آیا بانک‌ها نبض بازار املاک را در دست دارند؟
بر اساس گزارش‌های منتشرشده از سوی بانک مرکزی، ارزش دارایی‌های ملکی بانک‌های کشور از مرز هزار همت عبور کرده است. این رقم قابل توجه، پرسش‌هایی را درباره نقش شبکه بانکی در بازار مسکن و تأثیر آن بر قیمت‌گذاری املاک مطرح کرده است.
فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن، اظهار داشته که با توجه به رکود حاکم بر بازار ملک، بانک‌ها نمی‌توانند نقش تعیین‌کننده‌ای در قیمت‌گذاری مسکن در سطح ملی ایفا کنند. با این حال، وی تأکید می‌کند که فعالیت‌های سوداگرانه بانک‌ها در بازار املاک قابل انکار نیست، اما باید توجه داشت که شبکه بانکی تنها یکی از بازیگران این بازار به شمار می‌رود و عوامل متعدد دیگری نیز در شکل‌گیری قیمت‌ها نقش دارند.
بر اساس گزارش بانک مرکزی درباره ارزش و تعداد دارایی‌های ملکی بانک‌های کشور، شبکه بانکی دارای 11 هزار و 341 شعبه و ستاد است و تعداد سایر املاک آن نیز به ۱۲ هزار و ۵۶۲ واحد رسیده که ارزش آنها یک‌هزار هزار میلیارد تومان برآورد می‌شود.
در میان بانک‌ها، بانک سپه با مالکیت بیش از ۲۶۰۰ ملک، بیشترین سهم را از دارایی‌های ملکی به خود اختصاص داده است. این ارقام در حالی منتشر می‌شود که سال‌هاست بانک‌ها به عنوان یکی از متهمان اصلی قیمت‌سازی در بازار مسکن شناخته می‌شوند.
فعالان بازار مسکن معتقدند، بانک‌ها به عنوان غول‌های بزرگ در بازار ملک، با توجه به حجم بالای دارایی‌ها و نفوذشان در سیاست‌های پولی و بانکی، عملا دست بازتری برای قیمت‌سازی دارند. بانک‌ها حتی در مواردی می‌توانند برای تنظیم ترازنامه‌های خود، ارزش دارایی‌های ملکی خود را به صورت کاذب تغییر دهند؛ اقدامی که به نوسان‌های قیمتی در مناطقی که این املاک در آن قرار دارند، منجر شود.
کارشناسان بازار مسکن هشدار می‌دهند، چنین رفتارهای سوداگرانه‌ای، به ویژه در بازار راکدی مانند بازار مسکن، موجی از بی‌ثباتی و قیمت‌سازی‌های کاذب را به دنبال خواهد داشت. با این حال، دارایی‌های ملکی شبکه بانکی کشور چه تاثیری بر بازار ملک خواهد گذاشت؟ آیا واقعا بانک‌ها مافیای بازار مسکن هستند؟
بسیاری از املاک بانک‌ها برای وصول مطالبات ضبط شده‌اند
فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن مطرح کرد: «۱۲ هزار ملکی که تحت مالکیت بانک‌هاست، رقم قابل توجهی است، اما ورود آنها به بازار مسکن به سادگی قابل نقد نیست. در هر حال، ورود این دارایی‌ها به بازار ملک زمانی می‌تواند موفقیت‌آمیز باشد که برای این ملک‌ها مشتری هم وجود داشته باشد.»
او افزود: «در شرایط فعلی، چندان نمی‌توان تصور کرد که ورود این املاک به مرحله فروش به راحتی امکان‌پذیر باشد. نکته دیگر این است که بسیاری از این املاک احتمالا درگیر مسائل حقوقی هستند و برای وصول مطالبات بانک‌ها ضبط شده‌اند. بنابراین، خریداران نیز با هزینه‌های معاملاتی روبه‌رو خواهند شد.»
اگر تمرکز املاک بانکی در مناطقی مانند تهران باشد، می‌تواند بر بازار مسکن تهران اثرگذار باشد
یزدانی در ادامه اظهار کرد: «از سوی دیگر، با توجه به رکود شدید بازار و ایستایی قیمت‌ها نسبت به هزینه تمام شده، بعید می‌دانم ورود این حجم از ملک، تاثیر قابل توجهی در بازار مسکن داشته باشد.»
او افزود: «در واقع، اگر در نظر بگیریم که در سال‌های رکودی، حدود ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار معامله مسکن انجام می‌شود، این تعداد چندان رقم بزرگی در مقیاس کشوری نیست. با این حال، اگر تمرکز این املاک در مناطقی مانند تهران باشد، می‌تواند بر بازار مسکن تهران اثرگذار باشد.»
اگر تعداد قابل توجهی از املاک بانک‌ها در مناطق خاصی متمرکز باشد، بانک‌ها می‌توانند به جای قیمت‌پذیری، قیمت‌سازی کنند
یزدانی درباره تاثیر ملاکی بانک‌ها بر قیمت‌گذاری در بازار مسکن توضیح داد: «در خصوص تاثیر این املاک بر قیمت‌گذاری مسکن باید گفت در سطح ملی تاثیر چندانی ندارند، اما اگر تعداد قابل توجهی از آنها در مناطق خاصی متمرکز باشد، در آن صورت بانک‌ها می‌توانند به جای قیمت‌پذیری از بازار، قیمت‌گذار شوند؛ یعنی قیمت‌سازی کنند.»
این کارشناس بازار مسکن اضافه کرد: «در غیر این صورت، اگر این واحد در مناطق خاصی متمرکز نباشند، امکان قیمت‌گذاری به آن صورت وجود ندارد. به هر حال، برای پاسخ بهتر به این موضوع، اطلاعات دقیق‌تری نیاز است. با این حال از این دو حالت خارج نیست.»
بانک‌ها با سهم ۵ درصدی از املاک آماده فروش تهران، می‌توانند بر قیمت مسکن پایتخت تاثیر داشته باشند
یزدانی در ادامه گفت: «اگر سهم این املاک در تهران حدود پنج تا ۱۰ درصد از واحدهای آماده فروش باشد، آن وقت، بانک‌ها می‌توانند از طریق کمپین‌های بازاریابی قیمت‌گذاری کنند.»
او افزود: «اما اگر این املاک در سراسر کشور پراکنده باشند و نسبت آنها از کل بازار چندان قابل ملاحظه نباشد، نمی‌توانند نقش تعیین‌کننده‌ای در قیمت‌گذاری داشته باشند. ضمن اینکه در شرایط فعلی رکود، ورود این املاک نه باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود و نه کاهش محسوسی در بازار مسکن ایجاد می‌کند.»
این مساله که بانک‌ها نیز به سهم خود در بازار مسکن سوداگری می‌کنند، قابل کتمان نیست
یزدانی در پاسخ به این سوال که آیا بانک‌ها مافیا و سوداگران بازار مسکن هستند، اظهار کرد: «در مورد اینکه بانک‌ها مافیای بازار مسکن هستند، من چنین باوری ندارم و به نظرم این مساله درست نیست. این حجم از املاک تلنبار شده در بانک‌ها، بیشتر ناشی از وضعیت نابسامان اقتصادی و وصول نشدن مطالبات بانکی است.»
او افزود: «بنابراین، نمی‌توان بانک‌ها را مافیای بازار مسکن دانست؛ با این حال، این مساله که بانک‌ها نیز به سهم خود در بازار مسکن سوداگری می‌کنند، قابل کتمان نیست؛ هر چند این رفتار سوداگرانه چندان نمی‌تواند در بازار املاک تعیین‌کننده و اثرگذار باشد.»
بانک هم در کنار سایر بازیگران بازار مسکن، از فرصت‌های سوداگرانه استفاده می‌کنند
یزدانی درباره سوداگری بانک‌ها بیان کرد: «در هر صورت، بانک‌ها نیز به عنوان بازیگران بازار، از فرصت‌های سوداگرانه استفاده می‌کنند، اما به نظر من نقش تعیین‌کننده‌ای در شرایط فعلی ندارند. وضعیت بازار بسیار بحرانی‌تر از آن است که بتوان همه عوامل را به رفتار بانک‌ها نسبت داد.»
او در ادامه اضافه کرد: «برای نمونه، در منطقه ۲۲ تهران شرکت‌های بزرگی فعالیت دارند که از قدرت نسبی در قیمت‌گذاری منطقه برخوردارند و الزاما وابسته به بانک‌ها نیستند. با این حال، در شرایطی که سطح تقاضا در کف قرار دارد، این قدرت قیمت‌گذاری نیز تاثیر چندانی نخواهد داشت.»
یزدانی در پایان مطرح کرد: «به طور کلی، به نظر من بانک‌ها آن‌گونه که تمام کاسه و کوزه‌ها سرشان شکسته می‌شود، مقصر بحران بازار مسکن نیستند، با این حال همانند سایر بازیگران، به سهم خود در این بازار نقش دارند.»
