چرا بحران مسکن اهمیت دارد؟

این مرکز ارزیابی که پیش‌بینی و تحلیل ژئوپلتیکی مستقل و بی‌طرفانه مبتنی بر سناریو را انجام می‌دهد با اشاره به چرایی اهمیت بحران مسکن می‌نویسد: پرداختن به این بحران مهم است، زیرا مسکن سهم قابل توجهی از بودجه متوسط خانوار را تشکیل می‌دهد. جدا از مالیات برای کالاها و خدماتی که دولت ارائه می‌دهد، مسکن بزرگترین هزینه برای بیشتر افراد و خانوارها می‌باشد. این شامل هزینه‌هایی مانند پرداخت اجاره یا وام مسکن، مالیات بر دارایی، آب و برق و نگهداری می‌شود. از آنجایی که مسکن نسبتا گران می‌شود، افراد عادی بخش قابل توجهی از قدرت خرید و رفاه اقتصادی خود را از دست می‌دهند. افزایش نرخ مسکن قدرت خرید را کاهش می‌دهد (ایجاد اثر منفی درآمد) و مردم را در شرایط واقعی فقیرتر می‌کند.

زندگی در پاریس؛ یک مطالعه موردی

این تحقیقات با اشاره به این که فرانسه به عنوان دومین اقتصاد بزرگ منطقه یورو نمونه‌ای از بحران مسکن است، می‌نویسد: مقام‌های فرانسوی به افراد و خانوارها توصیه می‌کنند که بیش از یک سوم درآمد خالص خود را صرف مسکن نکنند. موجرها قرار است مستاجرانی را که درآمد خالص آنان کمتر از سه برابر نرخ اجاره است، رد کنند. در عمل، تقریبا هیچ صاحب خانه‌ای از این دستورالعمل پیروی نمی‌کند، زیرا یافتن مستاجران مناسب بسیار چالش برانگیز است، زیرا تعداد کمی از افراد درآمد کافی برخوردارند، برای بسیاری از آنان یافتن مسکن با قیمت‌های مقرون به صرفه غیرممکن شده است. در نتیجه، آنان بیش از یک سوم درآمد خالص خود را فقط به منظور داشتن مکانی برای زندگی می‌پردازند. طبق گزارش موسسه ملی آمار و مطالعات اقتصادی فرانسه میانگین حقوق ناخالص سالانه در پاریس ۵هزارو ۴۰۰۰ یورو است که بیش از ۴۰۰۰ یورو بالاتر از میانگین ملی است. این تقریبا برابر است با میانگین حقوق ناخالص ۴هزارو ۵۰۰ یورو در ماه. تخمین میزان دقیق آن پس از اعمال مالیات پیچیده است و بر اساس شرایط فردی و سایر عوامل متفاوت است. با این وجود، یک تخمین معقول برای میانگین حقوق خالص یک شهروند ساکن پاریس ۲۵ تا ۴۴ ساله حدود ۲۵۰۰ یورو در ماه است.

این در حالی است که اجاره ماهانه هر متر مربع بیش از ۳۰ یورو به طور میانگین و ۳۶ یورو برای استودیو (واحدهای کوچک) است. این بدان معناست که میانگین شهروندان ساکن پاریس در این گروه سنی تقریبا نیمی از حقوق خالص خود (حدود ۱۲۰۰ یورو) را برای اجاره یک آپارتمان متوسط با متراژ ۴۰ متر مربع، بدون احتساب هزینه آب و برق و گرمایش خرج می‌کنند. به عبارت دیگر، اگر افراد در فاصله سنی ۲۵ تا ۴۴ سال از توصیه دولت پیروی کنند صرفا خواهند توانست یک استودیوی بسیار کوچک را با تمام هزینه‌های جانبی آن اجاره کنند. این محاسبه ساده وضعیت پیچیده مسکن در پاریس را نشان می‌دهد، جایی که توزیع درآمد به شدت دچار انحراف است و بیش از نیمی از جمعیت شاغل کمتر از میانگین درآمد ملی درآمد دارند. حقوق خالص پایه برای یک دانشیار در دانشگاه سوربن کمی بالاتر از ۲هزار یورو است که ۲۰ درصد کم‌تر از میانگین ملی است. در نتیجه، اجاره یک آپارتمان مناسب در پاریس برای یک خانواده با دو فرزند تقریبا غیرممکن شده حتی اگر درآمد کلی خانواده دو برابر میانگین حقوق باشد و هر پدر و مادر هر دو به طور تمام وقت کار کنند. کسانی که درحال‌حاضر مالک یا وارث املاک و مستغلات نیستند، در وضعیت بدی قرار دارند. با این وجود، این مشکل به شهرهای بزرگی مانند پاریس محدود نمی‌شود، اگرچه در کلان شهرها بارزتر است و از پایتخت‌های اروپایی و شهرهای بزرگ تا حومه کشورهای توسعه یافته موج می‌زند. افزایش هزینه مسکن یک پدیده گسترده است که ترسی وجودی را برای افراد بسیاری برانگیخته است.

آسیب بیش‌تر بحران مسکن برای افراد با تحصیلات عالیه

این مرکز تحلیلی در ادامه با اشاره به این که روند افزایش نرخ مسکن آسیبی بیش‌تر بر افراد برخوردار از سطوح تحصیلات متوسط و بالا وارد کرده، در بیان علت این موضوع می‌نویسد: این احتمالا بدان خاطر است که افرادی برخوردار از تحصیلات عالیه معمولا درآمدی بالاتری کسب می‌کنند و مالیات سنگین تری را نیز باید بپردازند. بازتوزیع مالی نیز نقش مهمی ایفا می‌کند. داده‌ها نشان می‌دهند که بخش‌های نسبتا تحصیلکرده جمعیت که هنوز مالک ملک نیستند، به طور خاص از تحولات اخیر در بازار مسکن آسیب دیده‌اند. این موضوع نگران‌کننده است، زیرا این گروه اغلب شامل افراد بسیار با انگیزه، جاه طلب و سازنده هستند. جذب و نگهداری چنین افرادی برای حفظ رشد اقتصادی و درآمدهای مالیاتی برای هر کشوری امری حیاتی است. علاوه بر این، دوره‌ای که نسبت درآمد خالص به نرخ مسکن ارائه می‌شود، تنها دهه گذشته را شامل می‌شود که از سال ۲۰۱۴ پس از ترکیدن حباب مسکن در سال میلادی آغاز شده است از آن زمان به این سو، نرخ مسکن نسبت به درآمد خالص حداقل در سطح کل منطقه یورو گرانتر شده است.

بررسی کشورهای توسعه یافته‌ای که از حباب مسکن‌تاثیر پذیرفتند

خدمات اطلاعات ژئوپلتیک با اشاره به نحوه و میزان تاثیر حباب مسکن بر بحران مالی در کشورهای توسعه یافته می‌نویسد: کشورهای اروپایی از جمله ایتالیا، پرتغال، فرانسه و به ویژه اسپانیا که بیشترین تاثیر را از حباب مسکن منتهی به بحران مالی پذیرفته‌اند، کشورهایی بوده‌اند که بیش‌ترین افزایش را در نسبت ثروت ملی به درآمد خود تجربه کرده‌اند. از آنجایی که نرخ دارایی‌ها به ویژه املاک و مستغلات به طور نامتناسبی افزایش می‌یابد، این وضعیت امکان تحرک اجتماعی رو به بالا را برای همه گروه‌هایی که از پیش صاحب دارایی به ویژه املاک و مستغلات نبوده‌اند، تضعیف می‌کند. افراد اکنون باید سخت کوشانه‌تر و طولانی مدت‌تر کار کنند و از مصرف خود بکاهند تا بتوانند صاحب خانه شوند یا حتی بتوانند اجاره بهای کافی برای زندگی در یک خانه را پرداخت کنند در حالی که یک یا دو دهه پیش نیازی به چنین تقلایی نداشتند. در آلمان حباب مسکن پیش از بحران مالی شکل نگرفت. در نتیجه، نسبت ثروت به درآمد نسبتا ثابت باقی ماند. با این وجود، از آن زمان به این سو نرخ مسکن افزایشی ۵۰ درصدی داشته و باعث شده نسبت ثروت به درآمد آلمان از ایتالیا، فرانسه و اسپانیا فراتر رود. این تحولات در وهله نخست به آن گروه اجتماعی‌ای آسیب می‌زند که از پیش مالک ملک نبوده و بیش‌تر متکی به درآمد نیروی کار است. رفاه مادی آن گروه اجتماعی از نظر مسکن احتمالا با گذشت زمان بیش از پیش کاهش خواهد یافت. در چنین شرایطی ترس‌های وجودی صرفا زاییده بدبینی غیرمنطقی نیستند، بلکه مبتنی بر تجربه هستند.

سناریوهای محتمل درباره مسکن در کشورهای توسعه یافته

این مرکز تحلیلی در بخش پایانی گزارش خود به سناریوهای محتمل پیش روی بحران مسکن در کشورهای توسعه یافته پرداخته است:

در این سناریو ادامه مسیری که دهه‌ها در جریان بوده بدون هیچ تغییری امکان‌پذیر است، اما با توجه به اندازه گروه اجتماعی که تحت تأثیر نامطلوب نرخ مسکن قرار گرفته‌اند قیمتی که سریع‌تر از درآمدها افزایش می‌یابد، تحقق این سناریو بسیار بعید به نظر می‌رسد. در دموکراسی‌های غربی واکنش‌های سیاسی امری ناگزیر است.

فرض کنیم که افراد نسبتا تحصیلکرده در اروپا به شدت تحت تاثیر افزایش نرخ مسکن قرار می‌گیرند، همان طور که برخی از داده‌های ارائه شده در اینجا این واقعیت را نشان می‌دهند. در آن صورت، یک واکنش سیاسی برای کاهش مهاجرت اعضای بسیار جاه طلب، تحصیلکرده و فاقد دارایی از جمعیت جوان در حال کاهش اقدامی ضروری خواهد بود. اگر فردی در خانواده‌ای مرفه متولد شده باشد، انگیزه‌اش برای ترک اروپا چندان قوی نخواهد بود. با این وجود، افرادی که به دنبال ساختن ثروت به جای حفظ آن هستند، ممکن است مکان‌های دیگر را جذاب‌تر بیابند.

مهارت‌ها و فرار مغزها مدت زیادی است که ادامه دارد. فرار مغزها به پدیده‌ای اطلاق می‌شود که در آن نیروی کار ماهر، کشور خود را با هدف دستیابی به دستمزد بالاتر یا بهبود شرایط زندگی و کار در جای دیگر ترک می‌کند. براساس گزارش کمیسیون اروپا این موضوع بر روی ۸۲ منطقه تاثیر می‌گذارد که در مجموع نزدیک به ۳۰ درصد از جمعیت اتحادیه اروپا را شامل می‌شوند. متاسفانه وضعیت فعلی مسکن کمکی به معکوس کردن این روند نخواهد کرد.

محتمل در برخی از کشورها در کوتاه مدت: بازتوزیع مالی

در این سناریو بعد اجتماعی افزایش نابرابری ثروت و کاهش تحرک اجتماعی ممکن است منجر به واکنش‌هایی از سوی دولت‌ها در حوزه سیاست‌گذاری در زمینه بازتوزیع مالی شود.

نرخ‌های مالیات نهایی بالاتر، مالیات بر ثروت و ارث و هزینه‌های رفاهی اضافی همگی پاسخ‌های محتمل در کشورهایی هستند که هنوز از نهادهای سوسیال دموکراتیک قدرتمندی برخوردارند. علیرغم ظهور روند اقبال عمومی به سوی احزاب راست، هنوز امکان اقدامات سوسیال دموکراتیک در بسیاری از کشورهای اروپایی صدق می‌کند.

در حالی که نابرابری مادی را می‌توان از طریق چنین اقداماتی کاهش داد، مسائل دیگری مانند فرار مغزها ممکن است بدتر شود، که در برخی از کشورهای اروپایی مانند آلبانی در جریان است. در نتیجه، برای بلند مدت، اقدامات دیگری به منظور ایجاد بهبود واقعی ضروری هستند.

تا حدودی محتمل: مقررات زدایی از بازار مسکن

طرح سناریویی که بازارهای املاک و مستغلات را از بند باز می‌کند در حال شکل گیری است. اصلاحات صورت گرفته فعلی در آرژانتین در زمان ریاست جمهوری «خاویر میلئی» موجی از تغییرات گسترده در اقتصاد آن کشور را به راه انداخته است. از جمله مهم‌ترین آنها می‌توان به مقررات زدایی از بازار مسکن اشاره کرد، اصلاحاتی که اثرات اولیه شگفت‌انگیزی مثبتی را به همراه داشته است. تصمیم میلئی برای لغو قوانین کنترل اجاره در دسامبر ۲۰۲۳ میلادی بازار اجاره آن کشور را متحول ساخته، عرضه مسکن را تقویت نموده و اجاره بها را تثبیت کرده است. پیروی از مدل مقررات زدایی میلئی می‌تواند به احیای مسکن ارزان نرخ کمک کند. این دستورالعمل در سمت عرضه محدودیت‌هایی را با هدف حفظ مقرون به صرفه بودن مسکن در مکان‌های مرکزی اعمال می‌شوند را حذف می‌کند. اصلاحات در سیاست‌گذاری مالی و پولی نیز در این زمینه حائز اهمیت است. یکی از محرک‌های اصلی افزایش نرخ مسکن، سیاست‌گذاری پولی انبساطی بود که آرژانتین را برای بیش از نیم قرن با مشکل مواجه ساخت. این سیاست در دهه‌های اخیر بر اروپا و ایالات متحده نیز تاثیر منفی گذاشته است. انضباط مالی برای عملی کردن سیاست‌های پولی سخت‌تر امری ضروری محسوب می‌شود. میلئی و تمش در آرژانتین نشان داده‌اند که چگونه می‌توان به این امر دست یافت. انتخاب مجدد دونالد ترامپ در ایالات متحده می‌تواند پیامدهای مهمی برای بازار مسکن امریکا و فراتر از آن به همراه داشته باشد، به ویژه با توجه به همسویی آشکار دولت او با رویکرد میلئی. اگر سیاست‌گذاری‌های آرژانتین پایدار باشند و ایالات متحده جنبه‌های خاصی را برای پرداختن به مقرون به صرفه بودن مسکن اتخاذ کند، این ممکن است الگویی برای سایر کشورهایی باشد که با چالش‌های مشابه مواجه هستند.