پای تراکم‌فروشی بر گلوی پایتخت
ترافیک، آلودگی هوا، ازدحام جمعیت و سبز شدن روزانه برج‌های سربه‌فلک‌کشیده در گوشه گوشه شهر، زندگی در پایتخت را غیرقابل‌تحمل کرده است.
پایتخت گرفتار بخشنامه‌های سلیقه‌ای
به‌تازگی نیز شهرداری تهران بخشنامه‌ای به مناطق ۲۲گانه ابلاغ کرده که براساس آن، پای ساختمان‌های هفت‌طبقه به کوچه‌های هشت‌متری فرسوده تهران باز می‌شود و احتمالا باید شاهد آثار و تبعات زیانبار این ساخت‌وساز‌ها در معابر نسبتا کم‌عرض باشیم.
کارشناسان شهری معتقدند دستورالعمل جدید شهرداری بدون انجام کار کارشناسی و ظرفیت‌سنجی و آثار جمعیت‌پذیری، انتظام بصری ساختمان‌ها و آثار ترافیکی و آلودگی به تصویب رسیده و نیازهای مازاد تاسیسات شهری و آسیب‌های مدیریت بحران در بافت‌های فرسوده نیز در این بخشنامه دیده نشده است. گفتنی است این بخشنامه بدون اخذ مجوز از مراجعی مانند کمیسیون ماده ۵ به شهرداری‌های ۲۲گانه تهران ابلاغ شده که ناقض جدی روح و مفاد طرح تفصیلی شهر تهران است و بیم آن می‌رود این روند به سایر کلانشهرها و استان‌ّ‌های کشور نیز تسری یابد. اوایل دهه ۷۰ به‌دنبال قطع کمک‌های دولتی به شهرداری‌ها در اداره شهر، سیاست «خودگردانی» شهرداری‌ها در دستور کار مدیریت شهری قرار گرفت و منجر به ابداع شیوه جدید درآمدزایی به‌نام«فروش تراکم» شد.
به‌گفته کارشناسان در چند دهه گذشته فروش تراکم نه‌تنها به ابزار اصلی توزیع رانت بدل شده، بلکه اثرات نامناسبی بر محیط‌زیست و آلودگی هوای پایتخت داشته است. این مشکل در ۳۰ سال گذشته دامن بسیاری از کلانشهرهای کشور را گرفته و در صورت اجرای ابلاغیه جدید شهرداری تهران و تسری آن به سایر استان‌ها، شاهد مشکلات شهری بیشتری در کشور خواهیم بود.
اولویت اصلی در طراحی فضای شهری
اولویت اصلی در طراحی فضای شهری، شهرسازی مناسب است و شرایط سیاسی، اقتصادی و فرهنگی نقش مهمی در این مهم دارد و به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم بر مدیریت شهری اثرگذار است. شهر فضایی است که از نظر اجتماعی پیوسته در حال توسعه است و نیاز اجتماع از قبیل سکونت، حمل‌ونقل، کار و فراغت را برطرف می‌کند. در طول تاریخ به دلایل مختلف، کارکرد شهرها به‌طورمداوم تغییر یافته و بهبود کیفیت زندگی، همواره کانون اصلی توجه برنامه‌ریزان بوده است. در این میان، شاخص‌های کیفیت شهر به‌عنوان مهم‌ترین عامل موثر بر زندگی شهروندان تلقی می‌شود. از این‌رو شناخت این شاخص‌ها و بررسی تاثیر آنها بر کیفیت زندگی ضروری است. اصولا کیفیت زندگی شهری و ارتقای آن، مهم‌ترین رویکرد در برنامه‌ریزی شهری است. مسکن شهری به‌عنوان نیاز اولیه انسان با ابعاد وسیع اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، زیست‌محیطی و عمیق خود، تاثیر بسزایی در کیفیت زندگی و توسعه پایدار شهری دارد. طی ۳ دهه گذشته شاهد هجوم یکباره و رشد انفجاری جمعیت در تهران و کلانشهرها بوده‌ایم که به هر دلیل موجب افزایش تراکم در محدوده‌های شهری شده و طی سال‌های اخیر حتی به نقاط حاشیه‌ای و پیرامون کلانشهرها نیز سرایت کرده است. یکی از مشکلات اساسی شهرها و دلایل گسترش تراکم بالا، فارغ از منظر درآمدی برای شهرداری‌ها و نهادهای مرتبط، چالش تامین زمین است. همین امر موجب شده است، ساختمان‌های بلندمرتبه بدون نگاه کارشناسی و محاسبه تراکم واقعی جمعیتی و ساختمانی، در شهرهای مختلف کشور و مناطق هر شهر، قارچ‌گونه رشد کنند.
تراکم با ایجاد تعادل بین جمعیت و مساحت تا حد امکان از بروز مشکلات ناشی از آن جلوگیری می‌کند. درباره تراکم باید ۲ مفهوم «تراکم جمعیتی» و «تراکم ساختمانی» را از همدیگر تفکیک کرد. البته تراکم ساختمانی، بیانگر تراکم جمعیتی نیز هست؛ یعنی با تراکم ساختمانی، می‌توان تراکم جمعیتی را نیز کنترل کرد؛ موضوعی که در کشور ما کمتر موردتوجه قرار گرفته و سیاست‌گذاری‌های اشتباه موجب برهم‌خوردن نظم شهری در جای جای کشورمان شده است.
تراکم‌فروشی، راهی برای جبران کسری بودجه
بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن درباره ابلاغیه احداث ساختمان‌های هفت‌طبقه در معابر هشت‌متری به صمت توضیح داد: این موضوع بسیار کلان است و قبل از اینکه شهرداری بخواهد آن را اجرایی کند، باید نظر کارشناسان این حوزه را هم جویا شد، چراکه شهرداری اگر تصمیمی مبنی بر افزایش تراکم در بخشی از شهر را دارد، باید برای ایجاد خدماتی که ممکن است موردنیاز باشد هم، فکری کند. نمی‌شود که شهرداری یک‌شبه بگوید که ساخت‌وساز ساختمان‌های هفت‌طبقه در کوچه‌های هشت‌متری مجوز دارد. موضوعاتی نظیر ترافیک شهری، منطقه‌بندی و تراکم جمعیتی باید براساس طرح‌های بالادستی تعیین شود، نه اینکه تنها یک بخشنامه به شهرداری‌ها ابلاغ شود و فوری و بدون برنامه‌ریزی تراکم‌فروشی پایه‌ریزی شود. در نهایت تحقیقات، مطالعات و کمک کارشناسان تعیین می‌کنند که ما در یک منطقه تا چه میزان مجاز به تراکم‌فروشی هستیم و اگر غیر از این باشد، اشتباه محض است.
وی در ادامه توضیح داد: از سوی دیگر، زمانی که مجوز افزایش تراکم در منطقه‌ای داده می‌شود، ضریب تخریب خود به خود بالا می‌رود، به‌صورتی‌که وقتی شهرداری مجوز ساخت‌وساز ساختمان‌های هفت‌طبقه را می‌دهد، برای ساختمان‌هایی که برای مثال سه‌طبقه هستند، ساخت‌وساز با تراکم بالاتر صرفه اقتصادی بیشتری پیدا می‌کند، هرچند این ساختمان‌ها خیلی قدیمی هم نباشند و نیازی به تخریب نیز نداشته باشند. با این اتفاق در عمل بسیاری از ساختمان‌هایی را که نیاز به تخریب ندارند، از دست می‌دهیم و با افزایش تراکم ساخت‌وساز در مناطق پرجمعیت، بافت شهری را از بین می‌بریم.
ستاریان خاطرنشان کرد: بخشی از علت فروش تراکم در شهر تهران به جبران کسری بودجه شهرداری‌ها برمی‌گردد، چراکه این نهاد هزینه‌های بسیار بالایی دارد و ممکن است گاهی از این راه برای اداره شهر استفاده کند که البته اشتباه است، زیرا در بیشتر کشورهای دنیا، شهرداری‌ها به چنین اقداماتی وابسته نیستند و به‌طورحساب‌شده و با برنامه‌ریزی‌های منظم از شهروندان اقدام به اخذ مالیات و عوارض و درآمدزایی می‌کنند.
این کارشناس در ادامه گفت: اینکه شهرداری هرچند به‌طورتوافقی اقدام به فروش تراکم آن‌هم خارج از برنامه‌ریزی و چارچوب کند، مسلما برای شهر و سیستم شهرسازی خطرساز است و می‌تواند عواقب جبران‌ناپذیری برای شهر داشته باشد. شهرداری باید طبق یک‌سری مقررات و برنامه‌های مشخصی، شهر را اداره کند؛ دقیقا آن‌طوری که شهرهای پیشرفته در حال انجامش هستند. شهرداری اگر قصد دارد خدماتی را در سیستم اداره شهر در نظر بگیرد، باید عوارض آن را حساب‌شده دریافت کند، با این اقدام دیگر کسری بودجه رخ نمی‌دهد که بخواهد هزینه‌هایش را طور دیگری به‌دست آورد.
مشکلات شهرسازی ریشه در گذشته دارد
ستاریان خاطرنشان کرد: متاسفانه اتفاقی که برای شهر تهران افتاده، ریشه درگذشته دارد و مجموعه‌ای از بی‌برنامگی‌ها را شامل می‌شود. اکنون نزدیک چند دهه است که مدیریت شهری به‌نحوی عمل کرده که شرایط روزبه‌روز وخیم‌تر و این موضوع به‌شکل مستمر تکرار شده و دست به‌دست چرخیده است. اکنون طبیعی است که ناکارآمدی‌های گذشتگان به‌صورت محسوس خودشان را نشان دهند، چراکه مدیریت اشتباه شهری مانند تهران، ممکن است در کوتاه‌مدت جلوه نکند و در عوض بعد از گذشت چند سال، فاجعه‌ای را به بار بیاورد که جبرانش دیگر کار آسانی نباشد. وی در پایان گفت: مسئولان و برنامه‌ریزان شهری باید سیاست‌گذاری‌ها را به‌نحوی پیش ببرند که تا زمان است مشکلات را برطرف کنند، چراکه اگر چالش و کمبودها انباشت شود، حل‌وفصلش کار راحتی نیست و گاهی برای همیشه باقی می‌ماند. شهرداری‌ها باید تا دیر نشده جلوی بسیاری از سیاست‌گذاری‌های غلط را بگیرند و با هوشمندی و زمان‌بندی مناسب آن کاری را انجام دهند که درست است.
لزوم برنامه‌ریزی در تراکم‌فروشی
حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: فروش تراکم در مناطقی که زمین کم است و نرخ بالایی دارد، قاعدتا بیشتر اتفاق می‌افتد؛ در همین راستا، در مناطقی مانند شهر تهران که زمین گران است، بیشتر سازنده‌ها از تراکم ساختمانی استقبال می‌کنند، در صورتی که اگر این اقدام بدون برنامه و نظارت شهرداری انجام‌بگیرد، تبعات بسیار خطرناکی به همراه خواهد داشت.
وی ادامه داد: در مجموع، بهتر است در جاهایی که زمین کم و گران است، ما از ارتفاع استفاده کنیم، اما استفاده از این ارتفاع نباید به‌گونه‌ای باشد که شرایط محیطی به‌هم‌بخورد و طوری باشد که شهروندان از بابت امکانات رفاهی، حمل‌ونقل، ترافیک و شهرنشینی مشکلی پیدا کنند. اگر قرار باشد که به‌صرف استفاده بهینه از زمین، از ارتفاع به‌شکل نامناسب استفاده شود، تبعات ناگواری را برای زندگی به‌وجود می‌آورد که این موضوع به دور از شرایط اخلاقی و قوانین شهرسازی و معماری است، اما در مناطقی که زمین ارزان و فراوان وجود دارد، منطقی است که ساختمان‌ها را با ارتفاع کمتری بسازیم.
محتشم افزود: زمانی که زمینی را برای ساخت ساختمان‌های یک یا دوطبقه در نظر می‌گیریم، علاوه بر هزینه‌های متعدد باید به فاکتورهایی که برای استانداردسازی در نظر گرفته شده نیز، توجه کنیم. از طرفی، ساخت خانه‌های ویلایی و توسعه افقی ساخت‌وساز نیاز به زیرساخت‌هایی دارد که هزینه‌های بالایی را می‌طلبد؛ بنابراین شهرداری باید توجه کند که استفاده از تراکم باید باتوجه به شرایط و موقعیت جغرافیایی شهری و روستایی باشد تا به‌نتیجه برسد. مسلما هیچ اقدامی که بدون برنامه‌ریزی انجام بگیرد، به‌نتیجه نمی‌رسد.
ضرورت کنترل تراکم‌فروشی
این کارشناس توضیح داد: برای کنترل تراکم، شهرداری‌ها باید بر ساخت‌وساز مناطق مختلف، شرایط محیطی و ظرفیت آن نظارت داشته باشند و تراکم مشخصی را برای احداث ساختمان لحاظ کنند. مسلما تراکم ساختمانی برای شهرهای کوچک و بزرگ و حتی مناطق مختلف یک شهر، متفاوت است و شهرداری برحسب منطقه، مجوز ساخت‌وساز صادر می‌کند. با تعیین تراکم ساختمان، کنترل تعداد ساختمان و جمعیت یک منطقه مدنظر قرار می‌گیرد. براساس تراکم ساختمانی مشخص‌شده توسط شهرداری، سازندگان باید به‌میزان همان مساحت و تعداد طبقات، واحد مسکونی بسازند و مازاد بر آن، تخلف محسوب می‌شود.
فکری به حال بافت فرسوده کنید
بافت فرسوده می‌تواند خطرات جانی و مالی گسترده‌ای برای شهروندانی که در این مناطق زندگی می‌کنند، داشته باشد، از این‌رو وظیفه مسئولان است تا هرچه سریع‌تر فکری به حال این بافت‌ها کنند. اکنون‌که شهرداری مجوز ساخت تا هفت‌طبقه را داده است، باید دانست که فروش تراکم در برخی بافت‌های فرسوده، هرچقدر هم که منطقی نباشد، اما منجر به نوسازی می‌شود و از خطرات احتمالی جلوگیری می‌کند.
وی در پایان گفت: تراکم‌فروشی در ساخت‌وساز معمولا در شهرها و مناطقی که به‌دلیل محدودیت‌هایی مانند مساحت محدود، قوانین ساخت‌وساز سختگیرانه یا نیاز به زندگی در مرکز شهر، فضای کافی برای ساختمان‌های جدید وجود ندارد، ضروری است. در این شرایط، مسئولان ممکن است به تراکم‌فروشی روی بیاورند تا بتوانند با بیشترین بهره‌وری ممکن از فضای موجود استفاده کنند. با این حال، اگر مدیران شهری برای تراکم‌فروشی در شهرهای مختلف شرایط یکسانی را در نظر بگیرند، ممکن است مشکلاتی مانند کاهش کیفیت زندگی محلی، ترافیک شدید، کاهش ارزش ملک‌ها و آسیب به محیط‌زیست ایجاد شود؛ بنابراین، لازم است توسعه‌دهندگان و مسئولان در کنترل تراکم‌فروشی تلاش و راه‌هایی را هم برای کاهش آن پیدا کنند.
سخن پایانی
در روال و روند رشد و توسعه شهری، هنگامی که توسعه افقی در شهرها مقدور نباشد، با افزایش تراکم روبه‌رو می‌شویم. تراکم‌های بالای ساختمانی، مسکونی و جمعیتی خود به خود نیاز به سطح بالاتری از خدمات زیربنایی آب، برق، گاز و روبنایی (فضای سبز، آموزشی و درمانی) را ایجاب می‌کند که در صورت عدم‌تامین و پیش‌بینی سیستم شهری؛ به‌دنبال آن، زندگی و حیات شهری را با آشفتگی، بی‌نظمی و اختلال مواجه می‌کند و در صورتی که روند بی‌برنامه افزایش تراکم ادامه یابد، بدون تردید، عواقب آن کل حیات شهری را تهدید خواهد کرد، اما از سوی دیگر، افزایش تراکم در روال رشد طبیعی شهر، امری معمول، طبیعی و گاه ضروری است. تراکم بالاتر به‌معنی صرفه‌جویی در هزینه‌های خدماتی و دسترسی‌ها برمبنای مکانیزم صرفه‌جویی ناشی از مقیاس و تجمع است و به هر حال تا حدی و به‌میزانی که مجموعه پارامترهای اقتصادی، کالبدی، اجتماعی، فرهنگی، زیست‌محیطی و امثال آن اجازه دهند، تداوم می‌یابد و هیچ نیرویی قادر به توقف و جلوگیری از آن نبوده و نخواهد بود.
انبوه‌سازان می‌توانند با طراحی و ساخت ساختمان‌ها به گسترش فضای سبز شهری کمک کنند و همچنین باتوجه به توسعه حمل‌ونقل عمومی، به کاهش ترافیک و آلودگی هوا یاری رسانند. با رعایت مقررات و استفاده از رویکردهای پایدار، انبوه‌سازان می‌توانند به یاری ساخت‌وساز شهری پایدار و باکیفیت بیایند. در این راستا، همکاری بین بخش‌های مختلف شهرداری، انبوه‌سازان، مجریان پروژه‌های ساختمانی و سایر ذی‌نفعان می‌توانند به بهبود کیفیت زندگی شهروندان کمک کنند.
