بازار مسکن در گرداب بی‌قانونی
در سال‌های اخیر، قوانین گوناگونی برای کنترل و حل مشکلات این حوزه ارائه و وضع‌شده، اما بااین‌وجود آشفته‌حالی بازار مسکن بر کسی پوشیده نیست. مسکن، اجاره‌بها و ساماندهی بازار آشفته مسکن برای تمام شهرنشین‌ها مسئله مهمی است.
بازار مسکن بازاری رهاشده و بی قانون است، بازاری که همچنان، گوی تورم و گرانی را از رقبا گرفته و افسارگسیخته در حال حرکت است. بحث خانه و مسکن از جمله موارد داغ اقتصادی کشور است که زندگی تمام شهروندان را تحت تاثیر خود قرار داده است.
دولت و مجلس سال ها است که به دنبال تنظیم نرخ بازار آشفته مسکن هستند و قوانین گوناگونی برای اصلاح این ساختار وضع شده است، به عبارتی مانند قانون مالیات بر خانه های خالی که حالا به گوش خیلی از ما آشنا است، یکی از این قوانین وضع شده در این باره است. چند سال از تصویب این قانون می گذرد و ما همچنان شاهد افزایش اجاره بها هستیم که طاقت اجاره نشینان را طاق کرده است.
بازار مسکن قانون مشخصی ندارد
بحران مسکن در سال های اخیر حادتر شده است و هیچ حدومرزی برای افزایش قیمت ها در این بازار وجود ندارد. پاشنه آشیل جامعه ایران، مسکن است. اگر مجلس و دولت بتوانند قوانین مربوط به مسکن را تنظیم و اجرا کنند، بسیاری از گرفتاری های مردم کم شـده و تورم افسارگسیخته که هر سال خود را نمایان می کند، مهار می شود.
بازار مسکن قانون مشخصی برای قیمت گذاری ندارد و مثل بسیاری از بازارهای دیگر تحت سلطه دلالی اداره می شود. سایه این دلالی ها اگرچه چند وقتی می شود که به بازار خودرو و دیگر کالاهای اساسی نیز رسیده است، اما نکته قابل توجه این است که حداقل در این بازارها، سازمان حمایت از مصرف کننده یا وزارت صنعت، معدن و تجارت می تواند در حوزه قیمت گذاری و از میان بردن التهابات بازار عمل کنند، اما به نظر می رسد که در بازار مسکن هر کسی برای خود صاحب اختیار است تا در حوزه قیمت گذاری ملک شخصی خود اظهارنظر کند.
نکته قابل توجه این است که حتی کارشناسان یا فعالان بازار نیز هیچ دلیل یا توجیه علمی برای این گرانی ها ندارند و دود این افزایش قیمت ها هر سال به چشم دهک های ضعیف و متوسط یا به عبارت بهتر مستاجران می رود. نکته تلخ ماجرا آنجا است که با نبود قانون قیمت گذاری در این بازار، همیشه عده ای هستند که از این کالای مصرفی به عنوان کالای سرمایه ای استفاده و به راحتی زمینه را برای گرانی های خبرساز فراهم کنند، همچنین مشکل این بازار ارتباطی به کمبود عرضه مسکن ندارد و تنها به دلیل نبود قانون قیمت گذاری و نبود حمایت های مالی دولت از این بخش، این بازار به شرایط بحرانی رسیده است.
سیاست های دولت کارساز نیست
بهلول حسینی، نماینده اسبق مجلس شورای اسلامی در رابطه با عملکرد دولت برای قانون گذاری بازار مسکن به صمت گفت: دولت سیاست های مختلفی برای تعادل در عرضه و تقاضای بازار مسکن در پیش گرفته، اما با این روند، نمی تواند کمکی به التهاب بازار مسکن و گرهی از مشکلات باز کند.
وی در ادامه گفت: مسکن باید برپایه رضایت مشتری و استاندارهای روز ساخته و مشخص شود که دولت به طور دقیق این واحدها را در کدام زمین ها می سازد.
واحدهایی که خارج از شهر باشند و از امکانات رفاهی برخوردار نباشند، نمی توانند این اشتیاق را در متقاضیان ایجاد کنند تا در این خانه ها سکونت یابند؛ اتفاقی که سال های گذشته در پروژه مسکن مهر شاهد آن بوده ایم و بعد از گذشت بیش از ۱۵ سال در پی بی قانونی های متعدد، هنوز برای شهروندان مشکل ساز است.
خانه دار شدن جامعه هدف و کاهش نرخ مسکن؛ ۲ هدف اصلی در رابطه با بازار مسکن هستند که با روندی که دولت برای احیای این بازار در پیش گرفته، بعید است که محقق شوند. مسئله مهمی که در رابطه با این بازار وجود دارد، اشباع تقاضا برای بازار مسکن است که باید با برنامه ریزی و قانون گذاری صحیح هرچه سریع تر محقق شود.
راهکاری موثر برای خانه دار شدن
حسینی خاطرنشان کرد: بهتر است برای افرادی که از سطح درآمدی متوسط برخوردار هستند، دولت زمین هایی با قیمت مناسب در اختیارشان قرار دهد و این افراد با دریافت تسهیلات مناسب اقدام به ساخت وساز کنند و تا زمانی که کل مبلغ زمین را با دولت تسویه نکرده اند، صاحب زمین نشوند.
از طرفی دولت باید برای افرادی که در دهک های پایین جامعه قرار دارند، مسکن حداقلی با متراژ کم در نظر بگیرد. این موارد راهکارهایی هستند که می توانند تقاضا برای بازار مسکن را برای هر قشری از جامعه تا حد زیادی کاهش دهند و به خانه دار شدن شهروندان کمک بزرگی کنند.
ساخت مسکن در کشور موضوعی است که با چالش های مختلفی روبه رو است. از هر سو که نگاه کنیم، ضرورت دارد که دولت با بخش خصوصی و انبوه سازان تعامل داشته باشد. در صورتی که همکاری ها برای تولید مسکن تقویت نشوند، تحقق وعده های مسکنی دولت با اماواگرهای زیادی روبه رو می شوند. حسینی در پایان گفت: اگرچه عزم دولت برای ساماندهی بازار مسکن جرم است، اما در اجرای آن، برخی چالش ها و موانع پیش روی وزارت راه و شهرسازی قرار دارد. ظرفیت ساخت و ساز در کشور وجود دارد، اما در حال حاضر بسترهای اصلی از جمله نقدینگی موردنیاز، زمین، مصالح ساختمانی و تجهیزات و نیروی انسانی ماهر در کشور فراهم نیست.
در کنار این چالش ها، دولت برای برنامه ریزی و قانون گذاری با مشکلات زیادی روبه رو است که باید این موانع را از سر راه بردارد تا برای اهداف بی ثمر هزینه پرداخت نکند.
قانون گذاری بی هدف برای کمک به بخش مسکن
در رابطه با این موضوع، فردین یزدانی، کارشناس مسکن به صمت می گوید: تلاش های بی فایده دولت برای سیاست گذاری و کمک به بخش مسکن را می توان با نگاهی به آگهی های سطح شهر مشاهده کرد. اتفاقی که مستاجران را با چالش جدی روبه رو کرده و میانگین نرخ هر متر مسکن در کشور را به ۴۶ میلیون تومان رسانده است. قانون گذاری های اشتباهی که چندین سال است توان خرید خانه را برای بسیاری از اقشار کم درآمد گرفته و مردم را به حاشیه نشینی کشانده است.
از اساس در سال های اخیر سیاست گذاری های بخش مسکن به جایی رسیده که ترکیبی از تحولات بازار ارز و نقدینگی که برای جهش تقاضا استارت خورده است، دلیلی بر این موضوع می شود که افراد برای حفظ ارزش پول خود اقدام به سرمایه گذاری در بازار مسکن کنند و روزبه روز مسکن از یک بازار مصرفی فاصله بگیرد.
وی ادامه داد: در حال حاضر اگر بخواهیم نرخ مسکن را بر اساس نرخ ارز برآورد کنیم، باید میانگین هر متر مسکن در کشور کمتر از ۳۴ میلیون تومان باشد، در حالی که این عدد در امسال به رقم ۴۶ میلیون تومان در حال نزدیک شدن است و این اختلاف نرخ یک حباب ۳۳ درصدی در این بازار پرطرفدار را تجربه می کند.
این اتفاق جدای از تحولات ارزی، به افزایش نقدینگی در جامعه نیز بستگی دارد که تاثیر سوء بر قیمت ها گذاشته است.
دلایل کند شدن نرخ تورم بازار مسکن
یزدانی خاطرنشان کرد: در حال حاضر بازار مسکن دیگر کشش خرید ندارد و افزایش نرخ مسکن در کشور از نرخ تورم کمتر شده و باوجود افزایش تقاضا برای این بازار، تولید مسکن با چالش های مختلفی روبه رو شده است و هنوز هیچ قانون و سیاستی نتوانسته به صورت کارآمد گره گشای بحث تولید مسکن در کشور باشد.
در حال حاضر دولت وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی را داده است که باتوجه به منابع مالی محدود و کمبود امکانات و فناوری ساخت وساز به نظر می رسد این طرح در حد یک وعده باقی بماند.
ناتوانی بانک ها برای تامین بودجه
یزدانی افزود: با نگاهی به وضعیت بانک ها مشاهده می کنیم که یک تراز منفی را دنبال می کنند، به همین دلیل برای بانک ها ریسک بزرگی است که بخواهند در قالب پروژه های ساخت وساز و اعطای تسهیلات بانکی به بخش مسکن، در درازمدت وام های اعطایی را پس بگیرند.
از سوی دیگر، بانک ها با یک سری از شرکت ها و صنایع مختلف در حال همکاری هستند و تسهیلاتی را برای گردش سرمایه خود در اختیار این سازمان ها قرار می دهند که با این کار، کمک بزرگی به بخش تولید و صنعت می شود، ازاین رو اگر بانک ها بخواهند این تسهیلات را در جای دیگری مثل بخش مسکن پرداخت کنند، سیستم بانکی با مشکل روبه رو می شود و در نتیجه مشتری های بانک ها از این وضعیت ناراضی می شوند.
تاثیرات روانی سیاست های دولت
یزدانی در رابطه با این موضوع که آیا طرح های دولت در بدترین حالت می تواند انتظارات تورمی را کاهش دهد و بازار را به تعادل برساند،
به صمت گفت: در حال حاضر جامعه به یک هوشیاری اقتصادی رسیده که از وعده های مختلف برای ساماندهی بازار مسکن تاثیر نگیرد و سرعت گرانی ها به حدی است که این گونه مسائل تاثیری بر تعادل بازار نداشته باشد.
این کارشناس مسکن در پایان گفت: تورم روزافزون بخش مسکن در کشور از مسائل مختلفی تاثیر می پذیرد و تا وقتی یک قانون منسجم برای ساماندهی بازار مسکن وضع نشود، هیچ آینده روشنی در انتظار این بازار حیاتی که یک نیاز اولیه برای خانوارها است، وجود ندارد، همچنین برای بهبود بازار مسکن باید مدیریت کلان کشور اصلاح شود و بسترهای اقتصادی کشور در راستای توقف تورم حرکت کند.
رشد اقتصادی و کنترل تورم برپایه مدیریت اقتصاد کلان از عواملی است که به خودی خود باعث تعادل در بازار عرضه و تقاضای مسکن می شود و تورم بخش مسکن را کنترل می کند.
سخن پایانی
مسکن و سرپناه از گذشته یکی از معضلات زندگی بشر بوده است. با رشد روند شهرنشینی، بر این دغدغه نیز افزوده شد.
در ایران نیز از قبل انقلاب، تاکنون چالش های فراوانی پیرامون این نیاز اولیه شکل گرفته است، اما در این سال های اخیر و بروز شرایط بد اقتصادی، مسکن حال و روز بدتری را سپری می کند که برای بهبود آن، اقداماتی از جمله تصویب قانون جهش تولید مسکن و وعده ساخت سالانه یک میلیون مسکن از سوی دولت سیزدهم انجام شده است که تاکنون نتوانسته به ساماندهی بازار ملک کمکی کند.
به نظر می رسد بحران مسکن در سال های اخیر حادتر شده است و هیچ حدومرزی برای افزایش قیمت ها در این بازار وجود ندارد.
براساس اظهارنظرهای کارشناسی، ماجرای رشد نگران کننده قیمت ها در بازار مسکن به دلیل بر هم خوردن وضعیت عرضه و تقاضا است، هرچند در این زمینه اظهارنظرهای مختلفی وجود دارد.
مداخله دولت در حوزه مسکن از گذشته تاکنون، همواره یکی از اقدامات دولت ها و به طورکلی، حکومت پس از انقلاب بوده است.
هر دولتی بنا بر رویکرد سیاسی و اقتصادی خود و البته باتوجه به شرایط کلی حاکم در دوران فعالیت و سندهای بالادستی، رویکردی خاص در حوزه مسکن را در پیش گرفته است؛ از واگذاری زمین و توجه به تعاونی ها تا اعطای وام و انبوه سازی.
اکنون در دوران فعالیت دولت سیزدهم، شاهد طرح ها و قانون گذاری های مختلفی برای بهبود اوضاع مسکن هستیم.
بااین حال، بسیاری بر این عقیده هستند که تنها دولت، نقش آفرین ماجرای مسکن نیست و حتی اگر پایش را از زمین آن بیرون بکشد، شاید اوضاع بهتر شود؛ مسئله ای که در این سال ها شاهدش نبودیم و همواره دولت وسط میدان مسکن بوده است.
