بازار اجاره زیر ذره‌بین بهارستان نشینان
مسکن، حساس‌ترین بازار مصرفی خانوار است و بسیاری از شهروندان برای تامین و پوشش هزینه خرید و اجاره مسکن، مجبور می‌شوند از سایر فاکتورهای هزینه‌ای ضروری از جمله خوراک، بهداشت، آموزش و تفریح بزنند.
در اوضاع فعلی، بازار رهن و اجاره نیز وضعیت بسیار بغرنجی دارد و بسیاری از مستاجران را با دردسر روبه‌رو کرده است. بر همین اساس بحث کنترل و ساماندهی اجاره مسکن همواره در صدر مطالبات مردم از مسئولان قرارگرفته‌است. در همین راستا، به‌تازگی نمایندگان مجلس شورای اسلامی به بازار اجاره مسکن ورود کرده و با تصویب قانون ساماندهی اجاره‌بها، قوانینی را برای این بازار به تصویب رسانده‌اند. در این حال رئیس مجلس شورای اسلامی یادآور شده که مجلس یازدهم در مدت‌زمان فعالیت خود ۳ گام اساسی و مهم برای حل معضل مسکن برداشته است. حال سوالی که در اینجا پیش می‌آید، این است که آیا اقدامات صورت گرفته تاثیری در ساماندهی حال آشفته بازار مسکن داشته است یا خیر؟
دولت سیزدهم و مجلس یازدهم برخلاف دولت قبلی در طول فعالیت خود توجه ویژه‌ای به بازار مسکن نشان داده و طرح‌های حمایتی زیادی را نیز مطرح کرده‌اند، اما به‌نظر می‌رسد تمام این سیاست‌گذاری‌ها تنها به پاک کردن صورت‌مسئله منجر شده و چالش‌های بازار مسکن پا بر جا و است. مسئولان باید بپذیرند که بازار مسکن متاثر از وضعیت اقتصادی کشور است و تا وقتی شرایط اقتصادی مطلوب نشود، بازار ملکی در ایران در برزخ می‌ماند. صمت در این گزارش طرح جدید مجلس برای ساماندهی بازار اجاره‌بهای مسکن را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.
چرخش محسوس در رفتار معامله‌گران
اکنون و به‌طوردقیق از اوایل خرداد، بازار معاملات مسکن شاهد چرخش محسوس در رفتار معامله‌گران و همچنین سطح قیمت‌های پیشنهادی فروشنده‌ها و قیمت‌های معاملاتی است؛ اتفاقی که می‌تواند پیش‌لرزه محسوب شود و چنانچه شرایط برای عبور از وضعیت قبل فراهم باشد، تکان اصلی به‌شکل بازگشت نرخ به سطح متعارف رخ می‌دهد. توقف روند رشد نرخ دلار در ماه اردیبهشت و کاهش آن در برخی روزهای خرداد امسال، مهم‌ترین فاکتور خط‌دهنده به مسیر رشد نرخ مسکن در هفته‌های پایانی بهار ۱۴۰۲ است. با این حال، برخی تحلیلگران طی روزهای اخیر، هر نوع کاهش نرخ مسکن را رد کرده‌اند و احتمالا بدون توجه به تغییراتی که در بازارهای موازی در همین هفته‌ها رخ داده است، معتقدند که نرخ مسکن همچنان با شیب هفته‌های پایانی سال گذشته و ابتدای امسال رو به افزایش است، اما برخی هم از افت شدید نرخ مسکن می‌گویند که با شرایط فعلی بعید به‌نظر می‌رسد که این اتفاق بیفتد و کاملا مشخص است در بازاری که چراغ‌های آماری و داده‌ای در آن خاموش شده است و هیچ گزارش رسمی از تغییرات ماهانه نرخ مسکن منتشر نمی‌شود، بی‌ثباتی جا خوش می‌کند؛ اما به‌نظر می‌رسد، در واقعیت بازار مسکن، قیمت‌ها در روزهای اخیر به تحولات ارزی و سیاسی واکنش درخور نشان داده‌اند.
چرا اجاره‌بها در تهران رشد کرد؟
عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن در واکنش به طرح مجلس برای ساماندهی بازار اجاره به صمت گفت: تا زمانی که شاخص‌های اقتصاد کلان اصلاح نشود، نمی‌توانیم به‌طورقطع، حسابی روی سیاست‌گذاری‌های فعلی بازار مسکن باز کنیم، چرا که کنترل بازار مسکن موضوعی نیست که در کوتاه‌مدت تحقق یابد و نیاز به زمان و برنامه‌ریزی دارد.
دولت برای کنترل بازار مسکن باید وضعیت اقتصاد کلان را اصلاح کند. تا زمانی که این مسئله انجام نشود، راهکارهایی که برای مدیریت و تعادل در بازار به کار گرفته می‌شود، به‌هیچ‌عنوان جوابگو نخواهد بود.
وی خاطرنشان کرد: طی چند سال اخیر با افزایش افسارگسیخته نرخ مسکن، خرید خانه برای بسیاری از مردم تبدیل به یک آرزو شده و این موضوع سبب انفجار تقاضا در بخش اجاره‌بها است.
چنین چالشی به‌دلیل تراز نبودن تقاضا و عرضه در بازار مسکن، افزایش بیش از پیش اجاره‌بها را در بازار فراهم کرده که اصولا عوامل گوناگونی در اقتصاد کشورها تاثیرگذار است که یکی از این عوامل توسعه در ساخت‌وساز مسکن است؛ چرا که در کل دنیا ۷۰ درصد مشاغل و صنایع به‌نوعی به ساخت‌وساز مرتبط هستند و این موضوع در کشورهای جهان سوم پررنگ‌تر است.
چرا سیاست‌گذاری‌ها جواب نمی‌دهد؟
این کارشناس مسکن درباره وضعیت بازار اجاره‌بها در امسال تصریح کرد: مسلما هر آنچه اتفاق بیفتد، براساس نرخ تورم است؛ البته این ثبات قیمتی فعلی در بازار مسکن به عوامل مختلف دیگری نیز برمی‌گردد و نمی‌توان تاثیر شرایط اقتصادی و سیاسی را نیز نادیده گرفت. از طرفی، با شروع فصل جابه‌جایی ممکن است مقاومت بازار در برابر افزایش نرخ شکسته و مسیر صعودی قیمت‌ها ادامه‌دار شود.
این کارشناس بازار مسکن در پایان به صمت گفت: معمولا دارندگان مسکن سعی دارند خود را از اثرات بد تورمی حفظ کنند و قاعدتا با رشد تورم سعی دارند تا با تورم پیش روند. در نتیجه، اگر قرار است در راستای ساماندهی بازار مسکن سیاست‌گذاری انجام گیرد، باید باتوجه به شرایط اقتصادی باشد.
چالش‌های بی‌شمار بازار مسکن
کیاکسار محمدی، کارشناس بازار مسکن، به صمت گفت: در شرایط فعلی بازار مسکن باید نحوه سیاست‌گذاری‌ها تغییر کند و شیوه‌های نوین جایگزین شود. سیاست‌گذاری‌های دستوری جدا از بخش‌های قضایی آن، برای ساماندهی بازار مسکن امکان‌پذیر نیست و نمی‌تواند اوضاع بازار مسکن را التیام بخشد. البته باید گفت که اقدامات قضایی نیز مدت‌زمان محدودی قابل‌استفاده هستند و نمی‌توانیم از سیاست‌گذاری‌ها، انتظار تداوم داشته باشیم.
کشور در موضوع مسکن با چالش‌های گوناگونی روبه‌رو است که به‌نظر می‌رسد کار سختی برای حل این مشکلات در پیش داشته باشد. درحال‌حاضر، هیچ برنامه‌ریزی شفافی برای ساماندهی بازار مسکن وجود ندارد و تمام سیاست‌هایی که برای حل این معضل بزرگ به کار گرفته شده، در حد شعار است و در عمل ظرفیت‌های موجود، جوابگوی تقاضای بازار فعلی نیست. کشور در بیشتر بخش‌های اقتصادی با کمبود‌هایی روبه‌رو است که می‌تواند به بازار مسکن آسیب‌های زیادی برساند و این بازار را با رکود مواجه کند. همچنین، با افزایش تقاضا طبیعی است که شاهد افزایش روزافزون قیمت‌ها در این بازار مهم باشیم.
وی در ادامه افزود: از طرفی، ممکن است سیاست‌گذاری‌هایی که در رابطه با ساماندهی بازار اجاره‌بها صورت می‌گیرد؛ تاثیرگذار باشد، اما آن چیزی که باعث شده تا بازار اجاره از دست بسیاری از اقشار کم‌درآمد خارج شود، مشکلاتی است نظیر نوسانات نرخ ارز و به‌طورکلی مشکلات اقتصادی که از کنترل خارج شده است.
برنامه‌ریزی موثری وجود ندارد
این کارشناس اذعان کرد: برای اجرایی کردن طرح ساماندهی بازار اجاره مسکن، برنامه‌ریزی دقیق و موثری وجود ندارد تا بتواند به‌طرز کارسازی اجرایی شود. قراردادهای اجاره مسکن ممکن است به صورت‌های مختلفی منعقد شود و معیار خاصی برای تعیین مبلغ قراردادها وجود ندارد و تا وقتی که معیاری برای نظارت و سنجش این طرح به‌درستی مطرح نشود، تاثیری مثبتی بر بازار اجاره مسکن ندارد.مستاجران در تلاطم بازار مسکن همچنان منتظر وعده‌های دولت برای ساماندهی این بازار پرطرفدار و حیاتی هستند. تورم روزافزون قیمت‌ها، امید خانه‌دار شدن را از افراد جامعه گرفته و در سال‌های اخیر سیاست‌های دولت برای ساماندهی بازار مسکن نتوانسته است آن‌طور که باید به کمک مردم بیاید و گره کور بازار مسکن را باز کند. این سیاست‌ها دستاوردی جز گرانی و سردرگمی اقشار کم‌درآمد جامعه به‌دنبال نداشته است.
دستگاه‌های قضایی گوش به زنگ باشند
محمدی بیان کرد: طرح‌هایی که برای ساماندهی بازار مسکن مطرح می‌شوند، باید با مقررات و شرایط کشور هماهنگ باشد و به‌نحوی تنظیم شود که موجر و مستاجر را به قانون مقید کند. زمانی که از قانون تنها صحبت شود، تاثیری بر شرایط فعلی نمی‌گذارد. در ضمن، باید دستگاه‌های اجرایی در کنترل و نظارت این امر هدفمند عمل کنند و دستگاه‌های قضایی گوش به زنگ تخلف‌ها باشند تا به‌سرعت به کارشکنی‌ها پاسخ دهند.
وی افزود: متاسفانه بیشتر طرح‌های اقتصادی دولت آن‌طور که باید اجرا نمی‌شوند و هنوز هیچ طرحی که بتواند به‌صورت تمام و کمال عملی شود، وجود ندارد. ساماندهی بازار مسکن به‌طورحتم بر بازار اجاره نیز تاثیر می‌گذارد و باید ببینیم در آینده گره کور بازار مسکن باز می‌شود یا شرایط فعلی به خودی خود باقی می‌ماند. امید است با برنامه‌ریزی و چاره‌اندیشی به‌موقع، بازار ملک برای اقشار کم‌درآمد در دسترس باشد و بیش از این، مردم با مشکل روبه‌رو نشوند.
سخن پایانی
مشکل تهیه مسکن مناسب، موضوعی است که ریشه انگیزه و امید به زندگی در شهروندان را می‌خشکاند و اوضاع را برای بقا و سعادت افراد سخت می‌کند؛ در شرایط تورمی موجود و تاثیر مستقیمی که بازار مسکن در حال تجربه کردن آن است، سیاست‌گذاری‌های مقطعی نه‌تنها باری از دوش مردم برنمی‌دارد، بلکه تیشه به ریشه مشکلات موجود در حوزه مسکن می‌زند.وضعیت بازار مسکن به‌نحوی به بن‌بست خورده که حتی اجاره یک واحد نقلی برای بسیاری از اقشار کم‌درآمد از توان خارج شده است و اگر مالکان ملاحظه‌ای درباره افزایش مبلغ اجاره‌بها و پول پیش نداشته باشند، در عمل بسیاری از خانواده‌ها از گردونه زندگی در یک خانه ساده خارج می‌شوند. چنین موضوعاتی دلایل کامل مشخصی دارد که مسئولان باید به آن توجه کنند و ادامه‌دار کردن سیاست‌های تکراری و دستوری و تنها بسنده کردن به وعده‌های انتخاباتی دردی از مردم دوا نمی‌کند.بر همین اساس و به‌طورکلی مهم‌ترین عوامل موثر بر اجاره‌بهای مسکن شامل نقدینگی و تورم عمومی، قدرت خرید خانوار، کشش‌پذیری اجاره‌بها، تاثیر عوامل روانی و انتظارات بر بازار اجاره، ساختار جمعیتی، کاهش قدرت مالکیت خانوارهای جوان، کمبود واحدهای مسکونی اجاره‌ای متناسب با تمکن مالی دهک‌های متوسط و پایین جامعه، افزایش مهاجرت و در پی آن افزایش میزان تقاضا برای مسکن اجاره‌ای و نرخ سود سپرده‌های بانکی و تاثیرگذاری نرخ سود بر ترکیب میزان رهن و اجاره مسکن است.
بررسی آخرین وضعیت بازار مسکن حاکی از تشکیل صف طولانی تقاضا پشت درهای این بازار است. میزان تقاضا در بازار مسکن به‌مراتب بیشتر از عرضه برآورد شده؛ موضوعی که در نهایت به افزایش تورم در بخش مصرفی انجامیده است؛ از این‌رو باید مسئولان توجه داشته باشند که مشکلات بازار مسکن را به‌صورت ریشه‌ای و تلاش‌های خود را معطوف به حل مشکلات اقتصادی کنند تا اوضاع بازار ملک بدتر از این نشود.
