آیا اقشار ضعیف بهره‌مند خواهند شد؟
بازار مسکن همواره یکی از مهم‌ترین شاخص‌های اقتصادی و اجتماعی در هر کشوری بوده و در ایران نیز طی سال‌های اخیر به یکی از بزرگ‌ترین چالش‌های جامعه تبدیل شده است. افزایش نرخ زمین، مصالح ساختمانی و هزینه‌های جانبی ساخت‌وساز، همراه با کاهش قدرت خرید مردم، فشار مضاعفی بر خانوارها وارد کرده است. دولت سیزدهم در راستای حل این بحران، طرح نهضت ملی مسکن را معرفی کرد. این طرح قرار بود با افزایش تولید و عرضه مسکن، راهکاری برای خانه‌دار شدن اقشار متوسط و ضعیف ارائه دهد. اما اجرای آن تاکنون با چالش‌های متعددی مواجه بوده و بسیاری از وعده‌های اولیه محقق نشده‌اند.
باوجود افزایش مبلغ وام نهضت ملی مسکن به ۸۰۰ میلیون تومان، تاثیر این رقم بر قدرت خرید مردم همچنان قابل‌بحث است. رشد سرسام‌آور تورم، کاهش ارزش پول ملی و بالا رفتن نرخ مصالح ساختمانی موجب شده که این مبلغ پاسخگوی نیاز متقاضیان نباشد. علاوه بر این، روند پرداخت تسهیلات بانکی نیز به یکی از مشکلات اساسی تبدیل شده است؛ بسیاری از متقاضیان به‌جای دریافت وام، مجبور شده‌اند سرمایه خود را در بانک‌ها سپرده‌گذاری کنند، بدون اینکه خروجی مشخصی برای تامین مسکن داشته باشند.
چنین شرایطی موجب بلاتکلیفی هزاران متقاضی و سبب افزایش فشار مالی بر خانواده‌ها شده است. علاوه بر این، مشخص نیست که فرآیند تخصیص واحدهای مسکونی بر چه اساسی انجام می‌شود، چراکه بسیاری از واحدهای ساخته‌شده در این طرح به گروه‌هایی تعلق گرفته‌اند که توانایی مالی بیشتری دارند، در حالی که گروه‌های هدف اصلی همچنان از دسترسی به این واحدها محروم مانده‌اند.
مسکن، بحران اقتصادی و اجتماعی ایران
همزمان با این مشکلات، پیامدهای اجتماعی بحران مسکن نیز روزبه‌روز نمایان‌تر می‌شوند. در گذشته، داشتن خانه مستقل یکی از معیارهای مهم برای تشکیل خانواده و ایجاد ثبات اجتماعی بود، اما در حال حاضر، افزایش هزینه‌های مسکن باعث شده است که بسیاری از جوانان قادر به ازدواج یا تامین یک خانه مناسب نباشند. بسیاری از خانوارها مجبور شده‌اند سبک زندگی خود را تغییر دهند و زندگی مشترک چندنفره را انتخاب کنند. این تغییرات نه‌تنها سطح رفاه اجتماعی را کاهش داده، بلکه منجر به افزایش تنش‌های خانوادگی، کاهش نرخ ازدواج و تغییر سبک زندگی در جامعه شده است. فشارهای اقتصادی ناشی از بحران مسکن، موجب افزایش شکاف طبقاتی شده و گروه‌های ضعیف اقتصادی را در شرایط سخت‌تری قرار داده است.
در کنار تمام این مشکلات، سیاست‌های شهرسازی نیز یکی از چالش‌های مهمی است که در اجرای طرح‌های مسکن نادیده گرفته شده‌اند. در حالی که در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، احداث واحدهای مسکونی با رعایت استانداردهای شهرسازی انجام می‌شود، در ایران همچنان شاهد ساخت‌وسازهای گسترده بدون توجه به زیرساخت‌های شهری هستیم. نبود حمل‌ونقل عمومی مناسب، کمبود امکانات رفاهی و عدم‌برنامه‌ریزی برای تامین زیرساخت‌های اساسی مانند آب و برق موجب شده است که بسیاری از مناطق جدید، قابلیت سکونت مطلوب نداشته باشند.
در مجموع، بحران مسکن یکی از بزرگ‌ترین معضلات اقتصادی و اجتماعی ایران محسوب می‌شود که نیازمند اصلاحات اساسی در سیاست‌گذاری‌ها است. افزایش مبلغ وام مسکن، بدون فراهم کردن شرایط مناسب اقتصادی، تاثیر چشمگیری بر وضعیت بازار نخواهد داشت. همچنین، لازم است در سیاست‌های شهرسازی تجدیدنظر شود تا امکان احداث واحدهای مسکونی همراه با زیرساخت‌های استاندارد فراهم شود.
وام ناکافی، خانه‌دار شدن دشوار
سعید آسویار،کارشناس مسکن در گفت‌وگو با صمت بیان کرد: وام نهضت ملی مسکن به ۸۰۰ میلیون تومان رسیده، این مقدار افزایش، تاثیر چندانی در قدرت خرید متقاضیان نخواهد داشت. از سوی دیگر، تسهیلات بانکی که قرار بود از طریق بانک‌ها پرداخت شود، عملا در دسترس نیست. به‌نظر می‌رسد این پروژه بیشتر به محلی برای جذب سپرده تبدیل شده تا یک راهکار واقعی برای تامین مالی مسکن. متقاضیان به‌جای دریافت وام، سرمایه خود را در بانک‌ها سپرده‌گذاری کرده‌اند، بدون اینکه خروجی مشخصی برای تامین مسکن داشته باشند. هنوز شفاف‌سازی دقیقی درباره روند اجرای این پروژه انجام نگرفته و انتظارات را برآورده نکرده است.
وی افزود: یکی از دلایل این مسئله، نبود توان اجرایی دولت در تحقق وعده‌های داده شده است. به‌نظر می‌رسد دولت تلاش دارد با ابزارهای تبلیغاتی آرامش نسبی به بازار مسکن ببخشد، اما در عمل با این میزان اعتبارات و حمایت‌ها، امکان ساخت واحدهای موردنیاز وجود ندارد. از سوی دیگر، برنامه‌ریزی‌ها برای تامین منابع مالی به‌اندازه‌ای محدود بوده که حتی برای اجاره خانه نیز کافی نیست، چه برسد به تامین مسکن ملکی.
آسویار تاکید کرد: در همین حال، سیاست‌گذاری‌ها به‌شکلی انجام شده است که دهک‌های بالاتر از هدف اصلی پروژه بهره‌مند می‌شوند، در حالی که اقشار هدف توان مالی لازم برای خرید این واحدها را ندارند. این موضوع احتمالا بحران‌های جدیدی مانند بی‌خانمانی خانوارها را به‌دنبال خواهد داشت. امروزه مسکن و اجاره بزرگ‌ترین دغدغه اقتصادی بسیاری از خانواده‌ها شده، تا جایی که بخش عمده درآمد روزانه صرف هزینه‌های مسکن می‌شود.
سیاست‌های اقتصادی و بحران خانوارها
این کارشناس اذعان داشت: سیاست‌های اقتصادی فعلی نه‌تنها به بهبود شرایط بازار مسکن کمک نکرده، بلکه مسائل اجتماعی و اختلافات طبقاتی را نیز تشدید کرده است. نرخ اجاره‌بها و هزینه‌های زندگی چنان افزایش یافته که بسیاری از افراد مجبور به زندگی مشترک چندخانواری شده‌اند و این موضوع تاثیر مستقیمی بر کیفیت زندگی و ازدواج‌های پایدار دارد. در چنین شرایطی، بسیاری از جوانان که قصد تشکیل خانواده دارند، با مانع بزرگی به نام تامین مسکن مواجهند. ناتوانی در یافتن یک خانه مستقل باعث شده است که بسیاری از افراد ازدواج خود را به‌تعویق بیندازند یا در شرایط نامناسب و غیراستاندارد زندگی کنند که تاثیرات منفی بر کیفیت زندگی زناشویی‌شان دارد. علاوه بر این، فشارهای مالی ناشی از هزینه‌های مسکن موجب افزایش اختلافات بین زوج‌ها و در برخی موارد حتی به جدایی‌های ناخواسته منجر شده است.
آسویار بیان کرد: سیاست‌های فعلی در حوزه اقتصاد، به‌جای فراهم کردن شرایطی برای کاهش فشارهای مالی خانوارها، موجب افزایش فاصله طبقاتی و ناامنی اقتصادی شده است. طبقات متوسط که در گذشته توانایی خرید یا اجاره مسکن را داشتند، اکنون با بحران مالی روبه‌رو شده‌اند و این امر موجب افزایش نارضایتی اجتماعی می‌شود. ادامه این روند، در بلندمدت می‌تواند موجب کاهش نرخ ازدواج، افزایش جمعیت مجردان و گسترش الگوهای زندگی مشترک غیررسمی شود که تاثیرات قابل‌توجهی بر ساختار اجتماعی کشور خواهد داشت.
وی همچنین گفت: ادامه سیاست‌های دولت سیزدهم در زمینه انبوه‌سازی بدون رعایت اصول شهرسازی یکی از چالش‌های بزرگ این طرح محسوب می‌شود. در هیچ جای دنیا ساخت مسکن بدون توجه به زیرساخت‌های شهری و برنامه‌ریزی بلندمدت یک رویکرد مطلوب تلقی نمی‌شود، اما در کشور ما همچنان بر این مدل تاکید می‌شود. شهرسازی موفق نیازمند در نظر گرفتن عواملی همچون حمل‌ونقل عمومی، تامین منابع آب و انرژی، دسترسی به خدمات بهداشتی و آموزشی و ایجاد فضاهای سبز است، اما بسیاری از پروژه‌های مسکونی بدون توجه به این اصول اجرا شده‌اند. نتیجه چنین سیاست‌هایی ایجاد محله‌هایی با تراکم بالا، اما فاقد امکانات کافی است که در بلندمدت مشکلات اجتماعی و زیست‌محیطی را افزایش خواهد داد.
آسویار ادامه داد: همان‌طور که در سایر بخش‌ها نیز مشاهده می‌شود، برخی فرآیندهای اجرایی کشور خلاف روندهای جهانی عمل می‌کنند. برای مثال، ورود به دانشگاه با دشواری‌های فراوان همراه است، اما خروج از آن ساده‌تر انجام می‌گیرد. همچنین، امکان ثبت شرکت به‌سرعت فراهم می‌شود، اما ادامه فعالیت اقتصادی با موانع قانونی و مالی متعددی روبه‌روست. در بخش مسکن نیز شاهد همین معکوس بودن سیاست‌ها هستیم؛ به‌جای تمرکز بر اصول شهرسازی و تامین زیرساخت‌های لازم، صرفا بر ساخت واحدهای مسکونی تاکید می‌شود. این مسئله نه‌تنها کیفیت زندگی ساکنان را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد، بلکه به مشکلاتی همچون ازدحام جمعیت، کاهش استانداردهای شهری و عدم‌تعادل در توسعه مناطق مختلف منجر خواهد شد.
کمبود زیرساخت
وی اظهار کرد: در شرایطی که بسیاری از کشورهای پیشرفته برای توسعه شهری از مطالعات علمی و برنامه‌های جامع بهره می‌برند، این سوال مطرح می‌شود که چرا ایران از این تجربیات جهانی کمتر استفاده می‌کند. همکاری با شرکت‌های مشاور بین‌المللی و بهره‌گیری از دانش شهرسازی مدرن می‌تواند به بهبود کیفیت اجرای پروژه‌های عمرانی کمک کرده و از تکرار اشتباهات گذشته جلوگیری کند. برنامه‌ریزی صحیح و رعایت استانداردهای شهری در اجرای پروژه‌های مسکن می‌تواند تاثیرات مثبت بلندمدتی بر اقتصاد و رفاه اجتماعی داشته باشد.
وی ادامه داد: نبود مدیران متخصص، فقدان تجربه بین‌المللی و رویکردهای کلیشه‌ای در تصمیم‌گیری‌های شهرسازی باعث شده است که بسیاری از پروژه‌های عمرانی بدون رعایت اصول علمی اجرا شوند. تعریف شهرهای جدید بدون در نظر گرفتن زیرساخت‌های حیاتی مانند آب، برق و حمل‌ونقل عمومی منجر به مشکلات متعدد در کیفیت زندگی شده است.
آسویار افزود: بسیاری از سازندگان دیگر توان مالی، فکری و اجرایی لازم برای ادامه فعالیت ندارند و بازار مسکن در وضعیت رکود قرار گرفته است. هزینه‌های بالای مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و مالیات‌های سنگین، همراه با کاهش تقاضا، موجب شده است که بسیاری از پروژه‌های ساختمانی به حالت تعلیق درآیند. سرمایه‌گذاری در این حوزه با ریسک‌های جدی مواجه است، زیرا تغییرات مداوم در سیاست‌های اقتصادی و نوسانات نرخ ارز باعث عدم‌ثبات در بازار شده‌اند. بسیاری از سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند منابع مالی خود را به‌جای بخش مسکن، در بازارهای دیگر مانند ارز، طلا یا بورس نگه دارند، چراکه این حوزه‌ها در شرایط فعلی بازدهی مطمئن‌تری دارند. کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نه‌تنها منجر به رکود اقتصادی در این صنعت شده، بلکه تاثیرات منفی بر اشتغال، نرخ واحدهای مسکونی و توان خرید مردم نیز داشته است و در بلندمدت می‌تواند بحران‌های گسترده‌تری در تامین مسکن ایجاد کند.
وی در پایان خاطرنشان کرد: توجه به مشکلات ساختاری مانند عدم‌ثبات قوانین و سیاست‌های اقتصادی حداقل در یک بازه پنج‌ساله ضروری است. این بی‌ثباتی باعث شده سرمایه‌گذاران و سازندگان در بلاتکلیفی قرار گیرند و بسیاری از آنها فعالیت خود را متوقف کنند. تغییرات ناگهانی در مقررات مرتبط با بازار مسکن، نوسانات شدید اقتصادی و نبود برنامه‌ریزی بلندمدت موجب شده است که سرمایه‌گذاری در این حوزه با ریسک‌های بالایی همراه باشد. در نتیجه، بسیاری از فعالان این بخش ترجیح می‌دهند منابع مالی خود را به بازارهای دیگر منتقل کنند که این موضوع کاهش تولید مسکن را به‌دنبال داشته است. کاهش ساخت‌وساز نه‌تنها موجب افزایش نرخ مسکن شده، بلکه بر افزایش نرخ اجاره و کاهش سطح دسترسی به خانه‌های مناسب نیز تاثیر گذاشته است. این شرایط به‌طورمستقیم نرخ بیکاری را افزایش داده، تورم را تشدید کرده و منجر به شکل‌گیری مشکلات اجتماعی گسترده‌ای مانند کاهش نرخ ازدواج، افزایش اختلافات طبقاتی و مهاجرت‌های اقتصادی شده است.
سخن پایانی
باتوجه به چالش‌های متعدد بازار مسکن، از افزایش قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید گرفته تا مشکلات مربوط به سیاست‌های اجرایی و عدم‌شفافیت در تخصیص تسهیلات، می‌توان نتیجه گرفت که بحران موجود بدون یک برنامه‌ریزی دقیق و پایدار حل نخواهد شد. طرح نهضت ملی مسکن، که با هدف خانه‌دار کردن اقشار متوسط و ضعیف جامعه معرفی شد، تاکنون نتوانسته اهداف اولیه خود را محقق کند. افزایش مبلغ وام مسکن به ۸۰۰ میلیون تومان به‌تنهایی راه‌حلی برای مشکلات موجود نخواهد بود، چراکه تورم، کاهش ارزش پول ملی، و روند صعودی نرخ زمین و مصالح ساختمانی، تاثیر این رقم را به میزان قابل‌توجهی کاهش داده‌اند.
علاوه بر این، مشکلات مربوط به نحوه اجرای این طرح، از جمله عدم‌تخصیص بهینه واحدهای مسکونی و تاثیرگذاری دهک‌های بالاتر بر روند خرید، موجب شده است که گروه‌های هدف اصلی همچنان در وضعیت نامناسبی قرار داشته باشند. بسیاری از خانوارها با افزایش هزینه‌های اجاره و نبود مسکن مناسب، مجبور به انتخاب شیوه‌های زندگی مشترک چندنفره شده‌اند که تاثیرات منفی اجتماعی و روانی را به‌همراه داشته است. سیاست‌های اقتصادی فعلی به‌جای کاهش فشار مالی بر خانوارها، موجب افزایش فاصله طبقاتی و بی‌ثباتی اقتصادی شده‌اند.
در نهایت، برای رفع بحران مسکن، نیاز به اصلاحات ساختاری و سیاست‌های پایدار در حوزه اقتصاد و شهرسازی وجود دارد. سرمایه‌گذاری هدفمند، همکاری با متخصصان داخلی و بین‌المللی و اجرای برنامه‌هایی که منطبق بر نیازهای واقعی مردم باشند، می‌توانند راهگشای حل این معضل باشند. بدون اتخاذ این تدابیر، مشکلات موجود ممکن است در سال‌های آینده ابعاد گسترده‌تری پیدا کنند.
