پای «بز» ملانصرالدین به معاملات مسکن باز شد
روزی ملانصرالدین تصمیم گرفت گاوش را به بازار ببرد و بفروشد. یک نفر که از تصمیم ملا اطلاع پیدا کرد با عجله به سراغ دوستانش رفت و نقشه‌اش را با آنها در میان گذاشت. آنها هم طبق نقشه یکی‌یکی به طرف ملانصرالدین می‌رفتند و می‌گفتند: پدرجان این بز را چند می‌فروشی؟ ملانصرالدین در جواب‌شان می‌گفت: این گاو است، بز نیست. اما آنها دست بردار نبودند تا اینکه ملا شک کرد.
او چشم‌هایش را مالید، نگاهی به گاوش انداخت و با خود گفت: نکند من دارم اشتباه می‌کنم و این حیوان واقعا بز است. سرانجام معامله سر گرفت و ملا گاوش را که دیگر فکر می‌کرد، بز است به ۲ سکه فروخت و به خانه‌اش برگشت.
گاهی در دنیای تجارت خریدوفروش کالا به سرنوشت همین مثل دچار می‌شود و هرچه کالا ارزشمندتر یا گران‌تر باشد این داستان، با روغن داغ و آب‌وتاب بیشتری تکرار می‌شود. معاملات مسکن و ملک از جمله معاملاتی است که مثل بزخری ملانصرالدین کاربرد زیادی در آن دارد.
گاهی دلالان و واسطه‌های فرصت‌طلب در کمین املاکی می‌نشینند که صاحب آن احتیاج به پول دارد و چوب حراج به مال خود زده. در این شرایط تا می‌توانند بر سر مال می‌زنند و پس از خرید، همان ملکی را که در مسند خریدار هزار و یک ایراد داشت را حالا به بهای الماس و کیمیا می‌فروشند. در این گزارش به بررسی موضوع «بزخری» در بازار معاملات املاک می‌پردازیم.
«بزخری» در ملک مصداق همان داستانی است که خریداران برسر گاو ملانصرالدین آوردند و آن را با نام بز از او خریدند. اتفاقی که به‌گونه‌ای دیگر این روزها در بازار مسکن رخ می‌دهد.
کارشناسان بازار مسکن این امر را اتفاقی ناخوشایند در بازار املاک می‌دانند و بیش از هر چیز تیر پیکان مقصریابی را به سمت دلالان بازار مسکن و گاهی بنگاهداران نشانه می‌روند. برخی شکایت‌ها از سوی فروشندگان ملک در چند منطقه تهران، حاکی از این است که در برخی بنگاه‌های معاملات املاک، فردی با هماهنگی بنگاهدار، خود را به‌عنوان خریدار به فروشنده ملک معرفی می‌کند و از اینجاست که داستان بزخری شروع می‌شود. خریدار قلابی با هماهنگی بنگاهدار، با داستان‌پردازی و چانه‌زنی سعی در کم‌ارزش نشان دادن ملک فروشنده دارند و به ایفای نقشی می‌پردازند تا رفته‌رفته فروشنده باور کند ملکش آن‌قدرها هم که فکر می‌کند، ارزش ندارد. چانه‌زنی‌ها تا آنجا ادامه می‌یابد که فروشنده متقاعد به کم‌ارزش بودن ملک خود شده و ازآنجایی‌که نیاز فوری به پول، آن‌هم پول نقد دارد، این شرایط را پذیرفته و ملک خود را با مبلغی کمتر از ارزش واقعی به خریدار قلابی می‌فروشد.
امری ناخوشایند در بازار مسکن
مصطفی قلی‌خسروی، کارشناس مسکن این پدیده نامبارک را امری غلط و اشتباه می‌داند و معتقد است بسیاری از بنگاه‌های املاک معتبر و بنگاهداران حرفه‌ای هرگز این‌کار را انجام نمی‌دهند، چراکه این امر در گام نخست به اعتبار بنگاهداران آسیب می‌زند. از سوی دیگر، حسام عقبایی، عضو اتحادیه صنف مشاوران املاک استان تهران معتقداست که این اتفاق ممکن است در هر بازاری رخ دهد و ویژه بازار مسکن نیست.
در این بین، کارشناسان بازار مسکن این امر را اتفاقی ناخوشایند در این بازار دانسته و بیش از هر چیز بر اعتباری و اعتمادی بودن شغل بنگاهداران تاکید می‌کنند. موضوعی که مصطفی قلی‌خسروی به آن اشاره کرده و می‌گوید: شغل املاکی‌ها یا همان بنگاهداران تنها براساس اعتماد مشتری دوام دارد؛ بنابراین آنها در تلاش هستند تا اعتماد مردم و از همه مهم‌تر اعتماد یک محله را به خود جلب کنند.
با انجام این‌کارها، فرد بنگاهدار دچار ضرر و زیان می‌شود و اعتبار و آبروی خود را رفته‌رفته از دست می‌دهد، چراکه دیگر مردم محل به او اعتماد نداشته و به عبارت دیگر، این فرد اعتبار خود را در این شغل از دست می‌دهد. به گفته قلی‌خسروی، اکنون، مردم پیش از هرگونه معامله مسکن به‌اندازه کافی با متخصصان این حوزه مشورت کرده و اطلاعات خود را کامل می‌کنند و برای انجام معاملات مسکن، تنها به گفته‌های یک فرد اکتفا نمی‌کنند. به عبارت دیگر، مردم به‌اندازه‌ای عاقل هستند که با حرف یک نفر، هرچند متخصص، برای فروش ملک خود تصمیم نگیرند.
این کارشناس املاک می‌گوید: وقتی به فردی از روی حیله گفته شود ملک شما ارزش چندانی ندارد، این فرد به‌طورقطع به چند بنگاه مسکن دیگر هم سر می‌زند تا ارزش واقعی ملک خود را بفهمد. از سوی دیگر به‌دلیل نقش مهم اعتماد در این شغل، بنگاهداران در تلاشند تا اعتماد افراد را به خود جلب کنند تا اگر افراد کار ملکی برایشان پیش آمد، به بنگاهدار به‌عنوان مشاور مورد اعتماد ملکی مراجعه کنند. در نتیجه در این اتفاق که «بزخری» نامیده می‌شود، بنگاهدار هم دچار ضرر می‌شود.
محلی بودن مشاور املاک، از جمله دلایلی است که مشاوران املاک را مجاب می‌کند کار خود را به‌نحو بهتری انجام دهند. به این ترتیب، اگر کسی این‌کار را انجام دهد اعتبار خود را در آن محل کمرنگ خواهد کرد.
جای خالی سامانه‌ای برای قیمت‌گذاری واقعی
عضو اتحادیه صنف مشاوران املاک استان تهران معتقد است که این مسئله فقط در بازار مسکن وجود ندارد و ممکن است در تمام بازارها این اتفاق رخ دهد.
به عبارت دیگر، ممکن است فردی کالایی را ارزان‌تر از نرخ واقعی خود به فروش برساند برای مثال، اگر شما مبلی را با نرخ ۲۰ میلیون تومان خریده باشید، سمساری آن را با نرخ ۲ میلیون تومان از شما می‌خرد.
در واقع، هر کالایی ممکن است هنگام خرید نرخ زیادی داشته باشد اما این کالا هنگام فروش ارزش کمتری خواهد داشت، چون مثل سابق نو نیست. ممکن است فردی از روی نیاز مالی، کالایش را ارزان‌تر از حد معمول بفروشد.
در این بین برخی معتقدند در صورت وجود سامانه‌ای برای ثبت اطلاعات مسکن و سپس قیمت‌گذاری و معرفی ارزش واقعی جلوی بسیاری از این موارد گرفته خواهد شد. اما حسام عقبایی دراین‌باره می‌گوید: معمولا قیمت‌گذاری املاک از سوی بنگاه‌های ملکی و براساس ارزش و عرف منطقه‌ای و همچنین فروش رقبا در بازار انجام می‌شود.
در مواردی هم ممکن است ارزش ملک فردی ۲۵ میلیون تومان در هر مترمربع باشد اما این فرد ملک خود را با نرخ ۴۰ میلیون تومان در هر مترمربع به بنگاه و برای فروش معرفی کند و به توصیه‌های مشاور املاک مبنی بر گران بودن نرخ موردنظر توجه نکند.
سخن پایانی
تفکر طی کردن یک‌شبه ره صدساله و تلاش برای رسیدن به سودهای کلان، پای مسکن را به رانت‌خواری بازکرده است. به‌علاوه اینکه در هیچ‌کجای دنیا مسکن کالای سرمایه‌ای نیست، بلکه کالای مصرفی است. این در حالی است که سرمایه‌ای بودن این کالا در ایران یکی از عوامل بروز مشکلات این بازار است. متاسفانه از سال ۱۳۸۴ به بعد و با سیاست‌هایی که دولت نهم و دهم در حوزه اقتصاد و مسکن در پیش گرفت، مسکن به کالای سرمایه‌ای تبدیل و وارد رانت‌خواری شد. در این وضعیت، عده‌ای با برنامه‌ریزی سودهای کلانی به جیب زدند. با توجه به شواهد بازار در واقع قیمت‌گذاری‌های حوزه مسکن براساس شرایط خاص خود بوده و در هر منطقه متفاوت است. این در حالی است که وجود و بروز هرگونه اتفاق ناخوشایند، از بزخری‌ها گرفته تا هر داستان دیگری، نشان‌دهنده کافی نبودن نظارت‌ها در این بازار است. امری که صحت‌وسقم آن از سوی برخی کارشناسان تایید و از سوی برخی دیگر رد می‌شود اما آنچه در گام نخست در این بازار ضروری است، تخصص و آگاهی افراد از نرخ واقعی ملک خود و وجود صداقت در عین رقابت در این بازار است، چراکه تنظیم درست بازار از سوی فعالان این حوزه، نقش ناظر را کمرنگ‌تر می‌کند.
