به‌تازگی مدیر کل حسابرسی سازمان مالیاتی کشور اعلام کرده است که بانک‌های مسکن، سپه، ملت، صادرات، پاسارگاد و شرکت بیمه ایران، در مجموع ۱۱هزار و ۸۲۰ واحد مسکونی خالی را تحت‌تملک خود دارند. این در حالی است که بازار مسکن از کمبود عرضه رنج می‌برد و بخش تولید مسکن نیز تقریبا خوابیده است. سوال این است که چرا بانک‌ها خانه می‌خرند و سرمایه خود را در بازاری با نقدشوندگی پایین، دپو می‌کنند؟ براساس جدیدترین آماری که سازمان مالیاتی کشور اعلام کرده است، بانک مسکن با ۸ هزار خانه خالی، بیشترین تعداد خانه‌های خالی را در اختیار دارد. پس از آن نیز، بانک سپه با ۲ هزار و ۶۰۰ خانه خالی، ملت با ۵۸۳ واحد خالی، صادرات با ۲۷۸ خانه خالی، پاسارگاد با ۱۸۱ و شرکت بیمه ایران با ۱۷۸ واحد خالی در رتبه‌های بعدی قرار دارند.این تعداد البته تنها، واحدهای خالی در اختیار و تملک بانک‌ها است و تمامی خانه‌های خالی را شامل نمی‌شود. پیش‌تر، وزیر راه و شهرسازی تعداد خانه‌های خالی کشور را بین ۲ تا ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد اعلام کرده بود. باتوجه به اینکه براساس اسناد بالادستی پیش‌بینی شده است، هر سال یک میلیون تقاضای جدید به بازار مسکن اضافه شود، خالی ماندن ۲.۵ میلیون واحد مسکونی در کشور معنای متفاوتی برای بازار خواهد داشت که صمت در این گزارش به بررسی آن پرداخته است.

چرا بانک‌ها وارد بازار مسکن می‌شوند؟

نکته قابل‌توجه در این میان، تملک بانک‌ها بر واحدهای مسکونی است. داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک تهران گفته است: بانک‌ها در سال ۱۴۰۰ تعداد انبوهی واحدهای مسکونی خریداری کرده‌اند. در سال ۱۴۰۰ اگر به صورت‌حساب مالی بانک‌ها نگاه کرده باشیم، متوجه خواهیم شد که بانک‌ها حدود ۹۱ هزار میلیارد واحدهای مسکونی خریداری کردند و در مقابل، میزان سود و سپرده‌ای که به مردم می‌دادند، از تورم عقب ماند.

به گفته نایب‌رئیس اول اتحادیه املاک تهران، اگر سال ۱۴۰۰ را موردبررسی قرار دهیم، آمار ساخت‌وساز در کشور کاسته شد، زیرا میزان تسهیلاتی که باید به سازندگان مسکن برای تولید مسکن اعطا می‌کردند، متوقف شد و صرف خرید ملک توسط بانک‌ها شد. مشکلاتی که هم‌اکنون در حوزه مسکن، گریبانگیر دولت سیزدهم است، به‌علت روندی است که بانک‌ها در سال ۱۴۰۰ در پیش گرفته بودند و در آن مقطع زمانی، تولید مسکن کاهش شدیدی در پی داشت که در مقابل موجب شد تا امروزه شاهد کمبود تولید مسکن در کشور باشیم.

اما چرا بانک‌ها تا این میزان برای خرید ملک هزینه کرده‌اند؟ جواب این سوال مشخص است، زیرا زمانی که مردم جامعه برای گرفتن تسهیلات به بانک‌ها روی می‌آورند؛ یعنی می‌خواهند نیاز مصرفی خودشان را تامین کنند، در صورتی که بانک‌ها دید دیگری دارند و می‌خواهند سرمایه‌های‌شان را به‌شکل کلان هزینه کنند و به‌جای اینکه وام بدهند تا قانون جهش تولید مسکن پیش رود، خودشان اقدام به خرید خانه و ملک می‌کنند. قطعا در آینده نه‌چندان دور، این روند تاثیرات منفی خود را در آشکار خواهد کرد.

ورود بانک‌ها به بازارهای مالی فاجعه است

شهریار شقاقی، استاد دانشگاه و تحلیلگر اقتصادی در رابطه با نقش بانک‌ها در نابسامانی بازار مسکن به صمت توضیح داد: متاسفانه هیچ‌کدام از سیاست‌گذاری‌های دولت سیزدهم برای ساماندهی بازار مسکن کارساز نیست. دولت سیزدهم در مقابل چالش‌هایی که بازار مسکن را تحت‌فشار قرار داده، ناکام مانده و تمام اقدامات به چند شعار بی‌اساس ختم شده است. یکی از بزرگ‌ترین شعارهای دولت آقای رئیسی، ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی است که با هیچ معیاری منطبق نیست و ما توانایی ساخت این تعداد خانه را نداریم، چراکه این اقدام نیاز به دانش و فناوری به‌روز برای ساخت‌وساز دارد. جدا از این مسائل، مهم‌ترین موردی که باعث تحقق این هدف می‌شود، برنامه‌ریزی است که این مورد را نیز در این ۲ سالی که از عمر دولت سیزدهم می‌گذرد، ندیده‌ایم. وی افزود: اکنون با این وضعیت فعلی بازار مسکن نمی‌توانیم بگوییم که فعالیت یا عدم‌فعالیت بانک‌ها تمام مشکلات این بازار را حل می‌کند. بنده معتقدم که ورود بانک‌ها به بازار مسکن، طلا و ارز بدترین اقدامی بود که برای ساماندهی این بازارها انجام گرفت، چراکه به‌هیچ‌عنوان بستر مناسب برای این موضوع وجود ندارد و بانک‌ها به‌طورخودجوش در بازارهای یادشده، هم به‌عنوان خریدار و هم به‌عنوان فروشنده حضور پیدا کرده‌اند و دقیقا همین موضوع است که باعث می‌شود بانک‌ها قیمت‌ها را بالا ببرند. این استاد دانشگاه تصریح کرد: با این شرایط نابسامان، دولت باید ورود کند و جلوی فعالیت‌های اقتصادی بانک‌ها را بگیرد. متاسفانه تنها با نگاهی به سال‌های اخیر متوجه می‌شویم که دولت زورش به بانک‌ها نرسیده است و همچنان بانک‌های دولتی و خصوصی در حال جولان دادن در بازارهای مالی هستند و هیچ اعتنایی به دستورالعمل‌های دولت نمی‌کنند. فقط گاهی دیده می‌شود که به‌طورظاهری با تصمیمات دولت موافقت می‌کنند، اما در عمل دوباره طبق روال گذشته عمل می‌کنند، زیرا بانک‌ها به‌شدت از چنین اقداماتی سود می‌برند. در سال‌های گذشته، رئیس اتحادیه مشاوران املاک اشاره‌ای به نقش ۵۰ درصدی بانک‌ها در افزایش نرخ ملک در تهران کرده بود که بنده نیز با این صحبت‌ها موافقم، چراکه بخش زیادی از املاک مسکونی، تجاری و اداری شمال شهر و مناطق برخوردار متعلق به بانک‌ها است؛ در نتیجه ارزان شدن مسکن سودی برای‌شان ندارد و سنگ گرانی در بازار ملک را بر سینه می‌زنند.

بر فعالیت‌های بانک‌های خصوصی نظارت شود

شقاقی عنوان کرد: بانک مرکزی به‌عنوان سازمانی مستقل از دولت، مسئولیت نظارت و کنترل بر بازار مالی و بانکی را برعهده دارد. بانک مرکزی در این راستا باتوجه به قوانین و مقررات مربوطه، باید وظیفه خود را بهتر ایفا کند؛ اما یکی از مشکلاتی که ممکن است باعث کاستی در نظارت بانک مرکزی بر بانک‌های خصوصی شود، ناتوانی بانک مرکزی در پوشش تمامی بخش‌های بازار مالی و بانکی است. به‌عبارت‌دیگر، بانک مرکزی قادر به نظارت بر تمامی فعالیت‌های بانک‌های خصوصی نیست. به‌همین‌دلیل، باید باتوجه به استراتژی‌های مشخص و بهینه، منابع خود را بهینه و از طریق یک تحلیل دقیق و کارآمد، نظارت خود را بر تمامی بخش‌های بازار مالی و بانکی تقویت کند.

وی ادامه داد: در برخی موارد، ناتوانی بانک مرکزی در پوشش تمامی بخش‌های بازار مالی و بانکی، ناشی از نبود شفافیت و الزامات نظارتی کافی بر بانک‌های خصوصی است. به‌عبارت‌دیگر، بانک‌های خصوصی ممکن است از نبود شفافیت و انحراف از مقررات استفاده کنند و در نتیجه، نظارت بانک مرکزی بر آنها کاهش بیشتری داشته باشد. وی در پایان گفت: برای بهبود نظارت بانک مرکزی بر بانک‌های خصوصی، نیاز به استفاده از الزامات نظارتی مشخص و شفاف، تحلیل دقیق، کارآمد و افزایش شفافیت در بازار مالی و بانکی وجود دارد. به‌همین‌دلیل، بانک مرکزی باید برای تقویت نظارت خود بر بازار مالی و بانکی، تلاش کند تا الزامات نظارتی را شفاف کند و بهبود دهد.

قدرت قیمت‌گذاری بانک‌ها در بازار مسکن

فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن نیز در گفت‌وگو با صمت گفت: برخی بانک‌ها به‌عنوان بازیگران قوی در بازار املاک عمل می‌کنند و قدرت قیمت‌گذاری در این را بازار دارند. بانک‌ها در زمانی که باید اموال غیرمنقول خود را به‌مزایده بگذارند، با تعیین قیمت‌های بسیار بالا، برای فروش آنها درست نگه می‌دارند و به این ترتیب، ترازنامه خود را افزایش می‌دهند.

این کارشناس اظهار کرد: باتوجه به وضعیت فعلی بازار ملک، می‌توان گفت که ثبات نسبی در نرخ مسکن طی امسال حاکم است. بازار ملک به‌شدت پایدار است و مانند بازارهای ارز، بورس و طلا، تحرکات کوتاه‌مدت ندارد؛ بنابراین زمانی که سیگنال‌های رشد یا کاهش نرخ در بازارهای دیگر دیده می‌شود، نباید به‌طورفوری وضعیت آینده بازار مسکن را ارزیابی کرد. همچنین، علاوه بر بازار ارز، متغیرهای دیگری نیز نظیر تحرکات بانک‌ها در حوزه خریدوفروش املاک و مستغلات بر بازار مسکن اثر می‌گذارند. بنابراین، برای ارزیابی وضعیت بازار مسکن، لازم است که به تمامی عوامل و متغیرهای موثر در بازار توجه کرد و آنها را به‌طورکامل مورد بررسی قرار داد. وی افزود: یک نکته مهم در اینجا این است که حتی اگر بازار ارز باعث کاهش نرخ مسکن شود، سیاست‌هایی که برخی بانک‌ها در این زمینه دنبال می‌کنند، احتمالا منجر به ورود نقدینگی به بخش املاک خواهد شد و تاثیراتی روی بازار مسکن خواهد داشت. بانک‌ها در بازار املاک به‌عنوان بازیگران قوی عمل می‌کنند و به‌نظر می‌رسد که در آینده ممنوعیت قانونی برای بانک‌ها در بحث معاملات غیرمنقول برداشته خواهد شد. این مسئله می‌تواند تاثیرات تقاضای سرمایه‌ای را روی بازار مسکن تشدید کند.

وی خاطرنشان کرد: بانک‌ها به بازار مسکن بسیار علاقه‌مند هستند و از طریق راهکارهای مختلف، از جمله استفاده از دارایی‌های غیرمنقول، سعی در افزایش ترازنامه خود دارند. در گذشته، برخی از بانک‌ها این کار را به‌صورت غیرقانونی انجام می‌دادند، اما اگر قوانین اجرا شوند، آنها به‌شکل کاملا قانونی در حوزه املاک و مستغلات نقش‌آفرینی خواهند کرد. فرآیند قیمت‌گذاری املاک باید از بانک‌ها گرفته و به بانک مرکزی سپرده شود تا از طریق سامانه «سادا» املاک و مستغلات بانک‌ها را در بازار به بالاترین نرخ پیشنهادی عرضه کند.

سخن پایانی

ریشه مشکلات موجود در نظام بانکی ایران، بسیار عمیق‌تر از آن است که با ایجاد ممنوعیت‌هایی برای فعالیت بانک‌ها در بازارهای مسکن، طلا، سکه و ارز از بین برود. شاید مسئولان و تصمیم‌گیرندگان درباره این موضوعات باید به‌جای ایجاد ممنوعیت، به این فکر کنند که اساسا چرا بانک‌ها وظیفه اصلی خود را رها کرده‌اند و به سرمایه‌گذاری در بازارهایی مثل مسکن، طلا و سکه می‌پردازند؟به‌نظر می‌رسد که منشأ این مشکل، فقدان امنیت سرمایه‌گذاری در اقتصاد ایران است. وقتی بانک‌ها مجبور هستند که سود سالانه حدود ۲۳ درصدی را برای سپرده‌گذاران خود تضمین کنند، باید در فعالیتی وارد شوند که سودی حداقل برابر با این میزان را برای آنها به‌همراه داشته باشد. مشکلات متعدد در اقتصاد ایران از جمله وجود تحریم‌ها، تورم بالا و دخالت‌های همیشگی دولت، باعث می‌شود که چنین فعالیت سوددهی در بنگاه‌های تولیدی به‌ندرت یافت شود یا اصلا وجود نداشته باشد. در نتیجه، بدیهی است که بانک‌ها نیز همانند هر بنگاه اقتصادی دیگری، حداکثرسازی سود اقتصادی خود را هدف اصلی فعالیت‌های خود قرار دهند و به بازارهای جذابی مثل مسکن و طلا جذب شوند. در این موضوع که نظام بانکی ایران دچار مشکلات فراوانی است، شکی نیست، اما دولت در چند سال گذشته، بانک‌ها را هدف همه حملات خود قرار داده‌ و مشکلاتی مختلف از تورم تا سقوط شاخص کل بورس را به گردن بانک‌ها انداخته‌ است، در صورتی که ضعف بانک مرکزی در نظارت بر اجرای قوانین و فراهم نبودن بستر اقتصادی برای فعالیت موثر بانک‌ها در اقتصاد، بدنه نظام بانکی ایران را به‌شدت ضعیف کرده است.