عمده ساکنان بافت‌های فرسوده به‌تنهایی قادر به نوسازی واحدهای فرسوده خود نیستند و باید مجموعه توسعه‌گران، سازندگان و سرمایه‌گذاران تشویق و ترغیب شوند که با مشارکت مردم در این مناطق ورود و به نوسازی مسکن‌های فرسوده اقدام کنند. تاکنون در بخش‌هایی از جمله صدور مجوز ساخت، تخفیف در ارائه پروانه ساخت، تسهیلات بانکی و بسته‌های تشویقی شهرسازانه، اقدامات خوبی در محلات هدف بازآفرینی شهری انجام شده است. از سوی دیگر، رعایت مقررات ملی ساختمان در نوسازی بناهای فرسوده توسط سازندگان ضروری است و مالکان واحدهای فرسوده باید در زمان ساخت پروژه، ضمن نظارت کامل نسبت به رعایت مقررات ملی ساختمان توسط سازندگان توجه جدی داشته باشند. معاون وزیر راه و شهرسازی بااشاره به اینکه ساخت بناهای مقاوم و رعایت مقررات ملی ساختمان در ساخت واحدهای مسکونی باید به یک فرهنگ تبدیل شود، تاکید دارد باتوجه به حجم بناهای ناپایدار در تلاش هستیم تا با تعریف بسته‌های تشویقی متناوب و مختلف، جریان نوسازی را شتاب بدهیم. در این گزارش بسته تشویقی جدید وزارت راه و شهرسازی برای محلات فرسوده را مورد بررسی قرار داده است.

فرسودگی در کمین شهرها

کالبد شهرها به‌عنوان یکی از اجزای اصلی سیستم‌های شهری در بستر زمان و همزمان با تحولات اجتماعی و اقتصادی، باید موردتوجه برنامه‌ریزان قرار گیرد تا پاسخگوی نیازهای مختلف ساکنان از جمله سکونت، حمل‌ونقل، امنیت و اوقات فراغت باشد؛ غفلت از این موضوع می‌تواند به فرسودگی و ناکارآمدی آنها در سیستم شهری منجر شود.

فرسودگی بافت‌های شهری به‌وضوح در بیشتر شهرهای بزرگ و تاریخی کشورهای جهان از جمله شهرهای ایران به‌چشم می‌خورد؛ توسعه شهرها در مناطق پیرامونی به‌دلیل انگیزه‌های سودجویانه برای صاحبان املاک و توجیه اقتصادی برای مدیریت شهری، موجب غفلت از بخش‌های وسیعی از مناطق درونی شهرها و رها شدن آنها از چرخه عمران و آبادانی می‌شود؛ در حالی که این مناطق بخش قابل‌ملاحظه‌ای از جمعیت شهری را در خود جای داده است و بسیاری از عناصر تاریخی و ارزشمند فرهنگی و اقتصادی همچون بازارهای سنتی در این منطقه قرار دارند. به‌دلیل نداشتن سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی مناسب نه‌تنها از فرصت‌های بالقوه مناطق پیرامونی شهرها برای توسعه و ارتقای کیفیت زندگی استفاده نشده، بلکه تداوم وضعیت موجود ممکن است تهدیدهای جدی همچون تخریب و آسیب‌پذیری بالا هنگام وقوع بلایای طبیعی و انسانی را متوجه این مناطق کند. از سوی دیگر، شهر نظام متشکلی از عناصر طبیعی، انسانی، اجتماعی، اقتصادی، سیاسی و فرهنگی است که در برنامه‌ریزی برای بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده، برنامه‌ریز بدون توجه به ساختارهای جغرافیایی نمی‌تواند طرح‌های موفقی را اجرا کند. بدیهی است اگر به روابط متقابل و سازگار عوامل محیط‌طبیعی و ساختارهای اقتصادی و اجتماعی سازنده فضای شهری توجه کافی داشته باشیم، رشد شهر موزون و پویا، همراه با بهسازی و نوسازی و نوآوری مطلوب خواهد بود، اما در صورتی که رشد و توسعه، بدون شناخت و ناهماهنگ با فضای جغرافیایی باشد، شهر بیمار، فرسوده و روبه‌زوال خواهد بود.

سیاست‌گذاری‌ باتوجه به شرایط مردم

محمد فیروزی، نماینده پیشین مجلس شورای اسلامی در زمینه تدوین آیین‌نامه وزارت راه و شهرسازی برای بافت‌های فرسوده به صمت گفت: دولت نباید از یک مسیر چند بار عبور کند. باتوجه به طرحی که پیشنهاد شده است، اول باید یک نیازسنجی در مناطق موردنظر انجام بگیرد که افراد ساکن در این محله‌ها توانایی مالی دارند تا با سیاست‌گذاری‌های این‌چنینی هماهنگ باشند یا خیر؟

وی افزود: این افراد از اقشار کم‌درآمد جامعه هستند و باید مشخص شود که اگر خانه‌ها و زمین‌های خود را در مناطق فرسوده تحویل دولت دهند تا چه اندازه برای دریافت واحد جدید مقروض می‌شوند. از طرفی، باید مشخص شود که وزارت راه و شهرسازی در کدام مناطق قصد دارد برای این قشر خانه بسازد. در جای دیگر این آیین‌نامه آمده تا وزارتخانه مذکور در مجوز ساخت تخفیف‌هایی قائل شده است، بنابراین باید دید که مردم ساکن در این بافت‌ها از پس هزینه‌های مجوز و حتی از پس اقساط تسهیلات نوسازی بر می‌آیند یا مشکلات مالی پیش‌آمده، شرایط را سخت‌تر می‌کند.

نیاز خانوارها در بافت‌های فرسوده سنجیده شود

فیروزی بیان کرد: چنین طرح‌هایی به‌دلیل ضعف‌هایی که دارد، همانند مسکنی است که تنها به‌طورموقت بر شرایط وخیم بافت فرسوده تسکین دارد و به‌علت اختیاری بودن بعید به‌نظر می‌رسد که مورداستقبال قرار گیرد. برای رفع این مشکل باید سیاست‌گذاری‌هایی اتفاق بیفتد که برای رفع آنها میزان نیاز خانوارهای ساکن در بافت‌های فرسوده سنجیده شود وگرنه نتیجه موثری حاصل نمی‌شود.

این تحلیلگر بازار مسکن افزود: باید دولت مستقیم و بدون نگاه سودآوری منابع کشور را با انسجام‌بخشی سر کار بیاورد و بازار مسکن را سروسامان دهد، چراکه اکنون دولت نتوانسته به وعده‌های خود عمل کند و این بازار بیش از پیش با مشکلات زیادی روبه‌رو شده است. برخی از بخش‌های وزارت راه و شهرسازی با ضعف مدیریتی روبه‌رو است و قادر نیست برای اجرایی شدن طرح‌های خود هماهنگی‌های لازم را انجام دهد. از طرفی، اجرایی کردن چنین پروژه بزرگی به‌تنهایی و بدون همکاری سایر بخش‌ها، به‌طورکامل منفی است و سرانجام خوشایندی ندارد.

تنها راه پیش‌روی دولت برای ساماندهی بازار مسکن، افزایش همکاری‌ها و استمرار در بحث مدیریتی است که بیشتر از هر موضوع دیگری احساس می‌شود. ساخت مسکن ارزان در کشور برای اقشار هدف، موضوعی است که علاوه بر خانه‌دار کردن اقشار ضعیف، باعث اشتغالزایی می‌شود و از زندگی اقشار هدف در بافت فرسوده جلوگیری می‌کند.

وی در خاتمه گفت: به‌طورکلی اگر دولت به بافت فرسوده نگاه بازگشت سرمایه‌ای دارد و به فکر سود است، نمی‌تواند کاری از پیش ببرد. در نتیجه، دولت باید با یک نگاه حمایتی، تسهیلات کم‌بهره و سوبسیدهای مناسب به ساکنان بافت فرسوده اعطا کند تا این افراد بتوانند با یک پشتوانه محکم اقدام به نوسازی خانه‌های خود کنند و ترس از دست دادن املاک خود را نداشته باشند.

مهم‌ترین مشکلات بافت‌های فرسوده

ابوالحسن میرعمادی، کارشناس شهرسازی به صمت گفت: بهبود و نوسازی بافت‌های فرسوده بیشتر از هر چیزی به فرهنگ‌سازی و مشارکت مردم نیاز دارد و وزارت راه و شهرسازی نمی‌تواند تمام بار این اقدام را به‌تنهایی به دوش بکشد. مناطق فرسوده به بخش‌های شهری اطلاق می‌شوند که در مقایسه با شهر اصلی، در سطح خدمات، کیفیت زندگی، رونق اقتصادی، شرایط بهداشتی و زیست‌محیطی و پایداری ساختاری کمتر عمل می‌کنند. این مناطق در مواجهه با خطرات طبیعی مانند زلزله، به‌میزان بیشتری آسیب‌پذیر هستند و بیشتر ساکنان آنها از طبقات کم‌درآمد جامعه تشکیل می‌شوند. وی در ادامه توضیح داد: از جمله عوامل اصلی در حوزه ناپایداری بناها و ساختمان‌ها، ناپایداری کالبدی، عدم‌مقاومت ساختمان‌ها و فرسودگی ساختاری به‌شمار می‌روند. این عوامل به‌عنوان یک تهدید جدی برای جان ساکنان این مناطق محسوب می‌شوند و فرسودگی کالبدی باعث می‌شود که این مناطق در جایگاه مستعدترین مناطق در برابر بلاهای طبیعی شناخته شوند که منجر به خسارت‌های غیرقابل‌جبرانی می‌شود، بنابراین دولت باید سعی کند مسئله زمان را نیز در نظر بگیرد که تا دیر نشده اقدام موثری انجام بگیرد.

تنها طرح موضوع کافی نیست

این کارشناس با بیان اینکه یکی از مولفه‌های بافت فرسوده نفوذناپذیری و نارسایی‌های موجود در شبکه ارتباطات و دسترسی‌ها است، اضافه کرد: کمبود عرض معابر، بلند بودن فواصل دسترسی به خدمات و وسایل نقلیه اضطراری مانند آتش‌نشانی و آمبولانس، به ناکارآمدی و نظم نابسامانی در این مناطق اضافه می‌کند. عدم‌قابلیت نفوذ در محلات باعث کاهش دسترسی به خدمات می‌شود و ساکنان را در معرض خطرات جدی قرار می‌دهد. چگونگی همجواری‌ها، تراکم بالای جمعیت و عدم‌تطابق بافت‌های فرسوده با استانداردهای تعیین‌شده، از دیگر عوامل و مسائل اساسی در این مناطق است. اینها از نکاتی است که دولت باید در طرح‌ریزی و برنامه‌های خود برای بافت فرسوده، به آن توجه کند. لزوما صحبت از یک سیاست‌گذاری بدون در نظر گرفتن زیرساخت‌ها و عواقب آن تنها با شکست روبه‌رو می‌شود و تنها برای دولت خرج‌تراشی می‌کند. میرعمادی عنوان کرد: کمبود خدمات شهری باعث کاهش تعاملات اجتماعی ساکنان و کیفیت زندگی در منطقه می‌شود و علاوه بر ناپایداری و نقصان در قلمرو شخصی، باعث نارضایتی ساکنان از محیط و محل زندگی می‌شود. متاسفانه کمبود خدمات بهداشتی و تسهیلات شهری، نقص در زیرساخت‌های فنی موجود، نبود فضاهای سبز، آلودگی صوتی و سایر نقاط ضعف زیست‌محیطی، باعث تبدیل این مناطق شهری به یک محیط ناکافی و با سطح کمترین سلامت برای ساکنان آن شده است. باتوجه به گسترش پدیده فقر شهری در مناطق فرسوده شهر، این مناطق به‌عنوان مناطق حساس‌تر برای رخداد انواع جرائم اجتماعی شناخته شده‌اند که همین امر باعث کاهش امنیت محله و نارضایتی ساکنان از محیط و محل زندگی خود می‌شود. این مشکلات اجتماعی، باوجود اینکه ساکنان این مناطق در طبقات مرفه جامعه قرار ندارند، به‌طورگسترده در عرصه‌های سکونتی آنها ریشه ‌گرفته است. بیشتر ساکنان مناطق فرسوده با درآمد بسیار پایینی روبه‌رو هستند و بسیاری از این ساکنان به‌دلیل نرخ اجاره بسیار پایین در این مناطق زندگی می‌کنند. این عوامل باعث کاهش مشارکت در فرآیند نوسازی و مانع جدی برای بازسازی و حفظ بافت می‌شوند. از این‌رو دولت می‌تواند با پرداخت تسهیلات مناسب و کمک به کاهش زمان برای صدور جوازهای ساخت، به این قشر از جامعه یاری برساند.

وی در پایان گفت: ناتوانی ساکنان مناطق فرسوده در بهره‌برداری از ظرفیت‌ها، بالا بودن نسبت مستاجران و مشکلاتی از قبیل نابسامانی‌های متعدد از عواملی هستند که از سایر عناصر لایه‌های ساختاری بافت‌های فرسوده متمایز می‌شوند. بیشتر ساکنان مناطق فرسوده دارای درآمد بسیار پایینی هستند و بخش عمده‌ای از این ساکنان به‌دلیل نرخ پایین اجاره مسکن در این مناطق زندگی می‌کنند. این عوامل باعث کاهش مشارکت در فرآیند نوسازی بافت می‌شوند و به‌عنوان مانعی جدی برای نوسازی و حفظ بافت عمل می‌کنند.

سخن پایانی

بافت فرسوده به یکی از مهم‌ترین مشکلات شهرها تبدیل ‌شده است؛ چراکه در مواقع حادثه و بحران مانند آتش‌سوزی، زلزله و سایر بلایا، خدمات‌رسانی در این مناطق بسیار دشوار و حتی گاه غیرممکن خواهد شد. به‌طورکلی، کاهش کارآیی هر پدیده و عدم‌رسیدگی، نگهداری و تجدیدحیات، فرسودگی آن را در پی دارد. هنگامی‌که منطقه‌ای از شهر، به هر علتی رو به رکود می‌گذارد و تلاشی برای رونق مجدد آن انجام نمی‌گیرد، بافت شهری آن منطقه محدوده در روند فرسودگی قرار می‌گیرد. فرسودگی در بافت‌های شهری بر کالبد بافت و همچنین فعالیت‌های اجتماعی و اقتصادی آن تاثیرگذار است.درحال‌حاضر بسیاری از شهرهای کشور با مشکل بافت‌های فرسوده مواجهند. این بافت‌ها هسته‌های قدیمی شهرها بوده و به‌مرورزمان دچار فرسودگی و عدم‌کارآیی شده‌ یا در دوران معاصر بدون رعایت ضوابط و مقررات معماری و شهرسازی شکل‌ گرفته‌اند. از این‌رو ضروت دارد دولت با ترسیم یک برنامه منسجم و یکپارچه به کمک بافت فرسوده بیاید و هماهنگی‌ها را بیشتر کند.