اعلام نرخ یا قیمت‌سازی؟
دولت در ماه‌های گذشته، مشاوران املاک را عامل اصلی افزایش نرخ در بازار مسکن و اجاره اعلام کرد و اکنون متهم جدیدی برای توجیه تورم مسکن یافته است؛ سکوهای آنلاین! بررسی رفتار دولت‌ها در دوره‌های مختلف نشان می‌دهد، هر زمان که این نهاد از سر و سامان دادن به بازار مسکن ناتوان شده، سعی کرده به جای پیدا کردن نقطه ضعفی که بحران از آن نشت می‌کند، به دنبال مقصری خارج از مجموعه خود بگردد.
حالا در گام بعدی مقصریابی نابسامانی بازار ملک، به سراغ پلتفرم‌های خرید و فروش رفته و تصمیم بر کنترل فعالیت آنها است. برهمین اساس از شورای‌عالی مسکن درخواست شده، بازارهای آنلاین مسکن را به سامانه املاک و اسکان متصل کنند تا با کنترل نرخ‌گذاری‌های آگهی‌های مسکن، نظارت بر این بازار افزایش یابد. اما آیا این رویکرد موثر است یا خیر هنوز مشخص نیست. صمت در این گزارش به بررسی نقش پلتفرم‌های اینترنتی در بازار مسکن پرداخته است.
شیوه نوین معامله مسکن با پلتفرم‌های اینترنتی
یکی از مهم‌ترین کاربردها و مزایای فعالیت پلتفرم‌های مجازی ملکی، ایجاد فضای رقابتی بین فروشنده‌ها و ایجاد مانع در اعلام قیمت‌های غیرواقعی است. مدافعان این پلتفرم‌ها معتقدند؛ به دلیل انتشار قیمت مسکن در فضای مجازی و امکان مقایسه سطح قیمت‌ها برای خریداران با انبوه فایل‌های مشابه عرضه‌شده در این فضا، دیگر قیمت‌های سلیقه‌ای و غیرواقعی ارایه کرد. درواقع، ازآنجاکه فضای مجازی و پلتفرم‌های ملکی امکان مشاهده مشخصات و نرخ انبوه فایل‌های عرضه‌شده برای فروش به بازار مسکن را برای متقاضیان در کوتاه‌ترین زمان ممکن فراهم می‌کنند، مانعی طبیعی در مسیر اعلام قیمت‌های غیرواقعی برای فروشنده‌های مصمم ایجاد می‌شود. در نبود این پلتفرم‌ها و ایجاد محدودیت‌های مجازی، عملا این امکان از بین می‌رود، اتفاقی که به کام بنگاه‌های معاملات ملکی خوش آمده و موافق این موضوع هستند. در نقطه مقابل، مخالفان فعالیت این پلتفرم‌ها معتقدند؛ پلتفرم‌های اینترنتی باعث شدت بخشی به قیمت‌گذاری‌های نادرست و هیجانی از سوی معامله‌گران می‌شود و هیچ نظارتی بر قیمت‌گذاری در این فضا ندارد. اما این‌طور که از شواهد پیداست، شیوه نوین معامله مسکن از طریق پلتفرم‌های اینترنتی، تاثیر مثبتی بر بازار مسکن داشته و خریداران و مستاجران این امکان رادارند تا خانه‌ها را با توجه به امکانات و ویژگی‌هایشان بسنجند. بدین ترتیب، صاحبان ملک نمی‌توانند بیش ازآنچه عرف بازار است، به اعلام نرخ و قیمت‌گذاری بپردازند. از سوی دیگر، این شیوه از عرضه ملک، دست واسطه‌ها را از معاملات کوتاه می‌کند. همچنین هیچ فردی نمی‌تواند با بازارگرمی، معامله را به نفع یکی از طرفین پیش ببرد و تمامی اطلاعات به‌صورت کامل در اختیار عموم است و خریداران و مستاجران قدرت انتخاب بیشتری دارند. در فضای رقابتی سالم، خانه‌های باکیفیت‌تر، سریع‌تر معامله می‌شوند. این امر می‌تواند در مقیاس بزرگ‌تر، بر روی انتظار بازار از کیفیت مسکن نیز تاثیر مثبت داشته باشد.
فعالیت بنگاه‌های املاک شفاف‌سازی شود
فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با تاثیر پلتفرم‌های اینترنتی بر معاملات بازار مسکن به صمت گفت: درمورد نقش بنگاه معاملات ملک در گرانی مسکن در چند سال اخیر بزرگ‌نمایی شده و تمام تقصیرها بر گردن این صنف افتاده است. درکل فعالیت آنها به‌خودی‌خود می‌تواند تا حدی عامل افزایش نرخ مسکن شود مگر اینکه فعالیت این بنگاه‌ها به نحوی مدیریت شود که مجال سوداگری و دلالی از آنها گرفته شود.
یزدانی افزود: این موضوع که بنگاه‌های املاک نمی‌توانند به‌تنهایی عمل گرانی مسکن باشند، بحث درستی است اما سازکار بنگاه‌های املاک مقداری نیز آنقدر شفاف نیست که قابل دفاع باشد.
این کارشناس مسکن گفت: ازاین‌رو ممکن است پلتفرم‌های خرید فروش ملک، بتوانند با سیاست‌گذاری‌ها و برنامه‌ریزی‌های صحیح، بازار مسکن را سروسامان دهد.
یزدانی در پاسخ به این سوال که آیا پلتفرم‌های مسکن منجر به بروز سوداگری در بازار مسکن می‌شوند یا خیر؛ به صمت گفت: شفاف‌سازی اطلاعات از مهم‌ترین و مثبت‌ترین مزایای پلتفرم‌های اینترنتی است. ازاین‌رو نمی‌توانند با سوداگری بازار پر تقاضای ملک را هدف قرار دهند و خللی در آن ایجاد کنند. از سوی دیگر هزینه‌های اضافی برای متقاضیان خریدوفروش ملک را کاهش داده و ضعف‌ها و کمبودهای بنگاه‌های معاملات ملکی را جبران می‌کنند. فعالتی این پلتفرم‌ها نه‌تنها ضرر ندارد؛ بلکه با ارایه شیوه‌های نوین مبادلات، در این عرصه یک گام رو به جلو تلقی می‌شوند.
حق خریدار و فروشنده تضمین شود
یزدانی خاطرنشان کرد: فعالیت سایت‌های مجازی در حوزه معاملات مسکن نقاط ضعفی نیز دارد. صرف‌نظر از اینکه این سایت‌ها روال کار را برای دستیابی مشتریان به مسکن موردنیاز، سهل و آسان کرده‌اند؛ اما از سوی دیگر، می‌توانند منجر به بروز نابسامانی و آشفتگی‌هایی در بازار مسکن شوند. به این صورت که برخی از بنگاه‌های املاک با درج آگهی اشتباه یا تقلبی اقدام به جذب مشتری می‌کنند. به‌عنوان‌مثال بنگاهی با درج آگهی یک مسکن که وجود خارجی ندارد، سبب می‌شود مشتریان بیشتری با آنها تماس بگیرند و مشاوران املاک موردهای مشابه دیگری را به خریداران معرفی کنند. بنابراین برای جلوگیری از این روند نیز باید چارچوب‌ها و قواعد کاربردی وجود داشته باشد.
این کارشناس در پایان گفت: باید فضای قانونمند و سیستم مدیریتی را برای بازار مسکن در پلتفرم‌های تبیین کرد تا با استفاده از پالایش آگهی‌ها یک اطمینان خاطر و ضمانت لازم در خریدار و فروشنده ایجاد شود. در کل اگر بخواهیم از این موضوع نتیجه‌گیری کنیم؛ باید بگوییم که استفاده از پلتفرم‌ها یک گام به‌پیش است و می‌تواند در آینده روال روبه جلویی را در بهبود عملکرد معاملات مسکن ایجاد کند.
فرار سرمایه از بخش مسکن
کیاکسار محمدی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: بازار مسکن معمولا در دوران رونق، بازار پرسودی است؛ یعنی افراد از طریق پیش‌فروش و یا از طریق معاملات اقدام به خرید مسکن می‌کنند و ممکن است در شرایط رونق بازار نیز از فرصت استفاده کنند و ملک خریداری‌شده را باقیمت گران‌تری بفروشند.
وی افزود: در برخی موارد، سایت‌های مجازی می‌توانند در زمینه فروش مسکن ایجاد رقابت کنند. در این صورت وجود رقابت در بازار می‌تواند این اثر روانی را القا کند که با کاهش و کمبود مسکن در بازار ملک مواجه هستیم و به‌این‌ترتیب این موضوع می‌تواند تاثیر منفی برای بازار به همراه داشته باشد.
این کارشناس بازار مسکن افزود: دلایلی متعددی برای افزایش نرخ ملک وجود دارد و چالش‌هایی که تاکنون در بازار مشاهده می‌شود به مدیریت و سیاست‌گذاری‌های اشتباه ازجمله قیمت‌گذاری و صدور مجوزها برمی‌گردد. مشکل بزرگی که درحال‌حاضر با آن روبه‌رو هستیم، نبود هیچ روش مشخصی برای قانون‌گذاری نرخ مسکن در کشور است. از سوی دیگر، با رشد افسارگسیخته قیمت‌ها در بازار ملک، طبیعی است که این بازار تا حدود زیادی رکود را تجربه کند.
بازگشت آرامش به بازار ملک
این کارشناس خاطرنشان کرد: در کنار خروج سرمایه از بازارهای مالی، شاهد تکرار این اتفاق در بازار مسکن نیز هستیم. درهرصورت اگر تغییری در سیاست دولت ایجاد نشود، ریزش سرمایه‌گذاری در بازار ملک، سال آینده شدت بیشتری می‌گیرد. در اصل تورم و رکود ۲ عامل اصلی در ایجاد بحران در بازار مسکن هستند، اما می‌توان با یک تحول جدی در نظام بانکی و خروج اقتصاد از تورم، بازگشت آرامش به بازار را تضمین کرد.
محمدی در پایان افزود: ممکن است تا حدی عملکرد سایت‌های اینترنتی در آگهی خریدوفروش مسکن، موجب ایجاد جو و فضای روانی منفی در بازار شود. این مسئله زمینه‌ساز افزایش نرخ و گرانی در بازار مسکن شده اما در شرایط کنونی هیچ توجیهی ندارد که مسکن به چندین برابر، قیمت‌گذاری شود.
سخن پایانی
برخی معتقدند؛ فعالان پلتفرم‌های اینترنتی با افزایش نرخ غیرواقعی مسکن در آگهی‌ها باعث قیمت‌سازی در بازار املاک و اجاره می‌شوند. این در حالی است که عموم کاربران فعال در این پلتفرم‌های آنلاین، یا همان مشاوران املاک هستند و در نتیجه همان‌گونه که کارشناسان معتقدند، تاثیر آنها بر بازار مسکن گسترده نیست، یا کاربران شخصی هستند که بر اساس قوانین مالکیت خصوصی مجازند ملک خود را به نرخ دلخواه عرضه و داد و ستد کنند. با این حال اما سکوهای آنلاین مورد هجمه قرار گرفته و دولت نیز خواستار ساماندهی سکوهای انتشار آگهی و جلوگیری از قیمت‌سازی این سکوها شده است. از سوی دیگر وزیر اقتصاد هم پیشنهاد در نظر گرفتن جرایم پلکانی و در نهایت لغو مجوز سکوهای متخلف را مطرح کرده و وزارت صمت هم خواستار تعلیق فعالیت پلتفرم‌های دیوار و شیپور شده است! این درحالی است که به نظر می‌رسد سیاست‌های ساماندهی بازار مسکن و اجاره تا کنون موفقیت چندانی نداشته و حتی در مواردی شکست خورده است. هر چند نمودار نرخ مسکن از دهه‌ها پیش همچنان بر مدار صعودی قرار داشته، اما از سال ۱۳۹۷ و با ابطال یک‌طرفه قرارداد برجام، مسکن تاکنون پرواز قیمتی بی‌سابقه‌ای را تجربه کرده است. بررسی بازار مسکن در این سال‌ها نشان می‌دهد علاوه بر تاثیر تورم و ناترازی‌های اقتصاد کلان کشور بر بازار مسکن، سیاست‌های غلط دولت‌های مختلف نیز در وضعیت نابسامان آن دخیل بوده است. سیاست‌هایی که یا در زمان درست و موقعیت مناسب به اجرا درنیامده‌اند یا با وجود ایده‌های جالب روی کاغذ مانده ودر عمل هیچ کارایی و نتیجه‌ای نداشته‌اند. بنابراین نمی توان گرانی و تورم مسکن و اجاره‌بها را تنها به گردن این دست از فعالیت‌ها انداخت.
