عواقب قیمت‌گذاری دستوری برای بازار مسکن
سیدامین زرگر مرادی کارشناس مسکن
در روزهای اخیر شاهد گزارش هایی از قیمت های نجومی برخی املاک شمال پایتخت بوده ایم؛ نرخ هایی که در برخی موارد، از میانگین نرخ برخی کشورهای اروپایی و امریکایی بالاتر است. در کنار آن، طبق آخرین گزارش بانک مرکزی، میانگین نرخ مسکن تهران به ازای هر مترمربع به ۴۵ میلیون تومان رسیده است.
کشور ما از لحاظ شاخص دسترسی به مسکن در شرایط مطلوبی قرار ندارد و مدت زمان خانه دار شدن برای دهک های درآمدی پایین جامعه گاهی به یک قرن می رسد. به تبع افزایش نرخ مسکن، اجاره املاک مسکونی نیز با چالش های فراوانی روبه رو است و امکان اجاره ملک مناسب نیز روزبه روز سخت تر می شود. در این شرایط، بسیاری از مستاجران ناچار می شوند که به واحدهای کوچک تر یا محله های ارزان تر کوچ کنند. در واقع، مهم ترین عامل رشد نرخ مسکن، اقتصاد کلان بیمار کشور است. به طوری که، در یک اقتصاد نفت محور و به علت تحریم های خارجی و خودتحریمی های داخلی، با کسری بودجه های شدید مواجهیم.
در این شرایط، دولت ها برای تامین این میزان از کسری، به سراغ منابع بانک مرکزی می روند و با استقراض از بانک مرکزی، سبب افزایش پایه پولی و سرعت رشد نقدینگی می شوند، در حالی که این امر خودش را در تورم های بالا نشان می دهد. بدیهی است، بازار مسکن هم از این تورم در امان نمی ماند. از یک سو، ما با چالش کمبود تولید و عرضه واحدهای مسکونی روبه رو هستیم.
در چنین شرایطی، گاهی تولیدکنندگان یا مالکان واحدهای مسکونی تیررس حملات رسانه ای قرار می گیرند و علت نابسامانی و گرانی در بازار مسکن به آنها نسبت داده می شود. بسیاری از رسانه ها به ایجاد دوقطبی سازنده و خریدار یا مالک و مستاجر دست می زنند.
همان طور که پیش تر گفته شد، تولیدکنندگان مسکن در سال های اخیر تحت فشارهای اقتصادی بسیاری بوده اند و در سایه نبود امنیت اقتصادی و کاهش توجیه اقتصادی پروژه ها، ما با کاهش تولید مسکن مواجه شده ایم.
از سوی دیگر، در اجاره املاک مسکونی هم نسبت نرخ به اجاره به طورکامل به هم ریخته است و خرید ملک به قصد اجاره داری، توجیه اقتصادی گذشته را ندارد، بدین معنی که بین نرخ مسکن و عایدی حاصل از اجاره آن، در حال حاضر تناسب سابق برقرار نیست و اجاره داری املاک حتی با قیمت های فعلی و فشار کم سابقه بر مستاجرین توجیه اقتصادی سابق را ندارد.
اغراق درباره املاک فوق لوکس نیز یکی دیگر از این آدرس های غلط است. در اینکه در پایتخت، املاک فوق لوکس با قیمت های نجومی وجود دارد، شکی نیست، اما این املاک چه درصدی از بازار ملک کشور یا حتی تهران را شامل می شود.
قیمت گذاری دستوری در حوزه مسکن نه ممکن است و نه مطلوب. دولت نباید برای نرخ مسکن مردم، چه در حوزه خرید و فروش و چه در حوزه اجاره، کف و سقف معین کند.
نرخ مسکن باید از طریق تعادل عرضه و تقاضا تعیین شود و این اقتصاد دستوری در حوزه مسکن موجب فرار سرمایه بیشتر و به تبع آن کاهش تولید در بازار مسکن می شود و این امر موجب تعمیق بیشتر مشکل مسکن مردم در بلندمدت خواهد بود.
هیچ میانبر غیراقتصادی در حوزه مسکن به نتایج مطلوب اقتصادی منجر نمی شود، مشکل مسکن یک مشکل درون بخشی نیست؛ بنابراین با روش های درون بخشی تنها نمی توان این مشکل را حل کرد.
تا مادامی که در حوزه اقتصاد کلان، سرعت رشد نقدینگی و تورم بالا داریم، خواه ناخواه این تورم به همه بخش ها از جمله بخش مسکن سرایت می کند.
باید در کنار بسترسازی مناسب برای تولید و عرضه مسکن، با ایجاد رشد و ثبات اقتصادی زمینه توانمندسازی خانوارها را به عنوان سمت تقاضا تقویت کنیم و این مهم جز با اصلاح کلان اقتصادی میسر نمی شود.
