؛ به‌عنوان‌مثال، به‌جای وام یک‌ساله، وام پنج‌ساله در نظر بگیریم.
پاک‌فطرت افزود: به‌باور من، این مبالغ دردی از کسی دوا نمی‌کند و برای کمک به اقشار کم‌درآمد جامعه، دولت باید مبلغ وام را افزایش دهد. دولت باید به‌ازای ۸۰ درصد از نرخ مسکن، وام بلندمدت پرداخت کند. باور من بر این است که حتی مدت زمان این وام‌ها را می‌توان از ۱۰ سال، به ۳۰ تا ۴۰ سال ارتقا داد.
وی در ادامه خاطرنشان کرد: از نظر من، این موضوع چالشی برای دولت ایجاد نمی‌کند و حساسیت‌های این موضوع را به‌شخصه درک نمی‌کنم. این میزان افزایش تا جایی که وام مستهلک شود، باید ادامه پیدا کند؛ با بکارگیری چنین روشی، مردم می‌توانند تاثیرات مثبت تسهیلات مسکن را با تمام وجود در زندگی خود حس کنند.نماینده مجلس در پایان اضافه کرد: بیشتر کشورهای دنیا، مشکلات مسکن خود را با لحاظ کردن روش‌های نوین و کارآمد رفع کرده‌اند، اما ما کماکان اندر خم یک کوچه هستیم و با اتخاذ تصمیمات اشتباه، مشکلات موجود مردم را مضاعف می‌کنیم. کارمندی را تصور کنید که با حقوق ماهانه ۱۵میلیون تومان، مجبور به پرداخت ۱۲میلیون تومان برای اقساط وام خود است؛ طبیعتا این شرایط آسیب‌های مختلفی را به فرد کارمند وارد می‌کند و او به‌تدریج دچار سرخوردگی می‌شود. دوشغله شدن، یکی از پیامدهای منفی این موضوع است و نمی‌توان چنین حقیقتی را کتمان کرد.
منابع محدود بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات
بهرام پارساپور، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: مسئله اول بحث منابع و مصارف بانک‌ها است که خیلی از بانک‌ها منابع لازم را برای پرداخت این تسهیلات ندارند. همچنین نحوه تقسیط این تسهیلات نکته مهمی است که باید موردتوجه قرار گیرد. در گذشته طرح مسکن مهر مطرح شد که در ابتدا همه بانک‌ها موظف به پرداخت تسهیلات شدند، اما در نهایت تنها بانک مسکن به‌عنوان یک بانک تخصصی مجری پرداخت تسهیلات شد که بسیار موفق عمل کرد و توانست تسهیلات همه پروژه‌ها را پرداخت کند. در اجرای طرح نهضت ملی مسکن هم تا اینجای کار به‌نظر می‌رسد که این مسئله دوباره تکرار شده و تعداد بانک‌های ذی‌ربط برای پرداخت تسهیلات مسکن کم هستند، اما اینکه بار دیگر بانک مسکن بتواند به‌تنهایی بار تسهیلات بخش مسکن را به‌دوش بکشد، بعید به‌نظر می‌رسد.
پارساپور بیان کرد: بسیاری از بانک‌ها منابع لازم را برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن ندارند، چراکه اکثرا تعهداتی در قالب قراردادهای مالی با موسسات و سپرده‌گذاران منعقد کرده‌اند که در راستای تحقق اهداف خود باید به آنها عمل کنند. در واقع اگر سیاست‌های کلی دولت به‌سمتی حرکت کند که پرداخت تسهیلات مسکن برعهده بانک‌های محدودی باشد، موفقیت بیشتری حاصل می‌شود؛ زیرا در حال حاضر بیشتر بانک‌ها این تسهیلات را در عمل پرداخت نمی‌کنند.
راه‌حل رهایی بازار مسکن از بن‌بست
وی ادامه داد: در بحث پرداخت تسهیلات بانکی باید همه جوانب مالی و اقتصادی را در نظر گرفت، چراکه منابع بانک‌ها محدود است. برای مثال وقتی بانک‌ها به سپرده‌ها سود ۱۸درصدی اختصاص می‌دهند، دیگر نمی‌توانند بازپرداخت خود را با سود ۴ درصد از مردم پس بگیرند و با این کار در عمل بانک‌ها بعد از چند سال به‌سمت ورشکستگی می‌روند؛ همچنین اگر بانکی بخواهد بیشتر از توان و سرمایه‌اش تسهیلاتی ارائه دهد، اضافه‌برداشت صورت‌گرفته توسط بانک مرکزی ۳۵درصد جریمه می‌شوند.پارساپور در پایان اظهار کرد: از نظر بیشتر کارشناسان اقتصادی یکی از موثرترین راهکارها برای خروج بازار مسکن از بن‌بست اقتصادی، این است که کشور با برنامه‌ریزی صحیح و توجه به ظرفیت‌های موجود در راستای تولید گام بردارد. اگر ارگان‌ها و سازمان‌های دولتی و خصوصی برای تولید مسکن و تامین زمین، دولت را یاری کنند، مشکلات مختلفی که بر سر راه ساخت‌وساز وجود دارد، راحت‌تر از سر راه برداشته می‌شود، همچنین ترمیم زیرساخت‌های اقتصادی برای کاهش تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن نیز می‌تواند تا حد زیادی به یاری بازار مسکن بیاید.
سخن پایانی
یکی از اصلی‌ترین منابع موجود برای تامین پروژه‌های ساخت‌وساز در کشور، بانک‌ها هستند، اما متاسفانه اگر بر عملکرد بانک‌ها نگاهی بیندازیم، متوجه می‌شویم که هیچ بانکی نیست که به‌طوراصولی و منطقی بخواهد این مسیر را برای دولت هموار کند. از طرفی، نقدینگی برای مردم در سطح بسیار پایینی قرار دارد و این موضوع باعث شده است تا مردم هم نتوانند در رشد و تولید مسکن به دولت کمکی کنند. نیازی نیست بانک مرکزی خط اعتباری برای بانک‌ها تعیین کند که باعث تورم شود،اما در عمل شاهد هستیم تعداد بانک‌هایی که برای پرداخت تسهیلات مسکنی به وعده‌های خود عمل می‌کنند، کمتر از انگشتان یک دست هستند. با این اتفاق ممکن است وعده بزرگ دولت برای ساخت مسکن شکست بخورد و تامین مالی پروژه‌های ساخت‌وساز در کشور با چالش‌های جبران‌ناپذیری روبه‌رو شود. نظام بانکی طی سال‌های اخیر گذشته چندان در طرح نهضت ملی مسکن و اجرای قانون جهش تولید مسکن اقدام نکرده است، در حالی که بانک‌ها متعهد به پرداخت ۳۶۰هزار میلیارد تومان تسهیلات طرح جهش تولید و تامین مسکن شده‌اند، اما تنها یک بانک به تعهد خود عمل کرده که آن‌هم بانک مسکن است که تاکنون ۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات به بخش مسکن پرداخت کرده است. کمبود منابع و طولانی بودن فرآیند تقسیط وام‌های بخش مسکن از جمله دلایل بی‌میلی بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات در بخش مسکن است، البته کارشناسان می‌گویند بانک‌ها به ملک‌داری (خرید مسکن) بیشتر از پرداخت تسهیلات تمایل دارند. دولت باید برای رونق تولید بخش مسکن، بسترهای اقتصادی کشور را در مسیر توسعه قرار دهد و با یک برنامه‌ریزی دقیق، تعامل بانک‌ها و موسسات مالی را برای آرامش بازار مسکن، افزایش دهد. در غیر این صورت، طرح‌هایی که به بانک‌ها ابلاغ می‌شود، حالت تحمیلی به خود می‌گیرد و چه‌بسا در بلندمدت باعث ورشکستگی بانک‌ها نیز بشود.
