حمایت قطره‌چکانی برای خانه‌دار شدن
به‌تازگی و به‌گفته مسئولان مربوطه، طرح وام مسکن جوانان از ۲ میلیارد تومان به ۴ میلیارد تومان افزایش یافته است؛ افزایشی که شاید در ظاهر برای بسیاری از متقاضیان جذاب باشد، اما احتمال دارد برخی متقاضیان ندانند که این تسهیلات بعد از ۱۵ سال به جوانان پرداخت می‌شود و باتوجه به افزایش نرخ تورم بعد از ۱۵ سال، ارزش این تسهیلات شاید برابر با ۴۰ میلیون تومان حال حاضر باشد!
به تازگی و به گفته مسئولان مربوطه، طرح وام مسکن جوانان از ۲ میلیارد تومان به ۴ میلیارد تومان افزایش یافته است؛ افزایشی که شاید در ظاهر برای بسیاری از متقاضیان جذاب باشد، اما احتمال دارد برخی متقاضیان ندانند که این تسهیلات بعد از ۱۵ سال به جوانان پرداخت می شود و باتوجه به افزایش نرخ تورم بعد از ۱۵ سال، ارزش این تسهیلات شاید برابر با ۴۰ میلیون تومان حال حاضر باشد!بر این اساس، سرپرست بانک مسکن درباره این تسهیلات گفت: به لحاظ شرایط اقتصادی حاکم بر کشور و شرایطی که مساله مسکن پیدا کرده، در طرح قبلی سال گذشته، حداکثر سقف مالی که می توانستیم برای مسکن جوانان در شهر تهران تخصیص دهیم، ۲ میلیارد تومان بود. باتوجه به دستورالعملی که برای این بسته حمایتی برای وام مسکن جوانان انجام گرفت، در شهرهای مراکز استان ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت، ۱ . ۵ میلیارد تومان و در سایر شهرها، ۱ . ۴ میلیارد تومان بود و این مقدار متناسب با شرایط تورمی و سقف لازم برای تامین مسکن نبود، بنابراین این سقف مالی امسال به شکل تقریبی 2برابر شد. صمت در این گزارش، تغییر و تحولات تسهیلات مسکن جوانان را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.
وام مسکن جوانان اثربخش نیست
براساس نخستین آمارهایی که بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران منتشر کرده و مختص سال ۱۳۹۶ است، متوسط نرخ هر متر واحد مسکونی در این کلانشهر حدود ۵ میلیون و ۸۸ هزار تومان اعلام شده؛ این در حالی است که آخرین برآوردهای این نهاد که به آذر سال ۱۴۰۱ بازمی گردد، نشان می دهد متوسط نرخ مسکن در شهر تهران به حدود ۴۸ میلیون و ۷۳ هزار تومان در هر متر رسیده است؛ یعنی متوسط نرخ مسکن شهر تهران در فاصله سال های ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۱ ، کمابیش۸۴۴ درصد افزایش نرخ را تجربه کرده است.به این ترتیب، ممکن است ۴ میلیارد تومان در حال حاضر مبلغ مناسبی برای خرید مسکن در برخی نقاط پایتخت محسوب شود، اما باتوجه به تورم اقتصاد ایران و تجربه سال های اخیر، ۱۵ سال دیگر این مبلغ حداقل نیاز برای هزینه مسکن را نیز برآورده نخواهد کرد. وام مسکن جوانان که توسط بانک مسکن پرداخت می شود، همانند یک پس انداز است که به طورمعمول توسط پدر و مادرها پرداخت می شود، اما در چنین شرایط اقتصادی و باتوجه به افزایش چشمگیر نرخ مسکن در تهران و سایر شهرها این ۴ میلیارد تومان در آن دوره چندان اثربخش نخواهد بود.این تسهیلات باتوجه به رشد نجومی نرخ مسکن برای امسال می تواند تاحدودی پاسخگوی نیاز متقاضیان باشد و در شرایط قیمتی کنونی هم، با این میزان تسهیلات، می توان واحد مسکونی بین ۵۰ تا ۷۰ متر خریداری کرد؛ بنابراین باید دولت برنامه دیگری را برای خانه دار کردن متقاضیان سال های آینده در دستور کار قرار دهد.
منابع بانک ها محدود است
حجت الله فرزانی، کارشناس و تحلیلگر مسائل اقتصادی و بانکی در رابطه با افزایش مبلغ تسهیلات مسکن جوانان به صمت گفت: باید در نظر گرفت که مبلغ ۴ میلیارد تومان که به تازگی برای تسهیلات مسکن جوانان در نظر گرفته شده، در اصل، مجموع بازپرداخت بلندمدت این طرح است. در بخش دیگر این طرح، متقاضیان می توانند بعد از گذشت ۵ سال، مبلغ یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان دریافت کنند. ایراداتی که به این طرح وارد می شود، لزوما به خاطر این است که با روند کنونی،پیش بینی می شود که در ۱۵ سال آینده نرخ مسکن چندین برابر شود و با تسهیلات 4میلیارد تومانی در سال های آتی خرید خانه میسر نیست، اما به این دلیل که این تسهیلات بلندمدت و زیر نرخ تورم است، پرداخت رقم بالاتر برای آن عملی نیست، زیرا منابع بانک ها محدود است و باید براساس شرایط اقتصادی موجود از بانک ها توقع داشت. این تسهیلات با نرخ ۲۳ درصد ارائه می شود و به طورمتوسط هر 4 سال، ۱۰۰ درصد افزایش پیدا می کند، از این رو شرایط بانک مسکن برای طرح چنین تسهیلاتی تاحدودی منطقی به نظر می رسد.
وی در ادامه افزود: پرداخت تسهیلات مسکن از سوی بانک ها با اما و اگرهای مختلفی روبه رو شده است که بسیاری از کارشناسان این سیاست ها را تکلیفی از سوی دولت به بانک ها می دانند. منابع محدود و سیاست های داخلی بانک ها برای تخصیص منابع خود به بخش های مختلف عواملی هستند که تمایل بانک ها را برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن کمرنگ کرده است.
وام مسکن جوانان تورم زا نیست
فرزانی در رابطه با تورم زا بودن چنین تسهیلاتی به صمت توضیح داد: این نکته باید در نظر گرفته شود که پرداخت این گونه تسهیلات فقط زمانی تورم زا است که از منابع خارج بانک های ذی ربط تامین شود، یعنی بانک مرکزی با اعطای خط اعتباری به بانک های عامل، بودجه این تسهیلات را فراهم کند و در صورتی که بانک ها از منابع خود برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن استفاده کنند، آثار تورمی ندارد. با این اتفاق، دست بانک ها از تخصیص بسته می شود، به عبارتی، اگر در گذشته بانک ها به سازمان ها و اشخاص مختلف تسهیلات پرداخت می کردند، در حال حاضر باید بخشی از منابع خود را به بخش مسکن اختصاص دهند.
این کارشناس در پایان گفت: در هر صورت، طرح تسهیلات مسکن جوانان بنا بر شرایط اقتصادی و بانکی کشور تنظیم شده، اما این به این معنا نیست که این طرح بدون ایراد و مشکل است،زیرا شرایط تورمی کشور باعث شده تا نرخ ملک سال به سال افزایش چشمگیری داشته باشد. همچنین، خرید ملک با اعداد و ارقام ارائه شده در طرح وام جوانان آن طور که باید چاره ساز نیست، از این رو ضرورت دارد تا بانک مرکزی و تیم اقتصادی دولت شرایط بازار مسکن را در طرح تسهیلاتی خود در نظر بگیرند تا چنین موضوعاتی با اقتصادسنجی درستی به مردم ارائه شود.
طرح وام مسکن جوانان، به بازار مسکن رونق می بخشد
حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن در همین رابطه به صمت گفت: قدمت پرداخت تسهیلات مسکن جوانان که به تازگی دوباره بر سر زبان ها افتاده، یکی از طرح های بانک مسکن است که سابقه طولانی دارد و از این رو، مبلغ آن نسبت به سال قبل جهش ۲ برابری داشته و می تواند موثر واقع شود. باید به این موضوع توجه شود که این طرح جدا از وام خرید مسکن است و توسط خانواده ها برای خرید خانه جوانان پرداخت می شود. در همین راستا،این طرح می تواند زمینه ساز رونق تولید و کنترل نرخ تورم در بازار مسکن شود. این کارشناس در ادامه توضیح داد: بانک ها مکلف هستند که ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی خود را به بخش مسکن اختصاص دهند و نیازی نیست بانک مرکزی خط اعتباری برای بانک ها تعیین کند که باعث تورم شود. اما در عمل شاهد هستیم تعداد بانک هایی که به وعده های خود عمل می کنند، کمتر از انگشتان یک دست هستند. در رابطه با تسهیلات بخش مسکن نیز، تنها متولی این اقدام بانک مسکن است و سایر بانک ها در این رابطه همکاری نکرده اند، بنابراین ضرورت دارد برای پیشبرد بهتر اهداف برای پرداخت تسهیلات مسکن، بانک مرکزی ورود کند تا این بار از دوش بانک مسکن برداشته شود.
تورم بخش مسکن کنترل شود
محتشم تصریح کرد: در هر صورت، اگر برای ساماندهی بازار مسکن و خانه دار شدن افراد طرحی اعلام می شود، تاثیر خود را در حد و اندازه خود خواهد گذاشت و سودمند است. همچنین باید در نظر گرفت که تورم بخش مسکن نسبت به بخش های دیگر رشد زیادی دارد، از این رو باید برای کاهش قیمت ها و افزایش ساخت مسکن برنامه ریزی شود تا خرید مسکن برای خانوارها و جوانان با چالش های کمتری همراه باشد. وی گفت: کاهش شتاب تورم مسکن در مقایسه با تورم اقتصادی بحثی است که باید جداگانه بررسی شود، زیرا کاهش رشد نرخ مسکن در مقایسه با سایر بازارهای مالی به این معنی است که تورم بخش های دیگر از بازار مسکن پیشی گرفته و این موضوع به طورکامل موقتی است. بازار مسکن به عنوان یک بازار حیاتی و پرتقاضا در سال های اخیر فرازونشیب های زیادی را تجربه کرده است. همچنین، شاید سرعت تورم بخش مسکن گاهی در برهه ای از زمان کند شود، اما هرگز کاهش نداشته است. محتشم در پایان خاطرنشان کرد: تسهیلات مسکن در کشورهای پیشرفته تا ۸۰ درصد هزینه خرید مسکن را تامین می کند و با سودهای ناچیز و بازپرداخت کوتاه مدت، به خانه دار شدن افراد کمک می کند، اما در کشور ما اقساط، نرخ بهره و مدت بازپرداخت این تسهیلات به گونه ای است که اگر افراد کل درآمد ماهانه خود را به پرداخت اقساط این وام های پربهره اختصاص دهند، باز هم کافی نیست.
سخن پایانی
به گفته برخی کارشناسان اقتصاد و مسکن، معلوم نیست با قیمت های کنونی مسکن و تورم در اقتصاد ایران، طرح مسکن جوانان بر چه اساس و تدبیری اندیشیده شده است و آیا طراحان چنین طرحی از فضای اقتصاد ایران مطلع هستند یا خیر؟ در حالی که حداقل نرخ مسکن در شهر تهران ۵۵ تا ۶۰ میلیون تومان برای هر متر ارزیابی شده، حتی در صورت دریافت وام ۴ میلیارد تومانی در سال ۱۴۰۲ نه در ۱۵ سال آینده، یک جوان قادر به خرید خانه ای کمتر از ۷۰ متر خواهد بود. زمانی که موضوع از این منظر موردبررسی قرار می گیرد، به نظر می رسد برخی مسئولان در فضایی غیرواقعی،طرح هایی را ارائه می دهند که نه تنها گرهی از کار جوانان باز نمی کند، بلکه نشان می دهد آنها با واقعیات چالش های جامعه تا چه حد غریبه هستند. در کنار این رقم ناچیزی که بانک مسکن برای خانه دار شدن جوانان در ۱۵ سال آینده در نظر گرفته است، باید توجه داشت که بیشتر جوانان با درآمدها و حقوق های حداقلی، توانایی پرداخت اقساط سنگین این وام را نخواهند داشت. دولت سیزدهم برای تسهیل زندگی جوانان و خانه دار شدن آنها به عنوان مهم ترین و نخستین نیاز زندگی طبق وعده های رئیس جمهوری، باید در راستای کنترل و کاهش تورم، تخلیه حباب مسکن با خارج کردن دلالان از این بازار و در نتیجه، تقویت طرف عرضه در بازار مسکن و همچنین اخذ مالیات از خانه های خالی، اقدامی موثر برای ساماندهی بازار مسکن و خانه دار شدن بیش از نیمی از جمعیت کشور به ویژه محرومان و جوانان جامعه انجام دهد و از اعلام چنین طرح های کم فایده ای که مردم را بیش از پیش سرخورده و ناامید می کند، به شدت اجتناب کند.
