بازار مسکن، یکی از پرطرفدارترین بازارهای سرمایه‌گذاری است. هرساله خریداران و سرمایه‌گذاران زیادی به این بازار وارد می‌شوند. این بازار تحت‌تاثیر عوامل بسیاری است. آگاهی از این عوامل برای فعالیت در این حوزه ضروری است و می‌تواند سود و زیان را تعیین کند.کارشناسان در پیش‌بینی بازار مسکن معتقدند که رکود حاکم بر این بازار در نتیجه بکارگیری سیاست‌های انقباضی است، اما در ماه‌های پایانی سال به‌دنبال کسری بودجه، دولت دیگر توان کنترل نقدینگی را نخواهد داشت و با افزایش نرخ مواجه خواهیم شد. در مقابل، عده‌ای دیگر بر این باور هستند که بازار مسکن وارد شرایط رکود تورمی شده است و تا پایان سال، تغییرات مختصری خواهد داشت.

بازار مسکن همچنان در رکود

بازار مسکن در هفته اخیر همچنان در جاده رکود ایست کرده است؛ اتفاقی که از چند عامل شامل ثبات نرخ ارز، خبرهای مثبت درباره آزادسازی دارایی‌های بلوکه‌شده ایران، کاهش نرخ مصالح ساختمانی و ثبات بازارهای موازی نشأت می‌گیرد. آن‌طور که واسطه‌های ملکی می‌گویند قیمت‌های اعلامی از سوی مالکان روند کاهشی را نشان می‌دهد. حتی در مواردی که سازندگان حاضر به فروش واحدهای نوساز خود با تخفیف زیادی هستند، اما کسی اقدام به خرید نمی‌کند. به‌نظر می‌رسد فعالان و سرمایه‌گذاران بازار مسکن در انتظار محرک‌های اثرگذار بر این بازار هستند تا وارد بازار شوند. این در حالی است که متغیرهای فعلی عمدتا پالس منفی به بازار ملک می‌دهند، گرچه سوددهی بالای مسکن در چند سال اخیر به خروج بازار مسکن از حالت مصرفی دامن زده، اما در طول زمان تمایل افراد نسبت به سرمایه‌گذاری در این بازار، با فراز و فرود همراه بوده است.

فنر نرخ مسکن در رفت

در همین زمینه، حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انبوه‌سازان استان تهران گفت: دولت پس از افزایش افسارگسیخته نرخ مسکن، نقدینگی را کنترل کرد. به‌همین‌دلیل شاهد هستیم حدود 4 ماه است که بازار مسکن در رکود به‌سر می‌برد. این رویکرد در دولت‌های قبلی هم تکرار شده است، به‌طوری‌که هر زمان نرخ ارز بالا می‌رود، از طریق بانک‌ها نقدینگی را کنترل می‌کنند و اجازه نمی‌دهند معامله‌ای انجام شود.

این کارشناس مسکن توضیح داد: وقتی رکود بر بازارها حاکم می‌شود، یک عده فروشنده هستند و در مقابل، خریداری وجود ندارد. به‌همین‌علت تاحدودی شاهد برگشت قیمت‌ها هستیم و متعاقبا مسئولان خبر از ارزانی نرخ مسکن می‌دهند. وی تاکید کرد: چون عرضه و تولید متناسب با نقدینگی رشد نکرده، وقتی نقدینگی توسط دولت کنترل نشود، شاهد جهش قیمت‌ها هستیم. برای مثال، از سال ۹۱ تا ۹۶ بازار مسکن در رکود به‌سر می‌برد و نقدینگی تحت‌فشار کنترل می‌شود. زمانی که فنر قیمت‌ها به یک‌باره رها شد، در 3 مقطع، شاهد افزایش قیمت‌ها بودیم و دلار از ۴ هزار تومان به ۵۰ هزار تومان رسید. به‌همین‌میزان، نرخ مسکن هم ۱۲برابر شد. محتشم افزود: فرمول حبس نقدینگی نه‌تنها در این دولت، بلکه در تمام دولت‌ها تکرار شده است و گویا نسخه دیگری برای کنترل تورم ندارند.

وقتی خانه ارزان می‌شود، مشتری ندارد!

این عضو هیات‌مدیره انبوه‌سازان استان تهران در این‌باره بیان کرد: متاسفانه فرهنگ اشتباهی هم که در ایران نهادینه شده، این است که وقتی با کاهش نرخ مواجهیم، متقاضیان استقبالی نمی‌کنند، اما با افزایش قیمت‌ها به بازارها هجوم می‌آورند. از طرفی، عده‌ای دیگر هم دست نگه می‌دارند تا تکلیف رکود بازار مشخص شود یا به‌عبارتی، منتظر رسیدن قیمت‌ها به کف هستند.

وی تصریح کرد: از آنجا که کنترل دستوری قیمت‌ها، موجب آسیب به اقتصاد و بیکاری یک عده خواهد شد، از طرف دیگر به‌علت قفل شدن نقدینگی، بانک‌ها دیگر توان بازپرداخت سود را نخواهند داشت. دولت زمانی که دست از کنترل نقدینگی برمی‌دارد، به‌دلیل اینکه یک مدت حبس بوده، یک‌باره در بازارها سرازیر و موجب افزایش قیمت‌ها می‌شود. این در حالی است که دولت باید سرمایه‌های کلان و سرگردان را به‌سمت تولید هدایت کند و امتیازاتی را برای سرمایه‌گذاران قائل شود تا به‌جای خریدوفروش ملک و سوداگری، مسکن تولید کنند.

محتشم گفت: به‌نظر من، حبس نقدینگی به‌علت کسری بودجه تا آخر سال دوام نخواهد آورد. حتی اگر دولت مقداری دست از کنترل نقدینگی بردارد، به همان نسبت موجب افزایش نرخ مسکن خواهد شد.

پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن در ماه‌های آینده

مهدی کرباسیان، عضو هیات‌رئیسه اتحادیه مشاوران املاک گفت: در سال‌های اخیر، برخی واحدهای مسکونی ظاهرا برای فروش با چندین برابر نرخ متعارف آگهی می‌شد. با بررسی موضوع متوجه شدیم که واحدهای مدنظر متعلق به بانک‌ها است که تنها برای آلارم افزایش نرخ بود، نه برای فروش. به‌گزارش ایسنا، کرباسیان اظهار کرد: بررسی روند بازار مسکن در 4 دهه اخیر نشان می‌دهد که تحرکات بازارهای طلا و ارز بر بازار مسکن تاثیر زیادی دارد. اگر فردا روز نرخ دلار کاهش یابد، نرخ مسکن نیز متعاقبا پایین می‌آید. اگر هم بیان شود که دلار روند رو به بالایی را طی می‌کند، فعالان بازار ملک به این نتیجه می‌رسند که قرار است بازار راه بیفتد و این اصلا خوب نیست.

وی افزود: عامل دیگر به نبود تعادل بین عرضه و تقاضا برمی‌گردد. یکی از دلایل نوسان شدید بازار مسکن از سال ۱۳۹۷ به بعد، کمبود ساخت‌وساز است که من اعتقاد به ترک فعل دولت قبل دارم. عضو هیات‌رئیسه اتحادیه مشاوران املاک، احتکار مسکن را از دیگر عوامل به‌هم‌خوردن تناسب عرضه و تقاضا دانست و گفت: در حال ‌حاضر تعداد قابل‌توجهی واحد مسکونی توسط بانک‌ها احتکار شده است. بانک‌ها اقدام به بنگاهداری می‌کنند که این مسئله اثرات مخربی بر اقتصاد مسکن دارد.

با همکاری بانک‌ها بازار مسکن راه می‌افتد

وی توضیح داد: در حال‌ حاضر در شهر تهران چندین هزار آپارتمان در اختیار بانک‌ها است که اگر این واحدها را عرضه کنند، بازار مسکن راه می‌افتد. این قیمت‌های نجومی و کذایی مسکن که گاهی در سایت‌ها مشاهده می‌شود، مربوط به واحدهای متعلق به بانک‌ها است. اگر متعلق به شخص حقیقی و فروشنده واقعی باشد، سرانجام آن فرد مجبور است با نرخ عرف منطقه، واحد خود را بفروشد؛ اما می‌بینیم که آگهی برخی واحدهای مسکونی چندین برابر نرخ منطقه مدام تکرار می‌شود. وقتی قضیه را پرس‌وجو می‌کنیم، متوجه می‌شویم واحد مدنظر متعلق به یکی از بانک‌ها است که آن را برای نفروختن آگهی کرده و تنها قصد قیمت‌سازی دارد. البته در 2 سال اخیر که دولت بانک‌ها را از بنگاهداری منع کرده تاحدودی دست بانک‌ها از بخش مسکن، ساخت‌وساز و خرید و فروش کوتاه شده است.

کرباسیان، قیمت‌سازی در سایت‌ها و پلتفرم‌های فروش ملک را از دیگر عوامل افزایش نرخ مسکن دانست و گفت: زمانی در سراسر کشور مشاوران املاک مبنای تعیین نرخ بودند. کسی که می‌خواست خانه‌ای بخرد یا بفروشد، از مشاور املاک محله نرخ می‌گرفت؛ اما در حال‌ حاضر به این صورت است که فروشنده به سایت نگاه می‌کند که عمدتا قیمت‌سازی شده است. بعد از روی قیمت‌سازی سایت‌ها، نرخ درمی‌آورد و مقداری هم خودش اضافه می‌کند. کرباسیان تصریح کرد: پیشنهاد من این است که دولت زمین را به نرخ مناسب در اختیار سازندگان و فعالان بازار مسکن از جمله مشاوران املاک بگذارد. اتحادیه املاک می‌تواند در این زمینه ورود کند. این واگذاری زمین می‌تواند در حومه شهرها باشد. زمین را در اختیار اتحادیه املاک قرار دهند و اتحادیه نیز با استفاده از توان مشاوران املاک که در واقع کارشناسان بازار مسکن هستند، اقدام به تولید مسکن کند و در اختیار متقاضیان طرح‌های دولت که طبق استعلام فاقد خانه هستند، قرار دهد. دولت نیز بر این فرآیند نظارت کند تا رانت یا سوءاستفاده‌ای ایجاد نشود.

کرباسیان درباره پیش‌بینی بازار مسکن گفت: خوش‌بین هستم که بازار راه بیفتد. اگر بازارهای موازی کنترل شود، زمین به‌میزان کافی در اختیار بخش خصوصی قرار گیرد و بانک‌ها از دخالت در بازار مسکن دست بردارند، می‌توان به افزایش عرضه امیدوار بود. زمانی که عرضه زیاد شود، نرخ نیز فروکش می‌کند و متقاضیان مصرفی می‌توانند خانه‌دار شوند. در آن صورت، رونق غیرتورمی بازار مسکن محقق خواهد شد که امیدواریم تا پایان امسال و اوایل سال آینده این اتفاق رخ دهد.

سخن پایانی

اتفاقاتی که در طول سال‌های گذشته بر هزینه خانه‌دار شدن در تهران و شهرهای دیگر تاثیر گذاشته، گاهی مطابق و گاهی نیز خلاف انتظارات پیش‌بینی نرخ مسکن بوده است؛ این مسئله ریسک‌پذیر بودن سرمایه‌گذاری در این بخش را تایید می‌کند.شاید رشد قیمتی مسکن در چند سال گذشته، این باور را برای افراد به‌وجود آورده که هرگونه معامله در این بازار، کاملا به‌نفع سرمایه‌ها است. اگر چنین تصوری باشد و بدون داشتن تجربه، فردی بخواهد پول خود را به این بخش وارد کند، باید دست نگه ‌دارد، چراکه این بازار عریض و طویل، چندان ساده هم نیست. خریدوفروش مسکن در طول زمان، به پیچیدگی زمان حال نبوده است. در واقع، پیشرفت بازارهای موازی و تاثیرپذیری مسکن از آنها، پیچیده‌تر شدن روابط سیاسی و گردش پول در معاملات، به‌مرور بر تعداد متغیرهای موثر بر پیش‌بینی نرخ مسکن افزوده است.