مسکن در انتظار پرواز قیمت‌ها
بازار مسکن به‌عنوان یکی از بازارهای مهم اقتصادی، تحت‌تاثیر عوامل متعددی قرار دارد. این بازار نه‌تنها به وضعیت اقتصادی کل کشور وابسته است، بلکه به شرایط اجتماعی، سیاسی و فرهنگی نیز ارتباط دارد. ارز از جمله مولفه‌هایی است که بر بازارهای گوناگون در اقتصاد ما تاثیرگذار است و در این میان بازار مسکن ، از این روند مستثنا نیست. تغییرات نرخ ارز می‌تواند به‌طورمستقیم بر نرخ مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت‌وساز تاثیر بگذارد. افزایش نرخ ارز معمولا منجر به افزایش نرخ مسکن می‌شود. حال در روزهایی که شاهد روند صعودی نرخ ارز هستیم، اغلب نگرانی درباره قیمت مسکن و حتی اجاره افزایش می‌یابد. صمت در این گزارش درباره وضعیت مسکن در روزهای آینده با کارشناسان این حوزه گفت‌وگویی داشته که در ادامه می‌خوانید.
بازار ملک در وضعیت نسبتا ثابتی قرار دارد
از مرداد امسال تا به حال، گزارشی درباره تحولات بازار مسکن در شهر تهران از نظر نرخ و تعداد معاملات منتشر نشده است. براساس گزارش مرداد ۱۴۰۳، متوسط نرخ هر مترمربع مسکن در تهران ۸۸.۵ میلیون تومان و تعداد معاملات به ۳هزار و۷۰۰ فقره رسیده است.
برآوردها که 5 ماه از آخرین آمار رسمی آن گذشته، نشان می‌دهد که بازار ملک در وضعیت نسبتا ثابتی قرار دارد. با این حال، نبود آمار دقیق و شفاف از تغییرات نرخ و معاملات، فعالان این بازار را در وضعیت بلاتکلیفی قرار داده است. حال این سوال مطرح می‌شود که وضعیت کنونی بازار مسکن چگونه است و آیا نوسانات بازارهای موازی مانند ارز و طلا بر نرخ مسکن تاثیر گذاشته است؟ به‌طورمعمول، بازار ملک به‌عنوان یک بازار دیرپذیر در برابر تحولات اقتصادی، دیرتر از سایر بازارها تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد و اصطلاحا چسبندگی قیمتی در این حوزه بیشتر از سایر بخش‌ها است.
عوامل متعددی از جمله تورم عمومی، نوسانات بازارهای موازی، هزینه‌های مصالح ساختمانی، میزان ساخت‌وساز، قدرت خرید خریداران و تحولات سیاسی بر بازار مسکن تاثیرگذار هستند. بررسی وضعیت این 6 متغیر نشان می‌دهد که جز تورم عمومی که در وضعیتی نسبتا پایدار و البته شکننده قرار دارد، سایر عوامل می‌توانند تاثیر منفی بر بازار مسکن داشته باشند.
احتمال افزایش نرخ مسکن وجود دارد
حسن محتشم، کارشناس حوزه مسکن عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران به صمت گفت: افزایش نرخ ارز، زمانی می‌تواند بر بازار مسکن تاثیر بگذارد که این بازار بخواهد خود را به نرخ ارز برساند. به‌طورمعمول در شرایط افزایش نرخ ارز، بازار مسکن بلافاصله عکس‌العمل نشان نمی‌دهد، در ادامه وقتی این افزایش به محدوده خاصی برسد، بازار مسکن برای تطبیق یافتن با این روند صعودی بهای ارز، افزایش نرخ خواهد داشت و فعال خواهد شد. البته باید توجه داشت که در این شرایط فعال شدن بازار مسکن مصرفی نیست و کاملا سرمایه‌ای است. زمانی که نرخ ارز بالا می‌رود، افرادی که سرمایه دارند، تلاش می‌کنند سرمایه خود را به دارایی‌های ثابت مانند مسکن تبدیل کنند. اگر نرخ ارز به بالای ۷۰ یا ۸۰ تومان برسد، احتمال افزایش نرخ مسکن وجود دارد. با ادامه یافتن این روند، بخش عمده نقدینگی‌هایی که در دست افراد وجود دارد، وارد بازار مسکن خواهد شد. این کارشناس حوزه مسکن درباره وضعیت مسکن در سال آینده به صمت گفت: در شرایط کنونی صحبت از کاهشی شدن قیمت ملک نیست. واقعیت این است که ثابت نگه داشتن قیمت‌ها در بازار مسکن یک برد به‌شمار می‌رود. در شرایط اقتصادی کنونی با تورم بالای ۴۰ درصد، کاهشی شدن نرخ مسکن معادله‌ای دور از ذهن است.
افزایش نرخ ملک به‌معنای سود صاحب ملک نیست
وی افزود: همان‌طور که می‌دانید، مسکن مجموعه‌ای از کالاها، خدمات نیروی انسانی و زمین است و تا وقتی که اقتصاد درگیر تورم است، نرخ تمام کالاها؛ از مصالح ساختمانی گرفته تا دستمزد نیروی انسانی افزایشی خواهد بود. زمانی که محصولات موردنیاز برای ساخت یک واحد آپارتمان بالا رود، طبیعی است که نرخ نهایی آن واحد مسکونی نیز افزایشی شود. نرخ مسکن زمانی ثابت یا حتی کاهشی می‌شود که ما شاهد تنش‌های اجتماعی یا درگیری‌هایی شویم که ناامنی ایجاد کنند. محتشم در پاسخ به این پرسش که آیا سال آینده شاهد افزایش نرخ مسکن خواهیم بود یا خیر، گفت: بله به‌احتمال ۵۰ درصد، شاهد افزایش نرخ در بازار مسکن خواهیم بود که البته بستگی به عوامل گوناگونی دارد. اگر روند صعودی نرخ ارز ادامه یابد، این افزایش بها بر بازارهایی مانند بازار مسکن تاثیرگذار خواهد بود و ما شاهد افزایش نرخ در این بازار خواهیم بود. نکته اینجاست که افزایش نرخ ملک به‌معنای سود صاحب ملک نیست، یعنی تنها ارزش پول مالکان حفظ شده و سودی نبرده‌اند.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران ادامه داد: زمانی که با کاهش ارزش پول ملی روبه‌رو هستیم، این اتفاق رخ می‌دهد. به‌عنوان نمونه، نرخ یک آپارتمان ۱۰۰ میلیون تومانی امروز، ۲۰ سال پیش یک میلیون بود و اگر این یک میلیون ۱۰۰برابر شده، در واقع همان قدر ارزش دارد. در سال ۱۳۸۰ می‌توانستیم با یک میلیون، یک متر آپارتمان در سعادت‌آباد تهران خریداری کنیم، اما امروزه باید ۲۵۰ میلیون تومان برای یک متر آپارتمان در همین منطقه هزینه کنیم. در واقع آپارتمان گران نشده و اتفاقی که افتاده، این است که ارزش پول ملی ما پایین آمده است. تزریق بدون پشتوانه پول و انتشار نقدینگی به جامعه ۲۵۰برابر شده و این در حالی است که درآمدها به نسبت آن بالا نرفته، در واقع شاهد آن هستیم که مردم به‌سوی فقیر شدن پیش می‌روند.
محتشم در پاسخ به این پرسش که چقدر سیاست انقباضی دولت باعث رکود در بازار مسکن شده، اظهار کرد: سیاست‌های انقباضی منجر به رکود تمام معاملات در تمام بازارها و به‌ویژه بازار مسکن می‌شود. وقتی مسکن گران می‌شود، بسیاری از معامله‌گران از خرید صرف‌نظر می‌کنند، چراکه توان خرید ندارند و از این‌رو سطح خرید پایین می‌آید. بنابراین شاهد رکود در بازار مسکن خواهیم بود.
آینده بازار مسکن به کدام سو می‌رود؟
کارشناس حوزه مسکن در پایان درباره پیش‌بینی خود از آینده بازار مسکن گفت: آینده بازار مسکن تابع وضعیت کلان اقتصادی کشور است. مسکن ۱۶ تا ۲۰ درصد در اقتصاد سهم دارد که به‌نوعی می‌توان گفت اقتصاد ما به مسکن وابسته است،بنابراین سهم تعیین‌کننده‌ای دارد و در سطح کلان برای اقتصاد تحریک‌کننده است. از این‌رو همه‌چیز به وضعیت بازار مسکن وابسته است.
از سوی دیگر، میزان تقاضا برای مسکن رو به افزایش است و اگر تقاضا از عرضه پیشی بگیرد، خود عامل و باعث افزایش نرخ می‌شود. در شرایطی که صنایع تولیدی ما به‌دلیل فشار ناشی از تحریم‌ها نمی‌توانند به‌راحتی صادرات داشته باشند و توان رقابت در بازارهای جهانی را ندارند، در چنین وضعیتی، بازار کل صنعت ما داخلی خواهد بود. بسیاری از محصولات داخلی ما هم به تولید مسکن وابسته است. در نهایت اینکه بازار مسکن باید فعال باشد تا اقتصاد ما و سایر بازارها و صنایع بتوانند عرضه و تقاضای اقتصادی داشته باشند و فعالیت کنند.
رکود بی‌سابقه در بازار ملک
بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با صمت درباره وضعیت کنونی بازار مسکن اظهار کرد: نشانه‌هایی از رکود بی‌سابقه در این بازار مشاهده می‌شود و به‌نظر می‌رسد که در این شرایط، نرخ برخی از خانه‌ها برای افرادی که به پول نیاز فوری دارند، کاهش یافته است. اما نکته مهم این است که رکود معمولا زمانی اتفاق می‌افتد که نرخ مسکن از توان خرید مردم فراتر رفته باشد و این وضعیت در ایران به‌وضوح دیده می‌شود. تا زمانی که اقدامات موثری برای افزایش قدرت خرید در بازار مسکن انجام نشود، بحث کاهش نرخ مسکن با واقعیت همخوانی ندارد. حتی اگر نرخ هر مترمربع مسکن از ۱۰۰ میلیون تومان به ۸۰ میلیون تومان کاهش یابد، هنوز هم این نرخ بسیار بالا است و ادعای ارزان شدن مسکن به‌نظر غیرواقعی می‌رسد.
وی در ادامه بیان کرد: یک روز، پلتفرم‌های مختلف به‌عنوان عامل افزایش نرخ مسکن معرفی می‌شوند و روز دیگر، مشاوران املاک موردانتقاد قرار می‌گیرند. سپس، نقش بورس کالا در این افزایش نرخ موردبررسی قرار می‌گیرد. اما باید به این نکته توجه کرد که علت اصلی گرانی مسکن، ابتدا افزایش تورم عمومی و سپس عدم‌حمایت از سرمایه‌گذاری‌های مناسب است. رکود در بازار مسکن باعث می‌شود که سرمایه‌گذاری‌ها به حالت نیمه‌فعال درآیند. زمانی که سرمایه‌گذاران با مشکل نقدینگی مواجه می‌شوند، زمان ساخت واحدهای مسکونی جدید به‌طورقابل‌توجهی افزایش می‌یابد و میزان سرمایه‌گذاری در این بخش کاهش می‌یابد. این وضعیت به‌نوبه خود تولید مسکن را کاهش داده و عدم‌تعادل بین عرضه و تقاضا را تشدید می‌کند و در نتیجه، نرخ مسکن دوباره افزایش می‌یابد.
یکی از دلایل اصلی رکود تورمی در بازار مسکن، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز است. محدودیت در دسترسی به مواد اولیه‌ای مانند فلزات، سیمان، چوب و سایر مصالح ساختمانی، هزینه‌های ساخت را بالا می‌برد. همچنین، هزینه نیروی کار نیز به دلایل مختلف ممکن است افزایش یابد. علاوه بر این، عواملی مانند نرخ بالای بهره وام‌های مسکن و اجاره‌های بالا می‌توانند رکود تورمی را در این بازار تشدید کنند. افزایش نرخ بهره، هزینه تسهیلات مسکن را بالا می‌برد و قدرت خرید مسکن را کاهش می‌دهد. همچنین، افزایش اجاره‌ها ممکن است تمایل افراد به خرید مسکن را بیشتر کند که این موضوع نیز تاثیر مستقیمی بر نرخ مسکن خواهد داشت.
وی معتقد است: رکود تورمی در بازار مسکن می‌تواند منجر به کاهش تقاضا و افت فروش شود. با افزایش قیمت‌ها و هزینه‌ها، ممکن است خریداران از خرید خانه منصرف شوند که این موضوع می‌تواند به کاهش فعالیت‌ها در بازار منجر شود. این روند ممکن است بحران‌هایی را در صنعت مسکن ایجاد کرده و فعالیت‌های ساخت‌وساز را کاهش دهد.
در پایان، وی تاکید کرد: دولت‌ها و مقامات مسئول باید برای مقابله با رکود تورمی در بازار مسکن اقداماتی را انجام دهند. این اقدامات شامل کنترل و نظارت بر قیمت‌ها، ارائه وام‌های مسکن با نرخ بهره مناسب، تشویق به ساخت مسکن مهر و ارائه تسهیلات و کمک‌های مالی به خریداران است. همچنین، اصلاحات در سیاست‌های مالی باید به تاثیر رکود تورمی بر بازار مسکن پرداخته و به وضعیت ناشی از افزایش نرخ تورم و قیمت‌ها در این صنعت توجه کند. این رکود تورمی می‌تواند پیامدهای منفی قابل‌توجهی بر بازار مسکن داشته باشد.
سخن پایانی
در حال حاضر تغییرات قیمتی قابل‌توجهی مشاهده نمی‌شود، اما عموم مردم بر این باورند که بازار مسکن یکی از مطمئن‌ترین گزینه‌ها برای سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش در برابر تورم است. نرخ دلار، به‌عنوان معیاری برای وضعیت بازار ارز، طی 5 ماه اخیر از ۶۰ هزار تومان به ۸۲ هزار تومان افزایش یافته که نشان‌دهنده رشد حدود ۳۳ درصدی است. همچنین، نرخ مصالح ساختمانی در تابستان امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته، ۲۷ درصد افزایش داشته است. در زمینه ساخت‌وساز، هدف دولت قبلی برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال محقق نشده و طبق آمار، در 3 سال گذشته تنها ۶۳۹ هزار واحد مسکونی به‌اتمام رسیده است. با این شرایط، برنامه دولت چهاردهم برای ساخت‌وساز هنوز مبهم است و امید داریم در آینده شفاف‌سازی بهتری از وضعیت بازار مسکن صورت گیرد.
