فرسنگ‌ها فاصله بین آمار و واقعیت
«بازار مسکن فعلا در رکود کامل است. تقریبا از اسفند سال گذشته در رکود هستیم و این وضعیت ادامه دارد. قیمت‌ها نیز در تهران کاهش یافته است. در شهر پردیس، شاهد افت تا یک میلیارد تومانی نرخ آپارتمان هستیم.»
به‌تازگی اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگویی درباره وضعیت معاملات مسکن اظهار کرده است: «بازار مسکن فعلا در رکود کامل است. تقریبا از اسفند سال گذشته در رکود هستیم و این وضعیت ادامه دارد. قیمت‌ها نیز در تهران کاهش یافته است. در شهر پردیس، شاهد افت تا یک میلیارد تومانی نرخ آپارتمان هستیم.»
او با انتقاد از ورود بانک‌ها به حوزه ساخت‌وساز، افزود: در تهران فقط در یک فقره، ۳ هزار واحد متعلق به یک بانک شناسایی شد. وقتی بانک یا شرکت دولتی در راستای منافع خود، انباشت ثروت انجام می‌دهد، نه‌تنها به بازار مسکن و اقتصاد کشور ضربه می‌زند، بلکه برای دولت نیز دردسرساز و دولت مجبور می‌شود تا برای تامین مسکن مردم، دنبال راهکارهای دیگر برود. اگر عرضه مسکن را از طریق تولید افزایش دهیم و بانک اطلاعاتی جامع و قوی نسبت به خانه‌های خالی داشته باشیم تا بتوانیم آنها را به حوزه اجاره یا فروش وارد کنیم، می‌توان به ادامه آرامش بازار مسکن امیدوار بود. وقتی از آمار خانه‌های خالی اطلاع نداریم و یک عده خانه‌ها را خالی نگه می‌دارند تا با نرخ بالاتر بفروشند، افزایش نرخ اتفاق می‌افتد. صمت در این گزارش باتوجه به آمارهای بانک مرکزی، وضعیت فعلی بازار مسکن را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.
رشد معاملات با کاهش قیمت‌ها
البته با اینکه رئیس اتحادیه مشاوران املاک، از رکود بازار مسکن سخن گفته است، بانک مرکزی از کاهش ۰.۴ درصدی نرخ مسکن در آبان امسال و رشد ۱۴.۸ درصد معاملات مسکن مناطق ۲۲ گانه شهر تهران خبر داد. گزارش بانک مرکزی درباره نرخ مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران برای کل ماه آبان نشان می‌دهد که نسبت به ماه قبل، نرخ مسکن منفی ۰.۴ درصد و حجم معاملات مثبت ۱۴.۸ درصد بوده است. متوسط نرخ فروش یک مترمربع بنای واحد مسکونی در مناطق شهر تهران نشان می‌دهد که بیشترین کاهش نرخ در آبان ۱۴۰۲ نسبت به ماه قبل مربوط به منطقه یک تهران با ۹.۴ درصد است. همچنین، متوسط نرخ فروش یک مترمربع بنای واحد مسکونی در منطقه ۱۲ تهران، ۷.۸ کاهش را تجربه کرد. متوسط نرخ فروش یک مترمربع بنای واحد مسکونی منطقه ۲۰ کاهش قیمتی ۶.۶ و منطقه ۴ کاهش قیمتی ۶.۲ را در آبان ۱۴۰۲ نسبت به ماه قبل داشت. همچنین، بانک مرکزی گزارش داد که تعداد معاملات واحدهای مسکونی در مناطق شهر تهران در آبان ۱۴۰۲ نسبت به ماه قبل ۱۴.۷ درصد رشد داشته است. بیشترین افزایش معاملات مربوط به منطقه ۶ تهران با رشد ۴۵.۲ درصدی بوده است. در منطقه ۹ و ۱۷ تهران معاملات مسکن به‌ترتیب ۳۴.۸ و ۳۱.۹ درصد افزایش یافته است. در منطقه ۸ تهران، تعداد معاملات واحدهای مسکونی در آبان ۱۴۰۲ نسبت به ماه قبل ۲۷.۵ درصد و منطقه ۳ شهرداری تهران ۲۲.۵ درصد را ثبت کرده‌اند. افزایش ساخت مسکن در قالب نهضت ملی مسکن، رکود به‌دلیل قیمت‌های نجومی و افزایش تلاش‌ها برای شناسایی خانه‌های خالی و همچنین سیاست تثبیت ارزی دولت که نوسانات ارزی در هشت‌ماهه امسال را به‌حداقل رسانده از جمله دلایل کاهش نرخ مسکن است. در این زمینه، نوروزی، سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفت: اطلاعات ۷ میلیون سرپرست خانوار در سامانه املاک و اسکان ثبت شده است.البته اگر دولت قبل، درباره ساخت مسکن ترک فعل نمی‌کرد، کاهش نرخ مسکن باید زودتر رخ می‌داد. اگر دولت قبل، حداقل ۶۰۰ هزار واحد مسکن می‌ساخت، ما الان آن‌قدر در حوزه مسکن مشکل نداشتیم. در دولت قبل، ۲۰۰ هزار واحد مسکن ساخته شد که آن هم بیشتر از سوی بنیاد مسکن و بخش خصوصی بود.
چالش‌های جدی سر راه بازار مسکن
جواد خوانساری، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: خلاف آمارهایی که از سوی وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی منتشر می‌شود، کاهش نرخ قابل‌توجهی در بازار مسکن مشاهده نمی‌شود. شاید توقف و رکود در معاملات دیده شود، اما اینکه بگوییم قیمت‌ها روند نزولی دارد، اشتباه است و مسئولان نباید آدرس غلط به مردم دهند. وی در ادامه اضافه کرد: البته رکود در ساخت‌وساز کمی بهتر شده است و با گشتی در سطح شهر مشاهده می‌کنیم که بسیاری از سازندگان، مشغول ساختمان‌سازی هستند و این اقدام را بنا بر شرایط خود انجام می‌دهند و حتما مشتری‌های خود را دارند، چراکه هیچ سازنده‌ای سرمایه خود را راکد نمی‌گذارد. این کارشناس تصریح کرد: بحث بازار مسکن در کشور ما بسیار پیچیده شده است و موضوعی نیست که الان بخواهیم به‌سرعت حل و فصلش کنیم. متاسفانه رشته‌ای از اشتباهات پی‌درپی باعث شده تا این بازار در مسیر اشتباهی حرکت کند و هر بار که سعی شد، این بازار ساماندهی شود، اتفاق مثبتی حاصل نشد. متاسفانه اشکالاتی که در بحث شهرسازی در کشور ما انجام گرفته، رشد جمعیتی در کلانشهرها به‌ویژه شهر تهران را پدید آورده و این ازدحام جمعیت، مسئولان را برای تهیه خانه مناسب برای شهروندان به‌چالش کشانده است.
احتمال کاهش نرخ مسکن وجود دارد
خوانساری بیان کرد: در صورتی که نرخ مسکن از عامل مهمی نظیر تورم مصالح بیشتر شود، می‌توان احتمال کاهش نرخ مسکن و نزدیک شدن سطح قیمت‌ها به استطاعت خریداران را به‌وضوح مشاهده کرد. این موضوع امیدواری و اطمینان نسبی لازم برای شروع سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید ساختمانی را فراهم می‌آورد، چراکه سازندگان مطمئن می‌شوند که معاملات مسکن دوباره رونق پیدا و وضعیت بهبود پیدا می‌کند. وی گفت: بررسی‌ها همچنان نشان‌دهنده افزایش نرخ مسکن است. مشاهدات اخیر بر نرخ مسکن و شاخص‌هایی که بر نرخ آن تاثیر می‌گذارند، به‌خوبی نشان می‌دهد که وضعیت جالب توجهی بر بازار مسکن حاکم نیست و باید هرچه سریع‌تر تدبیری برایش اندیشیده شود، چراکه روند افزایش قیمت‌ها سبب شده تا نرخ تمام‌شده ساخت مسکن نسبت به سال قبل، رشد بسیار زیادی را تجربه و این موضوع می‌تواند نرخ مسکن را تا آخر امسال با تجدید تنش‌ها روبه‌رو کند. وی توضیح داد: به طورکلی، عوامل مختلفی بر نرخ مسکن اثر می‌گذارند. البته ممکن است اثرگذاری هر یک از عوامل دخیل در نرخ تمام‌شده ساخت‌وساز تغییر باشد. حتی ممکن است این اثرگذاری سریع یا در طولانی‌مدت شکل بگیرد که باید به تک‌تک آنها توجه کرد. این کارشناس در پایان به صمت گفت: بررسی عوامل موثر در ساخت‌وساز توسط سرمایه‌گذار و سازنده بسیار ضروری است، چراکه مشخص می‌کند آیا نرخ مسکن، سطح متعارفی دارد یا این که درگیر تورم شده است. همچنین می‌توان نسبت تورم عمومی را به تورم مسکن سنجید.
افزایش قیمت‌ها، منجربه‌رکود معاملات مسکن شد
حسین مهدی‌زاده، کارشناس بازار مسکن درباره شرایط فعلی بازار مسکن به صمت گفت: جدا از بحث آمارهای منتشرشده از سوی بانک مرکزی، افزایش بی‌رویه قیمت‌ها در بازار مسکن، تعداد متقاضیان را به‌میزان قابل‌توجهی کاهش داده است. مردم حتی دیگر از طریق دریافت وام هم قادر به رفع مشکل تهیه مسکن خود نیستند؛ زیرا آنها قدرت پرداخت اقساط وام را ندارند و ازاین‌رو، بانک‌ها نیز دردی از مردم دوا نمی‌کنند. تعادل اقتصاد کشور به‌کلی مختل شده است و برای بهبود شرایط، باید قدرت خرید مردم افزایش پیدا کند تا قادر به بازپرداخت وام‌ها باشند. او درباره اقدامات دولت در راستای بهبود وضعیت بازار بیان کرد: دولت در زمینه گسترش افقی شهرها و اعطای زمین به مردم تلاش‌هایی انجام داده است، اما این اقدامات باید مداوم و اصولی انجام گیرد. به‌طبع ساخت مسکن با هزینه متری ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان، خارج از قدرت خرید مردم است و در این مسئله تردیدی وجود ندارد. با بکارگیری گسترش افقی شهرها و کاهش نرخ زمین، تنها کاهش هزینه ساخت‌وساز می‌ماند که نیاز به بررسی و برنامه‌ریزی دارد؛ این هزینه در صورت یک یا ۲طبقه بودن خانه، با کاهش چشمگیری مواجه می‌شود. مهدی‌زاده ادامه داد: در این شرایط به‌خاطر نیاز نداشتن به گودبرداری و آسانسور، می‌توان از تکنولوژی‌های بهتری استفاده کرد. شرایط ایران با کشورهایی نظیر ژاپن یا هلند متفاوت است و درحال‌حاضر، مشکل زمین نداریم. دلیل منطقی و روشنی برای متراکم‌نشینی در کشور ما وجود ندارد و مسئولان نیز توضیحات درستی دراین‌باره ارائه نمی‌کنند.
این کارشناس درباره متراکم‌نشینی در تهران به صمت گفت: تورنتو ۴ میلیون جمعیت دارد و مساحت آن ۴برابر تهران است. در فینیکس آریزونا ۲ میلیون نفر زندگی می‌کنند و حدودا ۵ برابر بیشتر از شهر تهران مساحت دارد. این آمارها نشان می‌دهد که زندگی فشرده در شهر تهران بی‌دلیل است و منطقی در پس آن وجود ندارد. مهدی‌زاده افزود: برخی اشخاص از هزینه‌های مربوط به زیرساخت سخن به‌میان می‌آورند و این بحث را بهانه‌ای برای متراکم‌نشینی در نظر می‌گیرند. در صورتی که جمع‌آوری زباله و خروج آن به خارج از شهر یا احداث مترو، موارد هزینه‌بری محسوب می‌شوند؛ بنابراین این موضوع به زیرساخت خاص و پیچیده‌ای هم نیاز ندارد و می‌توان به‌شکل ساده و معقولی شرایط لازم را مهیا کرد.
گسترش افقی شهرها؛ یک راهکار مطلوب
وی در زمینه توجه به گسترش افقی شهرها مطرح کرد: گسترش افقی شهرها، یک راهکار بسیار خوب به‌شمار می‌رود که خوشبختانه دولت در طول ماه‌های گذشته، توجه خوبی به این مسئله داشته است. در صورت کاهش هزینه تمام‌شده ساخت مسکن، قدرت خرید مردم نیز بالا می‌رود و بسیاری از چالش‌های موجود به این نحو برطرف خواهد شد. کارشناس راه و شهرسازی در پیوند با کاهش قدرت خرید مردم اذعان کرد: من رکود کنونی بازار مسکن، کاهش قدرت خرید مردم و میزان تقاضا را پیش‌بینی کرده بودم، اما متاسفانه گوش شنوایی در آن زمان وجود نداشت. درحال‌حاضر ۴۵۰ هزار واحد مسکونی در منطقه یک تهران ساخته شده که برای مدت‌زمان ۱۰ سال، خالی از سکنه است. قدرت خرید به‌حدی پایین آمده که مردم دیگر توان تهیه چنین خانه‌هایی را ندارد. وی در پایان گفت: برای دستیابی به یک شرایط عادی و باثبات در حوزه مسکن، باید واقعیت‌های اقتصادی کشور را درک کرد. واقعیت امر این است که بدون ساماندهی شرایط اقتصادی و معیشتی مردم، نمی‌توان بهبود بازار مسکن را متصور شد. پیش از هر اقدامی باید شاخص‌های اقتصادی را در نظر گرفت و تورم را به‌میزان قابل‌توجهی کاهش داد. وام‌های بانکی، مالیات‌ها، طرح‌های روی زمین‌مانده مربوط به مسکن، واسطه‌های ملکی و هزینه تمام‌شده ساخت مسکن مسائلی هستند که باید موردتوجه ویژه قرار گیرند و با برنامه‌ریزی دقیق برای رفع چالش‌های موجود قدم برداشت.
سخن پایانی
نمی‌توان مشکل مسکن را در یک دوره کوتاه‌مدت برطرف کرد و به مدت‌زمان بیشتری نیاز دارد. بخش مسکن در سایه سیاست‌های ضدتولید و همچنین افزایش نرخ تورم، یکی از گزینه‌های جذاب برای سرمایه‌گذاری به‌ویژه در سال‌های اخیر بوده و این مسئله، به‌شدت مسکن را از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده است. رونق دلالی در این بازار کار را به‌جایی رساند که متوسط نرخ مسکن روزبه‌روز در حال افزایش است. نابسامانی انتقادات زیادی را در پی دارد و به‌تعادل رسیدن عرضه و تقاضا در یک بازه زمانی مشخص، موجب خواهد شد تا دیگر شاهد افزایش نرخ در این بازار نباشیم.برخی معتقدند که حل مشکلات مسکن به برطرف کردن مسائل درونی آن بازمی‌گردد، اما سر و سامان دادن به این بخش کلیدی و مولد اقتصاد وابسته به شرایط کلی اقتصاد است و باید موانع بیرونی آن نیز حل شود. تا زمانی که تورم، انتظارات تورمی در جامعه و افزایش نرخ دلار ادامه داشته باشد، بازار مسکن همچنان در حالت رکودی به‌سر می‌برد و روزبه‌روز بر نرخ آن افزوده می‌شود و قدرت خرید مردم کاهش می‌یابد.در ماه‌های اخیر، تورم بخش مسکن از تمامی تورم‌های دیگر در بازارهای مختلف پیشی گرفته است. در حالی که کارشناسان حوزه مسکن پیش‌تر درباره عواقب بر هم خوردن تعادل و تناسب در این بازار هشدار داده بودند. کارشناسان معتقدند تا زمانی که عرضه و تقاضا در بازار مسکن متعادل نباشد، نمی‌توان انتظار داشت که با سیاست‌گذاری پی‌درپی، وضعیت بازار به‌سوی تعادل حرکت کند.
