نقاب بی‌قانونی بر سیمای شهر
ساخت‌وسازهای غیرمجاز، علاوه بر ایجاد چهره ناهمگون در سیمای شهری و روستایی، مشکلات متعددی در مسیر اجرای طرح‌های عمرانی و توسعه پایدار ایجاد می‌کنند.
ساخت وسازهای غیرمجاز در حریم شهرها، از جمله پدیده هایی است که به دنبال تحولات ساختاری و بروز مسائل و مشکلات اقتصادی و اجتماعی همچون جریان سریع شهرنشینی و مهاجرت های روستایی لجام گسیخته به وفور در کشور پدیدار شده و باتوجه به ماهیت ساخت وساز غیرمجاز در حریم شهرها، بروز تغییرات کالبدی، زیست محیطی، اقتصادی و اجتماعی در نواحی شهری اجتناب ناپذیر است.
گسترش این پدیده می تواند اثرات مطلوب و نامطلوبی همچون تخریب سیمای کالبدی شهر، از بین رفتن منابع، تعرض به حریم رودها و در نهایت آلودگی زیست محیطی، ارائه ناکارآمد خدمات شهری را برجای بگذارد. به منظور حفظ اراضی لازم و مناسب برای توسعه موزون شهرها با رعایت اولویت حفظ اراضی کشاورزی، باغات و جنگل ها، هرگونه استفاده برای احداث ساختمان و تاسیسات در داخل حریم شهر تنها در چارچوب ضوابط و مقررات مصوب طرح های جامع امکان پذیر خواهد بود.
کنترل ساخت وسازهای شهری
رشد جمعیت در شهرها مردم را با مشکلات و کمبودهایی از جمله حوزه مسکن روبه رو کرده است، حال در زمانی که این موضوع به بحران تبدیل می شود، تخلفات ساختمانی بیش ازپیش خودنمایی می کند، چنان که امروز شاهد هستیم به علت نظارت نداشتن کافی بر ساخت وسازها هر روز این معضل پررنگ تر شده و پیامدهای آن رو به افزایش است. نظارت بر احداث هرگونه ساختمان و تاسیسات که به موجب طرح ها و ضوابط مصوب در داخل حریم شهر مجاز شناخته شده و حفاظت از حریم به استثنای شهرک های صنعتی برعهده شهرداری مربوط است، هرگونه ساخت وساز غیرمجاز در این حریم، تخلف است و باید با متخلفان طبق مقررات برخورد شود.
کنترل ساخت وسازهای شهری برای توسعه متوازن و بهینه شهر و به طورعمده از طریق ضوابط و مقررات ساخت وساز شهری انجام می گیرد، اجرایی نشدن بسیاری از ضوابط و احکام مذکور، مدیریت شهری را به اقدامات گوناگون نظیر کنترل مستمر ساخت وسازها، تعیین ضمانت های اجرایی قانونی برای رعایت ضوابط و مقررات و اخذ جریمه واداشته است، اما باوجود اقدامات کنترلی مدیریت شهری، سالانه موارد قابل توجهی از تخلفات ساختمانی در این شهر گزارش می شود.
تخلفاتی همچون ساخت وساز بدون پروانه، رعایت نشدن اصول ایمنی و استحکام در ساخت بناها، تغییر کاربری در جریان ساخت وساز، فقدان نظارت کافی از سوی مسئولان فنی، تراکم ساختمان سازی، ارتفاع اضافی بناها و ساخت وسازهای خلاف ضوابط به صورت پیشروی طولی نه تنها موجب ناهنجاری کالبدی در سیمای شهری شده، بلکه در حال ایجاد مشکلاتی برای محیط اجتماعی است. صمت در این گزارش ساخت وسازهای غیرمجاز شهر تهران را بررسی کرده است.
جرم انگاری، حلقه گمشده تخلفات ساخت وساز
مهدی بابایی، عضو شورای اسلامی شهر تهران در رابطه با موضوع ساخت وسازهای غیرمجاز در شهر تهران به صمت گفت: در حال حاضر در کمتر از ۳ نقطه شهر تهران، ساخت وسازهای غیرقانونی انجام گرفته است که بیشتر به دلیل نزدیکی به حریم شهری، مشکلاتی را به وجود آورده که خوشبختانه در برهه های مختلف، شهرداری تهران برخورد با این تخلفات را در دستور کار خود قرار داده، اما مشکلی که در حال حاضر وجود دارد، این است که این موضوعات از قدیم تا به امروز تخلف محسوب می شود و در قانون به جنبه های جرم انگاری این اقدامات توجهی نشده است،از این رو متخلفان به امید اینکه در نهایت با جریمه و تخریب ساختمان های ساخته شده مجازات می شوند، دست به تخلفات گسترده در این حوزه می زنند،بنابراین موضوع جرم انگاری باید هرچه سریع تر گریبان افراد سودجو را بگیرد تا درصد تخلفات این چنینی روزبه روز کاهش یابد. بابایی عملکرد شهرداری تهران را در مقابله با ساخت وسازهای غیرمجاز مثبت ارزیابی کرد و به صمت گفت: شهرداری باتوجه به اختیاراتی که در این حوزه دارد، کمابیش مطلوب عمل کرده است و آن چنان بحران بزرگی احساس نمی شود و تنها گزارش هایی مبنی بر ساخت وسازهای غیرمجاز، ناایمن، بی رویه و تجاوز به حریم منابع طبیعی و اراضی ملی در محدوده شهرداری منطقه ۱۹ تهران به ویژه محدوده خلازیر ارائه شد که فرماندهی یگان ویژه حفاظت شهرداری تهران به صورت سرزده و فوق العاده از منطقه مزبور بازدید کرد و در جریان ساخت وسازهای غیرقانونی و تخلفات این محدوده قرار گرفت، از این رو غیر از این منطقه، مورد نگران کننده ای به چشم نمی خورد و مشکل خاصی وجود ندارد.
ضرورت همکاری نهادهای مختلف با شهرداری
بابایی در رابطه با میزان همکاری نهادهای ذی ربط با شهرداری بیان کرد: نکته ای که وجود دارد، این است که نهادهای قضایی تنها مجوزهای لازم را برای ورود بازرسان شهرداری به سازه های غیرمجاز صادر می کنند، از طرفی کمیسیون های ماده ۱۰۰ ، مسئول رسیدگی به تخلفات ساختمانی هستند که این نهادها از قوه قضاییه، شورای شهر و وزارت کشور نماینده دارند. این ماده دارای ۱۱ تبصره است، مالکان اراضی که در حوزه شهر یا حریم آن واقع شده اند، باید پیش از هر نوع اقدام برای ساخت وساز و تفکیک اراضی از شهرداری منطقه، برای دریافت پروانه که در معنای مجوز از سوی شهرداری است، اقدام کنند. شهرداری می تواند از آغاز یا ادامه فعالیت در املاکی که بدون دریافت پروانه، در آنها عملیات ساخت وساز انجام شده، جلوگیری کند. در این ماده همچنین، صلاحیت ها و اختیارات ماده ۱۰۰ شهرداری و موارد قابل رسیدگی در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری بیان شده است.
تاثیر زمان صدور پروانه ساخت بر کاهش تخلفات
بابایی افزود: اگر ساخت وسازهای حریم و سطح شهر تهران، خلاف طرح تفصیلی باشد، نسبت به صدور رأی تخریب اقدام می شود؛ در غیر این صورت، مواردی که طبق اصول فنی، شهرسازی، بهداشتی و طرح تفصیلی باشد، با رأی های جریمه به آنها رسیدگی می شود.
عضو شورای اسلامی شهر تهران در رابطه با کاهش زمان صدور پروانه های ساخت به صمت گفت: این اقدام می تواند تبعات تاثیرگذاری در بازار مسکن داشته باشد، اما اینکه بگوییم این اقدام می تواند بر کاهش میزان تخلفات ساخت وساز تاثیر زیادی بگذارد، صحیح نیست. براساس قانون، شهرداری، مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی است و باید مانع فعالیت سودجویان و قانون شکنانی شود که بدون اخذ مجوز اقدام به ساخت وساز در زمین های ممنوعه از جمله حریم تهران می کنند.
چالش های بهینه سازی و افزایش پایداری شهرها
محمدعلی پورشیرازی، کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی دراین باره به صمت می گوید: تخلف در ساخت وسازها از ضوابط و استانداردهای کیفی، فنی و شهرسازی در ایران واقعیتی ریشه دار و درعین حال گسترده بوده که همسو با رشد شهرنشینی و اجرای آن، تقاضای قوی تر در صنعت آن هم به صورت ساختمان های بلندمرتبه و افزایش تراکم ساختمانی به طور تصاعدی در حال افزایش است. در این میان، مدیریت شهری در راستای بهینه سازی و افزایش پایداری شهرها آن هم براساس برنامه های توسعه با چالش های متعددی روبه رو است که یکی از این چالش ها، تخلفات رایج در زمینه ساخت وساز است. این کارشناس حوزه شهرسازی تصریح می کند: امروزه باتوجه به روند رو به رشد مهاجرت هایی که به شهرها انجام می گیرد و افزایش تقاضای مسکن، ناخواسته روند ساخت وسازها افزایش یافته و باتوجه به هزینه بالای مصالح ساختمانی و بالا بودن هزینه تمام شده ساختمان ها، بیشتر مالکان و سازندگان، به شکل معمول برای افزایش کارآیی یا صرفه اقتصادی احداث بنا اقداماتی انجام می دهند که خلاف قانون است.
سرپیچی از مقررات ساختمان سازی
وی اظهار می کند: رعایت قوانین و ضوابط ساختمان سازی ممکن است برای سازنده ساختمان دشوار یا گران باشد، از این رو با قانون شکنی در ساختمان سازی و توجه نداشتن به قانون گذاری های موجود در عرصه ساخت وساز و سرپیچی از مقررات ساختمان سازی، تخلفاتی همچون احداث بنا بدون اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری، احداث بناهای غیرمستحکم، ارتفاع و تراکم، تجاوز به حریم معابر، تبدیل یا تغییر کاربری، تامین نکردن پارکینگ موردنیاز یا کسری پارکینگ را انجام می دهند. پورشیرازی خاطرنشان می کند: کمیسیون ماده ۱۰۰ به عنوان مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی موفق نشده، نقش بازدارنده ای در برابر تخلفات ساختمانی ایفا کند و متخلفان ساختمانی با آگاهی از اینکه بیشتر این تصمیمات کمیسیون، مربوط به صدور رأی جریمه است؛ همین عامل باعث انجام تخلفات ساختمانی می شود و متخلفان مطمئن هستند با پرداخت جریمه در برابر تخلف انجام شده، منفعت و سود بیشتری به دست می آورند، بنابراین تخلف را به راحتی انجام می دهند. به ندرت شاهد هستیم که شهرداری دستور تخریب یا تعطیلی ساخت وسازهای غیرقانونی را بدهد، چون درآمدهای حاصل از تخلفات ساختمانی در شهرداری ها به عنوان یکی از منابع درآمد شهرداری ها است.
پورشیرازی گفت: نوع و شدت وقوع تخلف ساختمانی در شهرهای کشور به خصوصیات حقوقی، اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی و نحوه مدیریت شهری وابسته است. شیوه عملکرد و برخورد نهادهای مدیریتی به ویژه شهرداری ها در موضوع تخلفات ساختمانی نشان دهنده وجود ضعف در قانون است. افزایش نرخ زمین و مهاجرت ها، ناکارآمدی ضوابط و مقررات ساختمانی، نحوه نظارت و اجرای ضوابط ساخت وساز توسط مهندسان ناظر، مراحل طولانی صدور پروانه ساختمانی و وحدت رویه نداشتن در این زمینه و اعمال سلیقه های متفاوت و حتی تغییر سلیقه ها باعث سردرگمی متقاضیان اخذ پروانه ساختمانی می شود.
ضرورت افزایش نظارت شهرداری ها
این کارشناس در ادامه خاطرنشان کرد: نظارت بیشتر و منسجم تر شهرداری و سازمان نظام مهندسی در ساخت وسازها باعث کاهش تخلفات ساختمانی در شهرها خواهد شد. تخلفات ساختمانی می تواند تبعات کالبدی، اقتصادی و اجتماعی داشته باشد، این تخلفات از لحاظ کالبدی باعث توسعه بی قاعده شهر، افزایش حاشیه نشینی و ساختمان ناایمن و تغییر چشم انداز و سیمای بصری شهرها می شود.
پورشیرازی در پایان گفت: برخورد قاطع مهندسان ناظر با تخلفات ساختمانی و نظارت دقیق در ساخت وسازهای شهری، وابستگی نداشتن درآمدی شهرداری ها از بخش تخلفات ساختمانی، تغییر حکم کمیسیون ماده ۱۰۰ از جریمه مالی به حکم تخریب برای آن دسته از تخلفات ساختمانی که تخریب آن ضروری است، استفاده از متخصصان در کادر شهرداری ها و به روز کردن قوانین ساخت وسازها مطابق با نیازهای جامعه از اقداماتی است که می تواند تغییر موثری در کاهش یا جلوگیری از تخلفات ساختمانی در کلانشهرها داشته باشد.
سخن پایانی
تخلف به معنای هرگونه انحراف و تخطی از قوانین ملی و ضوابط و دستورالعمل طرح ها است و ساخت وسازهای غیرمجاز نیز نوعی از تخلفات ساختمانی محسوب می شوند. بیشتر تخلفات ساختمانی در شهرهای ایران، مربوط به تخلفات ارتفاعی و احداثی، پروانه ساخت و مربوط به کاربری های تجاری است. تخلف در ساخت وسازها از ضوابط و استانداردهای کیفی، فنی و شهرسازی در ایران، واقعیتی ریشه دار و درعین حال گسترده و همسو با رشد شهرنشینی و اجرای آن، تقاضای قوی تر در صنعت آن هم به صورت ساختمان های بلندمرتبه و افزایش تراکم ساختمانی به طور تصاعدی در حال افزایش است.
در این میان، مدیریت شهری در راستای بهینه سازی و افزایش پایداری شهرها آن هم براساس برنامه های توسعه با چالش های متعددی روبه رو است که یکی از این چالش ها، تخلفات رایج در زمینه ساخت وساز است. کمیسیون ماده ۱۰۰ به عنوان مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی، موفق نشده است، نقش بازدارنده ای در برابر تخلفات ساختمانی ایفا کند و متخلفان ساختمانی با آگاهی از اینکه بیشتر این تصمیمات کمیسیون مربوط به صدور رأی جریمه است؛ همین عامل باعث انجام تخلفات ساختمانی می شود و متخلفان مطمئن هستند با پرداخت جریمه در برابر تخلف انجام شده، منفعت و سود بیشتری به دست می آورند، بنابراین تخلف را به راحتی انجام می دهند. به ندرت شاهد هستیم که شهرداری دستور تخریب یا تعطیلی ساخت وسازهای غیرقانونی را بدهد، چون درآمدهای حاصل از تخلفات ساختمانی به عنوان یکی از منابع درآمد شهرداری ها است.
