در پیچ‌وخم بی‌قانونی!
ساخت‌وسازهای غیرمجاز، علاوه بر ایجاد چهره ناهمگون در سیمای شهری و روستایی، مشکلات متعددی در مسیر اجرای طرح‌های عمرانی و توسعه پایدار ایجاد می‌کنند.
ساخت‌وسازهای غیرمجاز در حریم شهرها، از جمله پدیده‌هایی هستند که به‌دنبال تحولات ساختاری و بروز مسائل و مشکلات اقتصادی و اجتماعی همچون جریان سریع شهرنشینی و مهاجرت‌های روستایی لجام‌گسیخته در کشور پدیدار شده‌اند و باتوجه به ماهیت این نوع ساختوسازها در حریم شهرها، با تغییرات کالبدی در نواحی شهری مواجه هستیم که مشکلات زیست‌محیطی، اقتصادی و اجتماعی فراوانی ایجاد می‌کنند. گسترش این پدیده با تخریب سیمای کالبدی شهر، از بین بردن منابع، تعرض به حریم رودها و آلودگی زیست‌محیطی در نهایت منجر به ناکارآمدی در ارائه خدمات شهری می‌شود. بنابراین برای توسعه موزون شهرها با رعایت اولویت حفظ اراضی کشاورزی، باغات و جنگل‌ها، احداث ساختمان و تاسیسات در داخل حریم شهر باید تنها در چارچوب ضوابط و مقررات مصوب طرح‌های جامع انجام شود؛ الزامی که در پیچ‌وخم بی‌قانونی رعایت نمی‌شود.صمت در این گزارش آثار و مشکلات ناشی از ساخت‌وسازهای غیرمجاز را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.
کنترل ساخت‌وسازهای شهری
رشد جمعیت در شهرها مردم را با مشکلات و کمبودهایی از جمله در حوزه مسکن روبه‌رو کرده است. زمانی که این موضوع به بحران تبدیل می‌شود، تخلفات ساختمانی بیش‌ازپیش خودنمایی می‌کنند؛ چنان‌که امروز شاهد این هستیم که به‌علت نبود نظارت بر ساختوسازها هر روز این معضل پررنگ‌تر شده و پیامدهای آن رو به افزایش است. نظارت بر احداث هرگونه ساختمان و تاسیسات که به‌موجب طرح‌ها و ضوابط مصوب در داخل حریم شهر مجاز شناخته‌شده و حفاظت از حریم به‌استثنای شهرک‌های صنعتی برعهده شهرداری مربوطه است، هرگونه ساخت‌وساز غیرمجاز در این حریم تخلف محسوب می‌شود و باید با متخلفان طبق مقررات برخورد شود.کنترل ساخت‌وسازهای شهری برای توسعه متوازن و بهینه شهر و به‌طورعمده از طریق ضوابط و مقررات ساخت‌وساز شهری صورت می‌گیرد، عدم‌اجرای بسیاری از ضوابط و احکام مذکور، مدیریت شهری را به اقدامات گوناگون نظیر کنترل مستمر ساختوسازها، تعیین ضمانت‌های اجرایی قانونی برای رعایت ضوابط و مقررات و اخذ جریمه واداشته است، اما باوجود اقدامات کنترلی مدیریت شهری، سالانه موارد قابل‌توجهی از تخلفات ساختمانی در این شهر گزارش می‌شود. تخلفاتی همچون ساخت‌وساز بدون پروانه، رعایت نشدن اصول ایمنی و استحکام در ساخت بناها، تغییر کاربری در جریان ساخت‌وساز، فقدان نظارت کافی از سوی مسئولان فنی، تراکم ساختمان‌سازی، ارتفاع اضافی بناها و ساخت‌وسازهای خلاف ضوابط به‌صورت پیشروی طولی نه‌تنها موجب ناهنجاری کالبدی در سیمای شهری شده، بلکه در حال ایجاد مشکلاتی برای محیط اجتماعی است.
جرم‌انگاری، حلقه گمشده تخلفات ساخت‌وساز
مهدی بابایی، عضو شورای اسلامی شهر تهران در رابطه با موضوع ساخت‌وسازهای غیرمجاز در شهر تهران به صمت گفت: درحال‌حاضر کمتر از ۳ نقطه در شهر تهران، ساخت‌وسازهای غیرقانونی صورت گرفته که اغلب به‌دلیل نزدیکی به حریم شهری، مشکلاتی را به‌وجود آورده‌اند که خوشبختانه در برهه‌های مختلف، شهرداری تهران برخورد با این تخلفات را در دستور کار خود قرار داده؛ اما مشکلی که درحال‌حاضر وجود دارد، این است که این موضوعات از قدیم تا به امروز تخلف محسوب می‌شود و در قانون به جنبه‌های جرم‌انگاری این اقدامات توجهی نشده است، بنابراین متخلفان به امید اینکه در نهایت با جریمه و تخریب ساختمان‌های ساخته‌شده مجازات می‌شوند، به تخلفات گسترده در این حوزه اقدام می‌کنند؛ از این‌رو موضوع جرم‌انگاری باید هرچه سریع‌تر گریبان افراد سودجو را بگیرد تا درصد تخلفات این‌چنینی روزبه‌روز کاهش یابد.
بابایی عملکرد شهرداری تهران را در مقابله با ساخت‌وسازهای غیرمجاز مثبت ارزیابی کرد و به صمت گفت: شهرداری باتوجه به اختیاراتی که در این حوزه دارد، کمابیش مطلوب عمل کرده است و آنچنان بحران بزرگی احساس نمی‌شود و تنها گزارش‌هایی مبنی بر ساخت‌وسازهای غیرمجاز، ناایمن و بی‌رویه و تجاوز به حریم منابع‌طبیعی و اراضی ملی در محدوده شهرداری منطقه ۱۹ تهران ارائه شد که فرماندهی یگان ویژه حفاظت شهرداری تهران به‌صورت سرزده و فوق‌العاده از منطقه مزبور بازدید به عمل آورد و در جریان ساخت‌وسازهای غیرقانونی و تخلفات و تعدی‌های این محدوده قرار گرفت. بنابراین غیر از این منطقه، مورد نگران‌کننده‌ای به‌چشم نمی‌خورد و مشکل خاصی وجود ندارد.
ضرورت همکاری نهادهای مختلف با شهرداری
بابایی در رابطه با میزان همکاری نهادهای ذی‌ربط با شهرداری بیان کرد: نکته‌ای که وجود دارد، این است که نهادهای قضایی تنها مجوزهای لازم را برای ورود بازرسان شهرداری به سازه‌های غیرمجاز صادر می‌کنند. از طرفی، کمیسیون‌های ماده ۱۰۰ مسئول رسیدگی به تخلفات ساختمانی هستند که این نهادها از قوه قضاییه، شورای شهر و وزارت کشور نماینده دارند. این ماده دارای ۱۱ تبصره است، مالکان اراضی که در حوزه شهر یا حریم آن واقع شده‌اند، باید پیش از هر نوع اقدام ساخت‌وساز و تفکیک اراضی از شهرداری منطقه، برای اخذ مجوز، اقدام کنند. شهرداری می‌تواند از آغاز یا ادامه فعالیت در املاکی که بدون دریافت پروانه عملیات ساخت‌وساز انجام شده، جلوگیری کند. در این ماده همچنین صلاحیت‌ها و اختیارات ماده ۱۰۰ شهرداری و موارد قابل‌رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری بیان شده است.
تاثیر زمان صدور پروانه ساخت بر میزان تخلفات
بابایی افزود: اگر ساخت‌وسازهای حریم و سطح شهر تهران خلاف طرح تفضیلی باشد، نسبت به صدور رأی تخریب اقدام می‌شود، در غیر این صورت، مواردی که طبق اصول فنی، شهرسازی، بهداشتی و طرح تفضیلی باشد با رأی‌های جریمه به آن رسیدگی می‌شود. عضو شورای اسلامی شهر تهران در رابطه با کاهش زمان صدور پروانه‌های ساخت به صمت گفت: این اقدام می‌تواند تبعات بسیار موثری در بازار مسکن داشته باشد، اما اینکه بگوییم این اقدام می‌تواند روی کاهش میزان تخلفات ساخت‌وساز تاثیر زیادی بگذارد، صحیح نیست. براساس قانون، شهرداری مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی است و باید مانع فعالیت سودجویان و قانون‌شکنانی شود که بدون اخذ مجوز اقدام به ساخت‌وساز در زمین‌های ممنوعه از جمله حریم تهران می‌کنند.
چالش‌های بهینه‌سازی و افزایش پایداری شهرها
علی فیاضی، کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی دراین‌باره به صمت می‌گوید: امروزه باتوجه به روند رو به رشد مهاجرت‌هایی که به شهرها انجام می‌شود و افزایش تقاضای مسکن، ناخواسته روند ساختوسازها افزایش یافته است. باتوجه به هزینه بالای مصالح ساختمانی و بالا بودن هزینه تمام‌شده ساختمان‌ها بیشتر مالکان و سازندگان، معمولا برای افزایش کارآیی یا صرفه اقتصادی احداث بنا اقداماتی انجام می‌دهند که خلاف قانون است.
سرپیچی از مقررات ساختمان‌سازی
وی اظهار می‌کند: رعایت قوانین و ضوابط ساختمان‌سازی ممکن است برای سازنده ساختمان دشوار یا گران باشد، از این‌رو با قانون‌شکنی در ساختمان‌سازی و توجه نداشتن به قانون‌گذاری‌های موجود در عرصه ساخت‌وساز و سرپیچی از مقررات ساختمان‌سازی تخلفاتی همچون احداث بنا بدون اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری، احداث بناهای غیرمستحکم، ارتفاع و تراکم، تجاوز به حریم معابر، تبدیل یا تغییر کاربری، تامین نکردن پارکینگ موردنیاز یا کسری پارکینگ را انجام می‌دهند.
فیاضی خاطرنشان می‌کند: کمیسیون ماده ۱۰۰ به‌عنوان مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی موفق نشده است که نقش بازدارنده‌ای در برابر تخلفات ساختمانی ایفا کند و متخلفان ساختمانی با آگاهی از اینکه بیشتر این تصمیمات کمیسیون مربوط به صدور رأی جریمه است؛ همین عامل باعث انجام تخلفات ساختمانی می‌شود و متخلفان مطمئن هستند با پرداخت جریمه در برابر تخلف انجام‌شده، منفعت و سود بیشتری به‌دست می‌آورند، در نتیجه تخلف را به‌راحتی انجام می‌دهند. به‌ندرت شاهد هستیم که شهرداری دستور تخریب یا تعطیلی ساخت‌وسازهای غیرقانونی را بدهد، چون درآمدهای حاصل از تخلفات ساختمانی در شهرداری‌ها به‌عنوان یکی از منابع درآمد شهرداری‌ها به شمار می‌رود. فیاضی گفت: نوع و شدت وقوع تخلف ساختمانی در شهرهای کشور به خصوصیات حقوقی، اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی و نحوه مدیریت شهری وابسته است. شیوه عملکرد و برخورد نهادهای مدیریتی به‌ویژه شهرداری‌ها در موضوع تخلفات ساختمانی، نشان‌دهنده وجود ضعف در قانون است. افزایش نرخ زمین و مهاجرت‌ها، ناکارآمدی ضوابط و مقررات ساختمانی، نحوه نظارت و اجرای ضوابط ساخت‌وساز توسط مهندسان ناظر، مراحل طولانی صدور پروانه ساختمانی و وحدت رویه نداشتن در این زمینه و اعمال سلیقه‌های متفاوت و حتی تغییر سلیقه‌ها باعث سردرگمی متقاضیان اخذ پروانه ساختمانی می‌شود.
ضرورت افزایش نظارت شهرداری‌ها
این کارشناس در ادامه خاطرنشان کرد: نظارت بیشتر و منسجم‌تر شهرداری و سازمان نظام‌مهندسی در ساختوسازها باعث کاهش تخلفات ساختمانی در شهرها خواهد شد. تخلفات ساختمانی می‌تواند تبعات کالبدی، اقتصادی و اجتماعی داشته باشد، این تخلفات از لحاظ کالبدی باعث توسعه بی‌قاعده شهر، افزایش حاشیه‌نشینی و ساختمان ناایمن و تغییر چشم‌انداز و سیمای بصری شهرها می‌شود.
فیاضی در پایان گفت: برخورد قاطع مهندسان ناظر با تخلفات ساختمانی و نظارت دقیق در ساخت‌وسازهای شهری، وابستگی نداشتن درآمدی شهرداری‌ها از بخش تخلفات ساختمانی، تغییر حکم کمیسیون ماده ۱۰۰ از جریمه مالی به‌حکم تخریب برای آن دسته از تخلفات ساختمانی که تخریب آن ضروری است، استفاده از متخصصان در کادر شهرداری‌ها و به‌روز کردن قوانین ساختوسازها مطابق با نیازهای جامعه از اقداماتی است که می‌تواند تغییر موثری در کاهش یا جلوگیری از تخلفات ساختمانی در کلانشهرها داشته باشد.
سخن پایانی
همان‌طور که می‌دانید، هر شهر و کشوری در جهان، برای ساخت‌وسازهای خود قوانین و مقرراتی دارد که در صورت ساخت‌وساز غیرمجاز، نهادهای مربوطه موظف به برخورد با این مسئله هستند. در قوانین کشور ما نیز دستورالعمل‌هایی برای مقابله با ساخت‌وساز غیرمجاز در نظر گرفته شده که در صورت نقض توسط افراد سودجو، نهادهای مربوطه، مکلف به بررسی آن هستند. تخلف به‌معنای هرگونه انحراف و تخطی از قوانین ملی و ضوابط و دستورالعمل طرح‌ها است و ساخت‌وسازهای غیرمجاز نیز نوعی از تخلفات ساختمانی محسوب می‌شوند. بیشتر تخلفات ساختمانی در شهرهای ایران، مربوط به تخلفات ارتفاعی و احداثی، پروانه ساخت و مربوط به کاربری‌های تجاری است. تخلف در ساختوسازها از ضوابط و استانداردهای کیفی، فنی و شهرسازی در ایران واقعیتی ریشه‌دار و در عین حال گسترده بوده که همسو با رشد شهرنشینی و اجرای آن، تقاضای قوی‌تر در صنعت آن‌هم به‌صورت ساختمان‌های بلندمرتبه و افزایش تراکم ساختمانی به‌طورتصاعدی در حال افزایش است. در این میان، مدیریت شهری در راستای بهینه‌سازی و افزایش پایداری شهرها آن‌هم براساس برنامه‌های توسعه با چالش‌های متعددی روبه‌رو است که یکی از این چالش‌ها تخلفاتی بوده که در زمینه ساخت‌وساز رایج است. کمیسیون ماده ۱۰۰ به‌عنوان مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی موفق نشده است که نقش بازدارنده‌ای در برابر تخلفات ساختمانی ایفا کند و آگاهی از اینکه بیشتر این تصمیمات کمیسیون مربوط به صدور رأی جریمه است؛ همین عامل باعث انجام تخلفات ساختمانی می‌شود و متخلفان مطمئن هستند با پرداخت جریمه در برابر تخلف انجام‌شده، منفعت و سود بیشتری به‌دست می‌آورند، از این‌رو تخلف را به‌راحتی انجام می‌دهند. به‌ندرت شاهد هستیم که شهرداری دستور تخریب یا تعطیلی ساخت‌وسازهای غیرقانونی را بدهد، چون درآمدهای حاصل از تخلفات ساختمانی در شهرداری‌ها به‌عنوان یکی از منابع درآمد شهرداری‌ها است.
