شاخص‌های اقتصادی تاثیر قابل‌توجهی بر بازار مسکن و به‌همین‌دلیل، رشد وضعیت اقتصادی کلان یک کشور، اثر مستقیم بر بازار مسکن دارد. زمانی که رشد اقتصادی مثبت است، تقاضا برای مسکن افزایش پیدا می‌کند و احتمال افزایش قیمت‌ها و فعالیت‌های ساخت‌وساز نیز بالا می‌رود. در این بین، باتوجه به تاثیر نرخ بهره تسهیلات مالی بر بازار مسکن نیز می‌توان گفت؛ هنگامی که نرخ بهره پایین است، هزینه تسهیلات برای خریداران مسکن کم می‌شود و تقاضا برای خرید و تامین مسکن افزایش پیدا می‌کند. علاوه بر موارد یادشده، نرخ تورم از عوامل مهم تاثیرگذار در این زمینه است و در شرایط تورم بالا، افزایش قیمت‌ها شامل بازار مسکن نیز می‌شود. در این بین، سیاست‌های دولت تاثیر زیادی بر بازار مسکن دارند و تدابیری مانند اعطای تسهیلات و تسهیلات مالی، تغییر در مقررات ساخت‌وساز، تعیین نرخ و سایر سیاست‌های مرتبط می‌توانند بازار مسکن را تحت‌تاثیر خود قرار دهند. عواملی مانند تغییرات در بازار کار، تغییرات جمعیتی، رشد شهرنشینی و عوامل سیاسی و امنیتی نیز می‌توانند تاثیرگذار بر بازار مسکن باشند. در بررسی مجموع عوامل و اقدامات یادشده، به‌نظر می‌رسد تیم اقتصادی دولت در حوزه مسکن نمره قبولی نمی‌گیرد و همچنان سد رکود تورمی در برابر خرید خانه، قد علم کرده است. صمت در این گزارش به بررسی عوامل موثر در وضعیت فعلی بازار مسکن پرداخته است.

ناکامی در تامین مسکن اقشار هدف

باتوجه به اینکه مسکن یکی از نیازهای اساسی هر خانواده است، افزایش نرخ خانه می‌تواند تاثیرات منفی بسیاری بر جامعه داشته باشد. با افزایش نرخ مسکن، خانواده‌ها مجبور به ترک محل زندگی خود و اسکان در مناطق حاشیه‌ای شهرها می‌شوند؛ اتفاقی که تازگی ندارد و چند دهه می‌شود که آغاز شده است. متاسفانه این مسئله می‌تواند باعث ایجاد افق‌های اجتماعی و اقتصادی منفی شود. بازار مسکن یکی از اصلی‌ترین قطب‌های اقتصادی هر کشور است که تاثیر مستقیم بر کیفیت زندگی شهروندان می‌گذارد. برای اینکه بازار مسکن سالم و پایدار باشد، نیاز است که دولت سیاست‌های‌گذاری مناسبی را در این زمینه اعمال کند. در نهایت، سیاست‌ها در زمینه بازار مسکن باید به‌گونه‌ای باشد که بهبود شرایط زندگی شهروندان، کاهش فقر مسکن و ایجاد اشتغال را به‌همراه داشته باشد. در همین راستا، نظارت بر عملکرد بازار مسکن و تنظیم قوانین و مقررات مناسب، از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. 3 دهه سیاست‌گذاری در بخش مسکن، عمدتا نتیجه‌ای جز ناکامی در تامین مسکن اقشار هدف برای دولت‌ها نداشته است؛ اوضاع بازار مسکن نشان می‌دهد، سیاست‌گذار در مواجهه با مشکلات؛ مدام دچار خطای تشخیص می‌شود. سیاست‌گذاران فکر می‌کنند، مشکل این بازار، کمبود است، اما در واقعیت این‌طور نیست؛ مشکل به نگاه سرمایه‌ای به زمین و مسکن و در پی آن، رشد نرخ و از دسترس خارج شدن بازار مسکن برای تقاضای مصرفی برمی‌گردد که باعث شده است بخشی از تقاضای بالقوه در دوره‌های مختلف نتواند به‌عنوان تقاضای موثر وارد بازار شود و سیاست‌گذاری‌ها بی‌نتیجه بماند.

ضرورت تشکیل تیم اقتصادی مجرب

علی بابایی‌کارنامی، عضو کمیسیون اجتماعی مجلس درباره رکود تورمی در بازار مسکن و انفعال دولت در ماه‌های گذشته به صمت عنوان کرد: رکود تورمی در بازار مسکن، مسئله بسیار مهمی محسوب می‌شود و باید عنایت ویژه‌ای نسبت به آن صورت بگیرد. البته پیش از ساماندهی بازار مسکن، دولت باید درباره اقتصاد کلان کشور و شاخص‌های مهم اقتصادی، برنامه‌ریزی دقیق و اصولی داشته باشد.

وی ادامه داد: با تشکیل یک تیم قوی و باتجربه اقتصادی، می‌توان به این امر مهم دست پیدا کرد، منتها تا به امروز اراده و عزم جدی برای این منظور دیده نشده است و امیدوارم در آینده نزدیک، تدبیری برای این موضوع اندیشیده شود. با مطالعه تحولات اقتصادی در حوزه مسکن، طی ۱۰ سال گذشته به نتایج مهمی دست پیدا کردم. دولت‌ها در ۴ سال اول برای کنترل تورم، اقدام به ایجاد رکود می‌کنند و به این وسیله قصد توجیه کمبودهای خود را دارند.

رشد تولید فراموش شده است

نماینده مجلس ضمن انتقاد از عملکرد دولت‌ها در بخش تولید عنوان کرد: هنوز هیچ دولتی در زمینه رشد تولید و رفع موانع بر سر راه تولید، خوب و کارآمد عمل نکرده است. طبق شعار سال، رونق تولید و مهار تورم، باید در اولویت مسئولان قرار بگیرد و در این راه، کوچک‌ترین ضعف و نقصانی پذیرفته نیست. رشد تولید به‌طورکامل کنار گذاشته و با عدم‌تخصیص منابع لازم برای سرمایه در گردش، اوضاع از پیش وخیم‌تر شده است. بابایی‌کارنامی خاطرنشان کرد: به این موارد، عدم‌پرداخت تسهیلات سرمایه ثابت برای توسعه بنگاه اقتصادی را نیز باید اضافه کرد. دولتمردان به بهانه افزایش نقدینگی، دست به سلسله اقدامات اقتصادی زدند که خروجی مثبتی برای بازار مسکن ما نداشت. با هدف رشد پایه پولی کشور، دولت به‌سمت مسیر اشتباهی حرکت کرد و در ادامه، عواقب نامطلوبی گریبان شاخص‌های اقتصادی کشور را گرفت. وی در ادامه مطرح کرد: در ایجاد رابطه صحیح میان سپرده‌گذاران و تولیدکنندگان، باید نهایت دقت و برنامه‌ریزی انجام بگیرد تا از تعارض‌های احتمالی و زیان‌های مالی جلوگیری شود. بانک‌ها با اقدامات غیرقانونی به این نابسامانی‌ها دامن می‌زنند و بر مشکلات موجود اضافه می‌کنند. در شرایط کنونی کشور، باید 2 سمت معادلات اقتصادی را درک کرد و سپس به ارزیابی و اقدامات دست زد.

تیم اقتصادی دولت مردود شد!

عضو کمیسیون اجتماعی مجلس درباره عملکرد گروه اقتصادی دولت به صمت گفت: تیم اقتصادی دولت در این حوزه، نمره قبولی نمی‌گیرد و برای جبران، باید کارهای زیادی را ترتیب دهد. موضع نمایندگان مجلس نیز در این زمینه روشن و شفاف است و بارها این عملکرد ضعیف را موردنقد قرار داده‌ایم. بابایی‌کارنامی در رابطه با وضعیت تورم در کشور توضیح داد: تورم به‌معنای واقعی کاهش پیدا نکرده است و وضعیت نابسامان گذشته ادامه دارد. مردم باید بهبود شرایط اقتصادی و کاهش قیمت‌ها را با تمام وجود حس کنند و تاثیر آن را بر سر سفره‌های خود ببینند. تورم را در یک نقطه نگه داشته‌ایم و با این شرایط، توقع داریم که بازار مسکن دستخوش تغییرات مثبت شود.

خرید خانه بدل به یک امر ناممکن شد

او درباره قدرت خرید مردم برای خرید مسکن مدنظر خود اذعان کرد: خرید خانه برای خانوارها بدل به یک امر ناممکن شده است و در ظاهر برای دولت اهمیتی هم ندارد. طبق سیاست‌های ابلاغی رهبر معظم انقلاب، نرخ تورم باید تا پایان برنامه ششم توسعه تک‌نرخی شود. در این راستا هنوز برنامه و اقدامی از جانب تیم اقتصادی دولت مشاهده نشده است و امیدوارم هرچه سریع‌تر شاهد اقدامات واقعی و عملی در این‌باره باشیم. نماینده مجلس افزود: آقای رئیس‌جمهوری باید یک تیم مجرب و آزموده را مسئول رسیدگی به این امور کند. چندصدایی در حوزه اقتصادی باید کاهش پیدا کند و دولت عزم جدی برای این منظور داشته باشد.

دولت ذهنیت خود را تغییر دهد

بابایی‌کارنامی درباره ثبات قیمتی در بازار مسکن به صمت بیان کرد: ثبات نسبی قیمت‌ها در بازار مسکن به‌خاطر وجود رکود تورمی اتفاق خوبی نیست و دولت نیز نباید آن را امری مثبت بپندارد و به‌عنوان یک دستاورد به آن نگاه کند. ما نیاز به ساخت یک میلیون مسکن و همچنین یک میلیون اشتغال در سال داریم. شاخص‌های اقتصاد کلان و توجه به آن در ساماندهی بازار مسکن، اهمیت بسیار بالایی دارد. متاسفانه این مورد در سال‌های اخیر نادیده گرفته و از رهگذر این بی‌تفاوتی، ضربه‌های سنگینی به مردم در حوزه مسکن وارد شده است. وی ادامه داد: رکود فعلی در بازار مسکن شبیه به یک فنر است که در زمان رها شدن، پیامدهای سختی را متوجه مردم خواهد کرد. برخورد با سوداگران و واسطه‌های غیرقانونی در بازار مسکن نیز باید در دستور کار متولیان امر قرار بگیرد. این اشخاص خسارت‌های جبران‌ناپذیری را بر بازار مسکن وارد کردند و مستوجب مجازات سخت هستند.

از وضعیت بازار مسکن رضایت ندارم

نماینده مردم مازندران در مجلس درباره آخرین وضعیت بازار مسکن اظهار کرد: به‌شخصه از وضعیت کنونی بازار مسکن رضایت‌خاطر ندارم و بارها نیز نسبت به این مطلب، موضع‌گیری کردم. تعلل در ساخت مسکن ملی و بهانه‌تراشی‌های بی‌پایان، حوصله و صبر همه را به انتها رسانده است. البته تلاش‌هایی در این زمینه انجام گرفته، اما به‌هیچ‌وجه کافی نیست و نتیجه ملموسی نیز در پی نداشته است.

بابایی‌کارنامی در پایان گفت: مردم باید تغییرات مثبت و ثمربخش را حس کنند و برای تهیه مسکن موردنیاز خود مشکل و چالش جدی نداشته باشند. بازار رهن و اجاره خانه هم وضعیت نامطلوبی دارد و باید فکری برای این مشکل اندیشیده شود. دولت در شاخص رفاه هم عملکرد خوبی نداشته است؛ در حالی که ما در سال گذشته، بیش از ۶۰ هزار میلیارد تومان درآمد ناشی از قیمت‌گذاری ارز داشتیم. من یک سوال جدی از دولت دارم و آن پرسش هم این است که این ۶۰ هزار میلیارد تومان را صرف چه اموری کرده است؟ در صورتی که، همین رقم صرف کمک به اقشار ضعیف جامعه می‌شد، حداقل بخش اعظمی از مشکلات مسکنی مردم کاهش پیدا می‌کرد.

خرید خانه، دست‌نیافتنی‌تر از همیشه

کیاکسار محمدی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: در سال‌های اخیر، با افزایش نرخ مسکن در ایران، قدرت خرید مردم برای خرید خانه به‌شدت کاهش یافته است. این مسئله، باعث شده است تا بسیاری از افراد نتوانند موفق به خرید یا اجاره مسکن مناسب شوند و به‌دنبال آن، به‌اجبار در محل‌هایی با شرایط نامساعد زندگی کنند.

وی در ادامه توضیح داد: عامل دیگری که در کاهش قدرت خرید مردم برای خرید مسکن تاثیرگذار بوده، کاهش درآمد خانوارها است. باتوجه به افزایش هزینه‌های مختلف، به‌ویژه هزینه‌های مسکن، درآمد خانوارها در سال‌های اخیر کاهش یافته است. این موضوع نیز به ارزش خرید مردم شیب نزولی بخشیده و قدرت خرید مسکن را به‌سمت سرازیری سوق داده است.در این شرایط، دولت می‌تواند با اجرای سیاست‌های مناسب، قدرت خرید مردم را بهبود بخشد و برای مردم امکان خرید یا اجاره مسکن را فراهم کند. این سیاست‌ها شامل ارائه تسهیلات مالی و مالیاتی، تنظیم نرخ مسکن، توجه و برنامه‌ریزی برای شهرسازی و همچنین ایجاد ارزش‌افزوده در بخش مسکن است.

محمدی توضیح داد: البته در کنار موضوعات یادشده، نباید از توسعه بازار اجاره نیز غافل شد. با ایجاد بازار اجاره مسکن قوی، افرادی که نمی‌توانند خانه بخرند، می‌توانند با اجاره مسکن به شرایط مناسب‌تری دست یابند. همچنین، توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای نیز یکی از راه‌هایی است که برای بهبود قدرت خرید مردم برای خرید مسکن می‌توان انجام داد. با توسعه زیرساخت‌ها برای رشد تولید مسکن، نرخ ملک برای خریداران به‌صورت مناسب‌تری قابل‌دسترسی است و این امر می‌تواند بهبود قدرت خرید آنها را در پی داشته باشد.

تلاش‌های بیهوده برای نجات بازار ملک

این کارشناس گفت: دولت‌ها تلاش‌های به نسبت متعددی برای ساماندهی بازار مسکن انجام داده‌اند که اگر برنامه‌ریزی درستی صورت می‌گرفت، این اقدامات می‌توانست باعث نتایج مثبتی شود،بنابراین اکنون که شرایط از هر زمان دیگری بحرانی‌تر شده است، باید دولت برای انجام اقدامات بیشتری در راستای بهبود قدرت خرید مردم برای خرید مسکن تلاش و برای آن برنامه‌ریزی کند. از آن‌رو که بازار مسکن در ایران به‌شدت به بازار سیاسی و اقتصادی وابسته است، بهبود وضعیت اقتصادی و سیاسی کشور نیز می‌تواند تاثیر مستقیمی در بهبود بازار مسکن داشته باشد.

وی در پایان اذعان کرد: برای بهبود قدرت خرید مردم برای خرید مسکن، باید به رشد اقتصادی کشور توجه شود. با رشد اقتصادی، درآمد خانوارها نیز افزایش می‌یابد. باتوجه به عوامل مختلفی که در کاهش قدرت خرید مسکن در ایران تاثیرگذار بوده‌اند، دولت‌ها باید با اجرای سیاست‌های مناسب، برای بهبود قدرت خرید مردم برای خریداری یا اجاره مسکن، تدابیر متفاوت‌تری را بیندیشند.

سخن پایانی

مشکل مسکن را در یک دوره کوتاه‌مدت نمی‌توان برطرف کرد و به مدت‌زمان بیشتری نیاز دارد. بخش مسکن در سایه سیاست‌های ضدتولید و همچنین افزایش نرخ تورم، یکی از گزینه‌های جذاب برای سرمایه‌گذاری به‌ویژه در سال‌های اخیر بوده و این مسئله، مسکن را از کالای مصرفی به‌شدت به کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده است. رونق دلالی در این بازار کار را به‌جایی رساند که متوسط نرخ مسکن روزبه‌روز در حال افزایش است. نابسامانی، انتقادات زیادی را در پی دارد و به‌تعادل رسیدن عرضه و تقاضا در یک بازه زمانی مشخص، موجب خواهد شد تا دیگر شاهد افزایش نرخ در این بازار نباشیم. برخی معتقدند حل مشکلات مسکن به برطرف کردن مسائل درونی آن بازمی‌گردد، اما سر و سامان دادن به این بخش کلیدی و مولد اقتصاد وابسته به شرایط کلی اقتصاد است و باید موانع بیرونی آن نیز حل شود. تا زمانی که تورم، انتظارات تورمی در جامعه و افزایش نرخ دلار ادامه داشته باشد، بازار مسکن همچنان در حالت رکودی به‌سر می‌برد و روزبه‌روز بر نرخ آن افزوده می‌شود و قدرت خرید مردم کاهش می‌یابد.