مسکن به‌دلیل ویژگی‌های خاصی که دارد، از سایر کالاها و خدمات متمایز می‌شود و به‌دلیل طول عمر بالا، به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده و نسبت به سایر کالاهای سرمایه‌ای برتری دارد؛ به همین دلیل، سرمایه‌گذاران علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن هستند. تامین مسکن یکی از مسائل اصلی رفاه جامعه است و دولت‌ها در برنامه‌های توسعه خود به این بخش توجه ویژه‌ای می‌کنند. تامین مسکن برای افراد با درآمد کم، نقش مهمی در ایجاد عدالت اجتماعی دارد.

برنامه‌های توسعه کشور، سیاست‌های کلی در حوزه‌های مختلف را تعیین می‌کنند. مسکن به‌عنوان یکی از بخش‌ها و چالش‌های اساسی در کشور ما، با ابعاد اجتماعی، اقتصادی و سیاسی گسترده‌ای مواجه است. راهکارهای تامین مسکن در برنامه‌های توسعه از طریق سیاست‌های کلان مالی و اجرایی مشخص شده است. در کشورهای در حال توسعه، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به‌عنوان یک بستر جذاب برای جذب سرمایه در برنامه‌های توسعه موردتوجه قرار گرفته است. این کشورها با استفاده از ظرفیت‌های طبیعی و موقعیت جغرافیایی، از طریق ایجاد نواحی شهری و شهرکی، به جذب منابع و پیشرفت و توسعه می‌پردازند. با این حال، متاسفانه در کشور ما، باوجود تلاش‌ها و هدف‌گذاری‌های کلان در تدوین برنامه‌های توسعه، نتیجه‌ای جز نابسامانی و شکست در سیاست‌گذاری‌های مختلف برای ساماندهی بازار مسکن به‌دست نیامده و تولید مسکن همچنان در وضعیت نامناسبی قرار دارد. صمت در این گزارش، زوایای مختلف برنامه توسعه هفتم در راستای ساماندهی بازار مسکن را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

تبعات جبران‌ناپذیر عدم‌تامین مسکن

در بیشتر کشورهای دنیا مالکیت مسکن موضوع خیلی مهمی برای مردم نیست و معضل خاصی به‌حساب نمی‌آید، اما در کشور ما از دیرباز این موضوع از اهمیت ویژه‌ای برخوردار بوده است. مسکن یکی از بنیادین‌ترین موضوعات تشکیل خانواده است که اگر موردتوجه قرار نگیرد می‌تواند تبعات جبران‌ناپذیری را در سطح کلان جامعه به‌وجود می‌آورد.بخش ۱۱ قانون برنامه ششم توسعه به موضوعات حمل‌ونقل و مسکن اختصاص یافته بود که شامل سیاست‌های اصلی تولید و عرضه مسکن متمرکز بر بافت فرسوده شهرها می‌شد؛ بنابراین می‌توان گفت برنامه ششم توسعه در زمینه تامین مسکن متمرکز بر تکمیل و تامین مالی پروژه‌های دولتی مسکن مهر بدون آغاز پروژه جدید بوده و تمرکز اصلی اقدامات بر بازآفرینی و ارائه تسهیلات در داخل شهرها به‌صورت محله‌محور در نظر گرفته شده، اما با گذشت بیش از ۵ سال از این طرح بسیاری از اهداف یاد شده محقق نشده است. همچنین قرار بود تسهیلات مسکن روستایی و اقشار کم‌درآمد در شهرهای کوچک با تامین خدمات از افزایش نرخ مهاجرت جلوگیری کند که این موضوع نیز به‌طور کامل به سرانجام نرسید. عدم برنامه‌ریزی و بی‌توجهی به ظرفیت‌های کشور باعث شد نه‌تنها بخش زیادی از اهداف دولت در برنامه توسعه ششم محقق نشود، بلکه برنامه‌ریزی و اجرایی شدن برنامه هفتم توسعه نیز به تعویق بیفتد.برای تدوین برنامه هفتم توسعه پیشنهادات مختلفی در حوزه مسکن ازسوی دولت، مجلس و مشاوران ارائه شده که شامل اعطای امتیازهای مالی و غیرمالی به سرمایه‌گذاران داخلی در زمینه‌های مختلف می‌شود. تخفیف در مالیات یا بخشودگی مالیاتی در پروژه‌های تامین مسکن ازسوی دولت به بخش خصوصی که می‌تواند مشوق حضور بخش خصوصی در پروژه‌های مذکور باشد، از این دسته از امتیاز است که اگر با برنامه‌ریزی بیشتری انجام شود، سودمند خواهد بود.

راه سخت توسعه بازار مسکن

بهرام پارسایی، کارشناس بازار مسکن درباره تصمیمات حمایتی دولت از ساخت مسکن در برنامه هفتم توسعه به صمت توضیح داد: در شرایط فعلی اقتصادی، بسیار سخت است که دولت بتواند طوری برنامه‌ریزی کند که مشکلات مسکن را در راستای برنامه توسعه‌ای حل کند، زیرا هزینه‌های این بخش بسیار زیاد است و کشور درحال‌حاضر منابع لازم را برای این اقدام ندارد. این کارشناس در ادامه بیان کرد: باتوجه به بحران اقتصادی موجود و کمبودهای زیرساختی اساسی به‌ویژه در تولید مسکن، تامین منابع مالی پروژه‌های عمرانی بسیار سخت‌تر از گذشته شده است. از طرفی به‌دلیل محدودیت بودجه، نمی‌توان برای پروژه‌های مسکنی که سرمایه زیادی را طلب می‌کند، برنامه‌ریزی مالی کافی و دقیقی انجام داد. اکنون بحران اقتصادی به‌حدی رسیده که مسکن باوجود جایگاهی که در تعالی و رشد کشور دارد، در اولویت نیست، زیرا موانع و مشکلات اقتصادی در بخش‌های دیگر اجازه ورود به این بخش را نمی‌دهد. وی خاطر نشان کرد: دولت باید هر جایی که احساس می‌کند به‌دلایل مختلف توانایی اجرایی کردن پروژه‌ای مانند نهضت ملی مسکن را ندارد، پا پس بکشد و سرمایه‌گذاری در این بخش را متوقف کند، زیرا اگر این اتفاق نیفتد، علاوه بر اینکه بخش زیادی از مردم که منتظر مسکن ارزان هستند ناامید می‌شوند، سرمایه‌های ملی نیز برای طرحی که در نهایت نیمه‌کاره رها می‌شود هدر می‌رود؛ سرمایه‌هایی که اگر در جاهای دیگر صرف شود می‌تواند نتایج بسیار ارزنده‌تری برای اقتصاد و توسعه کشور داشته باشد. اتفاقی که هم‌اکنون تامین مالی پروژه‌های مسکن را زیر سوال می‌برد، تاخیر در اجرای ۶ برنامه توسعه گذشته است. تحولات اخیر بازار مسکن و نبود ثبات در قیمت‌ها دلیلی است که دولت نتواند بودجه امسال را به نتیجه برساند؛ بنابراین اهدافی که شانه‌به‌شانه هم تعریف می‌شود ممکن است با خطای زیادی روبه‌رو شوند.

روند صعودی چالش‌های اقتصادی

پارسایی درباره شرایط اقتصادی کشور در آینده به صمت گفت: نکته مهمی که باید موردتوجه قرار بگیرد، شرایط بحرانی اقتصاد کشور در سال‌های نزدیک است، زیرا کشور با تمام چالش‌ها هنوز به بحران اصلی ورود نکرده و اگر همین روال برای اصلاحات اقتصادی در پیش‌گرفته شود و تحریم‌های غرب ادامه‌دار باشد، بحران شدیدتری در انتظار ما خواهد بود. این کارشناس تصریح کرد: اگر وضعیت کلی حوزه مسکن را بررسی کنیم، خواهیم دید که در دهه‌های اخیر سیاست‌های غلط و اشتباه دامنگیر بازار مسکن شده و هرازگاهی طرحی برای درمان حال بد این بازار پرتلاطم تجویز شده، اما هر دفعه نه‌تنها بهبودی در وضعیت بحرانی موجود ایجاد نشده، بلکه شرایط به سمتی رفته که نه‌تنها خرید خانه بلکه اجاره یک‌خانه کوچک برای بسیاری از اقشار کم‌درآمد به یک رویا تبدیل ‌شده است. سیاست‌هایی که میانگین نرخ هر مترمربع خانه را در تهران به ۶۰ میلیون تومان رسانده و عملا ثابت کرده که هیچ تاثیری در ساماندهی بازار نداشته است. امروزه در بیشتر کشورهای صنعتی پیشرفته که زیرساخت‌های محکمی برای توسعه و پیشرفت اقتصادی دارند، رد پایی از مدیران متخصص و وزیران کارآمد در حوزه‌ای که مسئولیت آن را برعهده دارند، دیده می‌شود، اما متاسفانه در کشور ما شایسته‌سالاری راه خود را گم‌ کرده و مدیرانی در منصب دستگاه‌های اجرایی قرار دارند که تخصص مرتبط با حوزه کاری خود ندارند. این اتفاق از آن موضوعاتی است که ضربه‌های جبران‌ناپذیری به بدنه اقتصاد کشور وارد کرده و ما را از مسیر توسعه دور نگه داشته است. پارسایی در پایان به صمت گفت: باید مدیران توانمند اجرایی با نظارت و پیگیری‌های مستمر، به تولید مسکن در کشور سرعت ببخشند تا شاهد اعتمادسازی عمومی نسبت به بازار مسکن در جامعه باشیم. همچنین با ایجاد سیاست‌های پولی و مالی مناسب، باید اقشار مختلف جامعه را برای خرید مسکن توانمند کرد. مشکلات بخش مسکن باعث ایجاد رکود در بازار می‌شود و با این اتفاق انباشت تقاضا صورت می‌گیرد که تعادل بازار را بر هم می‌زند. در نتیجه توان خرید مردم از بین می‌رود و بازار اجاره نیز که متاثر از نرخ مسکن است، ملتهب و باعث نارضایتی‌های عمومی می‌شود.

انباشت برنامه‌های معوقه برای بازار مسکن

ناصر یارمحمدیان، کارشناس شهرسازی به صمت گفت: برنامه‌های مختلفی برای بهبود اوضاع بازار مسکن مطرح‌شده که عملا تاکنون نتیجه‌ای نداشته است. اینکه چند سال یک‌ بار طرح یا برنامه‌های مختلفی برای توسعه بخش‌های مختلف مطرح شود و در نهایت به‌جایی نرسد، جز تاثیر معکوس و نابسامانی شرایط اقتصادی، نتیجه دیگری ندارد. وی در ادامه گفت: اکنون‌که هنوز دولت نتوانسته برنامه توسعه ششم را به پایان برساند، برنامه توسعه هفتم را تدوین کرده است. سوالی که پیش می‌آید این است دولت چگونه می‌تواند حجم زیادی از برنامه‌های معوقه حوزه‌های مختلف به‌‌ویژه مسکن را تکمیل کند؟ دولت سیزدهم تلاش بیشتری نسبت به دولت قبل برای پیشبرد اهداف عمرانی و تولید مسکن کرده و ساخت مسکن یکی از بزرگ‌ترین شعارهای دولت جدید بود؛ اما چالش‌های اقتصادی سال‌های اخیر و رشد تورم روزافزون تاب‌وتوان دولت را برای برنامه‌ریزی و رونق تولید مسکن و حمل‌ونقل به چالش کشاند. هرچند تلاش‌های زیادی در حوزه‌های یادشده صورت گرفته، اما تا زمانی که برنامه توسعه کشور باتوجه به ظرفیت‌های موجود طراحی نشود، اتفاق چشمگیری رخ نمی‌دهد و حجم زیادی از برنامه‌های اقتصادی و پروژه‌های عمرانی انباشت می‌شود.

احکام برنامه هفتم توسعه در حوزه راه و مسکن

این کارشناس عنوان کرد: درحال‌حاضر احکام برنامه هفتم توسعه بیشتر درباره نحوه مردمی‌سازی و توسعه اقدام‌های بخش خصوصی و غیردولتی در جهت تسریع‌بخشی به نوسازی بافت فرسوده و مقاوم‌سازی سکونتگاه‌های غیررسمی است. بسته جامع تشویقی در حوزه اعطای تسهیلات مالی ارزان‌قیمت، تخفیف‌های ارائه‌شده ازسوی شهرداری، زمین واگذارشده، کاهش زمان صدور پروانه‌ها، معافیت یا کاهش هزینه‌های مالیاتی و بیمه‌ای، تدوین شده تا روند نوسازی و مقاوم‌سازی بافت‌های ناکارآمد سرعت بیشتری پیدا کند. برنامه هفتم توسعه قرار است بخش زیادی از تمرکز خود را بر بازسازی و مقاوم‌سازی بافت فرسوده قرار دهد. از آنجایی که این بافت به یک تهدید بزرگ برای جان و مال شهروندان تبدیل شده، باید هرچه سریع‌تر اقدامات مقتضی درباره آن صورت بگیرد. از سوی دیگر، دولت منابع مالی کافی برای ورود به نوسازی را در اختیار ندارد و به همین دلیل، تلاش می‌کند با تسهیل امور، مردم و سازندگان را برای ورود به این حیطه ترغیب کند. این کارشناس تاکید کرد: برای برون‌رفت از بحرانی که بازار مسکن با آن روبه‌رو شده، تولید می‌تواند راهکار مناسبی باشد؛ به‌شرط اینکه علاوه برساخت مسکن به شهرسازی و معماری شهری نیز توجه شود. اینکه واحدهایی ساخته شود که از امکانات رفاهی مناسب فاصله داشته باشد و مدیریتی در جهت حمل‌ونقل شهروندان به مراکز شهری نباشد، تنها وقت‌کشی و هدررفت سرمایه‌های کشور را رقم می‌زند. یارمحمدیان در پایان گفت: دولت باید بخشی از بودجه‌ای را که برای ساخت مسکن در نظر گرفته، برای تکمیل پروژه‌های قبلی اختصاص دهد تا این اطمینان در بازار مسکن ایجاد شودکه دولت می‌تواند اقدامات موثری برای ساماندهی بازار مسکن انجام دهد؛ در غیر این صورت بدبینی در دل شهروندان نسبت به اقدامات آتی ایجاد می‌شود.

سخن پایانی

توجه به مسکن و حمل‌ونقل، امینت غذایی و بهبود معیشت مردم، اصلاح ساختار بودجه، ایجاد شفافیت در درآمدها و هزینه‌ها، جلب سرمایه عمومی و خصوصی برای طرح‌های نیمه‌تمام، اصلاح الگوی کشت، موضوعات مرتبط با آب و خشکسالی؛ توجه به طرح‌های مهم و اثرگذار اقتصادی؛ رعایت آمایش سرزمین و توجه به خانواده و بانوان ازجمله موارد مهم سیاست‌های کلی برنامه هفتم توسعه هستند که در لایحه بودجه به آن توجه ویژه‌ای شده است.مسکن یکی از بخش‌های پیشران اقتصاد است که دولت سیزدهم بر آن تاکید ویژه‌ای دارد و در لایحه بودجه ۱۴۰۲ نیز تصمیمات خوبی برای حمایت از ساخت مسکن گرفته ‌شده است؛ دولت در لایحه از یک‌ سو تامین منابع مالی برای حمایت از ساخت مسکن را پیش‌بینی و از سوی دیگر امکان تامین زمین موردنیاز برای احداث پروژه‌های مسکن را فراهم کرده است. اخذ مجوزهای لازم برای فروش و تهاتر املاک دستگاه‌ها، در نظر گرفتن تخفیف‌های مالیاتی پروژه‌های مسکن مهر و ارائه خدمات زیرساختی و زمین برای ساماندهی بافت‌های ناکارآمد و سکونتگاه‌های غیررسمی از دیگر بخش‌های مهم لایحه بودجه برای مسکن است که باید برای اجرایی کردن آنها فکر اساسی شود، و‌گرنه طرح و تدوین برنامه‌های توسعه بدون پشتوانه هیچ اثری ندارد.یکی از مقدمات رشد پایدار اقتصادی که باید به‌طور کامل رصد شود، توجه به زیرساخت‌های حمل‌ونقل و کریدورهای ارتباطی است. دولت در لایحه بودجه ۱۴۰۲ اعتبارات خوبی را برای صندوق توسعه حمل‌ونقل دیده است. به‌غیراز حمایت‌های مستقیم، بخشی از سود شرکت‌های وابسته به وزارت راه و شهرسازی به صندوق حمل‌ونقل اختصاص پیدا کرده و امکان تهاتر بخشی از اموال غیرمنقول وزارت راه و شهرسازی به این صندوق فراهم‌شده است. باتوجه به سرمایه‌بر بودن طرح‌های حمل‌ونقل، دولت به‌غیراز منابع داخلی امکان اخذ تسهیلات مالی خارجی با تضمین دولت برای تامین ناوگان و تجهیزات قطار شهری را هم پیش‌بینی کرده است.