مسکن در سیاه‌چاله گرانی
متاسفانه در سال‌های اخیر چالش‌های اقتصادی منجر به افزایش افسارگسیخته تورم اقتصادی در کشور شده و بازار مسکن را وارد مخمصه‌ای کرده که نجاتش کار آسانی نیست.
درست است که بیشتر دولت‌ها به بازار مسکن بی‌توجهی کرده‌اند و سعی شده است تنها با یک‌سری از اقدامات موقتی، این بازار پرتلاطم را سرپا نگه دارند، اما مشکل اصلی، کمبودها و مشکلات بنیادینی است که تمامی ندارد و اکنون به اوج خود رسیده و همچنان در حال پیشروی است. متاسفانه رشد نرخ مسکن در کشور ما تاثیر شدیدی در فقر مسکن، کاهش قدرت خرید مردم و معیشت اقشار مختلف جامعه گذاشته است.بررسی نرخ مسکن در ۱۰ سال گذشته از این‌رو حائزاهمیت است که در شناسایی دوره‌های رونق و رکود بازار ملکی به ما کمک می‌کند. تشخیص درست زمان آغاز و پایان دوره‌های رونق و رکود، مهم‌ترین عامل در ترسیم نمودار نرخ درست بازار مسکن برای ماه‌ها و سال‌های پیش‌رو است. به این صورت که دوره رکود از ابتدای تابستان ۱۳۹۲ شروع شده و تا زمستان ۱۳۹۵ ادامه داشته است.
در زمستان ۱۳۹۵، با پایان یافتن دوره رکود، دوباره دوره رونق شروع شد و تا آخر پاییز ۱۳۹۹ ادامه داشته است. همچنین از اول زمستان ۱۳۹۹ دوره رکود دوباره شروع شد و امسال نیز (۱۴۰۲) همچنان ادامه دارد. صمت در این گزارش به بررسی نرخ مسکن در ۱۰ سال اخیر پرداخته است.
قیمت ملک ترمز برید
با بررسی نرخ مسکن در شهر تهران در یک دوره ۴۰ساله، مشاهده می‌شود که دوره‌های رونق معمولا خیلی کوتاه‌تر از دوره‌های رکود هستند. دوره‌های رونق به‌طورمیانگین ۱۸ ماه طول کشیده، اما دوره‌های رکود به‌طورمیانگین ۴۵ ماه بوده‌اند؛ یعنی به‌طورمیانگین دوره‌های رکود ۳ برابر دوره‌های رونق به‌طول انجامیده است. میانگین نرخ مسکن در شهر تهران طی ۱۰ سال گذشته از متری یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان در اردیبهشت ۱۳۹۲ به متری بیش از ۶۵ تومان در مرداد ۱۴۰۲ رسیده است. با تقسیم نرخ انتهایی به نرخ ابتدایی مشاهده می‌شود که میانگین نرخ مسکن در شهر تهران طی بازه ۱۰ ساله اخیر حدود ۳۵ برابر شده است! در شروع دوره رکود در سال ۱۳۹۲، میانگین نرخ مسکن شهر تهران ۴ میلیون تومان و در شروع دوره رونق در بهمن ۱۳۹۵ میانگین نرخ مسکن شهر تهران ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان و در شروع دوره رکود در آذر ۱۳۹۹ میانگین نرخ مسکن شهر تهران ۲۶ میلیون و ۹۵۰ هزار تومان بوده است. بررسی دقیق این رقم‌های قیمتی نشانگر آن است که در دوره رکود بین سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۵ در عمل نرخ مسکن تغییری نکرده؛ اما از سال ۱۳۹۵ تا سال ۱۳۹۹ نرخ مسکن بیش از ۶ برابر شده که نشانگر رشد بیش از ۵۰۰ درصدی است. به‌طورکلی نتایج این اعداد به ما می‌گوید که نرخ مسکن در چند سال اخیر به‌صورت فزاینده‌ای رشد پیدا کرده و این سنگین‌وزن شدن نرخ ملک، باعث شده است که روزبه‌روز تهیه مسکن از عهده شهروندان خارج و بدمسکنی به‌شکل خطرناکی ظاهر شود.
تاثیرات دوسویه تورم و مسکن
حسام درودگر، کارشناس بازار مسکن در رابطه با افزایش شدید نرخ مسکن در ۱۰ سال اخیر به صمت توضیح داد: به‌طورکلی باید بگویم که افزایش نرخ مسکن در سال‌های اخیر یکی از موضوعات مهم در بسیاری از بازارهای جهانی بوده و تنها مختص ایران نیست، هرچند رشد نرخ مسکن در کشور ما شیب تندتری را طی کرده و تاثیرات متعددی بر اقتصاد و جامعه گذاشته است.
وی در ادامه افزود: افزایش نرخ مسکن یک مسئله پیچیده است که به عوامل متعددی برمی‌گردد. تاثیر این افزایش می‌تواند در اشکال متفاوتی مشاهده شود. آمارهای منتشرشده توسط سازمان‌های مربوطه، گویای این موضوع است که نرخ مسکن در ۱۰ سال اخیر به‌طورقابل‌توجهی از تورم تاثیر گرفته و گاهی از تورم هم جلو زده است. این افزایش نرخ در برخی مناطق شهری و حتی روستایی بسیار ناگهانی و نسبت به رشد درآمد بسیار بالاتر بوده است. افزایش نرخ مسکن می‌تواند به عوامل متعددی برگردد. به‌شکل‌کلی، افزایش تقاضا، نرخ بهره، تورم، نرخ ارز، سیاست‌گذاری‌های اشتباه، محدودیت در قانون‌گذاری ساخت‌وساز و تصمیم‌گیری‌های یک‌شبه، تنها بخشی از دلایلی هستند که در این چندساله شکاف بزرگی بین دهک‌های پایین جامعه و بازار مسکن ایجاد کرده‌اند.
این کارشناس در ادامه توضیح داد: افزایش نرخ مسکن منجر به افزایش هزینه خرید یا اجاره برای افراد می‌شود، این موضوع می‌تواند بر امکان دسترسی به مسکن برای بخش‌هایی از جامعه تاثیر منفی داشته باشد. افزایش نرخ مسکن باعث افزایش فشار بر سبد معیشت خانوارها می‌شود، به‌طوری‌که اکنون بخش زیادی از جامعه بیشتر درآمد خود را برای پرداخت هزینه‌های مسکن صرف می‌کنند و این موضوع سبب کاهش توان خرید و وقوع نابرابری درآمدی شده است.
ابررکود در بازار مسکن
درودگر عنوان کرد: ما با یک ابررکود سنگین، هم در ساخت‌وساز و هم در خرید مصرفی بازار مسکن مواجهیم. متاسفانه درحال‌حاضر تلاشی برای بهبود بازار مسکن دیده نمی‌شود، در چنین شرایطی می‌توان گفت که نابسامانی‌های موجود در این بازار مهم ناشی از شرایط اقتصادی است و تا فکری برای این وضعیت نشود، بازار مسکن به‌تعادل نمی‌رسد.
وی گفت: دولت باید با برنامه‌ریزی بیشتری عمل کند و در بخش مسکن، تحرک بیشتری ایجاد کند تا بازار مسکن در مسیر توسعه گام بردارد. مشکل مسکن اتفاقی نیست که بتوانیم در کوتاه‌مدت آن را حل کنیم و نیاز به زمان دارد، به‌شرطی‌که در یک دوره چندساله در کنار طراحی ابزارهای مالی و پولی مناسب به ساخت و تولید مسکن توجه شود، در این صورت است که بازار ملک در مسیر توسعه قرار می‌گیرد و شرایط بهتر می‌شود.
سازندگان در تله گرانی
درودگر با بیان اینکه تورم اقتصادی می‌تواند تاثیراتی بر صنعت ساخت‌وساز داشته باشد به صمت گفت: در سال‌های اخیر، شاهد این موضوع بوده‌ایم که نرخ مصالح ساختمانی چندین برابر شده و گاهی در طول یک سال به‌شکل مرتب رشد داشته است. این اتفاق مسلما سازندگان و انبوه‌سازان را از ادامه فعالیت منصرف کرده و تا مرز ورشکستگی رسانده، همچنین جدا از افزایش نرخ مصالح ساختمانی، نرخ زمین رشد زیادی داشته است. عوامل یادشده در کنار موارد دیگر از موضوعاتی هستند که تاکنون جلوی آن گرفته نشده و آتش آن دامن بازار مسکن را هم گرفته است.
وی در پایان گفت: در تمام دنیا به مسکن نگاه مصرفی دارند، اما متاسفانه در کشور ما به‌علت عدم‌رونق تولید، اغلب مردم مسکن را با دید سرمایه‌ای می‌بینند و سیاست‌گذاران هم به‌جای اصلاح این وضع، با تصمیمات غلط، مهر تایید به این فرهنگ غلط می‌زنند. اکنون با فرار سرمایه از بخش تولید و سرازیر شدن نقدینگی به بازار مسکن روبه‌رو هستیم و این سیکل معیوب اگر ادامه پیدا کند، نرخ ملک همچنان می‌تازد.
راه‌حل ساماندهی بازار مسکن
محمد عزتی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: افزایش نرخ مسکن شاید در ۱۰ سال اخیر شدت گرفته اما چندین دهه است که آغاز شده و تا زمانی که فکر اساسی برایش نشود به همین روال باقی خواهد ماند. راه‌حل مهم برای ساماندهی بازار مسکن این است که دولت به‌جای اینکه بر موضوع ساخت مسکن برای اقشار هدف تمرکز کند و کلی هزینه برای اجرایی شدن این موضوع اختصاص دهد، طرح اجاره‌نشینی بلندمدت را ایجاد کند؛ چراکه درحال‌حاضر کلید حل مشکل مسکن، عرضه نیست، زیرا طبق آمارهای منتشرشده، تعداد زیادی واحدهای خالی در کشور شناسایی شده‌اند که می‌توانند جوابگوی تقاضای موجود در حد زیادی باشند. موضوع عرضه مسکن ممکن است در بلندمدت و باتوجه به رشد جمعیت در سال‌های آینده ضرورت داشته باشد، اما در وضعیت فعلی آن چیزی که اهمیت دارد، بحث تقاضا برای این بازار حیاتی است.
وی افزود: دولت باید تقاضای بازار مسکن را به‌سمتی ببرد که حمایت‌های هدفمند برای اجاره‌داری حرفه‌ای جای ساخت مسکن را بگیرد. برای مثال، در کلانشهرها طرحی را برنامه‌ریزی کند تا افرادی که متقاضی خرید ملک هستند، فقط نیمی از هزینه‌های اجاره خانه را پرداخت کنند و مابقی را دولت متقبل شود. این‌گونه طرح‌ها و برنامه‌ریزی‌ها، بسیار کارآمدتر از سیاست‌های بلندمدت و پرهزینه دولت برای خانه‌دار کردن مردم است؛ اغلب کشورهای دنیا به‌سمت خانه‌های استیجاری رفتند و مردم نیز از سکونت در این واحدها استقبال کردند. با ساخت خانه‌های استیجاری می‌توان به‌صورت موقت یعنی ۵ساله، مردم را سکنی داد و با ایجاد وقفه در بازار ملکی، در نهایت با توانمندی مستاجران در سال‌های آتی، امکان خریداری ملک برای مردم را فراهم کرد.
سهم نسبی هزینه مسکن
عزتی افزود: اینکه بگوییم سهم هزینه‌های مسکن بیشتر درآمد افراد را می‌بلعد، نسبی است؛ چراکه در برخی کلانشهرها، تامین مسکن بسیار پرهزینه است و در شهرستان‌های کوچک‌تر این موضوع دیده نمی‌شود؛ اتفاقی که در بیشتر کشورهای پیشرفته نیز رخ می‌دهد و هزینه خرید و اجاره ملک در برخی مناطق گران‌تر است.
این کارشناس در پایان خاطرنشان کرد: با نگاهی به آمارها مشاهده می‌کنیم که تاحدودی رشد افسارگسیخته قیمت‌ها در بازار مسکن نسبت به گذشته کنترل شده و کمابیش هماهنگ با تورم اقتصادی کشور در حال حرکت است. اما همچنان وضعیت قیمت‌ها، توان خرید خانه را از خیلی از اقشار کم‌درآمد جامعه گرفته و سیاست‌های دولت نتوانسته است که آرامش را به بازار برگرداند. نبود برنامه‌ریزی دقیق برای پیش بردن پروژه‌های ساخت‌وساز و آمارهای ضد و نقیض که از سوی منابع ذی‌ربط منتشر می‌شود، تولید مسکن را به چالش کشانده و با تاثیر گذاشتن بر بازار اجاره، مستاجران را گرفتار کرده است.
سخن پایانی
قیمت‌ها به‌صورت لحظه‌ای بالا می‌روند. در سال‌های اخیر، به‌طورمکرر نرخ مسکن افزایش داشته است؛ اتفاقی که نمی‌توان به‌سادگی از کنار آن عبور کرد. پیش‌بینی خیلی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن این است که در سال‌های آینده، قیمت‌ها باز هم افزایشی می‌شوند. نرخ مسکن به‌جایی خواهد رسید که دیگر اقشار معمولی جامعه، باید خواب و رویای خانه‌دار شدن را ببینند. همچنین، پیش‌بینی می‌شود که افزایش قیمت‌ها در حالی رخ می‌دهد که همچنان بازار مسکن در رکود است.
تا پیش از جهش نرخ مسکن در سال ۹۶، تغییرات قیمتی ملک چندان زیاد نبود. اگر فردی دارای یک واحد ۵۰ متری بود، با اندکی صبر و تلاش می‌توانست در عرض ۲ سال، خانه خود را بزرگ‌تر کرده و به‌جای بهتری نقل‌مکان کند؛ اما درحال‌حاضر که نوسان نرخ مسکن خیلی بالاست، مانور برای خریدوفروش ملک بسیار کار پرریسکی است و نیاز به سرمایه زیادی دارد. بیشتر مالکان از ترس ضرر کردن، ترجیح می‌دهند که ملک خود را نفروشند. ممکن است مالکی، ملک خود را همین الان بفروشد اما یک ساعت بعد، ضرر کرده باشد، چراکه دیگر قادر نیست، ملکی را جایگزین آن کند. این وضعیت کاملا بی‌سابقه و عجیب است. در واقع هرگز شاهد این چالش نبوده‌ایم که نرخ مسکن به‌صورت لحظه‌ای تغییر کند؛ اما به‌نظر می‌آید که درحال‌حاضر، شرایط بازار مسکن نیز مثل بازار ارز شده است. حالا که نرخ دلار دائم در حال نوسان است، به‌طبع نرخ ملک نیز بیشتر می‌شود. بیشتر مالکان، نرخ املاک را همزمان با افزایش نرخ دلار، بیشتر کرده‌اند. از آنجایی که انتظار می‌رود نرخ دلار بیشتر هم بشود، باید همچنان انتظار افزایش نرخ مسکن را داشته باشیم.
