گره در کلاف سردرگم مسکن
مجید گودرزی-کارشناس اقتصاد
در یک سال گذشته، بازار مسکن یکی از بی قانون ترین و رهاشده ترین بخش های اقتصاد و جامعه بود. نابسامانی در تعیین نرخ مسکن در هر 2 حوزه اجاره و فروش و نوسان شدید نرخ ارز، از مهم ترین مشکلات این حوزه به شمار می رود. دراصل نبود نظارت بر نرخ گذاری، شالوده بازار مسکن را به هم ریخته است.اگر مالکی اکنون نرخ ملک خود را متری یک میلیارد دلار هم تعیین کند، از نظر قانون گذار، مرتکب گرانفروشی نشده است. این در حالی است که مواد خوراکی هم نرخ مصوب و تعزیر دارند. حتی پای محاسبه نرخ دلاری برای اجاره و فروش مسکن نیز به معاملات ملکی باز شد، هرچند مشکلات ساماندهی بازار مسکن در یک دهه گذشته رایج بوده و مصوبات مجلس برای سقف افزایش نرخ اجاره نیز راه به جایی نبرده است.این در حالی است که مسکن و نوسانات قیمتی آن، پیوست جدایی ناپذیر عملکرد تمام دولت ها در جهان است. به علت ضروری بودن و کم کشش بودن نرخ مسکن، کمابیش تمام کشورها، بازار مسکن را به صورت مستقیم و غیرمستقیم کنترل می کنند؛ اما در ایران یکی از نابسامان ترین بازارها، بازار مسکن است.طرح های مختلفی تاکنون درباره مهار این چالش ملی ارائه شده، اما تاکنون هیچ کدام به قانون تبدیل نشده و بازار مسکن همچنان در حال نابود کردن اقتصاد و اجتماع ایرانیان است. اکنون بخش مهمی از تورم در ایران مربوط به مسکن است و مسکن در بهای تمام شده تمام کالاها و خدمات نقش دارد.طرحی که بتواند منافع تمام طرف های این بازار را تامین کند، کمتر دیده شده است، اما طرح بهای تمام شده می تواند منافع همه را تامین و این بحران ملی را برای همیشه مهار کند. اکنون براساس آمارهای رسمی، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در طرح نهضت ملی مسکن ۷ تا ۸ میلیون تومان است که بدون شک پیمانکاران این طرح، سود خودشان را هم حساب کرده اند.
از سوی دیگر، عرف معمول و میانگین در بازار مشارکت در ساخت، ۵۰ درصد است و ۵۰ درصد واحدهای احداثی سهم صاحب زمین و ۵۰ درصد هم سهم سازنده است و چنانچه هزینه ساخت هر متر مسکن ۸ میلیون در نظر گرفته شود، هزینه زمین هم ۸ میلیون و در مجموع ۱۶ میلیون تومان می شود.حال آنکه بسته به مرغوبیت و موقعیت زمین ممکن است درصد مشارکت تغییر کند. در بیش از ۹۰ درصد زمین های ایران مشارکت ۱۰ به ۹۰ هم برای سازنده صرفه اقتصادی ندارد. در هر صورت، در مشارکت ۴۰ به ۶۰ هم، زمانی که هزینه ساخت ۸ میلیون تومان باشد، بهای تمام شده متری ۲۰ میلیون تومان و سهم صاحب زمین متری 12میلیون تومان می شود.در مشارکت ۳۰ به ۷۰ هم، در صورتی که زمین بی کیفیت باشد و موقعیت مناسبی نداشته باشد، با همان هزینه ۸ میلیون تومانی برای ساخت هر مترمربع مسکن، بهای تمام شده ۱۱ . ۳ میلیون تومان می شود.
ما اکنون به شدت نیازمند قانون گذاری در بخش مسکن هستیم،اما بعید می دانم نمایندگان مجلس اقدام موثری برای مقابله با مافیای مسکن داشته
باشند.مسکن بیش از آنکه یک کالای اقتصادی باشد، یک کالای اجتماعی با تبعات گسترده است. اکنون به خاطر قیمت گذاری رهاشده، صنعت ساختمان در بدترین شرایط و ۳۰ میلیون مستاجر ایرانی به شدت تحت فشار قرار گرفته اند و ناراضی هستند. در حال حاضر هر قانونی که وضع می شود، به سادگی بهانه ای برای افزایش نرخ در حوزه معاملات مسکن می شود. قابل توجه است که قانون مالیات بر خانه های خالی و لوکس؛ 2 قانون کاملا ناکارآمد و در حقیقت، تمسخر قانون بوده اند.
