مسکن در برزخ ناآرامی
اقتصاد هر کشور متاثر از مسائل سیاسی آن است. یکی از مهم‌ترین مسائل سیاسی دهه اخیر در کشورمان مسئله برجام است که اتفاقات زیادی بستگی به آن دارد.
بازار مسکن نیز همراستا با سایر بازارها از جمله ارز، بورس و طلا متاثر از اتفاقات سیاسی بوده و هست. به‌طورمثال نرخ خانه بعد از برجام و قبل از برجام متفاوت است و این تغییر نرخ بستگی به توافق یا عدم‌توافق طرفین مذاکره دارد. اقتصاد ایران به اذعان سیاستمداران و اقتصاددانان به‌شدت وابسته به درآمدهای دلاری است و عمده این درآمد دلاری توسط نفت تامین می‌شود. همان‌طور که پیش‌تر گفتیم، فروش نفت ایران توسط امریکا تحریم بوده و این یعنی درآمد ایران به‌شدت کاهش یافته است.در صورت اجرایی شدن برجام و اعلام رسمی ایران و قدرت‌های بزرگ جهان، نرخ دلار با شوک منفی مواجه می‌شود و نرخ آن در بازار آزاد کاهش می‌یابد. این کاهش ارزش دلار باعث کاهش تورم موردانتظار در سطح جامعه می‌شود و فعالان بازار مسکن را نیز تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. صمت تاثیر برجام بر بازار مسکن را از نگاه کارشناسان موردبررسی قرار داده است.
احیای برجام چه تاثیری بر نرخ مسکن دارد؟
برجام به خودی خود تاثیر چندانی در بازار مسکن ندارد؛ اما اگر توافق انجام شود؛ بر تمام بخش‌های اقتصادی کشور تاثیر مثبت خواهد داشت و به‌طبع، سبب تثبیت و تامین منابع مالی حوزه مسکن نیز می‌شود. وضعیت بازار مسکن پس از برجام برای فعالان این حوزه بسیار مهم است. بسیاری از مردم با این سوال مواجهند که احیای برجام چه تاثیری بر نرخ مسکن خواهد داشت؟ پاسخ این است؛ باتوجه به اینکه بعد از اعلام رسمی توافق برجام، نرخ دلار ممکن است روند کاهشی داشته باشد، انتظارات تورمی فعالان بازار کاهش می‌یابد. کاهش قدرت مالی ایران مساوی است با کاهش ارزش پول ملی، یعنی ریال در مقابل دلار و افزایش نرخ دلار مساوی است با افزایش نرخ در سایر بازارها که یکی از آنها بازار مسکن است. به‌طور شاخص نرخ دلار تاثیر بالایی بر نرخ مسکن دارد. این تاثیر برجام سرمایه‌گذاران جدید را از ورود به بازار مسکن منصرف می‌کند، زیرا در سال‌های بعدی، خبری از افزایش چشمگیر قیمت‌ها نمی‌بینند. از طرفی، ممکن است برخی سرمایه‌گذارانی که در این بازار وجود دارند، بخواهند از این بازار خارج و وارد بازار دیگری شوند. باتوجه به آنچه گفته شد، به‌طورکلی می‌توان انتظار داشت که بازار مسکن حتی در صورت عدم‌کاهش چشمگیر قیمت‌ها، ممکن است وارد رکود چند ساله شود و رشد نرخ آن در بسیاری از مناطق زیر تورم باشد.
اصلی‌ترین دلیل رکود بازار مسکن
ایرج رهبر، رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان استان تهران در رابطه با تاثیر برجام بر بازار مسکن به صمت گفت: در سال‌های اخیر، افزایش نرخ مسکن به‌صورت غیرمتعارف سرعت گرفت و کاهش قدرت خرید مردم برای خرید خانه به‌شدت کاهش پیدا کرد که این موضوع یکی از اصلی‌ترین دلایل رکود بازار مسکن به‌شمار می‌رود.
وی اظهار کرد: روند رشد نرخ خانه نیز متاثر از رکود معاملات، کاهش چشمگیری داشته است. از طرفی، برای رکود بازار دلایل دیگری همچون اخبار برجامی، نوسانات نرخ ارز هم می‌شود، درنظر گرفت که انتظار می‌رود با تداوم این اتفاقات، معاملات اندکی افزایش پیدا کند، اما اثر ریسک‌های غیراقتصادی تا زمان مشخص شدن وضعیت سیاسی و اقتصادی ادامه خواهد داشت.رهبر درباره تغییر و تحولات بازار مسکن به صمت گفت: باتوجه به شرایط اقتصادی حاکم در کشور بعید به‌نظر می‌رسد که شاهد کاهش قیمت‌ها در این بازار پرتلاطم باشیم و تنها در صورتی می‌توانیم بگوییم که عرضه و تقاضای بازار مسکن متعادل می‌شود و به ثبات قیمتی می‌رسیم که تحولات اقتصادی کشور در مسیر رشد قرار بگیرد و از التهاب بازارهای مالی کاسته شود.
رهبر افزود: بازار مسکن اکنون در شرایط برزخی است، اما اگر برجام تصویب شود، اقتصاد کشور از این موضوع متاثر می‌شود و بازار مسکن اوضاع مساعدتری را تجربه خواهد کرد. البته از حالا نمی‌توان این پیش‌بینی را داشت که مسکن چه افزایش قیمتی را در ماه‌های آینده تجربه می‌کند، مگر آنکه در سیاست‌های اقتصادی کشور تصمیماتی خاص اتخاذ شود یا آنکه برجام به‌نتیجه برسد یا در نهایت، شکست بخورد و در آن شرایط است که می‌توان درباره روند افزایشی یا کاهشی نرخ مسکن سخن گفت.
رهبر خاطرنشان کرد: آنچه از حالا قابل‌پیش‌بینی است، تصمیمات یا شرایطی است که بر فضای کلی اقتصاد ایران تاثیرگذار است که در روند صعودی یا سقوطی نرخ مسکن در کشور نقش اساسی را ایفا خواهد کرد. اگر برجام به توافقی موثر منتهی شود، کاهش نرخ مسکن قابل‌پیش‌بینی خواهد بود.
اهمیت ساخت مسکن حمایتی در کشور
رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان استان تهران بیان کرد: در مجموع عدم‌تناسب خانه‌های خالی با تعداد خریداران در سال‌های اخیر باعث بروز مشکلات زیادی برای اقشار کم‌بضاعت جامعه شده است. گاهی در برخی آمارها تنها به تعداد واحدهای خالی در کشور اشاره می‌شود، در صورتی که بسیاری از این واحدها در مناطق گران‌نرخ شهری واقع شده‌اند و بیشتر افراد توانایی خرید این خانه‌ها را ندارند، از این‌رو باید تولید مسکن برای اقشار کم‌درآمد انجام بگیرد و به مسکن حمایتی توجه ویژه‌ای شود.
وی در پایان گفت: تا زمانی که عرضه و تقاضا در بازار مسکن به‌تناسب نرسد، مشکلات این بخش در بلندمدت حل نخواهد شد. ممکن است در مقاطعی به‌دلیل اثرگذاری متغیرهای کوتاه‌مدت شاهد افت بازار باشیم، اما راه‌حل اصلی، تولید مسکن است.
رکود جای کاهش نرخ مسکن را می‌گیرد
محمد علیزاده، کارشناس بازار مسکن به صمت توضیح داد: درحال‌حاضر، کاهش نرخ در بازار مسکن وجود دارد. از طرفی نیز، فروشندگانی قرار دارند که با سرمایه‌های خود وارد این بازار شده‌اند که تمایل زیادی به معامله ندارند و دست نگه داشته‌اند. ازهمین‌رو، بازار مسکن با رکود مواجه شده و کمابیش غیرفعال است. همچنین، خریداران هم بودجه محدودی دارند و در شرایط رکود بازار، توقع دارند تخفیف مناسبی بگیرند، اما بیشتر فروشندگان مایل نیستند که ملک خود را با تخفیف زیادی به‌فروش برسانند. این موضوع نیز باعث تشدید رکود بازار مسکن می‌شود. این کارشناس در رابطه با تاثیر برجام بر بازار مسکن افزود: اینکه شرایط سیاسی کشور به کدام سمت می‌رود و آیا برجام محقق می‌شود، موضوعی است که نیاز به بررسی‌های زیادی دارد؛ اما به‌طورکلی زمانی که این اتفاق رخ دهد، شاهد تاثیر مثبتی بر تمام بازارهای مختلف نظیر خودرو و مسکن خواهیم بود، اما ممکن است شانه‌به‌شانه کاهش قیمت‌ها یک رکود مقطعی را نیز تجربه کنیم؛ البته این رکود به‌نحوی نیست که تداوم داشته باشد.
وی افزود: باتوجه به شرایط اقتصادی کشور و تنش‌هایی که در بازار ارز به‌وجود آمده، ممکن است رکود قیمتی در بخش‌های مختلف پدید آید، اما به این معنی نیست که نرخ مسکن به سال‌های قبل بازگردد. بر طبق مقالات علمی و داده‌های آماری، زمانی در بازارهای تورمی قیمت‌ها خارج از چارچوب حرکت می‌کند و به بالاترین حد خود می‌رسد، سیستم بازار از نظر اقتصادی به «پذیرش برگشت قیمت‌ها به قبل» واکنش نشان می‌دهد و اجازه این کار را نمی‌دهد. در نتیجه، باید بحث رکود را از کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن جدا کنیم، زیرا ممکن است رکود تا چندین سال ادامه پیدا کند، اما نرخ مسکن کاهش پیدا نمی‌کند.
این کارشناس اذعان کرد: بازار مسکن بازاری نیست که کسی از درآمدش در آن سرمایه‌گذاری کند. سرمایه‌گذاری‌ها در این بخش به حدی کلان نیست که باعث تغییر قیمت‌ها شود، چرا که در این بازار تبدیل سرمایه انجام می‌گیرد، بنابراین نمی‌توانیم توقع کاهش قیمت‌ها را داشته باشیم. از طرفی، با فرض احیای برجام نیز موانع زیادی برای کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن وجود دارد، زیرا فردی که خانه خود را سال قبل به نرخ ۳ میلیارد تومان خریده است، به‌هیچ‌عنوان حاضر نمی‌شود که ملک خود را به نرخ پایین‌تری بفروشد، حتی اگر بعد از مدتی موفق به فروش خانه خود نشود.
دولت سیاست خاصی برای کاهش نرخ ملک ندارد
علیزاده بیان کرد: کاهش مقطعی قیمت‌ها در بازار مسکن به سیاست‌های دولت ارتباطی ندارد، بلکه دولت با سردرگمی و بی‌برنامگی باعث شده است تا اوضاع بازار مسکن نامطلوب شود. بازار مسکن در ایران همانند خودرویی است که ترمز بریده و در سراشیبی نرخ قرار دارد، اما درحال‌حاضر این خودرو در سربالایی قرار گرفته و قیمت‌ها تاحدودی ثابت مانده است.
هدایت و کنترل بازار مسکن در کشور ما دست دولت است، اما توانایی مدیریت و اداره این بازار مهم را ندارد. اگر دولت توان داشت که وضعیت اقتصادی موجود را کنترل کند، دلار به‌یک‌باره تا چند برابر افزایش نرخ پیدا نمی‌کرد. در نتیجه، الان که نرخ ارز بعد از رشد افسارگسیخته، مقداری کاهش داشته است، به سیاست‌گذاری دولت ارتباطی ندارد.
وی توضیح داد: در شرایط فعلی، زمانی که نرخ دلار بالا می‌رود، نرخ مسکن با افزایش مواجه می‌شود، اما ثبات نسبی بازار ارز باعث شده است، بازار مسکن کمی پایدار باشد. علاوه بر اینها، رشد وضعیت رکودی در بازار، تمایل به خرید مسکن در میان اقشار مختلف را کاهش داده و به‌عبارت‌دیگر، قیمت‌ها در بازار مسکن، به قیمت‌های ناپایدار بدل شده است. اگر دولت بتواند ابزار کنترلی مناسبی را در بازار مسکن به کار گیرد، به‌راحتی می‌تواند این اقشار هدف را خانه‌دار کند و درعین‌حال، به تعادل در عرضه و تقاضا در این بازار برسد.
وی در پایان گفت: تورم روزافزون بخش مسکن در کشور از مسائل مختلفی تاثیر می‌پذیرد و تا وقتی اقتصاد کشور اصلاح شود، هیچ آینده روشنی در انتظار این بازار حیاتی که یک نیاز اولیه برای خانوارها است، وجود ندارد. همچنین، برای بهبود بازار مسکن باید مدیریت کلان کشور اصلاح شود و بسترهای اقتصادی کشور در راستای توقف تورم حرکت کند. رشد اقتصادی و کنترل تورم برپایه مدیریت اقتصاد کلان از عواملی است که به‌خودی‌خود باعث تعادل در بازار عرضه و تقاضای مسکن شده و تورم بخش مسکن را کنترل می‌کند.
سخن پایانی
رشد بازار مسکن در امسال را می‌توان بسیار منطقی‌تر از سال گذشته ارزیابی کرد. این در حالی است که برخی معتقد بودند رشد نرخ مسکن ادامه‌دار خواهد بود. برخی دیگر براین باور هستند که بین نرخ مسکن و دلار رابطه معناداری وجود دارد و برای پیش‌بینی تصمیمات سرمایه‌گذاران درباره انتخاب بهترین گزینه سرمایه‌گذاری، ابتدا باید وضعیت نرخ مسکن بعد از توافق برجام را ارزیابی کرد.باتوجه به کاهش نرخ مسکن و شکاف بسیار زیاد بین قدرت خرید و نرخ در روزهای اخیر، پیش‌بینی می‌شود که نرخ مسکن در کوتاه‌مدت مطابق با تورم کل یا حتی کمتر از آن افزایش یابد؛ بنابراین در صورت تثبیت نرخ ارز به‌دلیل انباشت تقاضا در سال گذشته، بخش مصرف وارد بازار می‌شود و در نتیجه، حجم معاملات افزایش می‌یابد. اما مولفه دیگری که بر قیمت‌ها اثر دارد، مبحث عرضه و تقاضا است. براساس آمارها، طی دهه گذشته، هیچ‌وقت عرضه ملک بالاتر از سالی ۷۰۰ هزار واحد نبوده و در برخی سال‌ها هم به نصف این عدد رسیده، در حالی که تقاضای خرید ملک بسیار بیشتر از این بوده است. کاهش نرخ مسکن یکی از پیش‌بینی‌هایی است که باوجود فضای امیدوارکننده مذاکرات برجامی، احتمال وقوع آن بیشتر شده است. دولت باید با برنامه‌ریزی و اجرای سیاست‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت در راستای بهبود و ساماندهی بازار مسکن گام بردارد و تولید مسکن را به‌سمتی ببرد که توان اقتصادی بیشتر مردم جامعه برای خرید خانه به حد مطلوبی برسد، همچنین باید توجه کرد که انتظارات اقتصادی تفاوتی برای یک موضوع واقعی و غیرواقعی قائل نیست، یعنی اگر افراد جامعه حتی به غلط در انتظار افزایش نرخ کالایی باشند، آن کالا با افزایش نرخ روبه‌رو می‌شود و انتظارات غیرواقعی، تاثیرات واقعی بر مسائل مختلف اقتصادی می‌گذارد. در نتیجه، حتی اگر طرح‌های مسکنی دولت به سرانجام نرسد، باز جنبه روانی مثبتی در جامعه ایجاد و تا حدی بازار را ساماندهی می‌کند.
