قاره سبز به دنبال جلوگیری از فروپاشی مسکن
اروپا به‌عنوان یک منطقه با‌ثبات و دارای امنیت بیشتر اقتصادی نسبت به آسیا، همواره در حوزه مسکن دارای سیاست‌های گسترده و قابل‌توجه است. دولت‌ها در این منطقه سعی دارند با اتخاذ سیاست‌های کلان حمایتی مانند کنترل بازار مسکن یا پرداخت تسهیلات مناسب بانکی، از عمق چالش‌های تامین سرپناه مردم بکاهند؛ البته نباید فراموش کرد تمامی کشورهای این قاره وضعیت مسکنی یکسانی نداشته و برخی از جوامع با مشکلات بیشتری در این حوزه مواجه هستند.
به طور کلی می‌توان گفت امروزه با توجه به افزایش تقاضا، اروپا با کمبود مسکن مواجه است. در بسیاری از کشورها، سطح کلی ساخت‌و‌ساز مسکن درحال‌حاضر کمتر از دهه‌های گذشته شده که به کمبودهای ساختاری دامن زده است.
این اتفاق در شهرهای بزرگ، به میزان بیشتری بوده و همواره در حال تشدید است. رویکرد دولت‌های اروپایی برای تنظیم بازار مسکن و ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای این بخش، موضوع گزارش امروز صمت است که در ادامه می‌خوانید:
کمبود «مسکن به‌صرفه»
براساس گزارش پارلمان اروپا، کمبود مسکن به‌صرفه در اروپا در سرفصل اخبار قرار گرفته و به‌عنوان یک مشکل جدی و رو به رشد تلقی می‌شود. این بحران تعداد زیادی از مردم را به سمت ناامنی در تامین مسکن و بی‌خانمانی سوق می‌دهد. تا زمانی که دولت‌ها در اروپا اقدامات قاطعی برای بازگرداندن شرایط پیشین و ثبات انجام ندهند، این بحران به تشدید و افزایش نابرابری‌ها، طرد و شکاف موجود ادامه خواهد داد.
این کمبود مسکن باعث افزایش اجاره‌بها و همچنین قیمت‌ها شده که در بیشتر کشورهای اروپایی رشد این مبلغ از افزایش دستمزدها پیشی گرفته است. این روندها باعث می‌شود بسیاری از مردم به‌تدریج از محله‌های مطلوب و خانه‌هایی باکیفیت بهتر مجبور به پذیرش خانه‌هایی با کیفیت نامرغوب شوند یا به مناطقی خلاف میل خود نقل مکان کنند.
مناطقی با مشکلاتی از جمله دور بودن از محل کار، وجود مراکز آموزش و درمانی مورد نظر و مشکلات بهداشتی از جمله ضعف برخی محل‌های مسکونی است.
به گفته کمیته حقوق اجتماعی اروپا، مسکن در صورتی به‌صرفه است که خانوار بتواند هزینه‌های اولیه، اجاره و سایر هزینه‌های مرتبط مانند قبوض آب و برق را به صورت بلندمدت بپردازد و در عین حال بتواند حداقل استاندارد را حفظ کند.
رویارویی با این چالش برای بسیاری از اروپایی‌های امروزی یک مبارزه دشوار است زیرا هزینه مسکن سهم عمده‌ای از بودجه خانوار را مصرف می‌کند. براساس آمار بیش از ۴۰ درصد از درآمد یک فرد در برخی از کشورهای اروپایی صرف تامین مسکن می‌شود. در یونان از هر ۵ نفر دو نفر، در بلغارستان یک نفر از هر ۵ نفر، در دانمارک و آلمان از هر شش نفر و آلمان یک نفر درگیر مشکلات تامین مسکن است.
این مشکل بسیاری از مردم را در سراسر اروپا نگران می‌کند اما همواره بیشترین تاثیر را بر افرادی که در معرض فقر هستنند و به‌اصطلاح «فقیر شاغل» نامیده می‌شوند، دارد. گزارشی درباره نابرابری مسکن توسط بانک توسعه شورای اروپا در سال ۲۰۱۷ منتشر شد و نشان داد هزینه مسکن برای تقریبا یک‌سوم از کم‌درآمدترین افراد در منطقه اتحادیه اروپا باری بیش از حد است.
افزایش بی‌خانمان‌ها در اروپا
بحران سال ۲۰۰۸ و بیکاری فزاینده منجر به افزایش شدید اخراج‌ها و افزایش بی‌خانمان‌ها در بسیاری از کشورهای اروپایی شد. گزارش پارلمان اروپا می‌گوید در حالی که قوانین حمایت از مستاجر در اروپا اغلب به‌عنوان یک شبکه ایمنی عمل می‌کنند، به طور کلی به نظر نمی‌رسد به‌طور موثر با این مشکل مقابله کرده باشند. بررسی‌های اجمالی سالانه ۲۰۱۷ و ۲۰۱۸ که توسط فدراسیون اروپایی سازمان‌های ملی کار با بی‌خانمان‌ها و بنیاد «آبه پیر» منتشر شد، شواهدی از افزایش بی‌خانمان‌ها در همه کشورهای اتحادیه اروپا (به جز فنلاند و نروژ) یافت.
سیاست‌های مسکنی فنلاند و نروژ در این مدت کاهش بی‌خانمانی بوده و نسبت دادن مسئله بی‌خانمانی به نقض حقوق بشر منجر به اجرای استراتژی‌های بلندمدت همکاری موفق بین دولت، مقامات و ذی‌نفعان محلی شد. علل افزایش بی‌خانمانی متفاوت است اما میزان بالای تشکیل خانواده و مهاجرت ناگهانی، افزایش سطح فروپاشی خانواده، افزایش بیکاری (به‌ویژه در میان جوانان)، سیستم‌های تامین اجتماعی ضعیف در جنوب اروپا و کاهش این سیستم پوشش در شمال اروپا از جمله این عوامل هستند. هیچ حق قانونی مستقیمی برای مسکن افراد بی‌خانمان به جز در فرانسه و بریتانیا وجود ندارد و به‌تازگی این حقوق در بریتانیا برای بی‌خانمان‌ها کاهش یافته است.
بار سنگین هزینه تامین مسکن
زمانی که حرف از اروپا زده می‌شود، اغلب سهولت زندگی در کشورهایی مانند آلمان به ذهن خطور می‌کند در صورتی که بسیاری از کشورهای این قاره از کیفیت زندگی یکسانی برخوردار نیستند. براساس آمار به‌دست آمده از گزارش دی ترینر، پژوهشگر اقتصاد، بین سال‌های ۲۰۰۷ و ۲۰۱۷، میانگین نرخ سربار هزینه مسکن در میان خانوارهای فقیر در بیشتر کشورهای اتحادیه اروپا افزایش یافت.
بالاترین ارقام در سال ۲۰۱۷ در یونان ۹۰ درصد، دانمارک ۷۵ درصد و بلغارستان ۵۰ درصد بوده است. در میان جوان‌ترین شهروندان اتحادیه اروپا که در سال ۲۰۱۷ زیر خط فقر زندگی می‌کردند، ۴۲ درصد به طور متوسط تحت فشار هزینه مسکن قرار داشتند. این نسبت در هلند به ۶۳ درصد، در دانمارک به ۸۴ درصد و در یونان به ۹۱ درصد رسید. تصویری مشابه ناامیدکننده در خارج از اتحادیه اروپا به نظر می‌رسد: یک مطالعه سازمان ملل در سال ۲۰۱۷ نشان داد هزینه مسکن در ارمنستان برای بیشتر شهروندان غیرقابل تحمل است.
در همان سال، کیف پایتخت اوکراین در رتبه دوم کم‌هزینه‌ترین نرخ در شاخص جهانی هزینه مسکن قرار گرفت. به دلیل کمبود مسکن ارزان‌قیمت، بخش مسکن اجتماعی در اروپا زیر فشار قرار گرفته است. این در حالی است که هیچ فرمول واحدی برای درست کردن سیاست‌های مسکن اجتماعی وجود ندارد. واکنش‌های دولت به تقاضای فزاینده تاکنون کناره‌گیری و انتقال بار به دوش دولت محلی، بخش خصوصی، انجمن‌های مسکن و سازمان‌های غیرانتفاعی بوده است. در سال ۲۰۱۷، هزینه‌های کلی دولت‌ها برای مسکن اجتماعی تنها ۰.۶۶ درصد از تولید ناخالص داخلی اروپا را تشکیل می‌داد و این رقم تاکنون در حال کاهش است. در بسیاری از کشورها، بر افزایش کمک هزینه مسکن تاکید شده است.
مسکن اجتماعی
در اروپا افراد به ۳ شکل صاحب مسکن هستند. افراد یا در مسکن‌های اجتماعی یا بخش خصوصی مستاجر هستند. صاحبخانه‌ها دسته سوم افراد را تشکیل می‌دهند. در زمینه توضیح مسکن اجتماعی می‌توان گفت به دلیل وجود مشکلات و بار سنگین تامین هزینه مسکن از دیرباز تاکنون، دولت‌ها از دهه ۷۰ میلادی به سمت ساخت مسکن اجتماعی برای افزایش رفاه مردم حرکت کرده‌اند. این بخش حدود یک‌پنجم خانوارهای اتحادیه اروپا را در خود جای داده است. به طور معمول، مالکان مسکن‌های اجتماعی، تعاونی‌ها یا شرکت‌های مسکن شهرداری‌ها هستند. فقط در اتریش، بریتانیا و ایرلند مالکیت مستقیم مقامات محلی رایج است.
از سال ۲۰۰۸ نقش اتحادیه اروپا در بخش مسکن افزایش یافته و سیاست‌های اتحادیه اروپا تحت تاثیر سیستم‌های مسکن اجتماعی و خصوصی قرار گرفت. در اروپا، مسکن اجتماعی از طریق دادن یارانه برای ساخت، اعمال کنترل درباره سطح و استاندارد واحدهای تولید‌شده و نرخ مسکن استیجاری به عنصری کلیدی در حل بحران مسکن بدل شد. اطلاع از جزییات تجربیات این کشورها می‌تواند برای حل بحران مسکن در کشور راهگشا باشد. هلند، فرانسه و کشورهای اسکاندیناوی مثال‌های خوبی از مسکن اجتماعی هستند. در همه کشورهای صنعتی به جز انگلیس، امریکا و آلمان غربی، ساخت مسکن اجتماعی تا نیمه دهه ۱۹۷۰ ادامه پیدا کرد و بین سال‌های ۱۹۶۵ تا ۱۹۷۵ به اوج رسید.
در اروپا، مسکن اجتماعی عنصری کلیدی در حل بحران مسکن شد. هلند دارای بیشترین سهم مسکن اجتماعی در بین کشورهای اتحادیه اروپا است. قانون مسکن اجتماعی هلند در سال ۱۹۰۱ تصویب شد. تامین مسکن اجتماعی در هلند برعهده «سازمان‌های مسکن اجتماعی» است که انجمن‌ها یا بنیادهای غیرانتفاعی و خصوصی هستند. این سازمان‌ها که ۴۲۵ مورد هستند، تحت نظارت دولت فعالیت می‌کنند و مسئولیت ساخت، نگهداری، فروش و اجاره مسکن اجتماعی و ارائه خدمات پایه به ساکنان را برعهده دارند. در هلند میزان اجاره‌بهای مسکن اجتماعی از مسکن اجاره‌ای خصوصی کمتر است و دولت برای پرداخت اجاره‌بها به ساکنان کمک می‌کند.
مالکان و بخش اجاره‌ای خصوصی
در کنار اجاره مسکن اجتماعی، اجاره مسکن خصوصی نیز قابل‌توجه است. بخش اجاره‌ای خصوصی تا حدود سال ۱۹۹۰ در بلندمدت کاهش داشت اما هنوز حدود یک‌پنجم خانوارهای اتحادیه اروپا را در خود جای داده است. بخش اجاره‌ای خصوصی در شهرها، به‌ویژه پایتخت کشورها بیشتر بوده و کاهش آن به دلیل اجرای سیاست کنترل اجاره توسط دولت‌ها است. آلمان در میان کشورهای اروپایی به کشوری با حد بالای کنترل نرخ اجاره بخش خصوصی سردمدار است اما در برخی از کشورهای مدیترانه‌ای، کنترل اجاره‌بها همواره در حال کاهش است. این کاهش کنترل منجر به احیای اجاره بخش خصوصی در نیمی از اروپا شده است. باید توجه داشت به‌صرفه بودن نرخ اجاره بخش خصوصی اغلب از طریق کنترل اجاره دولت به‌دست آمده و افت کیفیت املاک و کاهش سرمایه‌گذاری‌ها در بخش مسکن از جمله پیامدهای نامطلوب این اتفاق بوده است. حذف کنترل اجاره‌بها و حمایت مجدد باعث گسترش این بخش شده است؛ اگرچه مشکلات برای گروه‌های خاص همچنان باقی است. بخش تحت اشغال مالکان سومین دسته از افراد صاحب مسکن را تشکیل می‌دهد، این بخش اکنون ۵۶ درصد مسکن در اتحادیه اروپا را دربر می‌گیرد.
متداول‌ترین شکل کمک دولت برای این افراد، برقراری معافیت مالیاتی در پرداخت بهره وام مسکن است؛ هرچند ارائه این تسهیلات بانکی در برخی کشورها طی سال‌های اخیر رو به کاهش بوده است. به نظر می‌رسد در شمال و غرب اروپا (به استثنای ایرلند و آلمان) حمایت مالی از مسکن در حال کاهش است. در جنوب اروپا با وجود ارائه سیاست‌های مکرر مسکن، پیش‌بینی می‌شود این استراتژی‌ها با شکست مواجه شود. تداوم شرایط نامناسب در املاک فرسوده، کند شدن بازسازی درون‌شهری و افزایش فشار بخش اجاره‌ای خصوصی بر اقشار کم‌درآمد، ازجمله این پیش‌بینی‌ها برای جنوب اروپا هستند.
رویکردهای متفاوت کشورها
سیاست‌های مسکن کشورهای مهم قاره اروپا به‌ویژه کشورهای اتحادیه اروپا را می‌توان در ۴ گروه قرار داد: دسته نخست بازار مسکن کشورهایی مانند هلند، سوئد و بریتانیا مداخله دولت بسیار اثرگذار و گسترده است. این کشورها دارای بزرگ‌ترین بخش‌های اجتماعی اجاره‌ای در اتحادیه اروپا هستند و دولت‌های آنها بیش از ۳ درصد از تولید ناخالص داخلی را صرف سیاست مسکن می‌کنند.
دسته دوم در اتریش، دانمارک، فرانسه و آلمان جابه‌جایی و نوسان بازار مسکن کمتر بوده و بخش‌های بزرگ اجاره‌ای خصوصی حفظ شده‌اند. مخارج عمومی برای سیاست مسکن معمولا در محدوده یک تا ۲ درصد تولید ناخالص داخلی قرار دارد. اما ایرلند، ایتالیا، بلژیک، فنلاند و لوکزامبورگ گروهی متفاوت را تشکیل می‌دهند، همگی دارای بخش‌های بزرگ تحت اشغال و بخش‌های اجاره‌ای اجتماعی به‌نسبت کوچک هستند. مخارج دولت برای مسکن معمولا به حدود یک درصد تولید ناخالص داخلی محدود می‌شود. دسته آخر هم پرتغال، اسپانیا و یونان به‌ویژه بخش‌های بزرگ تحت اشغال، بخش‌های اجاره‌ای اجتماعی حداقلی و (تا همین اواخر) بخش‌های اجاره‌ای خصوصی با کیفیت پایین رو به کاهش دارند. مخارج دولت برای سیاست مسکن کمتر از یک درصد تولید ناخالص داخلی است.
سخن پایانی
غیر از سیاست‌های کلان دولت‌ها و نوسانات اقتصادی، باید مسائل دیگری را در بحران‌های میان عرضه و تقاضای مسکن اروپا معرفی کرد. سیل عظیم پناهجویان از آسیا و کشورهای درگیر مشکلات اقتصادی و بحران‌های جنگی به اروپا، باعث بروز نوسانات و چالش‌های متعدد برای این دولت‌ها شده است. مهاجرت افراد برای داشتن زندگی بهتر، به آسانی همراه نبوده و هم برای خود این افراد و هم کشورهای مقصد با درگیری‌‌های زیادی همراه است. اما با تمامی این تفاسیر و معضلات کم و زیاد مسکن در اروپا، باید در پایان سیاست‌های تدوین و به کار گرفته شده از سوی دولت‌ها را مثبت بر شمرده و کشورهای نوردیک را در کنترل بازار لغزان مسکن پیروز دانست. باید توجه داشت تمامی سیاست‌های کلان اقتصادی موفق، از دخالت صریح و موثر دولت‌ها در بازار به نفع مردم سرچشمه می‌گیرد.
