این شرایط باعث شده است در عمل سنگر آخر خریداران مصرفی در این شهرهای جدید، با تهدید جدی مواجه شود و به‌دنبال آن، وزن خریدهای سرمایه‌ای از بازار مسکن حومه در مقایسه با تقاضای خرید مصرفی، به‌میزان چشمگیری افزایش یابد. به‌دنبال این شرایط، در مقابل، وزن خریدهای مصرفی از بازار مسکن حومه به‌مقدار محسوسی افت کرده است. مشاهدات از تازه‌ترین وضعیت بازار معاملات مسکن در شهر جدید پردیس با استناد به فایل‌هایی که هم‌اکنون به بازار مسکن این شهر حومه‌ای عرضه ‌شده است، نشان می‌دهد که درحال‌حاضر متوسط نرخ هر مترمربع آپارتمان در این شهر، برای واحدهای مسکن مهر، حول‌وحوش ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان و این نرخ مربوط به واحدهای مسکن مهر آماده و قابل‌سکونت است. در حالی که نرخ هر مترمربع از این واحدها در نیمه اول امسال، حول‌وحوش متوسط ۱۶میلیون تومان بوده است.

افزایش فاصله نرخ مسکن با قدرت خرید متقاضیان

سبقت تورمی در بازار مسکن حومه نسبت به بازار مسکن تهران، منجر به تغییر نسبت نرخ مسکن پایتخت به ۲ شهر جدید پرند و پردیس به‌لحاظ تقاضای خرید مسکن در اطراف پایتخت شده است.از سوی دیگر، این کاهش فاصله، کمترین فاصله یا رکورد تاریخی کمترین فاصله نرخ مسکن بین پایتخت و شهرهای حومه‌ای آن محسوب می‌شود که دست‌کم در ۱۲ سال گذشته بی‌سابقه بوده است. هم‌اکنون نسبت نرخ مسکن شهر تهران به شهر جدید پردیس به ۱.۹ برابر رسیده، به این معنا که متوسط نرخ مسکن شهر تهران هم‌اکنون ۱.۹ برابر متوسط نرخ مسکن در شهر جدید پردیس است. این نسبت بین ۲ شهر تهران و شهر جدید پرند به ۲.۹ برابر رسیده است. نسبت متوسط نرخ مسکن شهر تهران به میانگین نرخ مسکن در شهر جدید پردیس در شرایطی هم‌اکنون به ۱.۹ برابر کاهش‌ یافته که این نسبت در اوایل دهه ۹۰ که پروژه‌های مسکن مهر در این شهر جدید در حال احداث بود، ۳ برابر می‌شد. به این معنا که متوسط نرخ مسکن در شهر تهران در این مقطع زمانی ۳ برابر میانگین نرخ مسکن در شهر جدید پردیس بود. این میزان در دوره اوج جهش نرخ مسکن شهر تهران یعنی در سال ۹۹، به ۳.۲ برابر افزایش یافت؛ اما رفته‌رفته همزمان با استمرار جهش نرخ مسکن در شهر تهران، افزایش فاصله نرخ مسکن با قدرت خرید متقاضیان و همچنین رشد شدید اجاره‌بها در پایتخت، ابتدا تقاضای مصرفی و سپس تقاضای سرمایه‌ای خرید مسکن و بعد از آن تقاضای اجاره‌نشینی، در مقیاس گسترده به شهرهای جدید اطراف تهران، هجوم برد. صمت در این گزارش علت افزایش نرخ مسکن در شهرهای حاشیه‌ای تهران را از نگاه کارشناسان بررسی کرد.

طرح‌های سودمند برای ساماندهی بازار مسکن

هادی عباسی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در رابطه با افزایش نرخ مسکن در شهرهای حومه تهران به صمت گفت: در شرایط فعلی افزایش تورم بازار مسکن را با گرانی روبه‌رو کرده و این موضوع به‌طبع بر افزایش نرخ ملک در شهرهای حومه پایتخت تاثیرگذار بوده، اما نکته‌ای که وجود دارد، این است که باوجود تمام مشکلات وزارت راه و شهرسازی با برنامه‌ریزی و ارائه دستورالعمل‌های ویژه، سعی در ساماندهی بازار مسکن دارد و در این راستا تلاش‌های زیادی کرده است.

وی در ادامه توضیح داد: ساخت مسکن مهر با هدف خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد جامعه ساخته شد و باوجود گرانی‌های اخیر توانست بخش زیادی از افرادی را که از خرید خانه در تهران ناامید بودند، خانه‌دار کند؛ از این‌رو این تجربه با افزایش تولید مسکن در حومه پایتخت، توانست موثر واقع شود. همچنین، دولت سیزدهم سعی دارد تا با اجرایی کردن پروژه نهضت ملی مسکن، گام موثری در آرامش بازار مسکن بردارد، بنابراین مشکلاتی را که بر سر راه این هدف بزرگ قرار دارد، باید از پیش‌ ‎ رو برداشت و به آینده این طرح امیدوار بود. برخی کارشناسان نظری مبنی بر به بن‌بست رسیدن بازار ملک دارند که درست نیست؛ چراکه سیاست‌ها و طرح‌های زیادی برای بهبود اوضاع مسکن در کشور در نظر گرفته ‌شده است و مطمئنا می‌تواند در آینده سودمند باشد.

مزیت طرح مسکن تدریجی

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گفت: یکی از طرح‌های سودمند برای بهبود شرایط بازار مسکن تدریجی است، چراکه خانه‌دار شدن با طرح مسکن تدریجی شرایط زندگی بهتری را برای ساکنان شهرهای مختلف بدون تحمیل هزینه اولیه فراهم می‌آورد و می‌تواند باعث اشتغالزایی شود. سرمایه افراد برای ساخت خانه زمانی می‌تواند منجر به خانه‌سازی شود که دولت با تخصیص زمین مناسب و ارزان، گامی در راستای کاهش هزینه‌های ساخت بردارد. در این راستا دولت می‌تواند با پرداخت تسهیلات بانکی مناسب و کم‌بهره، به‌طورقابل‌توجهی سرعت ساخت مسکن را افزایش دهد. عباسی خاطرنشان کرد: مزیت ساخت مسکن تدریجی، کاهش هزینه ساخت است. بر اساس برنامه‌ریزی، این نوع مسکن، یک‌طبقه ساخته خواهد شد و هزینه کمتری نسبت به بلندمرتبه‌سازی دارد. به‌دلیل‌اینکه در مسکن تدریجی بخشی از بنا ساخته و مابقی به‌مرورزمان تکمیل می‌شود، هزینه ساخت اولیه در این شیوه ساخت، باز هم کمتر خواهد شد. خانواده‌ها می‌توانند بخشی از مسکن را احداث کنند و در آن ساکن شوند و به‌مرور به تکمیل بخش‌های دیگر ساختمان بپردازند. پیش‌نیاز این اقدام نیز تامین زمین به‌مقدار کافی است که باید به‌صورت جدی در دستور کار دولت قرار گیرد.

هزینه‌های سرسام‌آور در شهرهای بزرگ

سعید آسویار، نایب‌رئیس هیات‌مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن در رابطه با افزایش افسارگسیخته نرخ مسکن در تهران و شهرهای حومه‌ای به صمت توضیح داد: افزایش ۱۰۰درصدی نرخ مسکن در شهرهای اطراف تهران به‌ویژه پردیس و پرند قابل‌پیش‌بینی بود و این موضوع جای تاسف دارد. همچنین باید گفت که این رشد افسارگسیخته به همین‌جا ختم نمی‌شود و باز هم ما شاهد افزایش نرخ مسکن در این شهرها خواهیم بود.

وی افزود: جدا از پردیس و پرند، شهرهایی مانند دماوند، فردیس، هشتگرد، اندیشه و... نیز با این گرانی روبه‌رو هستند. علت هم این است که افراد به‌دلیل گرانی مسکن و بالا رفتن اجاره‌بها، توانایی تقبل چنین هزینه‌هایی را ندارند و مجبور می‌شوند برای زندگی به این شهرها مهاجرت کنند. از طرفی، موضوعی که از آن به‌ندرت یاد می‌شود، مخارج جانبی زندگی است، به‌طوری‌که اگر خانواده‌ای حتی در جنوب تهران زندگی کند؛ باز هم برای استفاده از موضوعی مانند آموزش باید درآمد بالاتری از فردی که در شهرهای حاشیه‌ای زندگی می‌کند، داشته باشد، چراکه هزینه ثبت‌نام در مدارس در کلانشهرها با شهرهای حومه‌ای بسیار متفاوت است.

تغییر شغل انبوه‌سازان به‌دلیل شرایط اقتصادی

آسویار خاطرنشان کرد: موضوع دیگر این است که با افزایش نرخ ملک، زمین و عوارض شهرداری در تهران، ساخت‌وساز به‌شدت کاهش ‌یافته و بیشتر معاملات به سمت ساختمان‌های قدیمی و کهنه رفته، هرچند کیفیت برخی ساختمان‌های قدیمی از خانه‌های نوساز بهتر است.اتفاق عجیبی که درحال‌حاضر در بازار مسکن رخ‌داده این است که از یک‌سو، دولت سعی دارد تا تولید مسکن را افزایش دهد و از سوی دیگر، به‌علت مشکلات اقتصادی و افزایش نرخ مصالح، کارگاه‌های ساختمانی یکی پس از دیگر در حال تعطیلی است، به‌طوری‌که کمابیش از هزار و ۲۰۰ انبوه‌ساز شهر تهران قریب به ۶۰۰ نفر باقی ‌مانده‌اند و با تغییر شغل خود به‌سمت مشاغل دیگری نظیر خریدوفروش زمین، واسطه‌گری ملکی و حتی کشاورزی رفته‌اند. نایب‌رئیس هیات‌مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان در جواب این سوال که نابسامانی بازار ملک به سوء‌مدیریت برمی‌گردد یا مشکلات اقتصادی، به صمت گفت: به‌طبع زمانی که بازار بزرگی مانند مسکن به چالش می‌خورد، عوامل زیادی در آن دخیل هستند، بنابراین هم مشکلات اقتصادی و هم سوءمدیریت تاثیر زیادی در شرایط فعلی گذاشته‌اند. زمانی که تولید جای خود را از دست می‌دهد، تورم عمومی و در نهایت، رشد نرخ نهاده‌های ساختمانی منجر به رشد نرخ تمام‌شده و رشد نرخ مسکن می‌شود. این موضوع هم نه برای امسال، بلکه برای تمام سال‌ها رخ‌ داده است و موضوع جدیدی نیست. نبودتعادل بین عرضه و تقاضا نه برای امسال و نه برای پارسال است. این وضعیتی است که سال‌ها بازار مسکن از آن رنج می‌برد. وقتی مسکن کافی برای پاسخگویی به تقاضا نیست، به‌طورقطع رشد نرخ مسکن رخ می‌دهد.

وی در پایان گفت: سال‌هاست که با عرضه پایین مسکن و عدم‌رغبت سازندگان به ساخت مسکن مواجهیم، اما امیدواریم طرح نهضت ملی مسکن بتواند تاحدودی به تقاضای انباشته مسکن پاسخ دهد. به هر حال، اگر می‌خواهیم تعادل میان عرضه و تقاضا ایجاد کنیم، باید سخت تلاش کنیم و دولت بخش خصوصی را حمایت بیشتری کند. به‌نظر می‌رسد متوسط تورم سال ۱۴۰۲ کمتر از تورم سال ۱۴۰۱ نباشد، بنابراین اگر در خوشبینانه‌ترین حالت، شاهد جهش نرخ مسکن در سال آینده نباشیم، حداقل به‌میزان تورم عمومی کشور، افزایش نرخ مسکن رخ خواهد داد.

سخن پایانی

به‌دلیل ارزان‌تر بودن نرخ مسکن و اجاره‌بها در شهرهای حومه‌ای که منجر به فاصله چندبرابری نرخ و اجاره مسکن در این مناطق در مقایسه با پایتخت شده است، شاهد مهاجرت شدید به این مناطق هستیم، هرچند در میان این مهاجران، بخشی از واحدهای مسکونی هم‌اکنون به محل سکونت گروه‌های فاقد مسکن ساکن در شهر تهران تبدیل ‌شده است، اما شواهد و تحقیقات نشان می‌دهد این افراد که در نتیجه جهش مکرر نرخ و اجاره مسکن به‌صورت موقت به حومه مهاجرت کرده‌اند، به‌محض کسب توانمندی مالی برای سکونت در پایتخت، به شهر تهران بازخواهند گشت، زیرا افرادی که پیش‌ازاین در شهر تهران زندگی می‌کرده‌ و به‌دلیل جهش نرخ مسکن به‌ناچار حومه‌نشینی را برگزیده‌اند، همواره به این نواحی حومه‌ای نگاه خوابگاهی داشته‌اند. از سوی دیگر، اگرچه پیش‌ازاین نیز مهاجرت از شهرهای دیگر به تهران وجود داشت، اما عرضه مسکن از سوی دولت با قیمتی بسیار کمتر از نرخ و اجاره مسکن در تهران در شهرهای حومه‌ای در عمل زمینه مساعد برای مهاجرت از سایر شهرها و استان‌ها به حومه پایتخت را فراهم می‌کرد که با گرانی ملک، این موضوع در حال کمرنگ شدن است. جمعیت تهران در طول یک قرن گذشته حدود ۴۵برابر شده است. این در حالی است که باید جمعیتی که به‌صورت روزانه از حومه به تهران و به‌منظور انجام فعالیت‌های شغلی و … مهاجرت کرده و شب‌هنگام به حومه بازمی‌گردند نیز، در این محاسبه به شمار آورده شوند. در شرایط فعلی، همین خانه‌های حداقلی نیز برای بسیاری از مردم آرزو شده است و باید هرچه سریع‌تر، فکری به حال اوضاع نابسامان بازار مسکن کرد.