وجود نرخ‌های بدون ریسک بالا در بازار، مثل اوراق دولتی یا صندوق‌های درآمد ثابت سبب شده پروسه ساخت یک ملک که عموماً ۲ سال از اخذ مجوز تا ساخت آن طول می‌کشد، به‌واسطه کمبود سوددهی انجام نشود. سازنده تا زمانی که  سرمایه‌اش ۴۰ تا ۵۰ درصد در سال بازدهی نداشته باشد درگیر ریسک افزایش قیمت مصالح، کار با کارگر و... نمی‌شود. بنابراین کاهش حاشیه سود سبب شده سازنده‌ها دیگر تمایلی به ساخت نداشته باشند. حاشیه سود ساخت در کلان‌شهرها به کمتر از ۳۰ درصد رسیده و عرضه نیز دچار مشکل شده است.

دولت جا ماند

 پیک جمعیت دهه ۶۰ تقاضای مسکن را افزایش داد. جمعیت این دهه سال‌هاست وارد حوزه مسکن شده و دولت در ۱۰ سال اخیر تقریباً برنامه‌ای برای عرضه عمده مسکن در بازار نداشته است. در این حالت نقش دولت باید مداخله‌گرانه باشد. برای مثال برای اینکه حوزه بهداشت و درمان مردم در شرایط مطلوبی باشد، دولت‌ها در تمام دنیا به آن حوزه ورود می‌کنند. مسکن هم یکی از همین حوزه‌هاست. ما کره جنوبی و ژاپن را می‌بینیم که هرچند دولت‌ها لیبرال بودند، در زمان‌هایی که دچار بحران شده‌اند برنامه ساخت مسکن را در دستور کار قرارداده‌اند.

متأسفانه با رسیدن پیک دهه ۶۰ به بازار مسکن هنوز برنامه‌ای برای پوشش آن وجود ندارد و با انباشت تقاضا روبه‌رو هستیم. این امر سبب می‌شود زمانی که قدرت خرید به هر دلیلی احیا شود، پیک‌های مسکن مجدد خود را نشان دهد. برای مثال بعد از دوره برجام پس از سال‌های ۹۴ و ۹۵ ازآنجایی‌که دلار ثبات پیدا کرد، شاهد افزایش قدرت خرید بودیم. این امر سبب شد در پیک سال‌های ۹۸ و ۹۹ مجدد رشد چندین برابری قیمت مسکن اتفاق افتاد. با توجه به اینکه معمولاً چرخه‌ها به این صورت کار می‌کند که ابتدا رشد دلار رقم می‌خورد، متوسط قیمت دلاری مسکن به زیر متوسط کاهش پیدا می‌کند و مجدد ملک جذاب می‌شود، درنتیجه پول‌هایی که از بازار‌های دلاری حاصل می‌شود، به بازار‌هایی مثل مسکن سرازیر می‌شود.

سرریز تقاضا در بازار اجاره

شواهد نشان می‌دهد اگر تا پایان سال اتفاق ویژه‌ای رخ ندهد، رکود بازار مسکن به همین شکل پیش می‌رود و تأثیری در افزایش یا کاهش قیمت‌ها اتفاق نمی‌افتد. عوامل خارجی بر قیمت‌ها در ایران تأثیری نخواهد گذاشت. فعلا تغییری در قرارداد‌ها ایجاد نشده است. بازار اجاره مسکن همیشه پررونق بوده، حتی الان که همه جابه‌جاشده‌اند، همچنان اجاره مسکن برقرار است. به همان اندازه که افراد قدرت خرید خود را ازدست‌داده‌اند، به همان ترتیب خانه‌هایی که ساخته‌شده و به فروش نمی‌رسد، اجاره داده می‌شود. درنتیجه تعادل به این شکل در بازار مسکن ایجاد می‌شود.