واگذاری زمین رایگان، کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن، تسهیل در صدور مجوزهای ساخت‌وساز، افزایش میزان وام مسکن و تصویب سیاست‌های مختلف، نمی‌توانند به‌تنهایی مشکل مسکن را حل کنند. رشد بی‌رویه نرخ مسکن در تهران هر سال چندین برابر می‌شود و این موضوع با چنین رویکردهایی قابل مرتفع شدن نیست. بازار مسکن به‌شدت تحت‌تاثیر وضعیت اقتصادی کشور است و نیازمند توسعه اقتصادی و بهبود قدرت مالی مردم است. متاسفانه فاصله بزرگی بین حقوق ماهانه کمتر از ۱۰میلیون تومان و متوسط نرخ مسکن متری ۸۰ میلیون تومانی وجود دارد.

گرانی خانه قطعی است

افزایش نرخ مسکن می‌تواند به دلایل مختلفی اتفاق بیفتد. یکی از عوامل مهم، نسبت عرضه و تقاضا است که تاثیر زیادی بر قیمت‌ها دارد. زمانی که تقاضا برای خرید مسکن بالاست و عرضه کافی وجود ندارد، احتمال افزایش قیمت‌ها بیشتر می‌شود. این وضعیت نتیجه کمبود مسکن در بازار و تمایل افراد به خرید است. علاوه بر این، رشد اقتصادی و افزایش درآمدها می‌تواند تقاضا برای مسکن را بالا ببرد. وقتی افراد بیشتری قدرت خرید پیدا می‌کنند، تقاضا افزایش می‌یابد و به‌تبع آن، ممکن است قیمت‌ها هم بالا برود.

نرخ بهره نیز بر نرخ مسکن تاثیرگذار است. افزایش نرخ بهره بانکی می‌تواند موجب بالا رفتن هزینه‌های اقتصادی برای خرید مسکن شود و در نتیجه، قیمت‌ها را افزایش دهد. تغییرات در قوانین و مقررات مرتبط با بازار مسکن نیز می‌توانند تاثیر قابل‌توجهی بر قیمت‌ها داشته باشند. به‌عنوان نمونه، تغییرات در مقررات ساخت‌وساز، مالیات‌ها یا قوانین اجاره ممکن است بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار دهد و قیمت‌ها را دگرگون کند.

عوامل جغرافیایی و شهرسازی می‌توانند نقش مهمی در تعیین نرخ خانه داشته باشند. به‌عنوان‌مثال، موقعیت جغرافیایی یک ملک، نزدیکی به مراکز شهری و دسترسی به امکانات عمومی و حمل‌ونقل می‌تواند منجر به افزایش نرخ مسکن شود. همچنین، سیاست‌های دولتی نیز تاثیر مستقیمی بر نرخ مسکن دارند. برخی از این سیاست‌ها، مانند تسهیلات وام مسکن، تخفیف‌های مالیاتی و برنامه‌های مسکن اجتماعی، می‌توانند بر تقاضا اثر گذاشته و تغییرات قیمتی را به‌همراه داشته باشند.

ادعای ارزانی مسکن شوخی است

بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن درباره شرایط فعلی مسکن به صمت گفت: ما شاهد نشانه‌هایی از رکود بی‌سابقه‌ای در بازار مسکن هستیم و به‌نظر می‌رسد که در این رکود، نرخ برخی خانه‌ها برای کسانی که نیاز فوری به پول دارند، کاهش یافته است. اما مسئله اینجاست که رکود معمولا زمانی رخ می‌دهد که نرخ مسکن فراتر از توان خرید مردم است و این وضعیت در ایران دیده شده است. تا زمانی که اقدامات موثری برای افزایش توان خرید در بازار مسکن انجام نگیرد، بحث کاهش نرخ مسکن با واقعیت تطابق ندارد. حتی اگر نرخ هر مترمربع مسکن از ۱۰۰ میلیون تومان به ۸۰ میلیون تومان کاهش یابد، هنوز هم بسیار بالا است و ادعای ارزان شدن مسکن غیرواقعی به‌نظر می‌رسد.

وی در ادامه افزود: یک روز، پلتفرم‌های مختلف متهم به افزایش نرخ مسکن می‌شوند و روز دیگر نوبت به مشاوران املاک می‌رسد که موردسرزنش قرار بگیرند. سپس، نقش بورس کالا در این افزایش موردبحث قرار می‌گیرد. اما باید توجه داشت که دلیل اصلی گران شدن مسکن، ابتدا رشد تورم عمومی و سپس عدم‌حمایت از سرمایه‌گذاری مناسب است. رکود در بازار مسکن باعث می‌شود که سرمایه‌گذاری‌های طولانی‌مدت به حالت نیمه‌فعال درآیند. وقتی سرمایه‌گذار با مشکل نقدینگی روبه‌روست، زمان ساخت واحدهای مسکونی جدید به‌طورقابل‌توجهی افزایش و میزان سرمایه‌گذاری در این حوزه کاهش می‌یابد که این امر به‌نوبه خود تولید مسکن را کاهش می‌دهد و عدم‌تعادل بین عرضه و تقاضا را شدیدتر می‌کند و در نتیجه نرخ مسکن دوباره بالا می‌رود. پیشنهاد می‌شود وزیر راه و شهرسازی به‌جای تمرکز بر نرخ‌های کنونی، اطلاعاتی درباره کاهش زمان انتظار برای خرید خانه ارائه کند، زیرا این موضوع قابل‌استنادتر است.

یکی از عوامل اصلی رکود تورمی در بازار مسکن، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز است. کاهش دسترسی به مواد اولیه مانند فلزات، سیمان، چوب و سایر مصالح ساختمانی موجب افزایش هزینه‌های ساخت می‌شود. همچنین، هزینه نیروی کار نیز ممکن است به دلایل مختلف افزایش یابد. علاوه بر این، عوامل دیگری همچون نرخ بالای بهره‌برداری برای وام‌های مسکن و اجاره‌های زیاد می‌توانند رکود تورمی را در بازار مسکن تشدید کنند. افزایش نرخ بهره‌برداری، هزینه تسهیلات مسکن را بالا می‌برد و قدرت خرید مسکن را کاهش می‌دهد. به‌علاوه، افزایش نرخ اجاره‌ها ممکن است تمایل افراد به خرید مسکن را افزایش دهد که این امر نیز تاثیر مستقیمی بر نرخ مسکن دارد.

وی بر این باور است که رکود تورمی در بازار مسکن می‌تواند تقاضا را کاهش دهد و موجب افت فروش شود. با افزایش قیمت‌ها و هزینه‌ها، احتمال دارد خریداران از خرید خانه صرف‌نظر کنند که این امر می‌تواند به کاهش فعالیت در بازار منجر شود. این روند ممکن است بحران‌هایی در صنعت مسکن ایجاد کند و فعالیت‌های ساخت‌وساز را کاهش دهد.

وی در پایان گفت: دولت‌ها و مقامات مسئول باید برای مقابله با رکود تورمی در بازار مسکن اقداماتی اتخاذ کنند. این اقدامات شامل کنترل و نظارت بر قیمت‌ها، ارائه وام‌های مسکن با نرخ بهره مناسب، تشویق به ساخت مسکن مهر و ارائه تسهیلات و کمک‌های مالی به خریداران است.

همچنین، اصلاحات در سیاست‌های مالی به تاثیر رکود تورمی بر بازار مسکن می‌پردازد، وضعیتی که با افزایش نرخ تورم و قیمت‌ها در این صنعت همراه است. این رکود تورمی می‌تواند پیامدهای منفی قابل‌توجهی بر بازار مسکن داشته باشد.

تاثیر مستقیم رشد تولید بر رشد اقتصادی

فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن درباره وضعیت فعلی بازار مسکن به صمت گفت: رکود یا رونق در صنعت ساختمان به‌میزان ارزش‌افزوده در این بخش بستگی دارد. در این زمینه، از یک‌سو خرید و فروش املاک و مستغلات را داریم و از سوی دیگر، مسائلی مرتبط با مسکن و ساخت‌وساز به‌میان می‌آید.

وی ادامه داد: رکود در صنعت مسکن و ساختمان به سطح سرمایه‌گذاری و ارزش‌افزوده‌ای که در این بخش تولید می‌شود، اشاره دارد.

 هرگونه افزایش در تولید می‌تواند تاثیر مستقیمی بر رشد اقتصادی کشور داشته باشد و از این نظر اهمیت ارزیابی دقیق پیدا می‌کند. در دهه اخیر، روند رشد ارزش‌افزوده در حوزه مسکن و ساختمان کاهشی بوده که نتیجه آن، کاهش سرمایه‌گذاری‌های بزرگ برای تولید و عرضه مسکن است.

ضرورت ایجاد تناسب میان تولید مسکن و معاملات

بیضایی افزود: در حوزه املاک و مستغلات یا خریدوفروش مسکن، در دوره‌هایی افزایش سهم معاملات و در نتیجه رشد ارزش‌افزوده اتفاق افتاده است، هرچند، در یک بازه زمانی مشخص نیز، رکودی محسوس در این حوزه مشاهده شده که قابل‌انکار نیست. این دو بخش تا حدی با هم تفاوت دارند و برای مقایسه درست، ابتدا باید به تفاوت‌های نوع رکود در آنها پی برد.

وی در ادامه خاطرنشان کرد: نکته مهم و قابل‌توجه در این زمینه، ضرورت ایجاد یک توازن منطقی میان تولید مسکن و بازار معاملات است. واقعیت این است که در بخش تولید مسکن، سهم ارزش‌افزوده بسیار پایین بوده و در مقابل، ارزش‌افزوده بخش املاک و مستغلات به‌طورقابل‌توجهی افزایش یافته است. کارشناس بازار مسکن در پایان به صمت گفت: این موضوع نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن انجام نمی‌گیرد، اما حجم معاملات افزایش یافته است. مقایسه تعداد معاملات انجام‌شده با میزان تولید مسکن، نشان‌دهنده حجم قابل‌توجهی است و لازم است به این مسئله توجه ویژه‌ای شود. این تغییرات منجر به افزایش نرخ مسکن می‌شود و اگر روند تولید کاهش یابد، رکود تورمی در بازار مسکن اجتناب‌ناپذیر خواهد بود.

سخن پایانی

بخش مسکن به‌شدت تحت‌تاثیر وضعیت کلی اقتصاد است و به‌نظر می‌رسد در ادامه سال نیز، در صورت اجرایی نشدن سیاست‌های اصلاحی، تورم همچنان رو به افزایش خواهد بود. همچنین، تحلیل‌ها از بازار پول نشان می‌دهند که فشار بر سیستم بانکی در حال افزایش است و محدودیت‌های بیشتری در زمینه وام‌دهی و ارائه تسهیلات بانکی به‌وجود آمده است.

 بنابراین، باتوجه به این شرایط می‌توان گفت که چنانچه این وضعیت ادامه پیدا کند، امیدی به بهبود در بخش مسکن وجود نخواهد داشت. افزون بر این، سیاست‌گذاری نیز نشانه‌ای از خلاقیت یا نوآوری را در این بخش نشان نمی‌دهد؛ سیاست‌های اجرایی عمدتا کند هستند و بر اهدافی تکیه دارند که پیشرفتی کند و غیرموثر دارند و بیشتر متکی بر چارچوب‌های سنتی و ناکارآمد گذشته هستند. بنابراین، چشم‌اندازی برای بهبود بازار مسکن در صورت ادامه این شرایط موجود نیست.

با ادامه شرایط کنونی، پیش‌بینی می‌شود بازار مسکن شاهد افزایش مداوم قیمت‌ها به‌دلیل فشارهای هزینه‌ای باشد. همچنین، خریدهای غیرمصرفی در بخش‌های مسکن لوکس و واحدهای کوچک‌متراژ مصرفی افزایش خواهد یافت و این امر به افزایش بیشتر قیمت‌ها در این دو بخش منجر می‌شود. تهدید افزایش نرخ مسکن، حداقل به‌اندازه تورم عمومی، به‌طورجدی وجود دارد. در صورتی که اقدامات فوری برای بهبود اوضاع انجام نگیرد، سرمایه‌گذاری در بخش‌های مولد بازار مسکن و ساخت‌وساز کاهش جذابیتی خواهد داشت و عملا توجیه‌پذیر نخواهد بود. این وضعیت بازار مسکن را به‌سمت رکود تورمی عمیق‌تری نسبت به سال‌های گذشته سوق می‌دهد.