به نام ایران، به کام دیگران!
در تمام سال‌های گذشته، دولت‌ها با اقدامات اشتباه و دست روی دست گذاشتن برای نجات بازار مسکن؛ راه را برای خروج میلیاردها دلار سرمایه از کشور فراهم کردند و فاجعه‌ای رقم خورد که نه‌تنها بازار ملک در کشور ملتهب‌تر شد، بلکه فعالیت سازندگان و انبوه‌سازان نیز رو به زوال رفت.
بخش زیادی از تمایل ایرانی‌ها برای خرید ملک در کشورهایی نظیر قبرس و ترکیه، به تسهیلات بانکی مناسب مربوط می‌شود. از سوی دیگر، برای کسانی که به‌طورنقد مایل به خرید ملک هستند نیز، شرایط مساعدتر از ایران است، چراکه بازار مسکن در این کشورها زمین تا آسمان با وضعیت بغرنج بازار ملک در کشور ما متفاوت است.این عدم‌تمایل سرمایه‌گذاری در بازار مسکن منجر به یک رکود سنگین در تولید و ساخت‌وساز شده و این بحران در شرایطی اتفاق افتاده که عرضه و تقاضای بازار ملک در کشور ما برهم‌خورده است و نیاز به ساخت‌وساز بیش از همیشه احساس می‌شود. صمت در این گزارش زوایای مختلف خروج سرمایه و مهاجرت مردم برای خرید مسکن را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.
حرکت بازار مسکن به‌سمت نابسامانی
فعالان بازار ساخت‌وساز می‌گویند که صعود قابل‌توجه نرخ مسکن در ایران باعث شده است که قدرت خرید مردم به‌طورفراوانی کاهش داشته باشد و همین مسئله موجب رکود طولانی در بازار مسکن ایران شود. در بیشتر کشورها هزینه مسکن، مبلغ قابل‌توجهی از درآمد اقشار جامعه را به خود اختصاص می‌دهد. طبق آمارهای بین‌المللی، هزینه مسکن در اروپا بسیار مناسب، اما این آمار در کشور ما بسیار متفاوت است و بیش از ۵۰ درصد سبد هزینه‌ای خانوارها به بخش مسکن تعلق می‌گیرد. تشدید تحریم‌ها در سال‌های اخیر، سیاست‌های بانکی اشتباه، فاصله عمیق درآمد و سبد معیشت و همچنین افزایش تقاضا برای بخش مسکن، عواملی هستند که فقر مسکن را در کشور افزایش داده و بازار مسکن را به‌سمت نابسامانی برده‌اند. مقایسه نرخ مسکن در تهران با برخی شهرهای کشورهای همسایه نشان می‌دهد که ایرانی‌ها با توجه به درآمد بسیار پایین‌تر نسبت به میانگین جهانی باید حدود ۲ برابر کشورهای اطراف برای مسکن هزینه کنند. این سال‌ها مهاجرت معامله‌گران به کشورهای اطراف بسیار رونق گرفته است. رکود طولانی بازار مسکن در ایران انگیزه مهاجرت خریداران مسکن را به کشورهایی نظیر ترکیه تقویت کرده است و درحال‌حاضر برخی سرمایه‌گذاران ایرانی بخش ساختمان، وارد بازار مسکن کشورهایی نظیر قبرس و ترکیه شده‌اند. هم‌اکنون تعدادی شرکت ایرانی در بخش ساخت‌وساز مسکن در خارج از کشور فعالیت می‌کنند، اما آمار دقیقی از تعداد آنها و میزان خروج سرمایه از صنعت ساختمان ایران و سرمایه‌گذاری در کشورهای دیگر وجود ندارد.
سرمایه‌هایی که خارج می‌شود!
حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: خریداران ملک در کشورهای همسایه اهداف مختلفی دارند و به قصد بازشدن روزنه‌ای برای اقامت یا رفتن به کشوری ثالث این اقدام را انجام می‌دهند. عمده خریدهای ملک که توسط ایرانیان در ترکیه، دوبی، قبرس، ارمنستان یا دیگر کشورها انجام می‌شود، توسط متقاضیان مصرفی و به قصد دریافت اقامت است. همچنین، اهداف سرمایه‌گذاری در درجه دوم اهمیت دارد که علت اصلی آن به شرایط اقتصادی، تورم و نبود شغل مناسب در کشور ما مربوط می‌شود.
این کارشناس افزود: اکنون در مناطق معمولی شهر تهران برای خرید یک آپارتمان ۸۰ متری باید چیزی در حدود ۴ میلیارد تومان هزینه کرد، در صورتی که با کمتر از این مبلغ می‌توان در کشورهای همسایه واحدی مناسب‌تر و باکیفیت‌تر خرید. علت این است که اقتصاد این کشورها ثبات نسبتا بهتری دارد. کشورهای همسایه هم تلاش می‌کنند از هر طریقی مثل جذب توریست یا فروش ملک، سرمایه‌های خارجی را وارد کشور خود کنند. این یک موضوع بدیهی است که همه کشورهای جهان سعی می‌کنند سرمایه‌ها را به‌سمت خودشان بکشانند. محتشم با بیان اینکه اسپانیا، ترکیه یا فرانسه تسهیلات و مشوق‌هایی برای اتباع دیگر کشورها به‌منظور خرید قائل می‌شوند، گفت: در کشوری مثل ترکیه، مشکلاتی مثل نبود شغل مناسب و مسائل معیشتی برای اتباع خارجی ایجاد می‌شود، اما اینکه چرا ایرانی‌ها به بزرگ‌ترین گروه خریداران ملک در این کشور تبدیل شده‌اند، به اهداف دیگری برمی‌گردد. بیشتر این هموطنان می‌خواهند از طریق خرید ملک، اقامت ترکیه را دریافت کنند یا به کشور ثالث بروند.
هزینه بالای نگهداری آپارتمان در خارج
محتشم همچنین بااشاره به هزینه بالای نگهداری آپارتمان در خارج از کشور تصریح کرد: زمانی که بحران اقتصادی سال ۲۰۰۹ اتفاق افتاد، بسیاری از ایرانی‌ها بدون تحقیق و اطلاعات کافی، اقدام به خرید آپارتمان در خارج از کشور کردند که بعدها به‌خاطر مسائل متعددی مثل هزینه شارژ یا اقساط بالای خرید آن، مجبور به برگشت شدند. به‌طورمثال، باتوجه به گرمای ۵۵ درجه کشور امارات در تابستان، هزینه‌های سنگینی برای خنک کردن برج‌ها صرف می‌شود که شارژ ماهانه ساختمان در دوبی تا ۲۰ برابر شهر تهران است. همچنین دیده شده است که برخی افراد مبالغی را برای پیش‌خرید آپارتمان در دوبی پرداخت کردند که بعدها در پرداخت اقساط آن دچار مشکل شدند و با صرف‌نظر کردن از پیش‌پرداخت خود، واحد را فروختند تا خود را از تعهدات مالی مربوط به آن خلاص کنند.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران، نداشتن آگاهی از قوانین کشورهای مقصد را از دیگر مشکلات مهاجران دانست و گفت: کلاهبرداری از طریق فروش املاک در گرجستان، قبرس، دوبی یا ترکیه وجود دارد. برای مثال، خریدار بعد از ثبت سند متوجه شده که آپارتمان مدنظرش این واحد نبوده است. از نظر قانونی هم نمی‌توانند هیچ اقدامی انجام دهند، چون سند به ثبت رسیده است؛ در واقع، اگر خریداران وکیل نداشته باشند، ممکن است گرفتار بسیاری از این تقلب‌ها شوند.
محتشم گفت: سطح درآمدها به‌اندازه تورم افزایش نداشته، از طرفی نرخ بیکاری بالا رفته است. باوجود آنکه نرخ اجاره به نسبت نرخ مسکن رشد نکرده، همین اعداد و ارقام هم از عهده مستاجران خارج است. بنابراین، بسیاری از زوجین، ساختن آینده‌ای روشن را در مهاجرت می‌بینند که آن هم مشکلات خودش را دارد. اگر دولت در یک برنامه میان‌مدت و بلندمدت، تعادلی بین هزینه‌های جاری و درآمد افراد ایجاد کند، مهاجرت برای خرید ملک به‌شدت کاهش می‌یابد.
سازندگان و خریداران مسکن در پی مهاجرت
کامران ندری، کارشناس بازار مسکن در این رابطه به صمت می‌گوید: به‌عقیده برخی کارشناسان نسبت جمعیت مهاجر به جمعیتی که در داخل هستند، بسیار ناچیز است؛ اما این یک زنگ خطر است که اگر توجهی به آن نکنیم، خیلی سریع ظرفیت سرمایه‌گذاری را در داخل کشور از بین خواهد برد. او ادامه داد: افرادی که میل به مهاجرت دارند، به‌طبع اگر از قشر کارآفرین یا سرمایه‌داران باشند، منابع مالی خود را از کشور خارج می‌کنند، اتفاقی که در سال‌های اخیر باعث شده است تا خرید ملک توسط ایرانی‌ها در ترکیه، امارات و سایر کشورها، رکوردهای جهانی را جابه‌جا کند.
خروج سازندگان و سرمایه‌گذاران ملک از کشور
ندری خاطرنشان کرد: براساس آمار موجود، ایرانی‌ها بعد از روس‌ها بیشتر سرمایه‌گذاران و خریداران خارجی ملک در کشور ترکیه هستند. از طرفی، تقاضای ایرانی‌ها برای خرید مسکن در ترکیه ظرف ۳ سال حدود ۱۰ برابر شده است. مرکز آمار ترکیه گزارش داده است که ایرانی‌ها سال گذشته میلادی ۷ هزار و ۱۸۹ ملک در این کشور خریده‌اند، در حالی که در سال ۲۰۱۷ ایرانی‌ها فقط حدود ۷۰۰ واحد مسکونی در ترکیه خریداری کرده بودند. باوجود این اوضاع نگران‌کننده، فعالان بازار ساخت‌وساز از شروع مهاجرت سازندگان به کشورهای اطراف خبر می‌دهند. در ایران خرید ملک توسط خارجی‌ها ممنوع است، اما چنین محدودیتی در سایر کشورها وجود ندارد. همین مسئله موجب شده است که برخی از افراد که خواهان استفاده از امتیازات کشورهای دیگر هستند، شروع به خرید ملک در خارج کنند.
نگرانی‌ها از خرید ملک در خارج
ندری هجوم سازنده‌ها به کشورهای اطراف را نگران‌کننده‌تر از خرید ملک در سایر کشورها دانست و به صمت گفت: کشورهای عربی ماهرترین نیروهای کار در صنعت ساختمان ایران را جذب کرده‌اند، به‌طوری‌که برای هنرمندان گچکار ایرانی دعوتنامه ارسال می‌کنند و بهترین جوشکاران ایران که معمولا ساکن استان‌های غربی هستند، جذب صنایع نفت و گاز یا ساختمان کشورهای عربی همسایه می‌شوند. این کارشناس خاطرنشان کرد: درست در شرایطی که کشور با کمبود شدید مسکن دست‌وپنجه نرم می‌کند، نوسانات قیمت‌ها و البته قوانین دست‌وپاگیر موجب شده است که بسیاری از سازندگان به‌دنبال ساخت‌وساز در سایر کشورها باشند، همچنین بسیاری از سازندگان واحدهای لوکس از شمال تهران کوچ کرده‌اند. برخی فعالان صنعت ساختمان به مناطق متوسط شهر و بسیاری هم به ترکیه و کشورهای عربی رفته‌اند و در آنجا اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند، چرا که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در ایران دارای موانع متعددی است که این خواب سرمایه باعث لطمه به سازندگان می‌شود.
سخن پایانی
یکی از مشکلات کشورمان، معضل خروج سرمایه است. البته خروج سرمایه در سطح عادی در همه جای دنیا و حتی در کشورهای توسعه‌یافته وجود دارد، اما این موضوع زمانی بحرانی می‌شود که مشکلات اقتصادی در داخل و شوک خارجی ناشی از تحریم‌ها، التهابات ارزی، کاهش ارزش پول ملی و در کنار آن، تنگناهایی در حوزه‌های اجتماعی و فرهنگی به آن اضافه شود. شرایط جغرافیایی، سیاسی، قوانین سرمایه‌گذاری و عواملی از این دست، از دلایلی هستند که برخی کشورها را به مقصد جذابی برای سرمایه‌گذاری خارجی، به‌ویژه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، تبدیل کرده است. از طرفی، رکود طولانی بازار مسکن در ایران انگیزه مهاجرت سازندگان مسکن را به کشورهای همسایه تقویت کرده است و درحال‌حاضر برخی سرمایه‌گذاران ایرانی بخش ساختمان، وارد این بازارها شده‌اند. درحال‌حاضر تعدادی شرکت ایرانی در بخش ساخت‌وساز مسکن در خارج از کشور فعالیت می‌کنند، در این راستا ضرورت دارد که مسئولان برای ریشه‌یابی و حل این مشکل هرچه سریع‌تر اقدام کنند تا خروج سرمایه از کشور به کمترین حد خود برسد.
