«خانه فرسوده خود را واگذار کنید، خانه ویلایی تحویل بگیرید»؛ این برنامه جدید وزارت راه و شهرسازی است. در روزهای گذشته تهاتر خانه ‌ های ویلایی با مسکن بافت ‌ های فرسوده سرتیتر اخبار رسانه ‌ ها شد. مسئله ‌ ای که هادی عباسی ‌ اصل از آن سخن به ‌ میان آورده بود و در رابطه با آن گفته بود: «اولویت وزارت راه و شهرسازی یک طبقه ‌ سازی است. در بحث ساخت خانه ‌ های یک طبقه در مجموع هزینه پاگرد، آسانسور و سایر مشاعات کم شده و باوجود افزایش هزینه ‌ های زیربنایی طی محاسبه انجام شده، در مجموع هزینه ‌ های مردم کاهش می ‌ یابد. با استفاده از ظرفیت سازمان ملی زمین در بافت ‌ های فرسوده امکان تهاتر مسکن یک طبقه ویلایی به ‌ صورت کلید به کلید با مسکن در بافت ‌ های فرسوده فراهم است. مدیران راه و شهرسازی استان ‌ ها برای ساخت مسکن یک طبقه اختیار دارند و این اختیارات در شهرهای زیر ۵۰ هزار نفر جمعیت ابلاغ شده و پیشنهاد می ‌ کنیم مسکن به ‌ صورت یک طبقه ساخته شود». این صحبت ‌ های معاون مسکن و ساختمان در حالی مطرح شد که وزارت راه و شهرسازی برای تامین زمین موردنیاز برای ساخت ‌ وساز با مشکلات زیادی روبه ‌ رو است. در ادامه، صمت موضوع تهاتر خانه ‌ های ویلایی با مسکن بافت ‌ های فرسوده را موردبررسی قرار داده است.

توسعه افقی شهرها در دستور کار

طرح نهضت ملی مسکن به ‌ عنوان یکی از مهم ‌ ترین برنامه ‌ های دولت به ‌ شمار می ‌ رود که در این طرح راهکارهایی را برای بهبود و رونق بازار مسکن و جبران عقب ‌ ماندگی ‌ ها در دستور کار خود قرار داده است. اختصاص زمین و همچنین ساخت مسکن به ‌ شکل ویلایی در شهرهای مختلف این طرح کلید خورده است و هم ‌ اکنون شهر یزد به ‌ عنوان سکاندار اجرای توسعه افقی شهرها به ‌ شمار می ‌ رود و بخش عمده ‌ ای از اجرای پروژه ‌ های نهضت ملی مسکن به ‌ جای آنکه به ‌ شکل واحدهای متراکم باشد، به ‌ شکل افقی ساخته می ‌ شود.

از مهم ‌ ترین طرح ‌ هایی که هم ‌ اکنون در دستور کار قرار گرفته، ساخت مسکن یک و 2 طبقه است و به ‌ گفته بسیاری از کارشناسان، اجرای این طرح باعث می ‌ شود که هم هزینه ‌ های ساخت مسکن کم شود و هم سرعت اجرای طرح ‌ ها در این حوزه افزایش یابد. در این زمینه، وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده که برنامه دولت برای ساخت مسکن یک طبقه و 2 طبقه است و هم ‌ اکنون ۲۰۰ هزار واحد مسکونی روستایی در مرحله نهایی شدن قرار گرفته و برنامه داریم تا پایان دولت ۸۰۰ هزار مسکن روستایی را تکمیل کنیم، البته این طرح در کنار موافقان خود، مخالفان بسیاری نیز دارد که چنین طرحی را مناسب شرایط کنونی بازار مسکن نمی ‌ دانند.

طرح بی ‌ اساس دولت برای خانه ‌ های روستایی

منوچهر بهرویان، کارشناس مسکن و استاد دانشگاه در رابطه با این موضوع به صمت می ‌ گوید: باید به ‌ طور قاطع طرح این موضوع را بی ‌ اساس خواند؛ چرا که در حال ‌ حاضر تهاتر خانه ‌ های ویلایی با مسکن بافت ‌ های فرسوده اولویت ندارد و این اقدام در این شرایط اقتصادی پرهزینه و وقت ‌ گیر است.

مسکن فرسوده روستایی پیچیدگی زیادی ندارد که برای بازسازی با چالش روبه ‌ رو باشد، بلکه دولت با پرداخت تسهیلات کافی و به ‌ موقع می ‌ تواند بسیاری از خانه ‌ های فرسوده روستایی را در مدت زمان کوتاهی احیا کند و نیازی به دخالت مستقیم دولت به این موضوع احساس نمی ‌ شود.

وی در ادامه گفت: دولت می ‌ تواند در راستای اجرای سیاست ‌ های کاربردی برای خانه ‌ دار کردن جوانان قدم ‌ های موثری بردارد تا بسیاری از مشکلات جامعه برداشته شود؛ زیرا این موضوع یکی از چالش ‌ های بزرگ دولت در بازار مسکن است که تبعات زیانباری را به ‌ وجود آورده است و در حال ‌ حاضر بسیاری از افرادی که قصد تشکیل خانواده دارند، از تامین خانه مناسب ناامید هستند.

تعبیر اشتباه دولت از شهرسازی

بهرویان تامین زمین مناسب برای ساخت خانه ‌ های ویلایی را یکی از چالش ‌ های جدی وزارت راه و شهرسازی دانست و به صمت گفت: در بیشتر کشورهای پیشرفته این موضوع کامل منسوخ شده و ساخت ‌ وساز در راستای برج ‌ سازی در حال حرکت است؛ چرا که رشد روزافزون جمعیت، اجازه ساخت خانه ‌ های ویلایی و یک طبقه را نمی ‌ دهد. از سوی دیگر، ساخت خانه ‌ های یک طبقه نیاز به خدمات آموزشی، رفاهی، درمانی، تفریحی و... را افزایش می ‌ دهد و از کیفیت زندگی مردم می ‌ کاهد. در کشور ما مشکلات زیادی درباره تامین زمین و خدمات مختلف رفاهی وجود دارد و ساخت این خانه ‌ ها برای روستاییان کمکی به تغییر زندگی آنها نمی ‌ کند و ممکن است تاثیر معکوسی بر بخش شهرنشینی و صنعت کشاورزی کشور بگذارد. اکنون طرح چنین سیاست ‌ هایی برای بازار مسکن در هیچ کشوری دیده نمی ‌ شود و الگوی ساخت با دقت و برنامه ‌ ریزی زیادی تغییر می ‌ کند. وی در ادامه افزود: همچنین اگر به گذشته برگردیم، مشاهده می ‌ کنیم که ساخت ‌ وساز در منطقه ۲۲ کنونی تنها به ‌ صورت خانه ‌ های یک یا ۲ طبقه انجام می ‌ گرفت تا آلودگی هوا از غرب تهران خارج شود و کیفیت زیست ‌ محیطی بالا رود، اما متاسفانه اکنون شاهد برج ‌ سازی ‌ های بی ‌ رویه در این منطقه هستیم که مشکل برنامه ‌ ریزی در بحث شهرسازی را به ‌ خوبی نشان می ‌ دهد.

راهکار اساسی برای ساماندهی بازار مسکن

بهرویان خاطرنشان کرد: راهکارهای زیادی برای ساماندهی بازار مسکن وجود دارد که بسیار کم ‌ هزینه ‌ تر از اقدامات کنونی دولت است. یکی از این راهکارها، بحث اجاره ‌ داری حرفه ‌ ای و ساخت مسکن مشارکتی است، به ‌ گونه ‌ ای که واحدهای کوچک متراژ انبوه ‌ سازی شود و امکانات و خدمات متنوع برای شهروندانی که در این خانه ‌ ها زندگی می ‌ کنند، فراهم شود. با این کار حتی افرادی که درآمد زیادی ندارند نیز می ‌ توانند صاحب خانه شوند وگرنه ساخت خانه ‌ های بالای ۱۰۰ متر آن هم در شرایطی که مردم قادر به تامین مالی این واحدها نیستند، فایده ‌ ای ندارد و فشار تورم بخش مسکن مردم را با معضلات جبران ‌ ناپذیری روبه ‌ رو می ‌ کند و امید به زندگی شهروندان از بین می ‌ رود.

وی در پایان گفت: باتوجه به لزوم ساخت واحدهای مسکونی مقاوم و امن در مقابل خطرات حوادث طبیعی، ضرورت تشکیل یک نظام کنترلی در ساخت ‌ وسازهای روستایی برای دستیابی به مسکن روستایی مقاوم وجود دارد، همچنین روستاها خود باید محل زندگی، رونق و کسب ‌ وکار باشد و جامعه مهاجرت معکوس از شهر به روستاها را برنامه ‌ ریزی کند، ساخت ‌ وسازهای غیراصولی و تغییر بافت ‌ های موجود، خسارت ‌ های فراوانی بر پیکر اقتصاد روستا و در نتیجه ضریب ماندگاری جمعیت در روستاها وارد کرده است.

ظرفیت تهاتر مسکن روستایی و خانه ویلایی وجود ندارد

محمود شقاقی، کارشناس مسکن در رابطه با این موضوع به صمت گفت: تهاتر مسکن یک طبقه ویلایی به ‌ صورت کلید به کلید با مسکن در بافت ‌ های فرسوده با منطق امکان ‌ پذیر نیست. هم ‌ اکنون در بافت ‌ های فرسوده مردم در حال گریز از این مناطق هستند. کسانی هم که در بافت فرسوده زندگی می ‌ کنند، سرمایه ‌ ای ندارند و در صورتی که از سرمایه کافی برخوردار بودند، خانه ‌ های خود را می ‌ ساختند، به ‌ همین دلیل، اجرای چنین مسئله ‌ ای امکان ‌ پذیر نیست و غیرمنطقی به ‌ نظر می ‌ آید. این کارشناس مسکن بااشاره به نبود زیرساخت ‌ های کافی در مناطق فرسوده اضافه کرد: در نظر داشته باشیم که مناطق فرسوده ما جمعیت ‌ گریز است و امکان ‌ پذیرش جمعیت را ندارد، زیرا از امکانات کافی برخوردار نیست، جرم و جنایت در بین آنها زیاد است و به ‌ طورمعمول اقشار کم ‌ درآمد در آن منطقه زندگی می ‌ کنند، ضمن آنکه بسیاری از افراد علاقه ‌ ای به زندگی در چنین مناطقی ندارند و در تلاش هستند که به هر قیمتی از بافت فرسوده جدا شوند. باتوجه به این مسائل، به ‌ نظر نمی ‌ رسد این منطقه ظرفیت برای چنین ایده ‌ ای داشته باشد.

زیرساخت ‌ های تهاتر فراهم است؟

شقاقی توضیح داد: باتوجه به مسائل مطرح ‌ شده از سوی مسئولان به ‌ نظر می ‌ رسد چنین موضوعی تنها یک ایده خام باشد. به ‌ همین دلیل ابتدا باید برنامه ‌ ای جامع از این موضوع منتشر شود تا با بررسی آن متوجه شویم، آیا زیرساخت ‌ های لازم برای این مسئله وجود دارد؟

وی با بیان اینکه، ارائه ‌ دهندگان این برنامه آیا از لحاظ مالی، فرهنگی، رفاهی و.... توانستند جوابی دریافت کنند یا تنها یک تئوری است، گفت: برای بررسی موضوع، بهتر است با این سوال پیش رویم که آیا اجرای قدم به قدم این طرح مورد بررسی قرار گرفته است و اجرای آن از نظر مالی مشکلی ندارد؟ بدون شک ساخت خانه ‌ های ویلایی نیاز به بودجه دارد، اصلا دولت چه مقدار بودجه برای چنین طرحی در نظر گرفته است؟

اگر بودجه در نظر گرفته شده به ‌ صورت وام است، وام کوتاه ‌ مدت یا بلندمدت با بهره چند درصد در نظر گرفته شده و این طرح برای چه اقشاری قابل ‌ اجرا است.

باتوجه به موارد یادشده تا قبل از پاسخ این سوالات و روشن نشدن تمام ابعاد طرح نمی ‌ توان درباره مثبت یا منفی بودن آن به نتیجه رسید. با این همه به ‌ نظر می ‌ رسد این موضوع تنها در حد یک ایده و شعار است.

این کارشناس مسکن در خاتمه تاکید کرد: در صورتی که زیرساخت ‌ های این موضوع منتشر شود، راحت ‌ تر می ‌ توان در رابطه با تهاتر مسکن با مسکن روستایی و بافت فرسوده اظهار نظر کرد، زیرا ابتدا باید مبانی را در نظر گرفت و سپس به موردنظر نتیجه رسید. این مسئله نیاز به تحقیقات در رابطه با موضوعات مختلف دارد و در این فرآیند موارد مالی، فرهنگی و.... نیاز به بررسی دارد.

به ‌ گفته این کارشناس مسکن، اصلا چه شرایطی برای این مسئله در نظر گرفته شده و باید مشخص شود که چنین تهاتری در دست تعاونی، دولت یا بخش خصوصی است، چرا که شرایط هر یک با یکدیگر متفاوت بوده و بدون اطلاع از این مسائل نمی ‌ توان در رابطه با آن اظهارنظر کرد. در نهایت اینکه در پی این پیشنهاد چه چیزی نهفته است، مشخص نیست و نیاز به بررسی ‌ های بیشتری دارد.

سخن پایانی

تامین مسکن مناسب جایگاه مهمی را در برنامه ‌ ریزی ‌ های توسعه اقتصادی و اجتماعی بیشتر کشورها به خود اختصاص می ‌ دهد. نکته مهم این است که بیشتر سیاست ‌ های مسکن متوجه موضوع مسکن شهری است و باوجود اینکه بخش مهمی از ساکنان روستایی به ‌ ویژه در کشورهای در حال توسعه در مسکن نامناسب از لحاظ وضعیت فیزیکی زندگی می ‌ کنند، کمتر موردتوجه دولت ‌ ها و نهادهای رسمی دیگر قرار می ‌ گیرند.

بیشتر بناهای روستایی به ‌ دلیل نبود توجه کافی به ضوابط طراحی، ساخت و مقررات قانونی از استحکام کافی برخوردار نبوده و این امر در هنگام بروز سوانح طبیعی صدمات جبران ‌ ناپذیری بر پیکر روستاها وارد می ‌ آورد.

مسکن روستایی از نبود برنامه ‌ ریزی توسعه و برنامه ‌ های اجرایی رنج می ‌ برد. سیاست مسکن روستایی به روشی عمومی برای خانه ‌ دار شدن خانواده ‌ ها و افراد روستایی با بهره ‌ گیری از برنامه ‌ های مختلف تبدیل شده است. متاسفانه نظارت دقیقی روی طرح ‌ های روستایی به ‌ عمل نمی ‌ آید و ممکن است توسعه روستاها به ‌ ویژه در ابعاد مسکونی از آنچه مدنظر است، متفاوت باشد. این مشکلی است که قاعدتا مسئولان ذی ‌ ربط باید به آن توجه بیشتری کنند.