بررسی‌ها از تجربه‌های ۶۶ ساله این کشور در تامین مسکن ارزان نشان می‌دهد «مداخله غیرمعقول» در بازار، دو بار رخ داد و هر دو بار به خطا رفت. رد پای این مداخله در بازار مسکن کشورمان برای مسکن‌سازی دولتی نیز وجود داشته و دارد. با این حال، ۴ نوع سیاست نسبتا موفق در مالزی برای تسهیل دسترسی به مسکن به اجرا درآمده است.

سیاست‌گذار مسکن در مالزی در نزدیک به ۷ دهه، سعی و خطای فراوان برای تامین خانه موردنیاز خانوارهای کم‌درآمد و طبقه متوسط انجام داده است، به‌طوری که سیاست‌های متنوع در ۶ دوره زمانی در بازار ساخت و عرضه مسکن پیاده شد و هر کدام نتایج مشخصی داشته است. مطالعات و بررسی‌ها از جزئیات سیاست‌های مسکن کشور مالزی نشان می‌دهد، «نسخه واحد (تک‌بعدی)» در بازار مسکن این کشور آسیایی برای الگوگیری وجود ندارد اما یک «پرهیز سیاستی» را می‌توان از کارنامه مسکن حمایتی در این کشور استخراج کرد و از آن درس گرفت؛ «پرهیز از تعیین نرخ دستوری برای ساخت مسکن».

سیاست‌های کلی تامین مسکن اقشار کم‌درآمد در دنیا

مسکن در جایگاه سرپناه یکی از نیازهای اساسی انسان است و به عنوان نیاز اولیه و ضروری خانوار به حساب می‌آید که یکی از اولویت‌های دولت‌ها در سال‌های متمادی بوده است. تجزیه و تحلیل‌ها نشان می‌دهد که گروه‌های کم‌درآمد در مقایسه با سایر گروه‌ها با درآمد بالاتر، بهره‌مندی کمتری از منافع برنامه‌های توسعه شهری دارند. یکی از عواملی که همواره در تحولات مسکن به‌خصوص پس از رشد جمعیت شهرها تاثیرگذار است سیاست‌هایی است که در دولت‌ها برای ساخت مسکن اتخاذ می‌شود.

 وضعیت مسکن افراد به‌خصوص افراد کم‌درآمد همواره در تمامی کشورها مسئله پرچالشی بوده است. با این حال سیاست‌های مختلفی در اقصی نقاط جهان از جمله مالزی طی زمان اتخاذ شده که این مسئله را برطرف کند. در پاسخ به این چالش، دولت‌ها در سراسر جهان به طور سنتی با رویکردهای مختلف، سیاست‌هایی را در حوزه مسکن اتخاذ می‌کنند که بتوانند تعادلی منطقی بین عرضه و تقاضا برقرار سازند. این امر با ایجاد هماهنگی فعال و انطباق واقع‌بینانه بین این دو کفه ترازو، دستیابی به اهداف اساسی مسکن شهری را آسان می‌سازد. تاکنون، طیف وسیعی از برنامه‌ها و سیاست‌ها برای حل معضل مسکن در کشورهای مختلف ارائه شده است. این سیاست‌ها غالبا متناسب با شرایط خاص هر کشور در زمان و مکان تدوین شده‌اند. برخی از این سیاست‌ها به نتایج مثبتی دست یافته‌اند، در حالی که برخی دیگر با شکست مواجه شده‌اند.

بررسی دقیق و موشکافانه سیاست‌های تامین مسکن در کشورهای مختلف، گامی ضروری برای بهره‌گیری از تجارب ارزشمند آنها و سنجش امکان اجرای برخی از این سیاست‌ها در ایران به شمار می‌رود. این امر با این باور صورت می‌گیرد که استفاده از روش‌های موفق و آزمون‌شده در سایر کشورها، شانس دستیابی به نتایج مطلوب در زمینه تامین مسکن را به طور قابل‌توجهی افزایش می‌دهد. دولت‌ها در راستای ایجاد بستری مناسب برای فعالیت بخش خصوصی و ارتقای کارآمدی بازار مسکن، در سطوح مختلف پولی، مالی و قانونی به سیاست‌گذاری می‌پردازند. عمده خط‌مشی‌گذاری در بخش مسکن در جهان در این ۹ دسته قابل دسته‌بندی هستند.

در طول ۶ دهه گذشته، سیاست‌ها و برنامه‌های مسکن در سراسر کشورهای آسیایی تنوع زیادی داشته است. برخی از کشورها بر ارائه مسکن اجتماعی تمرکز کرده‌اند، در حالی که برخی دیگر ارائه زمین دولتی به رهبری بخش خصوصی را دنبال کرده‌اند. همچنین، برخی کشورها به دنبال نوسازی و بهسازی سکونتگاه‌های موجود بوده‌اند. گزارش‌ها نشان می‌دهد که عدم‌دسترسی به زمین مقرون به صرفه، مانع اصلی افزایش عرضه مسکن ارزان‌قیمت در آسیا محسوب می‌شود. با وجود این چالش‌های قابل‌توجه، چند کشور آسیایی از جمله سنگاپور، هنگ‌کنگ و مالزی با تلاش‌های هماهنگ و هدفمند دولت، موفق به تحقق دسترسی همگانی به مسکن مناسب از طریق طیف وسیعی از مداخلات شده‌اند.

چهار سیاست موفق دولت مالزی

در دوره زمانی اجرای سیاست‌های ۶ ماهه در کشور مالزی، دولت تلاش کرد ساخت «مسکن حمایتی» را با نرخ تعیین‌شده به بخش‌خصوصی محول کند اما نتایج، موفقیت‌آمیز نبود. با این حال، «رسمیت‌دادن به سود رقابتی برای سرمایه‌گذار ساختمانی آماده کار در عرضه مسکن حمایتی»، «عرضه حداقل ۳۰ درصد واحد مسکونی ارزان‌قیمت در ساختمان‌های جدید نه به صورت دستوری بلکه با مکانیزم پاداش تراکمی به سازنده»، «کاهش زمان صدور مجوز ساختمانی» و همچنین «توسعه حمل‌ونقل حومه برای تشویق سکونت در حومه شهرهای اصلی»، چهار سیاست موفق دولت مالزی در بخش مسکن است که در کنار «درس تبعات قیمت‌گذاری» می‌تواند مبنای تصمیم‌گیری مسئولان بخش مسکن ایران برای پاسخ به تقاضای انباشت شده باشد.

در سال ۱۹۵۷ و قبل از استقلال مالزی، مفهوم مسکن دولتی در این کشور با عنوان «محله‌های سازمانی» شناخته شده بود. بر اساس این مفهوم، دولت انگلیس تسهیلات مسکن را برای طبقاتی همچون کارکنان بریتانیایی که در نهادهای عمومی مانند بیمارستان‌ها، مدارس و ادارات منطقه و... کار می‌کردند، فراهم کرده بود. پس از استقلال مالزی، مفهوم مسکن دولتی با هدف تهیه مسکن برای تمام اقشار جامعه به عنوان یک چشم‌انداز برای دولت مطرح شد.

هدف اصلی دولت مالزی از این چشم‌انداز، دستیابی به رشد سریع اقتصادی و همچنین تامین مسکن برای اقشار مختلف جامعه بود. شبه‌جزیره مالزی شاهد مهاجرت شدید جمعیت از روستاها به شهرها از سال ۱۹۵۷ تاکنون بوده است. یکی از عوامل مهم در روند شهرنشینی مالزی، اجرای «سیاست اقتصادی جدید» (NEP) در سال ۱۹۷۱ بود. علاوه بر این، تخصیص سهمیه‌های اقتصادی برای مالایی‌ها (گروهی قومی ساکن در کشور مالزی) در بخش‌های مختلف اقتصاد، از جمله کسب و کار، آموزش و استخدام در بخش دولتی و همچنین توسعه صنایع، توسعه زیرساخت‌ها و البته ترویج آموزش به مهاجرت سریع جمعیت روستایی به مناطق شهری منجر شد. به گونه‌ای که در سال ۱۹۵۷، ۱۱.۲ درصد از مالزیایی‌ها در مناطق شهری زندگی می‌کردند؛ اما، این رقم در سال ۱۹۸۰ به ۲۵.۲ درصد افزایش یافت.

 افزایش جمعیت شهری که در سال ۱۹۸۰ به وجود آمد، عمدتا نتیجه رویکردهای توسعه‌ای دولت مالزی بود که مردم را تشویق به شرکت در فعالیت‌ها در مناطق شهری کرد. به طوری که تا سال ۱۹۹۰ جمعیت شهری مالزی به ۴۵.۶ درصد افزایش یافت. رشد روزافزون جمعیت شهری مشکلات متعددی را پدیدار کرد که مهم‌ترین آن عدم‌تعادل بخش عرضه و تقاضا در بخش مسکن این کشور بود. مالزی تاکنون گام‌های بزرگی برای رفع این مشکلات در خصوص مسکن برداشته است. دولت این کشور در برنامه‌های مختلف توسعه خود، برنامه‌های مسکن را در مناطق شهری و روستایی با هدف خانه‌دار شدن افراد آغاز کرده است که طبیعتا برخی از آنها موفق و برخی دیگر ناموفق بوده‌اند؛ به‌رغم نقدهای متعددی که به سیاست‌های حوزه مسکن در این کشور وجود دارد، نمی‌توان موفقیت این سیاست‌ها را در بسیاری از زمینه‌ها انکار کرد.

تجربه مالزی در حمایت از کم‌درآمدها

بر اساس چارچوب نظری مطالعات مسکن در مالزی، بحث مسائل مسکن در این کشور به سه موضوع اصلی مصرف، مبادله و تولید مربوط می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد که مسئله اصلی مسکن در مالزی به بخش مصرف بازمی‌گردد. از آنجا که یکی از جنبه‌های مهم مصرف مسکن، نرخ است، سیاست‌های مالی در راستای مقابله با مشکلات مربوط به نرخ مسکن، معرفی شده و در حال اجراست. اما به طور کلی مسائل پیرامون مشکل مسکن در مالزی شامل «قیمت بالای مسکن»، «سیاست‌گذاری»، «استطاعت مالی» و «موقعیت مسکن» است. با وجود آنکه از شرکت‌های دولتی انتظار می‌رود نقش عمده‌ای در ساخت و توزیع مسکن کم‌هزینه برای گروه‌های کم‌درآمد داشته باشند؛ اما، آنها اغلب مسکن‌هایی با قیمتی بیش از حد متوسط و با هزینه بالا تولید می‌کنند که در حیطه «قیمت بالای مسکن» و «استطاعت مالی» جا می‌گیرد. بخش خصوصی نیز، تنها موفق به برآورد بخش کوچکی از ساخت مسکن کم‌هزینه می‌شود و سازندگان این بخش هم تمایل بیشتری برای ساخت مسکن برای دهک‌های بالای جامعه دارند. در واقع، شرکت‌های تعاونی مسکن قادر به مقابله با چالش‌های فنی ساخت‌وساز صنعتی نیستند. چرا که با افزایش نرخ مواد خام مانند سیمان، میلگرد، فولاد، آجر، چوب و... توانایی آنها در ساخت مسکن ارزان‌قیمت تحت‌تاثیر قرار می‌گیرد. ساخت مسکن دولتی، یک عنصر مهم در برنامه‌های مسکن ملی مالزی است. در واقع، این برنامه برای همه گروه‌های جوامع، صرف‌نظر از نژاد آنها و به منظور از بین بردن زاغه‌ها و مساکن غیرقانونی و همچنین برای حل و فصل سایر مشکلات اجتماعی و اقتصادی مرتبط با رشد سریع مراکز شهری در این کشور طراحی شده است. دولت مالزی در هشتمین برنامه پنج ساله ملی خود که بین سال‌های ۲۰۰۱ تا ۲۰۰۵ اجرا شد، طرح تامین مسکن ارزان‌قیمت را مدنظر قرار داد.

ابتکار دولت مالزی در ساخت خانه‌های ارزان

سیستم «مرکز یک‌مرحله‌ای» (One Stop Centre) یا OSC یک ابتکار دولت مالزی است که در سال ۲۰۰۷ برای تسهیل و تسریع در فرآیندهای تایید پروژه‌های ساختمانی و توسعه مسکن ایجاد شد. هدف اصلی این سیستم، کاهش زمان موردنیاز برای دریافت مجوزها و تاییدیه‌های لازم از نهادهای مختلف دولتی است. پیش از معرفی این سیستم، توسعه‌دهندگان پروژه‌های ساختمانی باید به صورت جداگانه به نهادهای مختلف مانند شهرداری‌ها، نهادهای محیط‌زیستی، سازمان‌های مرتبط با آب و برق و... مراجعه می‌کردند تا مجوزهای لازم را دریافت کنند. این فرآیند زمان‌بر بود و می‌توانست باعث تاخیر در اجرای پروژه‌ها شود. با راه‌اندازی سیستم «مرکز یک‌مرحله‌ای»، تمام این مراحل و فرآیندهای مربوط به تاییدیه‌ها و مجوزها در یک مکان متمرکز شدند. با شروع فعالیت این سیستم، توسعه‌دهندگان پروژه‌ها می‌توانستند تمام درخواست‌های خود را از طریق یک مرکز واحد (OSC) ارسال کنند و این مرکز به نمایندگی از آنها با تمام نهادهای ذی‌ربط در ارتباط بود تا مجوزها و تاییدیه‌ها را دریافت کند. این امر به کاهش زمان انتظار و بهبود کارآیی در اجرای پروژه‌های ساختمانی و توسعه مسکن کمک بسزایی کرد.

در سال ۲۰۱۱، دولت مالزی با هدف ارتقای توانایی پرداخت هزینه مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد، سیاست ملی «مسکن مقرون به صرفه» (DRMM) را به اجرا گذاشت. طبق تعریفی که در این طرح آمده، مسکن مقرون به صرفه مسکنی است با کیفیت مناسب و موقعیت مکانی مناسب که خرید آن مانع از تامین سایر نیازهای اساسی زندگی ساکنان آن نشود. همچنین، ساخت یک خانه مقرون به صرفه نه‌تنها شامل نرخ خانه می‌شود، بلکه کیفیت و موقعیت آن را نیز در بر می‌گیرد. این سیاست با تمرکز بر چالش‌های موجود در سطوح کلان و خرد، راهکارهایی را برای بهبود وضعیت مسکن این قشر از جامعه ارائه می‌دهد. DRMM با ارائه دستورالعمل‌های دقیق به انبوه‌سازان، آنها را به ساخت خانه‌های مقرون به صرفه تشویق می‌کند. به‌رغم اینکه، این دستورالعمل‌ها با تعیین استانداردهای ساخت، مشخصات فنی و سقف نرخ برای مسکن ارزان‌قیمت تلاش کرده‌اند تا تولید خانه‌های مقرون به صرفه را افزایش دهند، یکی از اصلی‌ترین نقاط ضعف این طرح، نادیده گرفتن فاکتورهای اقتصادی و درآمد خانوارهاست. به همین دلیل، کارشناسان نگران بودند که این سیاست نتواند نیازهای اقشار کم‌درآمد را به طور کامل برآورده کند و اثربخشی لازم را در دستیابی به اهداف خود داشته باشد. با وجود چالش‌های موجود، DRMM گامی مهم در جهت تحقق عدالت اجتماعی و تسهیل دسترسی به مسکن مناسب برای همه اقشار جامعه در مالزی به شمار می‌رود. ارائه یارانه و کمک‌های مالی برای کاهش هزینه‌های ساخت و خرید مسکن، ساده‌سازی فرآیندهای اداری و صدور مجوز مرتبط با ساخت‌وساز از دیگر مفاد این سیاست است. با وجود اجرای طولانی‌مدت سیاست‌های مسکن مقرون به صرفه، همچنان دستیابی به این هدف برای خانوارهای کم‌درآمد در مالزی به طور کامل محقق نشده است. در این دوره، بخش دولتی و خصوصی در مجموع ۱۰۲هزار و 201 واحد مسکن مقرون‌به‌صرفه را تحت برنامه دهم مالزی (۲۰۱1–۲۰۱5) در چارچوب برنامه‌های مختلفی که برای تامین نیازهای گروه‌های هدف مختلف طراحی شده بودند، تکمیل کردند. درحال‌حاضر تعداد بسیار زیادی از روستاییان در شهرها ساکن شده‌اند و مسکن جزو نیازهای اولیه و مهم آنهاست. در واقع، تغییر ساختار اقتصادی طی سال‌های اخیر باعث شده اقتصاد مالزی بیشتر دانش‌محور باشد تا مبتنی بر کشاورزی، و از این رو، رشد شهرنشینی افزایش چشمگیری داشته است. سیاست‌های اتخاذ شده توسط دولت در حوزه مسکن باید به گونه‌ای طراحی شوند که با این تحول در ساختار اقتصاد سازگار باشند. ۶. دوره ششم؛ فاز دوم سیاست ملی مسکن مقرون به صرفه: دولت جدید مالزی به رهبری ماهاتیر محمد در سال ۲۰۱۸ پس از پیروزی در چهاردهمین انتخابات سراسری مالزی روی کار آمد. این انتخابات به شکست حزب آمنو پس از ۶۰ سال حاکمیت مطلق انجامید. پس از روی کار آمدن دولت جدید در مالزی در سال ۲۰۱۸، سیاست‌های مسکن این کشور دستخوش تغییرات قابل‌توجهی شد. هدف اصلی این تغییرات، بهبود دسترسی مردم به مسکن مقرون به صرفه و ایجاد یک بازار مسکن پایدار بود. فاز دوم سیاست ملی مسکن مقرون به صرفه از سال ۲۰۱۸ شروع شده و طبق برنامه‌ریزی‌های دولت جدید مقرر شده تا سال ۲۰۲۵ عملی شود.

توسعه حمل‌ونقل عمومی نیز یکی دیگر از سیاست‌های مهم دولت مالزی در حوزه مسکن بود. با سرمایه‌گذاری گسترده در سیستم‌های حمل‌ونقل عمومی مانند مترو و قطار حومه‌ای و گسترش شبکه اتوبوسرانی، دولت به دنبال کاهش تقاضا در مراکز شهری با تراکم بالا و در نتیجه کاهش تقاضا برای مسکن در مناطق مرکزی شهر بود. این امر به کاهش نرخ مسکن در مناطق مرکزی شهرها و ایجاد تعادل در بازار مسکن کمک کرد.

سخن پایانی

سیاست مسکن مقرون به صرفه از سال ۲۰۱۲ تا سال ۲۰۱۷ در کشور مالزی خیلی موفق و کارآ نبود و نتوانست نیازهای جامعه را به شکل خیلی مطلوبی برطرف کند از این‌رو دولت جدید از سال ۲۰۱۸ سیاست مسکن مقرون‌به‌صرفه را با رویکردی متفاوت با دوره قبلی اجرا کرد. استراژی‌های DRMM برای غلبه بر مسکن گران با اشاره به ۸ عامل تاثیرگذار انجام شد که در ادامه به آنها اشاره شده است.

دولت مالزی قصد دارد طی ۱۰ سال از سال ۲۰۱۹ یک میلیون خانه ارزان‌قیمت برای خانوارهای کم‌درآمد بسازد تا مالکیت خانه آنها را افزایش دهد. این کار کمی چالش‌برانگیز بود، چون بیش از ۲۰ نهاد حوزه مسکن در هر دو سطح فدرال و ایالتی وجود دارد که در توسعه مسکن مقرون به صرفه مشارکت دارند که عدم‌یکپارچگی میان این نهادها دولت مالزی را مجاب کرد که به فکر چاره‌ای برای این مشکل باشد. به دپارتمان مسکن ملی این اختیار داده شد که به عنوان نهاد مسکن مرکزی، مرجعی برای پروژه‌های اتخاذشده توسط این ۲۰ نهاد حوزه مسکن باشد و ساخت‌وساز آنها را کنترل کند.